五匹狼的策划小组之“市场调查”.ppt

爱 吃 才会赢 五匹狼策划小组之 市场调查 组长 邹福珍组员 王凯黄鼎李忠贵周喜荣邹福珍 调查问卷的设计宏观环境分析中观环境分析微观环境分析 调查总体思路 一 市场调查的目的 1 为潜在的用户画像 描述他们的基本属性和特征 2 潜在用户对户型 质量 面积 室内设计 外部环境 物业管理 会所 价格 位置等要素的要求及购买趋向 调查问卷的设计 二 抽样方法 配额抽样 随机抽样 一 样本筐 拆前原地经营户 近距离各类市场经营户近距离 5km范围 居民 附近街头拦截 年龄在25 60之间 调查问卷的设计 二 配额抽样筐占地经营 75 各类专业市场 75 近距离居住 75 附近街头拦截 75 1 占地经营和各类专业市场地毯式问卷访2 近距离居民按地块和实地右手法则问卷访问 3 附近街头拦截在4 5个不同访问点于不同的时段访问 具体调查准则 探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查 调查方向 控制性调查 房地产市场需求 房地产产品调查 目标客户特征 偏好调查 消费行为调查 调查内容 误差控制 初步调查 按测试结果再对调查表作必须修改 得出正式调查表 督导调查督导1名 对访员的工作进行指导 监督和核实 利用初步调查成果等 另加植入种子法 政治要素 社会要素 经济要素 技术要素 未来房地产市场趋势 法规政策政府关系环境保护 人口统计收入分配消费结构生活方式 GDP水平恩各尔系数可支配收入供求状况 新产品开发技术更新优质产品率 未来房地产市场趋势 宏观分析之 模型 政策背景 1 国土资源部与监察部内容 各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕 否则国家土地管理部门有权收回土地 纳入国家土地储备体系 2 年 月 日 央行提高存款准备金率 个百分点 国务院根据中央会议精神下发通知 房地产开发项目 不含经济适用房 资本金比例要由 提高35 到以上 经济背景 2 国家统计局的数据显示 房屋销售量及价格同步增长26 4 和9 1 土地购置量同比增幅下跌51 4 截止8月 全国商品房均价2741 增长13 5 1 粮油价格大幅上涨 通货膨胀抬头 2 股票市场低靡 置业投资再掀小热潮 全国房地产市场走势预测 3 中低挡房具有较大发展空间 1房地产业将有望继续保持发展良好势头 2 房屋价格继续稳步上涨 中观市场分析 波特模型 行业竞争者现有企业竞争者 利益相关者 政府等 供方 买方 替代品 潜在进入者 福州市房地产特点 表现为以住宅为绝对主体地位的市场 需求拉动因素是福州市房地产市场发展的主要源动力休闲 健康 时尚的个性化住宅将成主流 房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平均线以下 开发商盈利状况良好 开发投资保持快速增长 流动资金状况改善 房价稳中有升 2003年前三季度商品房交易价格以上年同期相比 主要竞争对手分析 一 金山碧水二 金山明星三 百合苑四 北京金山五 金山明珠六 武夷明珠七 香江明珠 楼盘基本信息 金山碧水 楼盘名称 金山碧水地区 仓山区板块 金山板块开发商 市房地产经营总公司建筑设计 厦门中建东北设计研究院 福州规划设计研究院销售价格 多层均价1800元 平方米规划用途 住宅楼盘地址 仓山区金山大道西侧销售热线 23747111 楼盘名称 金山明星地区 仓山区板块 金山板块开发商 福建兴元房地产开发有限公司建筑设计 福建建科建筑设计院销售价格 住宅均价1900元 平方米规划用途 住宅楼盘地址 金山大道198号销售热线 83856663主力户型 3房2厅2卫1厨 楼盘基本信息 金山明星 金山明星建筑效果图 楼盘基本信息 百合苑 楼盘名称 百合苑地区 鼓楼区板块 城北板块开发商 福州金茂房地产开发有限公司建筑设计 福州市建筑设计院销售价格 均价1900元 平方米规划用途 商住楼楼盘地址 暂无信息销售热线 87711366 楼盘基本信息 香江明珠 楼盘名称 香江明珠地区 仓山区板块 金山板块开发商 中庚企业 竣建房地产 建筑设计 暂无信息销售价格 均价2500元 平方米规划用途 住宅楼盘地址 金山大桥南岸西北侧销售热线 83743555主力户型 图4房3厅3卫1厨 相关结论 商品房发展结构不平衡 中低挡房供需缺乏 近郊townhouse需求较旺3 金山版块升值空间大 相关结论 续 价格始终是消费者首考虑因素 金山版块对中等阶层具有较大吸引力 金山版块升值空间大 住房面积 现有住房面积的分布呈现中间大的态势 住房面积较大 70平方米以上的占大多数 但是从整体来看 需求面积都有所增长 即比现有的住房面积要大得多 住房户型结构 从访谈结果得知居民现居住房户型以二室一厅为主 在问 如果您购买住房 会选择什么样的户型 大部分居民首选的是三室一厅和三室两厅 但是要考虑经济的前提条件下 您打算什么时候买房子 A 1年内7 69 B 1 3年内23 08 C 3 5年内15 38 D 5年以