荣昌房地产市场调研简报.ppt

荣昌房地产市场调研简报 2012年12月9日 PART1城市解读 荣昌现状 区位 荣昌县位于重庆市西部 地处四川 重庆两地接壤处 距重庆市区88 5公里 距成都市区246公里 东邻重庆市大足县 永川区 西接四川省隆昌县 南邻四川省泸州市 北与四川省内江市 安岳县接壤 关键词 重庆西大门重庆一小时经济圈之内成渝经济圈之中 荣昌现状 人口 荣昌县辖15个镇 6个街道 209个行政村 41个社区 2011年末全县户籍人口83 52万人 常住人口66 69万人 其中城镇人口28 48万人 城镇化率42 71 目前县城人口约20万人 荣昌现状 经济 2011年全县地区生产总值2075526万元 人均生产总值31253元 这两项指标在重庆38个区县中均位列第18位 荣昌现状 投资 2011年全社会固定资产投资完成2004200万元 比上年增长45 0 其中房地产开发投资274226万元 比上年增长44 7 占全社会固定资产投资总额的13 7 荣昌现状 收入 2011年全县城镇居民人均可支配收入19295元 在38各个区县中位列第18名 全年农村居民人均纯收入8356元 在38个区县中位列第13名 荣昌未来 城市地位 重庆第七个区域性中心城市渝西川东地区区域中心城市全国畜牧产业核心基地 荣昌未来 城乡规划 城镇结构规划 一带 两轴 四片区一带 即以中心城区为核心的城市地区 包括昌元 昌州城区和广顺 安富城区两部分 两轴为 吴家 仁义 昌元 昌州城区 双河 城市发展主轴和 盘龙 广顺 安富城区 西部发展轴 四片区即以双河为中心的南部发展片区 以仁义为中心的中部发展片区 以吴家为中心的北部发展片区和以盘龙为中心的西部发展片区 荣昌未来 城乡规划 建设用地规划 到2030年 城镇建设面积达到65平方公里 其中中心城区城市建设面积为50平方公里 城镇人口规划 近期2012年42 城镇人口29万人 中期2020年54 城镇人口43万人 远期2030年70 城镇人口63万人 中心城区人口规划 近期26万人 中期35万人 远期50万人 其中昌元 昌州城区城市人口规划近期22万人 中期30万人 远期35万人 荣昌未来 交通规划 成渝高铁预计2015年3月开通运营 届时成都重庆两地直达仅需1小时15分钟 城市小结 优越的区位条件 较好的经济基础 良好的发展规划 对房地产而言是不错的利好 PART2市场解读 房地产板块划分 北部新区 西部宜居区 南部城区 房地产板块划分 北部新区 新行政办公 商业金融和居住中心 规划起点高 交通和配套规划良好 高端大盘云集 升值潜力大 西部宜居区 主要集中在濑溪河沿线 拥有海棠公园 儿童公园等市政公园 生态环境优势明显 宜居度高 也集中了不少高品质楼盘 但整个片区的配套发展速度明显比不上北部新区 南部城区 为老城区的延伸区域 城市面貌落后 缺乏统一规划 各种配套陈旧老化 目前仅有少量楼盘在售 主要在售楼盘 北部新区 荣峰河 巴黎左岸 规划高铁站 城市广场 瑞尔国际 金科世界城 中华奥城 寰宇世家 汇宇建材市场 荣城御景 新行政中心 目标地块的可能位置 主要在售楼盘 北部新区 除上述楼盘外 另有瑞尔国际 1栋酒店 2栋5 5米层高LOFT商务公寓 建面5500元 和汇宇建材市场 3栋高层 3266元 起 在售 主要在售楼盘 西部宜居区 主要在售楼盘 南部城区 备注 五洲国际商贸城实际上处于南部城区和东部工业园区的交界 典型楼盘 同景巴黎左岸 建筑面积 约15万方容积率 2 5物业形态 高层建筑风格 新古典主义法式风格商业规划 约2万方 沿河两层 局部三层 背面一层 典型楼盘 同景巴黎左岸 户型特点 全跃层 5 7米挑高 单层16户 小户型 大赠送 超值可变 建面约59平米 实得约87平米 可变三房 典型楼盘 同景巴黎左岸 销售情况 2012年10月首次开盘 截至目前先后推出3栋 由于总价低 赠送大 可变性强 整体销售不错 目前建面均价约5500元 但由于样板间和实际交房标准不一致 交房时室内楼梯自理 据传引起客户的不理解 最近市场口碑有所下滑 客户来源 老城区原住民 周边乡镇客户 以刚需客群为主 蓄客方式 老城设立外展点 周边乡镇巡展 小蜜蜂派单 典型楼盘 同景巴黎左岸 现场包装 典型楼盘 金科世界城 建筑面积 约100万方容积率 2 07物业形态 高层 洋房商业规划 