市场比较法在房地产评估中的应用

吉吉 林林 工工 商商 学学 院院 毕毕 业业 论论 文文 题目名称 市场比较法在房地产评估中的应用 院 系 财税学院 专 业 资产评估 学生姓名 陈启名 学 号 420413405004 指导教师 王琳 2017 年 4 月 30 日 毕业论文原创性声明毕业论文原创性声明 本人郑重声明 所呈交毕业论文 是本人在指导教师的指导下 独立进行研究工 作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不包含任何其他人或集体已 经发表或撰写过的作品成果 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中 以明确方式标明 本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担 论文作者签名 年 月 日 市场比较法在房地产评估中的应用市场比较法在房地产评估中的应用 摘摘 要 要 资产评估中 根据不同的基准日和不同的评估目的 选取的方法也不尽相同 资产评估方法主要有市场比较法 成本法 收益法三种基本方法 以及由其扩展的其 他方法 在房地产评估中 市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受 的特点成为评估师广泛应用的方法 本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关 理论 针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究 并针对问题如何进行解决提出合理建议 促进市场比较法在房地产评估中得到更合理 的应用 关键词 关键词 房地产评估 市场比较法 案例 问题 解决对策 Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract In the asset evaluation because different base date and different evaluation purposes the selection method is different the asset evaluation method mainly includes market comparison method cost method income method and other methods In the real estate appraisal market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison According to the special case this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation Keywords Real estate appraisal Market comparison method Case Problem Solution 目目 录录 一 我国房地产市场概况 1 二 房地产评估的基本理论 1 一 房地产评估的含义与特点 1 二 房地产评估的基本方法 1 三 市场比较法在房地产评估中的应用 以 B 公司房地产价值评估 为例 2 一 评估对象的概况 2 二 市场比较法的测算过程 3 四 市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策 8 一 市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 8 二 存在问题的解决对策 9 参考文献 11 致谢 12 市场比较法在房地产评估中的应用市场比较法在房地产评估中的应用 一 我国房地产市场概况一 我国房地产市场概况 经调查显示 我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大 而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额 据中国指数 研究院所统计的数据显示 2016 年第一季度 北京的二手房成交面积为 791700 平方米 大概为新房成交面积的 2 倍 深圳二手房成交面积 4217400 平方米 约为新房成交面 积的 2 3 倍 可以看出 二手房的交易量已经明显超过了新房 从房地产交易的敏感 度来看 二手房也是可以最先预知房地产的市场状况的 在 2016 年 部分城市二手房 交易市场出现了非理性上涨的现象 据数据显示 2016 年第一季度 北京 广州 上 海以及杭州的二手房价格分别同比上涨了 17 96 6 64 28 78 和 5 73 分别超 过新房上涨价格的 10 03 0 47 20 38 和 1 99 由此可见 一线城市率先步入存 量市场 专家认为二手房市场的活跃度与存量房源的数量的提升有很大的关系 故而 迎来 存量时代 