A105010房地产开发企业特定业务纳税申报表填表指南及操作实务

第三节第三节 A A 房地产开发企业特定业务纳税申报表填表指南及操作实务房地产开发企业特定业务纳税申报表填表指南及操作实务 一 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表格式和填报依据一 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表格式和填报依据 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 税收金额税收金额纳税调整金额纳税调整金额行行 次次 项目项目 1 12 2 2121 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 22 2622 26 2222 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 24 2524 25 2323 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 2424 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 2525 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 2626 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳 税调整额 税调整额 28 2928 29 2727 1 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 2828 2 2 转回的销售未完工产品预计毛利额转回的销售未完工产品预计毛利额 2929 3 3 转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税 21 21 第第 2121 行行 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 填报房 填报房 地产企业发生销售未完工产品 未完工产品结转完工产品业务 按照税法规定地产企业发生销售未完工产品 未完工产品结转完工产品业务 按照税法规定 计算的特定业务的纳税调整额 第计算的特定业务的纳税调整额 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报第填报第 2222 行第行第 1 1 列减去第列减去第 2626 行第行第 1 1 列的余额 第列的余额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 22 22 第第 2222 行行 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税 调整额调整额 填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入 按税收规定计 填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入 按税收规定计 算的纳税调整额 第算的纳税调整额 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报第填报第 2424 行第行第 1 1 列减去第列减去第 2525 行第行第 1 1 列列 的余额 第的余额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 23 23 第第 2323 行行 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地填报房地 产企业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 产企业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 24 24 第第 2424 行行 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报填报 房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的 金额 第金额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 25 25 第第 2525 行行 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 第 第 1 1 列列 税税 收金额收金额 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增 值税 且在会计核算中未计入当期损益的金额 第值税 且在会计核算中未计入当期损益的金额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于等于 第第 1 1 列列 税收金额税收金额 26 26 第第 2626 行行 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计 算的纳税调整额算的纳税调整额 填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品 按税法规 填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品 按税法规 定计算的纳税调整额 第定计算的纳税调整额 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报第填报第 2828 行第行第 1 1 列减去第列减去第 2929 行第行第 1 1 列的余额 第列的余额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 27 27 第第 2727 行行 1 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征 收所得税 本年度结转为完工产品 会计上符合收入确认条件 当年会计核算收所得税 本年度结转为完工产品 会计上符合收入确认条件 当年会计核算 确认的销售收入金额 确认的销售收入金额 28 28 第第 2828 行行 2 2 转回的销售未完工产品预计毛利额转回的销售未完工产品预计毛利额 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得税 本填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得税 本 年结转完工产品 会计核算确认为销售收入 