魏公村回迁安置方案(南北区合并)

魏魏公公村村小小区区 危危改改 回回迁迁安安置置项项目目 项目申请报告项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司北京市宾克投资咨询有限公司 工程咨询证书编号工程咨询证书编号 工咨甲工咨甲 10120070055 二二 O 一二年二月一二年二月 报告编号 报告编号 20101207 7 2 委托单位 委托单位 北京天地助房地产开发有限公司北京天地助房地产开发有限公司 编制单位 编制单位 北京市宾克投资咨询有限公司北京市宾克投资咨询有限公司 审审 定定 人 人 高清民高清民 高级工程师高级工程师 审审 核核 人 人 左左 健健 高级工程师高级工程师 编制人员 编制人员 况智明况智明 注册咨询工程师 投资 注册咨询工程师 投资 马马 力力 高级工程师高级工程师 王智超王智超 工程师工程师 李李 芳芳 工程师工程师 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 1 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况 4 一 项目申报单位概况 4 1 项目申报单位名称 4 2 法人代表 4 3 项目申报单位简介 4 4 项目申报单位住所 4 5 项目申报单位通信地址 4 6 项目申报单位邮政编码 4 7 联系人及联系电话 4 二 项目概况 5 1 项目名称 5 2 拟建项目的建设背景及进展情况 5 3 项目选址及建设条件 7 4 主要建设内容和规模 10 5 建设进度 11 6 投资规模 11 第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析 12 一 发展规划分析 12 1 国民经济和社会发展总体规划 12 2 专项规划 12 3 区域发展规划 14 二 产业政策分析 17 三 行业准入分析 19 第三章 资源开发及综合利用分析 20 一 资源开发方案 20 二 水资源消耗 20 三 节水措施 20 1 合理使用管材 降低供水能耗 20 2 采用节水型器具 20 3 设置中水系统 21 4 雨水利用 21 5 加强用水计量 21 第四章 节能方案分析 22 一 用能标准和节能规范 22 1 相关法律 法规 规划和产业政策 23 2 建筑类相关标准及规范 24 二 主要节能措施 26 1 建筑专业节能措施 26 2 暖通系统节能措施 27 3 电气系统节能措施 28 三 能源消耗种类及能耗标准 31 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 2 第五章 建设用地 征地拆迁及移民安置分析 33 一 项目选址及用地方案 33 1 项目建设地点 33 2 占地面积 33 3 土地利用状况 33 4 土地取得方式 34 5 项目选址相关影响情况 34 二 土地利用合理性分析 34 1 符合土地利用规划要求情况 34 2 占地规模合理性分析 34 3 土地集约和有效利用分析 35 三 征地拆迁和移民安置规划方案 35 1 拆迁情况概述 35 2 拆迁政策依据 35 3 拆迁费用构成 36 4 拆迁工作计划 37 四 回迁安置对象及范围 37 1 回迁安置对象及范围 37 2 项目实施的保障措施 37 第六章 环境和生态影响分析 40 一 环境及生态现状 40 1 项目场址的自然环境条件 40 2 现有污染物情况 40 3 生态环境条件和环境容量状况 41 二 生态环境影响分析 41 1 排放污染物类型 排放量情况分析 41 2 水土流失预测 41 3 对生态环境的影响因素及影响程度分析 41 4 对流域和区域环境及生态系统的综合影响分析 41 三 生态环境保护措施 42 1 治理措施 42 2 治理方案的可行性分析 44 3 治理效果分析 44 四 地质灾害影响分析 45 五 特殊环境影响 45 第七章 经济影响分析 46 一 成本效益分析 46 1 项目总投资估算 46 2 项目销售收益估算 50 3 经济整体效益评价 52 二 行业影响分析 55 三 区域经济影响分析 56 四 宏观经济影响分析 57 第八章 社会影响分析 58 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 3 一 社会影响效果分析 58 1 有利于改善魏公村区域居住环境 提升区域投资价值 58 2 是建设良好的居住环境 和谐的生态环境的一个组成部分 58 3 有利于带动危改区人口就业与生活水平提升 是落实城市战略的重要措施 58 二 社会适应性分析 59 三 社会风险及对策分析 59 第九章 项目招标情况 62 一 招投标组织 62 二 招投标依据 62 三 招投标范围 62 四 招标方式 63 五 招标程序 63 六 评标程序 64 附图 附件 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 4 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 一 项目申报单位概况一 项目申报单位概况 1 项目申报单位名称 项目申报单位名称 北京天地助房地产开发有限公司 2 法人代表法人代表 荣安 3 项目申报单位简介 项目申报单位简介 北京天地助房地产开发有限公司为海淀区魏公村危改住宅小区公 