楼市或将步入健康发展轨道 在房地产交易市场发展如此迅速的今 天 二手房的交易最关键的环节就是对房屋价格的评估 也可以说房地产评估在二手 房的交易中起到了承前启后的作用 二 房地产评估基本理论二 房地产评估基本理论 一 房地产评估的含义与特 一 房地产评估的含义与特点点 1 1 含义 含义 房地产评估也可以称作房地产价格评估 是指具有专业技能的评估人员根据特定 的评估目的 遵守相应的评估准则 根据评估程序 选择并应用科学的评估方法 根 据综合的影响房地产价格因素的调整 对房地产的现时价格进行估算与评定 房地产 评估要符合合法原则 最高最佳使用原则 房地综合考虑原则以及区域与地段原则 一般情况下 评估房地产的价值也会涉及到非市场价值的评估 2 特 特点点 房地产评估 评估的是房地产的价值而非价格 价格仅是价值的外在表现 根据 价值上下波动 评估报告使用者可以将房地产评估结果作为参考 虽然房地产评估在 评估时会存在误差 但这种误差应在合理的范围内 如果形成较大的差异会导致评估 结果的不准确 房地产评估不仅对评估人员有比较高的要求 而且依赖于科学的评估 理论和方法 将评估人员评估经验与影响房地产价格的各种因素相结合 最终评估出 房地产的市场价格 二 房地产评估的基本方法 二 房地产评估的基本方法 房地产评估中基本的评估方法包括市场比较法 成本法以及收益法 评估时 要 根据评估对象的实际情况来选取合适的与其匹配的评估方法 1 市场比较法 市场比较法 市场比较法又称交易实例比较法 市价比较法 是指在市场上寻找和评估对象类 似的资产进行可比因素调整 最终得出结果的方法 运用市场比较法要有一个活跃的 公开市场作为前提 并在公开市场中有在同一供求范围内并在评估时点近期的交易案 例 在满足前提的基础上可以选取市场比较法进行评估 运用市场法得到房地产价值 的本质是以房地产实际成交价格为基础 并结合对房地产价格多方面的影响因素来分 析判断对房地产成交价格的影响 以此确定房地产的价格 2 成本法 成本法 成本法首先确定被评估资产的当前市场价值 然后对被评估对象已存在的经济性 贬值 实体性贬值和功能性贬值进行估算 并在重置成本中将贬值因素予以修正而得 到被评估资产价值的各种评估方法的总称 成本法在房地产评估中应用时 是以假设 重新复制被评估房地产需要的成本为依据而评估房地产价值 成本法在房地产评估中 应用会受到一定的限制 3 收益法 收益法 收益法是指以房地产未来预期收益的现值 来判断评估对象价值的各种评估方法 的总称 在收益法中 是将房地产的价值与未来带来的收益相结合 利用资本化和折 现的途径及其方法来判断和估算房地产价值 收益法也同样存在它的缺陷 它只适用 于有纯收益或潜在收益的房地产的评估 上述的三种方法是房地产评估中最基本的三种使用方法 在房地产评估中市场比 较法是最常见 最直接 最容易被人接受的评估方法 本文以介绍市场比较法为主 并对运用市场比较法评估房地产时所存在不合理的地方提出合理的建议 完善其运用 三 三 市场比较法在房地产评估中的应用市场比较法在房地产评估中的应用 以以 B 公司房地产价值评公司房地产价值评 估为例估为例 一 评估对象的概况 一 评估对象的概况 1 建筑物权属及登记状况 建筑物权属及登记状况 表表 1 1 建筑物基本情况表建筑物基本情况表 房屋所有权人B 公司权证编号房权证长房权字第 X 号 建筑面积114 59m2房屋坐落朝阳区硅谷大街 规划用途住宅实际用途住宅 房屋结构混合产 别私产 房屋总层数6 层所在层数3 层 2 建筑物实体状况 建筑物实体状况 经评估人员现场查勘 估价对象建筑物竣工年代约为 2003 年 公共配套设施完备 有上下水 暖气 照明电 煤气等生活配套设施齐全 维护保养现状较好 并能充分 利用 建筑物朝向为南北向 估价对象层高约 2 8 米 外墙涂料 楼宇防盗门 内墙大白 实木地板 厨房 卫生间瓷砖地面 实木门 塑钢窗 建筑物平面布置设计合理 房 屋结构墙体坚固 屋面未见漏水 室内设备管线完好 未见跑 漏电现象 门窗开关 灵活 未见空鼓及裂缝 变形 建筑物在格局及功能上能满足现状使用 估价目的 为 B 公司确定房地产市场价值 价值时点 2015 年 4 月 3 日 现场查勘之日 估价方法 市场比较法 二 市场比较法的测算过程 二 市场比较法的测算过程 选取市场比较法来求房地产公开市场价值 首先选择在近期房地产市场中与被评 估房地产在同一供求范围内 同时其替代性和相关性都较强的交易实例 根据估价对 象和可比实例的状况 对影响房地产市场价格的因素进行分析和修正 由此估算出被 评估房地产的评估价值 1 评估程序 评估程序 第一阶段 考察评估对象特征 评估人员依据委托方提供的相关资料和产权持有 人的配合 对资产评估申报表中的房屋建筑物进行现场勘察 了解房屋建筑物的内外 结构 功能性能 装修标准 数量质量以及地理位置等现状 并作出鉴定报告 对存 在的差异进行适当的调整 做到账实相符 第二阶段 搜集资料 评估人员根据准则收集资料 包括房地产交易资料 各种 网络交易平台 报纸上有关的信息 房地产销售商租赁房产的资料 并根据产权所有 