设置两层 定位为餐饮休闲 超市 购物等 一期高层 二期高层 洋房区 典型楼盘 金科世界城 建面约67平米 1变2 通过计半面积的院馆实现可变 建面约98平米 2变3 通过计半面积的院馆实现可变 典型楼盘 金科世界城 建面约94平米 跃层设计 通过客厅挑高实现赠送和可变 典型楼盘 金科世界城 销售情况 目前一期高层已进入尾声 仅剩1栋尚未推出 二期高层推出时间不详 高层二房功能售价约3800元 三房功能约4300元 跃层约5500元 其中紧凑型三房功能的户型去化最好 客户来源 住宅客户以老城区原住民 政府机关企事业单位职位为主 含部分乡镇客户 蓄客方式 老城设立外展点 周边乡镇巡展 典型楼盘 金科世界城 典型楼盘 金科世界城 典型楼盘 寰宇世家 建筑面积 约42万方容积率 2 5物业形态 高层 洋房建筑风格 ARTDECO 典型楼盘 寰宇世家 建面约89平米 2变3 建面约79平米 2房 典型楼盘 寰宇世家 建面约110平米 2变3 其他产品亮点 6米挑高入户大堂刷卡电梯 指纹密码锁一卡通智能管理铝合金门窗 LOW E中空玻璃 典型楼盘 寰宇世家 销售情况 目前高层已经推出6栋 均价约4100元 由于项目品质不错 产品有亮点 现场包装到位 在当地的口碑非常好 客户来源 客户来源广泛 包括周边乡镇 老城 周边县市 如隆昌 蓄客方式 老城设立外展点 周边乡镇巡展 典型楼盘 寰宇世家 现场包装 典型楼盘 寰宇世家 现场包装 典型楼盘 东邦城市广场 建筑面积 约40万方容积率 2 5物业形态 高层 洋房商业规划 9万方 含百货 超市 餐饮街 大型卖场 影院 典型楼盘 东邦城市广场 建面约50平米 1房 东邦城市广场是荣昌市场上少有的设计纯一房户型的楼盘 但销售结果显示一房的去化最慢 说明在荣昌市场 一房功能的产品需求还很小 典型楼盘 东邦城市广场 销售情况 目前C组团在售 其中高层仅剩1栋 均价约4100元 除了大型商业以招租为主外 北侧 富安北路 西侧 棠香北街 的商业设计为一层临街小门面进行分零发售 层高5 1米 5 4米 售价约1 6万元 1 8万元 目前不少门面已经陆续开店经营 客户来源 以周边乡镇的客户为主 蓄客方式 前期设立外展点 也做过巡展 典型楼盘 东邦城市广场 市场小结 整体开发和营销水平 逐步向主城区看齐从当前情况来看 荣昌的整体开发水平已经较高 一是物业形态组合丰富 不少项目是洋房高层组合开发 二是建筑风情各异 异域风情盛行 三是注意产品附加值的提升 大部分楼盘在户型设计中都有不同程度的赠送与可变 或者通过公共部分的精装 智能化的配置 高端物业管理等提升卖点 此外各楼盘在营销中都有较大手笔的投入 一是注重现场情景包装 二是积极拓展蓄客渠道 派单 巡展 外展等手段广泛应用 三是加强活动营销 营造现场氛围 促进销售 板块之争 北部新区领舞市场目前荣昌房市的放量主要集中在北部和西部两大板块 但随着行政中心的北移 区域各种配套的不断成熟完善 荣昌向北的趋势不可逆转 北部新区聚集了包括金科 同景 东邦等品牌房企 而且在楼盘的销售价格上也超过了西部宜居区 后市竞争 竞争加剧在所难免根据荣昌统计局的数据显示 2011年全年荣昌商品房销售面积约123 63万平米 今年1 10月销售面积92 81万平米 预计今年全年的销售量与去年基本持平或略微下降 而单就目前面市的项目进行初步统计 明年荣昌整个市场的放量预计将超过200万方 竞争加剧在所难免 销售效果 刚需当道 赠送为王 周边乡镇客户占据半壁江山从市场的实际销售情况来看 中小户型的总价 大中户型的使用功能 的刚需型 大赠送 可变强的产品 成为绝对的热销主角 尤其是90 100 左右的三房功能户型 60 75 左右的二房功能户型 去化速度相当不错 而从各个楼盘的成交情况来看 客户多来自周边乡镇户与老城 周边乡镇客户成为荣昌房地产市场的购买主力之一 对目标地块的初步思考 相片中正在施工的区域属于荣峰河滨河路 远处的高层是东邦城市广场 地块内部现状 对目标地块的初步思考 硬件 地块优势突出 具备较强的操作空间如果目标地块与本案中所标注的位置相符 那么我们认为该地块仍然具备较强的操作空间 尽管市场竞争激烈 但是地块的地段优势明显 位于北部新区 紧邻新行政中心 奥林匹克广场 东邦商业集群 拥有荣峰河的滨河资源 与成渝高速入口 成渝高铁荣昌站不足十分钟步程 软件 面对激烈