转回原按税法规定预计计税毛利年结转完工产品 会计核算确认为销售收入 转回原按税法规定预计计税毛利 率计算的金额 第率计算的金额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 29 29 第第 2929 行行 3 3 转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税 填报房 填报房 地产企业销售的未完工产品结转完工产品后 会计核算确认为销售收入 同时地产企业销售的未完工产品结转完工产品后 会计核算确认为销售收入 同时 将对应实际发生的营业税金及附加 土地增值税转入当期损益的金额 第将对应实际发生的营业税金及附加 土地增值税转入当期损益的金额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 二 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表勾稽关系二 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表勾稽关系 一 表内关系 一 表内关系 1 1 第第 2222 行 第行 第 24 2524 25 行 行 2 2 第第 2626 行 第行 第 28 2928 29 行 行 二 表间关系 二 表间关系 1 1 第第 2121 行第行第 1 1 列 表列 表 A A 第第 3939 行第行第 2 2 列 列 2 2 第第 2121 行第行第 2 2 列 若列 若 0 0 填入表 填入表 A A 第第 3939 行第行第 3 3 列 若 列 若 0 0 将绝对值填 将绝对值填 入表入表 A A 第第 3939 行第行第 4 4 列 列 三 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报操作实务三 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报操作实务 一 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报指南 一 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报指南 按照按照 房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 国税发 2009 31 2009 31 号 号 第六条规定 企业通过正式签订第六条规定 企业通过正式签订 房地产销售合同房地产销售合同 或或 房地产预售合同房地产预售合同 所所 取得的收入 应确认为销售收入的实现 取得的收入 应确认为销售收入的实现 第八条规定 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省 自治 直辖第八条规定 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省 自治 直辖 市国家税务局 地方税务局按下列规定进行确定 一 开发项目位于省 自市国家税务局 地方税务局按下列规定进行确定 一 开发项目位于省 自 治区 直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的 不得低于治区 直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的 不得低于 1515 二 开发项目位于地及地级市城区及郊区的 不得低于 二 开发项目位于地及地级市城区及郊区的 不得低于 10 10 三 开 三 开 发项目位于其他地区的 不得低于发项目位于其他地区的 不得低于 5 5 四 属于经济适用房 限价房和危改 四 属于经济适用房 限价房和危改 房的 不得低于房的 不得低于 3 3 第九条规定 企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利第九条规定 企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利 率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际 毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与其他项目毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与其他项目 合并计算的应纳税所得额 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实合并计算的应纳税所得额 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实 际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关 资料 资料 预计毛利额预计毛利额 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 当地税务机关规定的计税毛利率当地税务机关规定的计税毛利率 第十二条规定 企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金第十二条规定 企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金 及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 具体填报纳税申报表相关项目时 需要注意的是 具体填报纳税申报表相关项目时 需要注意的是 1 1 关于关于 A A 表中税金扣除问题 在会计核算中未计入当期损益的金额才填报 表中税金扣除问题 在会计核算中未计入当期损益的金额才填报 由于会计核算时当年预售收入不符合收入确认条件 按照预售收入计算的营 由于会计核算时当年预售收入不符合收入确认条件 按照预售收入计算的营 业税金及附加 土地增值税 也不得确认当年的营业税金及附加 只能暂时保业税金及附加 土地增值税 也不得确认当年的营业税金及附加 只能暂时保 留在应交税费科目 留在应交税费科目 若会计核算已计入当期损益 则本行不填报 否则会造成 若会计核算已计入当期损益 则本行不填报 否则会造成 税金的重复扣除 税金的重复扣除 具体操作实务 按照销售未完工产品进行反向填报 消除重复计算问题 具体操作实务 按照销售未完工产品进行反向填报 消除重复计算问题 符合税收结转条件 会计未结转的 应予以调整 待会计确认收入后 再予以符合税收结转条件 会计未结转的 应予以调整 待会计确认收入后 再予以 反向调整 需要分析填报 计算逻辑为 第反向调整 需要分析填报 计算逻辑为 第 2222 行 销售未完工产品纳税调整额 行 