者提供的评估申报表 搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料 对于收集的这些资料 评估人员要保证其准确性 第三阶段 评估分析计算 评估人员在现场勘查工作后 根据现场勘查结果以及 房地产市场交易的调查情况 合理的选出三个与评估对象状况相似的交易案例 分析 评估对象与选取的三个交易案例在房地产位置 面积 用途 成交时间 环境条件 使用年限 房屋状况 交易条件等方面的差异 将评估对象与房地产市场交易案例进 行区域因素和个别因素修正 从而得出房屋建筑物的评评估值 2 可比实例的选取 可比实例的选取 评估人员对项目的特点和实际情况进行了详细的分析 并研究了委托人及当事人 双方提供的资料 通过实地查勘 分析项目的特点和对周边区域的调查 根据估价对 象的特点和实际情况 经过比较分析 选取了 a b c 三个交易案例为可比实例 以上案例建立价格可比基础 表表 2 2 可比实例调查表可比实例调查表 名称可比实例 a可比实例 b可比实例 c 楼盘名称XXX 地理位置硅谷大街硅谷大街硅谷大街 成交日期2015 年 3 月2015 年 3 月2015 年 3 月 成交单价 元 平方米 617063316225 付款方式一次性付款一次性付款一次性付款 用途住宅住宅住宅 实物状况说明 建筑物为混合结构 建 于 2003 年 总层数 6 层 所在层第 2 层 外 墙涂料 装修一般 防 盗门 塑钢窗 水 电 暖 卫等设施齐全 封 闭小区物业管理 建筑物为混合结构 建 于 2003 年 总层数 6 层 所在层第 3 层 外 墙涂料 装修较好 防 盗门 塑钢窗 水 电 暖 卫等设施齐全 封 闭小区物业管理 建筑物为混合结构 建 于 2003 年 总层数 6 层 所在层第 2 层 外 墙涂料 装修较好 防 盗门 塑钢窗 水 电 暖 卫等设施齐全 封 闭小区物业管理 房 地 产 状 况 说 明 区位状况说明 属长春市住宅二级地段 住宅及商业聚集度较高 该区域环境 景观较好 公共服务配套设施齐全 交通便捷 属长春市住宅二级地段 住宅及商业聚集度较高 该区域环境 景观较好 公共服务配套设施齐全 交通便捷 属长春市住宅二级地段 住宅及商业聚集度较高 该区域环境 景观较好 公共服务配套设施齐全 交通便捷 交易情况说明交易情况正常交易情况正常交易情况正常 调查日期2015 年 4 月2015 年 4 月2015 年 4 月 统一付款方式 可比实例均为一次性付款 统一采用单价 可比实例价格单价均以元 平方米为单价 统一币种和货币单位 可比实例均以人民币元结算 统一面积内涵和面积单位 可比实例面积均以建筑面积进行计量 面积单位为平 方米 3 编制比较因素条件说明表 编制比较因素条件说明表 根据待估对象和比较案例的特殊性以及房地产的一般条件要求 本项评估选择比 较因素主要有 a 交易日期 可比实例的成交日期为 2015 年 3 月 至价值时点期间房地产价格波 动不大 为平稳发展状态 故交易时间不做修正 b 交易情况 可比实例均为正常交易 故交易情况不做修正 c 区域因素 根据影响住宅房地产价格的主要区位状况因素以及本次待估对象的特 点 选取比较因素 影响待估对象价格的区域因素主要有 居住条件 交通通达性 基础设施条件 环境优劣度 公共服务配套等 可比实例与估价对象在区位及权益因 素方面差别不大 故区域因素不做修正 d 个别因素 根据影响住宅房地产价格的主要实物状况因素以及本次待估对象的特 点 选取比较因素 影响待估对象价格的个别因素主要有 1 结构因素 结构相同 无需调整 2 用途因素 用途相同 无需调整 3 楼层因素 高层住宅以中间层为基准 每上下差一楼层 调整系数为 1 4 建筑年限 每相差一成新 调整系数为 2 5 朝向因素 南北朝向为基准 东西朝向调整系数为 1 北朝向 2 6 建筑面积 估价对象和可比实例的规模范围控制在 0 5 2 倍之间 一般无需 调整 但涉及税收临界点时 适当调整范围为 1 3 7 地段等级 地段等级相同 无需调整 8 平面布局 分为好 较好 一般 较差 差 每级距调整系数为 1 3 9 装修情况 分为好 较好 一般 较差 差 每级距调整系数为 2 10 物业管理 物业管理是影响估价对象价值的主要因素 分为好 较好 一 般 较差 差 每级距调整系数为 2 11 设备设施 包括电梯 空调 排风 采暖等 每相差一项 调整系数为 1 2 编制比较因素条件说明表如下 表表 3 3 比较因素条件说明表比较因素条件说明表 名称委估对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C 地理位置硅谷大街硅谷大街硅谷大街硅谷大街 交易价格待估617063316225 交易情况正常正常正常正常 交易日期2015 年 3 月2015 年 3 月2015 年 3 月 居住条 件 较好较好较好较好 交通通 达性 方便方便方便 方便 基础设 施条件 七通一平七通一平七通一平 七通一平 环境优 劣度 无污染无污染无污染 无污染 区 域 因 素 公共服齐全齐全齐全 