动迁工作调研报告

1 / 8动迁工作调研报告旧区改造是本区建设双高区发展战略的重要组成部分，是贯彻落实“三个代表”重要思想、为民办实事的重要举措和抓手。动拆迁工作是旧区改造的前提性工作，是开路先锋。在新形势下，动拆迁工作遇到了新的情况和问题，一些突出的矛盾成为阻碍动拆迁工作和旧区改造发展的主要因素。作为配合政府改造旧区而开展动拆迁工作的基层单位，如何主动适应形势发展的新变化，把握自身在动拆迁工作中的功能作用和角色定位，进一步做好动拆迁工作，加快推进旧区改造，是一个值得研究的新课题。本报告从动拆迁实施单位的角度出发，立足社会稳定和为民利民的原则，围绕本区“动拆迁工作回顾、现状和任务、动拆迁工作中存在的主要问题，做好动拆迁工作的对策研究”三个层面，对旧区改造的动拆迁工作展开调查研究。 一、 动拆迁工作的回顾、现状和任务从一幢幢拔地而起的高品位的现代化商业楼宇和高品质的生活住宅区可以感受到静安区自上世纪九十年代以来，旧区改造的步伐和丰硕成果，见证了静安区政府、城建工作者付出的辛劳、也见证了大批可爱的老百姓在配合政府动迁工作后生活质量得到的明显改善。2016 年，受“农凯案件”以及房源结构性短缺和房2 / 8价快速上涨等多方面因素的影响，动拆迁工作难度骤然加大。全区计划实施动拆迁地块 29 幅，其中动迁拆平 16 幅，动迁安置居民 5330 户，拆平旧里 12 万平方米，上述两项指标均只是 2002 年的一半左右，而且基本上是上半年完成的，下半年完成的量微乎其微，动拆迁工作明显放缓。2016 年开始，上海市普通商品房价格连续攀升，尤其是到了 2016 年更发生了有价无房的局面，这使得本来就困难重重的动拆迁工作陷入了更为尴尬的局面。政府、企业、老百姓都希望在这困难时刻找到突破口。因为，老百姓要求改善生活的热心没有变，我们的政府改造旧区的决心没有变，企业参与旧区改造的信心没有动摇。2016 年至 2016 年，我区计划新开的拆迁基地 8 块，动迁总户数达 4223 户，拆迁总面积近 18 万平方米。如果大中里能顺利拉开的话，动迁安置总户数将达 7523 户，拆迁总建筑面积达 29 万平方米，可以看出，我区动拆迁工作的脚步又将大步向前，动拆迁工作将进入新的高潮。在不同于 2016 年之前大环境下开展动拆迁工作，我们一定要对所面临的新任务和新挑战做到心中有数。二、动拆迁工作存在的主要问题2016 年以来，我区动拆迁工作中遇到的突出问题如下：（一）动迁房源和房价问题3 / 8动迁房源和房价问题作为动迁工作的核心问题一直影响着动拆迁工作是否能顺利进行。尽管上海市城市房屋拆迁管理实施细则规定可以实行货币补偿、价值标准房屋调换和面积标准房屋调换三种补偿安置方式，但从区内历史数据看，动迁户选择房屋安置的比例最高，平均达到 70以上。如果对每户居民按 75 平方米的标准进行安置，我区计划新开的地块中，约需 22 万多平方米的安置房源，加上历年结转地块和大中里动权约 25 万平方米的动迁安置房需要量，总计需求量达 47 万平方米。房源缺口大是我区各动迁公司普遍存在的问题。而且，现有动迁安置房源中还普遍存在中小型规格房源较少、地段分布差等问题，难以满足各动迁基地补偿安置的实际需要。动迁房源紧缺也直接导致动迁安置房和二手房价格的快速上涨。2016 年以前 3000 元左右的安置房现在涨到了5000 元以上，在目前的动迁安置政策下，开发商、动迁单位和居民的购房压力越来越大，动迁居民用安置补偿款买不起房子的现象也时有发生。这些不但磋商了开发商和动迁单位的积极性，更增加了动迁居民的心理不平衡，致使动迁工作难度进一步加大。（二）动迁政策和成本问题2001 年实施的新细则更强调用市场化机制解决动迁安置的补偿问题，动迁安置标准从“数人头”转变为4 / 8“数砖头” 。这一政策的变化对我区动拆迁工作影响很多。因为我区的旧居住区人口密度很大，区内有 50以上的家庭人均居住面积不足 10 平方米，按照新政策对顶的补偿标准进行补偿，这些困难居民一个家庭只能得到几万元的补偿安置费，根本不能买什么房子，因此，动迁操作难度很高。