销售未完工产品纳税调整额 第 第 2626 行 结转完工产品纳税调整额 行 结转完工产品纳税调整额 需会计处理上结转确认收入处理 才 需会计处理上结转确认收入处理 才 可以进行减项的填报 可以进行减项的填报 2 2 按照国税发按照国税发 2009 31 2009 31 号第七条规定 企业将开发产品用于捐赠 赞助 号第七条规定 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事 业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用 权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 此处也需要纳权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 此处也需要纳 税调整 税调整 3 3 符合税法开发产品完工条件应结转营业收入和成本 但纳税人会计处理符合税法开发产品完工条件应结转营业收入和成本 但纳税人会计处理 未结转的 应予以调整 待会计确认收入和成本后 再予以反向调整 分析填未结转的 应予以调整 待会计确认收入和成本后 再予以反向调整 分析填 报 报 二 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报操作实务 二 房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报操作实务 例 某房地产开发公司适用的计税毛利率为例 某房地产开发公司适用的计税毛利率为 15 15 20142014 年至年至 20172017 年度滚动年度滚动 房地产开发项目一和项目二 各年会计销售收入及成本如下表所示 房地产开发项目一和项目二 各年会计销售收入及成本如下表所示 年度年度预售收入预售收入会计开发产品收入会计开发产品收入会计开发产品成本会计开发产品成本 2014 开发项目一 开发项目一 800000 2015 项目一完工 项目一完工 开发项目二 开发项目二 100004000 2014 年预售收入年预售收入 4000 3200 项目一成本 项目一成本 3200 2016 项目一交付 项目一交付 项目二完工 项目二完工 0 10000 2014 年预售收入年预售收入 4000 2015 年预售收入年预售收入 6000 8480 项目一成本 项目一成本 3200 项 项 目二成本目二成本 5280 2017 项目二交付 项目二交付 04000 2015 年预售收入年预售收入 4000 项目二成本项目二成本 3520 项目一 实际收入项目一 实际收入 8000 成本 成本 6400 毛利 毛利 1600 20 项目二 实际收入项目二 实际收入 10000 成本 成本 8800 毛利 毛利 1200 12 假设本例中只考虑预售期间预交的营业税 税率假设本例中只考虑预售期间预交的营业税 税率 5 5 预交的土地增值税 预交的土地增值税 预征率预征率 2 2 该公司执行 该公司执行 企业会计准则企业会计准则 单位 万元 单位 万元 1 20141 2014 年会计核算 按照年会计核算 按照 收入准则收入准则 规定 房地产企业预售业务的会计规定 房地产企业预售业务的会计 处理为 当企业收到预售款项时 由于不符合收入的确认原则 所以不确认收处理为 当企业收到预售款项时 由于不符合收入的确认原则 所以不确认收 入 而是作为负债计入预收账款 待房屋交付给购买方时 符合收入确认条件 入 而是作为负债计入预收账款 待房屋交付给购买方时 符合收入确认条件 再确认销售收入 即 收到预售款项时 借记再确认销售收入 即 收到预售款项时 借记 银行存款银行存款 贷记 贷记 预收账款预收账款 房屋交付给购买方时 借记房屋交付给购买方时 借记 预收账款预收账款 贷记 贷记 主营业务收入主营业务收入 同时结转成 同时结转成 本 借记本 借记 主营业务成本主营业务成本 贷记 贷记 开发产品开发产品 1 1 会计核算预售收入 由于不符合收入确认条件 不确认会计收入 会计核算预售收入 由于不符合收入确认条件 不确认会计收入 借 银行存款借 银行存款 80008000 贷 预收账款贷 预收账款 80008000 2 2 税务处理 税务处理 第一 营业税处理 根据第一 营业税处理 根据 营业税暂行条例营业税暂行条例 规定 企业转让土地使用权规定 企业转让土地使用权 或销售不动产 采用预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 或销售不动产 采用预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时 应计算并交纳相应的营业税 所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时 应计算并交纳相应的营业税 20142014 年应缴纳营业税年应缴纳营业税 8000 5 400 8000 5 400 万元 万元 会计核算方法一 将缴纳营业税计入应交税费科目借方 会计核算方法一 将缴纳营业税计入应交税费科目借方 借 应交税费借 应交税费 应交营业税应交营业税 400400 贷 银行存款贷 银行存款 400400 会计核算方法二 将缴纳营业税计入营业税金及附加科目借方 会计核算方法二 将缴纳营业税计入营业税金及附加科目借方 借 营业税金及附加借 营业税金及附加 营业税营业税 400400 贷 银行存款贷 银行存款 400400 第二 土地增值税处理 按照第二 土地增值税处理 按照 土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例 规定 纳税人在项规定 纳税人在项 目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而 无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理 结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局 根据当地情况制定 根据当地情况制定 会计核算按照财政部会计核算按照财政部 关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知 财会字 财会字 1995 1995 第第 015015 号 第四条规定 企业在项目全部竣工结算前转让房地号 第四条规定 企业在项目全部竣工结算前转让房地 产取得的收入 按税法规定预交的土地增值税 借记产取得的收入 按税法规定预交的土地增值税 借记 应交税金应交税金 应交土地应交土地 增值税增值税 科目 贷记科目 贷记 银行存款银行存款 等科目 待该房地产营业收入实现时 再按等科目 待该房地产营业收入实现时 再按 规定转入规定转入 营业税金及附加营业税金及附加 进行会计处理 该项目全部竣工 