齐全 务配套 结构混合混合混合混合 用途住宅住宅住宅 住宅 楼层3 62 63 62 6 建筑年 限 2003200320032003 朝向南北南北南北 南北 建筑面 积 114 59110 56118 92100 98 地段等 级 相同相同相同 相同 设备设 施 齐全齐全齐全 齐全 平面布 局 合理合理合理 合理 装修情 况 一般一般较好 较好 其他 物业 管理 有有有 有 个 别 因 素 设备设 施 上下水 集中供暖 燃气入户 上下水 集中供暖 燃气入户 上下水 集中供 暖 燃气入户 上下水 集中供暖 燃气入 户 4 编制比较因素条件指数表 编制比较因素条件指数表 1 交易情况修正 可比实例 A B C 均为公开市场交易 交易情况正常 所 以不进行交易情况修正 2 交易时间修正 可比实例 A B C 的交易时间和价值时点比较接近 并且 长春市该类型房地产价格在这期间无较大波动 所以不进行交易时间修正 编制比较 因素条件指数表如下 表表 4 4 比较因素修正指数表比较因素修正指数表 名称可比实例 A可比实例 B可比实例 C 交易价格617063316225 交易情况100100100 交易日期100100100 居住条件100100100 交通通达性100100100 基础设施条件100100100 环境优劣度100100100 区 域 因 素 公共服务配套100100100 结构100100100 用途100100100 楼层9910099 建筑年限100100100 朝向100100100 建筑面积 100100100 地段等级100100100 设备设施100100100 平面布局100100100 装修情况100102102 其他 物业管理 100100100 个 别 因 素 设备设施100100100 5 编制价格测算表并求出比准价格 编制价格测算表并求出比准价格 表表 5 5 比准价格测算表比准价格测算表 比较因素内容 估价对 象 可比实例 A 修正系 数 可比实例 B 修正系 数 可比实例 C 修正系 数 楼盘名称XXxx 交易价格待求617063316225 交易情况1001001 001001 001001 00 交易日期1001001 001001 001001 00 居住条件1001001 001001 001001 00 交通通达性1001001 001001 001001 00 基础设施条件1001001 001001 001001 00 环境优劣度1001001 001001 001001 00 公共服务配套1001001 001001 001001 00 区 域 因 素 小计1 001 001 00 个结构1001001 00 1001 00 1001 00 用途1001001 00 1001 00 1001 00 楼层100991 01 1001 00 991 01 建筑年限1001001 00 1001 00 1001 00 朝向1001001 00 1001 00 1001 00 建筑面积 1001001 00 1001 00 1001 00 地段等级1001001 00 1001 00 1001 00 设备设施1001001 00 1001 00 1001 00 平面布局1001001 00 1001 00 1001 00 装修情况1001001 00 1020 98 1020 98 其他 物业管 理 1001001 00 1001 00 1001 00 设备设施1001001 00 1001 00 1001 00 别 因 素 小计 1 01 0 98 0 99 修正后价格 623262046163 算数平均单价 6200 6 确定测算结果 确定测算结果 根据上述测算结果 三个比较案例测算的比准价格差距不大 故本次估价采用简 单算术平均法将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果 即 估价对象市值单价 市场比较法 6232 6204 6163 3 6200 元 平方米 取整 该房地产在价值时点的市场价值 估价对象市值单价 建筑面积 6200 114 59 710 458 元 71 万元 取整 在案例中 充分的反应了市场比较法在房地产评估中的应用过程 也印证了市场 比较法的应用需要各种数据与案例来支撑 我们也可以看出市场比较法在房地产评估 中的应用所存在的问题 以下提出存在问题以及解决的对策 四 市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策四 市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策 一 市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 一 市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 1 交易案例库的非市场化倾向 交易案例库的非市场化倾向 我们选取市场比较法比较法的案例时 