为尽可能解决困难家庭的实际问题，我区对居住面积小、人口多的家庭增设了保底面积的安置方法，在五类或六类地段可照顾安置至人均 16 平方米建筑面积。这种“砖头人头”的政策，在解决困难家庭住房困难的同时，也增加了动拆迁的成本。（三）社会稳定问题动拆迁工作中会出现很多矛盾，由于不当的拆迁行为和管理问题，会引发动迁居民的对立情绪，严重损害政府的形象和造成社会的不稳定。由于政策制订的不全面，很可能无法解决困难群体的实际问题或给困难群体造成新的不便，这也是造成不稳定的因素。舆论的多元化有时候会成为居心不良者的工具，造成信息的紊乱，给动拆迁工作带来负面的影响。针对以上问题，我们要一一区别，妥善处理。同时，从政府管理部门层面到基层工作层面，能否建立长期有效的矛盾化解协调机制也是处理社会稳定问题的关键。三、做好动拆迁工作的对策研究和建议5 / 8动拆迁工作和旧区改造要坚定不移地进行下去，这是静安区持续发展的必由之路和发展的后劲所在，也是建设双高区的客观要求。因此，不能因为诸多问题和困难的存在而否定动拆迁工作的重要性和必要性。针对上述问题和困难，本调研报告提出以下思考和建议：（一）抓紧动迁房源筹措“手中有房，动迁不慌” ，在一定意义上说，备有充足的动迁安置房源是做好动迁工作的重要基础。针对目前形势，我们要多管齐下筹措房源，不但要进行大量市场收购，也要进行自主开发建设。目前，我区动迁单位在动迁房源采购上还是各自为政，但这样明显存在筹措力量分散，要价不一，容易抬高采购成本；资金使用分散，不能保证动迁专款专用；动迁房源选择和调剂的余地小，不利于优化和使用；因此，建议以区建设系统大口单位为龙头组建房源采购管理机构，盘活资源，形成以统一筹措使用为主、多方分散筹措为辅的动迁房源筹措模式。（二）加强动迁房源自主开发建设中心区部分居民房屋质量较好、面积较大、家庭经济条件优越的特点，回搬安置的需求比较大。针对该部分居民，建议在我区北部地区采用收购、搬迁厂房等手段，按照“造价不高水平高、面积不大功能全、占地不多环境6 / 8美”的要求，由区政府牵头建设一批回购安置房用于本区条件较好的动迁户。通过市政府协调兄弟区，联合开发中环线附近住宅区，专门用于各中心城区的动拆迁。鼓励建设系统各单位选择合适的土地，参与市重大工程配套商品房建设，定向建设一批动迁安置用房。（三）建立二手房信息管理系统利用房地产交易中心的信息优势，建立二手房信息管理系统。一方面从上海市网上房地产市场收集信息，一方面通过税费等优惠措施鼓励居民在该系统中挂牌。（四）灵活运用廉租房安置方式对“双困”家庭的安置中可灵活使用廉租房安置的方式。根据动迁户的实际支付能力，采取廉租房安置可以化解很多的不稳定因素。动迁户应得的拆迁补偿款中一部分可以作为房屋租金一次性预付若干年，一部分可以作为安家后的生活资金。结合“数砖头” 、 “数人头”等安置方式，根据动迁居民的实际情况灵活组合运用，是在目前阶段行之有效的办法。（五）规范行政管理，建立社会监督机制区动迁办、房地局、动迁公司和动迁人员之间要既要紧密合作又要相互监督，形成依法办事的良好氛围，这7 / 8样才能取信于民。对动迁公司和动迁人员要加强职业培训和道德培训，强调动迁工作的程序合法化。社会监督不单单是对动迁组织者和实施者的监督，也包括对被动迁人的监督，要建立对动迁过程突发时间的监控机制，有效制止少数被动迁人投机取巧、违法作案、无理取闹的现象。要形成公开公正公平的群众参与机制。应当让群众参与到动迁的全过程中，使他们不但了解政策和动拆迁工作运作的整个过程，还要使他们能自己评价动拆迁工作是否工整，达到互相监督的目的。完善行政裁决和强迁程序。加强矛盾预测，依靠社会各界引导正确的舆论走向，坚持以调解化解为主的原则。认真地履行已确定的强迁方案和各种稳定应急方案，包括职能部门分工、善后工作的处理、化解基金的使用等。对突发时间的处理要在坚持稳定大局的前提下，要“依法、果断、迅速”做到部署快、调动快、现场处置快。（六）成立专门协调部门，解决历史遗留问题受各种条件约束，动拆迁工作往往会遗留一些问题。在日后处理这些问题会给正常的工作开展带来干扰和影响。建议