办理结算后进进行会计处理 该项目全部竣工 办理结算后进 行清算 收到退回多交的土地增值税 借记行清算 收到退回多交的土地增值税 借记 银行存款银行存款 等科目 贷记等科目 贷记 应交应交 税金税金 应交土地增值税应交土地增值税 科目 补交的土地增值税作相反会计分录 科目 补交的土地增值税作相反会计分录 20142014 年年 应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税 8000 2 160 8000 2 160 万元 万元 借 应交税费借 应交税费 应交土地增值税应交土地增值税 160160 贷 银行存款贷 银行存款 160160 第三 企业所得税处理 按照国家税务总局第三 企业所得税处理 按照国家税务总局 关于印发关于印发 房地产开发经营房地产开发经营 业务企业所得税处理办法业务企业所得税处理办法 的通知的通知 国税发 国税发 2009 31 2009 31 号 相关规定 确认销号 相关规定 确认销 售未完工产品的收入和计算预计毛利额 并填报纳税申报表 售未完工产品的收入和计算预计毛利额 并填报纳税申报表 3 3 企业年度所得税纳税申报表填列操作实务企业年度所得税纳税申报表填列操作实务 第第 2323 行行 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地产企填报房地产企 业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 本列应填业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 本列应填 写写 80008000 万元 万元 第第 2424 行行 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地填报房地 产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额 产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额 本列应填写本列应填写 8000 15 12008000 15 1200 万元 第万元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收税收 金额金额 本列应填写 本列应填写 12001200 万元 万元 第第 2525 行行 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 第 第 1 1 列列 税收金税收金 额额 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增值税 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增值税 且在会计核算中未计入当期损益的金额 第且在会计核算中未计入当期损益的金额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 方法一 第方法一 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报实际发生的营业税填报实际发生的营业税 400400 土地增值税 土地增值税 160 560160 560 万元 第万元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报填报 560560 万万 元 元 第第 2121 行行 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 24 2524 25 填列填列 12001200 560 640560 640 万元 以下举例按照方法一填报申报表 万元 以下举例按照方法一填报申报表 方法二 第方法二 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报实际发生的土地增值税填报实际发生的土地增值税 160160 万元 第万元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报填报 160160 万元 万元 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 20142014 年度 年度 税收金额税收金额纳税调整金额纳税调整金额行行 次次 项目项目 1 12 2 2121 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 22 2622 26 640640640640 2222 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳 税调整额 税调整额 24 2524 25 640640640640 2323 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 80008000 2424 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 1200120012001200 2525 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 560560560560 2626 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务 计算的纳税调整额 计算的纳税调整额 28 2928 29 0 00 0 2727 1 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 0 0 2828 2 2 转回的销售未完工产品预计毛利额转回的销售未完工产品预计毛利额 0 00 0 2929 3 3 转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税 0 00 0 A A 纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表 账载金额账载金额税收金额税收金额调增金额调增金额调减金额调减金额行行 次次 项目项目 1 12 23 34 4 3939 四 房地产开发企业特定业务计算的纳税 四 房地产开发企业特定业务计算的纳税 调整额 填写调整额 填写 A A 640640640640 1 20151 2015 年会计核算 年会计核算 1 1 会计核算预售收入 由于不符合收入确认条件不确认收入 会计核算预售收入 由于不符合收入确认条件不确认收入 借 银行存款借 银行存款 1000010000 贷 预收账款贷 预收账款 1000010000 2 2 项目一完工 会计核算结转部分 项目一完工 会计核算结转部分 