不能保证案例都是在市场中选取的 有些 是估价机构近阶段估价业务案例 还有很大一部分是网上下载或报纸上的买方或卖方 的报价 评估师会通过估价结果来影响二手房市场交易价格 但不能左右二手房市场 交易价格 当交易价格不能确定时 当事人会将交易结果直接作为交易价格 使估价 案例成为成交案例 这种估价案例作为可比案例 虽然可以节约调查费用 但这种成 交价格本身就是非正常市场价格 需要进交易情况修正 有的机构甚至并不调查估价 结果是否被直接利用就把近期的同类评估项目作为可比实例 虽然提高了估价效率 但降低了项目成本 而且估价结果会和市场产生越来越大的差异 最终会导致估价结 果脱离市场 2 可比实例和修正系数的倾向性选取导致数据不准确可比实例和修正系数的倾向性选取导致数据不准确 房地产市场上已经成交的房地产价格是运用市场法评估待估房地产价格的基本依 据 因此 可比案例的选择对评估结果有很大的影响 在现行的房地产行业 评估师 要想掌握全部的最新信息是比较困难的 因为没有一个广泛的系统提供最新的市场信 息 内部人员不更新资源 外部人员很难获取对评估有用的最新交易案例 导致评估 人员会根据自己的主观意识选取网络上提供的与评估对象相接近的案例 之后修正可 比因素时 评估人员对于数据的调整说明不严谨 有些自主选择的数据也会存在一定 的误差 最终会使评估结果存在一定的偏差 3 最终的评估结果确定方法过于简单 最终的评估结果确定方法过于简单 最终的评估价格需要对所选择的可比案例进行可比因素的修正 之后运用平均数 法 加权平均数或者众数法进行计算 但这些方法在一定程度上对结果的处理过于简 单 得出的结果不能被资产交易相关方所接受 但是 现在多数的评估公司会因为简 单省事而采用简单平均法 事实上这违背了客观实际 由于可比案例与被评估资产的 相似程度是不一样的 会对评估结果产生不同的影响 所以应该对不同相似程度的可 比案例设置不同的权重 这样才能使评估结果更加客观 二 存在问题的解决对策 二 存在问题的解决对策 1 政府加强宏观调控 政府加强宏观调控 使交易案例库市场化使交易案例库市场化 由于房地产市场的不规范 导致评估结果的差异 在此情况下 政府应及时参与 逐步引导房地产市场健康发展 时刻关注市场中的最新动态 便于加强对房地产的宏 观调控 完善预警 预报信息系统 以便于监测和判断房地产市场的发展 从而给出 合理性建议 提出更多的房地产市场信息 实现房地产的标准化 提高评估结果的准 确性 在被网络资源覆盖的当下 政府应该广泛的利用网络 成立系统 不断的更新 信息 使最新的市场信息得到统一公布 不仅使各种数据一目了然 还可以为评估结 果的准确性提供依据 法律法规是推动房地产市场的基本保障 所以在将资源网络化的同时 也要同样 重视法律法规 由于房地产市场的起步晚 所以导致现有的法律法规跟不上房地产市 场的发展 这就需要政府部门加快步伐去完善法律法规 使房地产市场有良好的发展 同时 也要完善监督机制 虽然有了法律法规的制约 但是监督机制的透明度不高 监督机制的完善不仅可以保障法律法规的实施 还可以保证房地产市场运行的公平 公开 某些地方会出现炒作市场 扰乱市场秩序的现象 他们故意假消息从而降低消 费者的辨别能力 扰乱市场秩序 所以政府的监督与管理是必要的 只有这样才可以 避免这种现象的发生 可以增加市场的透明度 2 关注多渠道信息来源 提供更多的数据参考提升准确性 关注多渠道信息来源 提供更多的数据参考提升准确性 市场比较法在房地产评估中的应用 最主要的就是房地产市场交易的最新信息 要想提高评估结果的准确性 必须时刻关注多方面的信息资源 通过各种渠道了解房 地产市场的最新状态 一个准确的评估结果需要更多准确的数据进行支撑 这就要求 评估人员对各种数据的掌握一定要随时更新 不能以固有的资源进行操作 在评估时 要使数据得到充分的应用 评估机构也要加快自身的信息化 建立自己的信息库 便 于评估人员能及时得到想要的案例 提高工作效率 3 3 建立可行的房地产估价模型 建立可行的房地产估价模型 我们应该考虑各方面的影响因素去规避以上三种计算方法所导致的各种弊端 来 客观合理的确定市场法中的参数值 以此为基础建立有关市场比较法的估价模型 来 降低估价过程中的主观性 得到一个更为客观的评估值 因此 为了弥补这些缺陷 在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义 使评估结果更 有说服力 4 4 提高评估人员的职业素质 加强对专业人员的培养 提高评估人员的职业素质 加强对专业人员的培养 随着评估行业的不断发展 对于评估的要求越来越高 评估行业就更应该注重对 评估人员的培养 不仅要加设评估专业课程 更应该注重质量 达到从事评估事业的 工作人员对评估行业的理论知识有着充分的认知 可以在工作中与实际相结合 专业 知识与实际操作的搭配达到统一 运用市场比较法在房地产评估中时 评估人员一定 要准确全面的查询市场最新与评估对象相符合的案例 并进行调整 所以评估人员的 执业水平和专业技能必须过关 因为这关系着评估结果的准确与否 评估人员要