经济宏观分析

宏观分析 一 宏观经济分析 通过对近年来的国内总体经济发展及 2012 年到 2016 年各季度 GDP 增长率 走势图分析 得到以下启示 1 国内宏观经济运行良好 继续朝着预期目标平稳快速发展 2 实体经济呈稳定增长态势 规模以上工业增加值的增速二季度同比增长 6 一季度同比增长 5 8 经济出现滞胀的可能性小 3 经济缓慢复苏 但失业率增长偏高 国内经济金融环境存在较多不确定 性 6 月份 CPI 达到 1 9 略有下降 随着农产品价格与工资水平的持续上升 未来较长一段时间内 CPI 将保持平稳上升 6 月份 PPI 为 2 6 较上月有所上升 不过下半年制造业将进入高成本时 期 PPI 持续上升运行可能较大 6 月 PMI 数据继续呈现回落走势 主要是受需求端放缓影响 但是产成品 库存依旧处于较高位 2011 年 7 月份近五年来首次降息后 央行已八次降息 1 3 年期贷款利率 共下调了 190 个基点 宏观经济可能在未来 1 3 年内保持资金 低成本 阶段 降息对房地产业长期发展产生重要影响 一般在降息初期难以体现 随着 降息的持续积累 将有效促进房地产需求和降低开发商成本 该期将会成为房 地产业的黄金发展阶段 二 厦门经济环境 2012 2015 年厦门 GDP 增长开始逐年下滑 2015 年增长率仅为 7 2016 上 半年经济快速恢复 增长率同比达到 15 23 重回快速增长轨道 增长率小 于 4 为萎缩阶段 4 5 为停滞阶段 5 8 为稳定发展阶段 大于 8 为高速发 展阶段 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主 服务业发展水平较国内发达 城市仍有一定差距 较福建省主要城市则处于领先地位 2016 上半年 厦门市经济总体保持平稳较好运行态势 实现地区生产总值 1641 65 亿元 增长 9 2 增幅已连续五个月保持在 9 以上 增幅排名全省第 三 其中第一产业实现增加值 10 03 亿元 增长 0 3 第二产业实现增加值 751 34 亿元 增长 7 8 第三产业实现增加值 880 28 亿元 增长 10 7 三 次产业结构为 0 6 45 8 53 6 第三产业比重比去年同期提升 5 2 个百分点 厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长 2016 年上半年已达到 22747 元 同比增长 7 厦门城市居民 2016 年上半年人均消费性支出 14816 元同比上年增长 5 1 由此可见 在通货膨胀和工资快速增长趋势下 居民收入开始进入快速增 长期 财产性收入比重将快速提高 2016 年上半年 全市房地产开发企业完成投资 389 06 亿元 较去年同期 下降 7 4 增幅较去年同期大幅回落 25 9 个百分点 主要原因 一是房地产 新项目入库大量减少 上半年 全市申请入库房地产项目 20 个 比去年同期减 少 12 个 同期入库项目个数远远小于省内其他城市 二是受土地出让停滞的影 响 今年以来 厦门市仅出让经营性用地 13 宗 84 7 万平方米 占年度计划 16 2 较去年同期减少 55 0 上半年 全市土地购置费 131 64 亿元 下降 33 0 降幅较 1 5 月又扩大 10 1 个百分点 三是泰禾海沧 H2013p04 海西首 座 世贸海峡大厦等部分大项目已接近尾声 投资量骤减 由政府主导的基础设施投资成为全市固定资产投资的主要增长动力 上半 年 全市基础设施投资 407 02 亿元 增长 59 6 增幅比固定资产投资高 38 8 个百分点 占全市投资总量 37 0 拉动投资增长 16 7 个百分点 20162016 年上半年其它主要经济指标年上半年其它主要经济指标 类别类别财政总收入财政总收入地方财政收入地方财政收入金融机构 中金融机构 中 资 存款余额资 存款余额 城乡居民储蓄城乡居民储蓄 存款存款 金额金额597 44597 44 亿元亿元373 81373 81 亿元亿元8817 158817 15 亿元亿元2014 162014 16 亿元亿元 增长率增长率 15 5 15 5 19 9 19 9 19 7 19 7 8 1 8 1 财政收入平稳较快增长 上半年 全市实现财政总收入 597 44 亿元 增长 15 5 地方级财政收入 373 81 亿元 增长 19 9 两项收入增幅均居全省首 位 实现财政支出 309 65 亿元 增长 10 7 支出重点投向民生领域 民生支 出 241 95 亿元 占财政支出的 78 1 其中城乡社区事务 教育 医疗卫生支 出 分别支出 73 96 49 80 和 26 32 亿元 分别增长 76 4 13 3 和 70 0 三 宏观政策分析 一 整体政策分析 1 合理确定厦门市新建住房价格调控目标 2 加大保障性安居工程建设力度 扩大住房保障范围 3 调整完善相关税收政策 加强税收征管 二手房交易全额征税 4 强化差别化住房信贷政策 贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不 低于 50 贷款利率不低于基准利率 1 倍 5 严格住房用地供应管理 6 合理引导住房需求 7 加快个人住房信息系统建设 8 坚持和强化舆论引导 二 限购政策分析 1 各相关单位应严格执行本市限制居民家庭 包括购房人 配偶及未成年 子女 购买商品住房的政策 即 本地禁三 外地禁二 外地居民购房需提供 自购房之日起前 2 年在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险 缴纳证明的非本市户籍居民家庭 2 限购政策实施期间 购房人应如实填写并提交 购房人及家庭成员情况 申报表 3 购房人提供虚假信息骗购住房的 应承担相应的法律责任 4 厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时 应查验 申 报表 和购房人的户口簿 结婚证 个人所得税或社会保险缴纳证明等证件 通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况 凡不符合本通知要求的 不予 办理登记 5 交易时间认定 新建商品住房以网签合同备案时间为准 存量住房买卖 以业务收件时间为准 三 市场走势 反弹趋势被抑制 6 月份以来 厦门楼市不温不火 第四季度 随着大量新盘推出 房价进 一步向上大幅突破的冲动可能被抑制 短期内将处于僵持阶段 随着本轮通胀 及通胀预期的结束 调控政策可能逐步放松 四 客户结构 本地客户将成为主力 新政重申 打击外地客户在厦购房 特别是省外客户 未来市场将以本地 客户为主 绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的 也将抑制省内其 他城市客户 五 市场结构 M 型走向 高端 低端受影响较小 中端楼盘影响大 满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力 特别是首次购房群体将成 为市场的主流 对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘 将受 到首付提高和购房成本提高 三套停贷等影响 需求减少 销售难度加大 而 对于高端楼盘 客户经济实力强 对此影响也相对较小 六 消费心态 可能进入新的观望期 受新政重申影响 购房客户转持观望心态加强 部分客户等待市场相对稳 定后再出手购房 分析认为 在宏观经济承载下行压力之时 伴随着经济步入 新常态 中 国房地产市场也有望回归理性 进入平稳增长期 供求关系 信贷环境以及市 政规划等基本市场化因素 将成为影响未来市场走势的主导因素 平稳增长 区域分化将成为房地产未来发展的新常态 四 厦门政策环境 一 体制创新试点 2010 年 6 月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市 厦门特区面 积扩大 11 倍 随后 中央强调将一如既往地支持经济特区大胆探索 先行先试 发挥作用 相继成为中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市 三网融 合 试点城市 国家创新型试点城市 国家知识产权工作示范城市 二 岛外新城建设与岛内优化提升 贯彻党中央方针指示 规划一体化 基础设施建设一体化 基本公共服务 一体