20142014 年预售收入年预售收入 40004000 万元到万元到 20152015 年主营业务收入 年主营业务收入 借 预收账款借 预收账款 40004000 贷 主营业务收入贷 主营业务收入 40004000 3 3 项目一完工 会计核算结转部分项目一主营业务成本 项目一完工 会计核算结转部分项目一主营业务成本 32003200 万元 万元 借 主营业务成本借 主营业务成本 32003200 贷 库存商品 开发产品 贷 库存商品 开发产品 32003200 4 4 按照会计确认收入转回营业税金及附加 土地增值税转入当期损益 按照会计确认收入转回营业税金及附加 土地增值税转入当期损益 借 营业税金及附加借 营业税金及附加 营业税 土地增值税营业税 土地增值税 280280 贷 应交税费贷 应交税费 应交营业税应交营业税 200200 应交税费应交税费 应交土地增值税应交土地增值税 8080 2 2 税务处理税务处理 20152015 年应缴纳营业税年应缴纳营业税 10000 5 500 10000 5 500 万元 万元 方法一 方法一 借 应交税费借 应交税费 应交营业税应交营业税 500500 贷 银行存款贷 银行存款 500500 方法二 方法二 借 营业税金及附加借 营业税金及附加 营业税营业税 500500 贷 银行存款贷 银行存款 500500 20152015 年应预交土地增值税年应预交土地增值税 10000 2 200 10000 2 200 万元万元 借 应交税费借 应交税费 应交土地增值税应交土地增值税 200200 贷 银行存款贷 银行存款 200200 3 3 企业年度所得税纳税申报表填列操作实务企业年度所得税纳税申报表填列操作实务 第第 2121 行房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 行房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 22 2622 26 填列 填列 800800 320 480320 480 万元 万元 第第 2222 行房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 行房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 24 24 2525 填列 填列 15001500 700 800700 800 万元 万元 第第 2323 行行 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地产企填报房地产企 业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 本列应填业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 本列应填 写写 1000010000 万元 万元 第第 2424 行行 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地填报房地 产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额 产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额 本列应填写本列应填写 10000 15 150010000 15 1500 万元 第万元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税税 收金额收金额 本列应填写 本列应填写 15001500 万元 万元 第第 2525 行行 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 第 第 1 1 列列 税收金税收金 额额 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增值税 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增值税 且在会计核算中未计入当期损益的金额 本列应填写且在会计核算中未计入当期损益的金额 本列应填写 700700 万元 第万元 第 2 2 列列 纳税纳税 调整金额调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 本列应填写 本列应填写 700700 万元 万元 第第 2626 行行 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调 整额 整额 28 2928 29 本列应填写 本列应填写 600600 280 320280 320 万元 万元 第第 2727 行行 1 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 第 第 1 1 列列 税收税收 金额金额 填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得 税 本年度结转为完工产品 会计上符合收入确认条件 当年会计核算确认的税 本年度结转为完工产品 会计上符合收入确认条件 当年会计核算确认的 销售收入金额 本列应填写销售收入金额 本列应填写 40004000 万元 万元 第第 2828 行行 2 2 转回的销售未完工产品预计毛利额转回的销售未完工产品预计毛利额 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填填 报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得税 本年报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得税 本年 结转完工产品 会计核算确认为销售收入 转回原按税法规定预计计税毛利率结转完工产品 会计核算确认为销售收入 转回原按税法规定预计计税毛利率 计算的金额 第计算的金额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 本列应填写 本列应填写 4000 15 6004000 15 600 万元 万元 第第 2929 行行 3 3 转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税 转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税 填列填列 280 280 万万 元 第元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 本列应填写 本列应填写 280280 万元 万元 还应特别需要注意的是 还应特别需要注意的是 按照国家税务总局按照国家税务总局 关于印发关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知的通知 国税发 国税发 2009 31 2009 31 号 和国家税务总局号 和国家税务总局 关于房地产开发企业开发产关于房地产开发企业开发产 品完工条件确认问题的通知品完工条件确认问题的通知 国税函 国税函 2010 201 2010 201 号 相关规定 税法规定的项号 相关规定 税法规定的项 目完工条件和确认时间与会计核算预收账款结转到主营业务收入的时间存在差目完工条件和确认时间与会计核算预收账款结转到主营业务收入的时间存在差 异时 通常是会计核算将预收账款结转到主营业务收入的金额小于税法规定的异时 通常是会计核算将预收账款结转到主营业务收入的金额小于税法规定的 金额或时间滞后于税法规定的完工确认时间 则还需要将该差异在项目完工年金额或时间滞后于税法规定的完工确认时间 则还需要将该差异在项目完工年 度 通过度 通过 A A 纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表 进行纳税调整 以防止部分纳税人利用会进行纳税调整 以防止部分纳税人利用会 计核算人为操作确认项目销售收入的时间和金额 计核算人为操作确认项目销售收入的时间和金额 20152015 年项目一已经完工 符合税法完工条件 年项目一已经完工 符合税法完工条件 会计核算结转收入 会计核算结转收入 40004000 万万 元 成本元 成本 32003200 万元 账面毛利万元 账面毛利 800800 万元 税法应确认实际收入万元 税法应确认实际收入 80008000 万元 成万元 成 本本 64006400 实际毛利 实际毛利 16001600 万元 在万元 在 20152015 年度纳税申报时 会计账面毛利额与实年度纳税申报时 会计账面毛利额与实 际毛利额之间差异为际毛利额之间差异为 16001600 800 800800 800 万元 填入万元 填入 A A 纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表 第第 4040 行行 其他其他 第第 3 3 列列 调增金额调增金额 800 800 万元 万元 此项暂时性差异待纳税人在以后纳税申报年度进行会计核算时 将项目一此项暂时性差异待纳税人在以后纳税申报年度进行会计核算时 将项目一 剩余收入结转到主营业务收入 剩余成本结转到主营业务成本时 转回做纳税剩余收入结转到主营业务收入 剩余成本结转到主营业务成本时 转回做纳税 调减 调减 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 20152015 年度 年度 税收金额税收金额纳税调整金额纳税调整金额行行 次次 项目项目 1 12 2 2121 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 22 2622 26 480480480480 2222 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税 调整额 调整额 24 2524 25 800800800800 2323 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 1000010000 2424 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 1500150015001500 2525 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 700700700700 2626 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计 算的纳税调整额 算的纳税调整额 28 2928 29 320320320320 2727 1 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 40004000 2828 2 2 转回的销售未完工产品预计毛利额转回的销售未完工产品预计毛利额 600600600600 2929 3 3 转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税 280280280280 A A 纳税调整项目明细表 纳税调整项目明细表 20152015 年度 年度 账载金额账载金额税收金额税收金额调增金额调增金额调减金额调减金额行行 次次 项目项目 1 12 23 34 4 3939 四 房地产开发企业特定业务计算的纳税 四 房地产开发企业特定业务计算的纳税 调整额 填写调整额 填写 A A 480480480480 4040 五 其他 五 其他 800800 1 20161 2016 年会计核算 年会计核算 1 1 会计核算结转预收收入到主营业务收入 会计核算结转预收收入到主营业务收入 借 预收账款借 预收账款 1000010000 贷 主营业务收入贷 主营业务收入 1000010000 3 3 会计核算结转主营业务成本 会计核算结转主营业务成本 借 主营业务成本借 主营业务成本 84808480 贷 库存商品 开发产品 贷 库存商品 开发产品 84808480 4 4 按照会计确认收入转回 按照会计确认收入转回 20142014 年和年和 20152015 年营业税金及附加 土地增值年营业税金及附加 土地增值 税转入当期损益 税转入当期损益 借 营业税金及附加借 营业税金及附加 营业税 土地增值税营业税 土地增值税 700700 贷 应交税费贷 应交税费 应交营业税应交营业税 500500 应交税费应交税费 应交土地增值税应交土地增值税 200200 2 2 企业年度所得税纳税申报表填列操作实务企业年度所得税纳税申报表填列操作实务 第第 2323 行行 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地产企填报房地产企 业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 填写业销售未完工开发产品 会计核算未进行收入确认的销售收入金额 填写 0 0 万万 元 元 第第 2424 行行 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报房地填报房地 产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额 产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额 填写填写 0 0 万元 第万元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 填写 填写 0 0 万元 万元 第第 2525 行行 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 第 第 1 1 列列 税收金税收金 额额 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增值税 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增值税 且在会计核算中未计入当期损益的金额 填报且在会计核算中未计入当期损益的金额 填报 0 0 万元 第万元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 填报 填报 0 0 万元 万元 第第 2222 行行 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 24 2524 25 填列 填列 0 0 万元 万元 第第 2626 行房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整行房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整 额 额 28 2928 29 填列 填列 15001500 700 800700 800 万元 万元 第第 2727 行行 1 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 第 第 1 1 列列 税收税收 金额金额 填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得填报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得 税 本年度结转为完工产品 会计上符合收入确认条件 当年会计核算确认的税 本年度结转为完工产品 会计上符合收入确认条件 当年会计核算确认的 销售收入金额 填列销售收入金额 填列 1000010000 万元 万元 第第 2828 行行 2 2 转回的销售未完工产品预计毛利额转回的销售未完工产品预计毛利额 第 第 1 1 列列 税收金额税收金额 填填 报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得税 本年报房地产企业销售的未完工产品 此前年度已按预计毛利额征收所得税 本年 结转完工产品 会计核算确认为销售收入 转回原按税法规定预计计税毛利率结转完工产品 会计核算确认为销售收入 转回原按税法规定预计计税毛利率 计算的金额 第计算的金额 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 填列 填列 10000 15 150010000 15 1500 万元 万元 第第 2929 行行 3 3 转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税转回实际发生的营业税金及附加 土地增值税 填列 填列 700 700 万万 元 第元 第 2 2 列列 纳税调整金额纳税调整金额 等于第等于第 1 1 列列 税收金额税收金额 填列 填列 700 700 万元 万元 第第 2121 行行 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 22 2622 26 填列 填列 0 0 800 800800 800 万元 万元 还应特别需要注意的是 还应特别需要注意的是 项目一会计账面毛利额与实际毛利额之间差异为项目一会计账面毛利额与实际毛利额之间差异为 800800 万元 在纳税人在万元 在纳税人在 20162016 年纳税申报年度会计核算时 将项目一剩余收入结转到主营业务收入 剩年纳税申报年度会计核算时 将项目一剩余收入结转到主营业务收入 剩 余成本结转到主营业务成本时 转回做纳税调减 填入余成本结转到主营业务成本时 转回做纳税调减 填入 A A 纳税调整项目明细纳税调整项目明细 表表 第第 4040 行行 其他其他 第第 4 4 列列 调减金额调减金额 800 800 万元 万元 20162016 年项目二已经完工 符合税法完工条件 年项目二已经完工 符合税法完工条件 会计核算结转收入 会计核算结转收入 60006000 万万 元 成本元 成本 52805280 万元 会计账面毛利万元 会计账面毛利 720720 万元 税法应确认实际收入万元 税法应确认实际收入 1000010000 万元 万元 成本成本 88008800 实际毛利 实际毛利 12001200 万元 在万元 在 20162016 年度纳税申报时 实际毛利额与会计年度纳税申报时 实际毛利额与会计 账面毛利额之间差异为账面毛利额之间差异为 12001200 720 480720 480 万元 填入万元 填入 A A 纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表 第第 4040 行行 其他其他 第第 3 3 列列 调增金额调增金额 480 480 万元 万元 此项暂时性差异待纳税人在以后纳税申报年度进行会计核算时 将项目二此项暂时性差异待纳税人在以后纳税申报年度进行会计核算时 将项目二 剩余收入结转到主营业务收入 剩余成本结转到主营业务成本时 转回做纳税剩余收入结转到主营业务收入 剩余成本结转到主营业务成本时 转回做纳税 调减 调减 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 20162016 年度 年度 税收税收 金额金额 纳税调整纳税调整 金额金额 行行 次次 项目项目 1 12 2 2121 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 22 2622 26 800 800 800 800 2222 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额 24 24 2525 0 00 0 2323 1 1 销售未完工产品的收入销售未完工产品的收入 0 0 2424 2 2 销售未完工产品预计毛利额销售未完工产品预计毛利额 0 00 0 2525 3 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税实际发生的营业税金及附加 土地增值税 0 00 0 2626 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调 整额 整额 28 2928 29 800800800800 2727 1 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 1000010000 2828