建项目的建设单位 专业从事房地产开发 拥有雄厚的资金实力和人 力资源 公司成立于 2000 年 12 月 11 日 企业类型为有限责任公司 注册资金为 5000 万元人民币 工商注册号 110000001863236 企业经营范围是 房地产项目开发 销售商品房 建筑材料 装 饰材料等 4 项目申报单位住所 项目申报单位住所 北京市海淀区魏公村路 8 号院 6 号楼中惠元大厦 309 室 5 项目申报单位通信地址 项目申报单位通信地址 北京市海淀区魏公村路 8 号院 6 号楼中惠元大厦 309 室 6 项目申报单位邮政编码 项目申报单位邮政编码 100081 7 联系人及联系电话 联系人及联系电话 龚碧波 010 88128077魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 5 二 项目概况二 项目概况 1 项目名称 项目名称 魏公村小区魏公村小区回迁安置项目 2 拟建项目的建设背景 拟建项目的建设背景及进展情况及进展情况 1 项目背景 项目背景 魏公村危改住宅小区项目位于海淀区魏公村 东至百花鞋业商 业区 南至规划路 西至民族大学西路 北至魏公村路 开发项目小 区内有 15 栋危改居民楼 分别由原海淀区国土资源和房屋管理局 海淀区商业学校 科技部机关服务局 建设部机关事务管理局共同使 用 拆迁户数共计 1355 户 北部公建用地 采用出让方式 按原出让合同执行 规划建设内 容为公建写字楼 商业 公寓等项目 规划地上面积 127500 平方米 用于南部回迁安置项目的资金平衡 为加快推进该项目启动 妥善解决遗留问题 根据居民座谈会调 查的回迁安置需求意向 北京市规划委员会 关于魏公村小区魏公村 小区回迁安置项目有关规划意见的请示 建议提高南区回迁安置房规 划指标 并获得了市政府陈刚副长市长同意意见 为此 项目前期手续工作需重新办理 2 项目进展情况 项目进展情况 项目具体进展情况如下 2002 年 2 月经市危旧房改造领导小组办公室批准将该项目落实 为 2002 年度危旧房改造项目 见 2002 京危改办第 1 号 2002 年 4 月 取得市规划委 规划意见通知书 2002 规意字 0643 号 由于危改项目拆迁和安置居民难度大 2002 年 6 月海淀区将该 项目由危改立项转为开发立项 按有偿出让方式挂牌 2003 年 9 月 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 6 北京天地助房地产开发有限公司通过招拍挂方式取得土地使用权 并 与国土资源局签订了土地出让合同 也交纳了相关的土地出让金 2004 年 2 月海淀区致函国土资源局 关于调整魏公村小区项目 控制性规划指标的函 海政函 2004 32 号 请求调整控规指标 2004 年 11 月 市规划委同意魏公村小区调整规划指标 并将地块分 为北部办公 南部住宅 见 2004 年 11 月 1 日第 342 期会议纪要 同时国土资源局根据市规划委的意见同意延长出让合同付款期限和 10 开发建设期限 2007 年 5 月 北京天地助房地产开发有限公司股权被北京金悦 集团下属的投资公司和金悦鑫房地产公司收购后 提出牺牲开发商的 利益 将南部住宅全部用于定向回迁安置居民的思路 并为此作了大 量的调研工作 制定了周全的回迁安置方案 2007 年 12 月 海淀区根据该新思路进行调研后再次致函国土资 源局 关于魏公村危改住宅小区项目运作情况的函 海政函 2007 147 号 将该项目宗地分为南 北地块 南地块为住宅用 地 北地块为公建用地 并将二地块的用地范围作相应的调整 2008 年 2 月 国土资源局就 关于魏公村危改住宅小区项目有 关问题的请示 京国土市 2008 50 号 上报市政府批准 同意该 项目调整控规 将南地块住宅用地全部用于定向回迁安置居民 土地 采用划拨方式 北地块公建用地采用出让方式 按原合同执行 2008 年 6 月市规划委 关于魏公村危改住宅小区项目有关规划 情况的报告 京规文 2008 945 号 上报市政府批准同意该项目 调整后的用地指标 市规划委致函国土资源局 关于魏公村危改住宅 小区项目有关规划情况的函 市规函 2008 1159 号 2009 年 12 月 北京市规划委员会核发了 关于海淀区魏公村小 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 7 区南区回迁安置房项目规划意见的答复意见 市规函 2009 2224 号 并于 2010 年 4 月核发了 建设项目规划意见书 城镇建筑工程 对该项目南区回迁安置房项目的建设地点及规划指标 2009 年 12 月 取得北京市交通委员会 关于魏公村危改住宅小 区回迁安置楼及公建项目交通影响评价报告评议意见的函 京交函 2009 731 号 同月 取得北京市海淀区环境保护局 关于魏公村危改住宅小区 回迁安置楼项目环境影响报告书的批复 海环保管字 2009 1683 号 2010 年 1 月 取得北京市发展和改革委员会 关于海淀区魏公 村小区 南区 回迁安置房项目核准的批复 京发改 2010 137 号 2011 年 7 月 北京市规划委员会 关于魏公村小区魏公村小区 回迁安置项目有关规划意见的请示 市规文 2011 1164 号 上报市 政府批准同意该项目调整南 北两区的用地面积和建筑规模 2011 年 7 月 北京市规划委员会致函海淀区政府 关于对魏公 村小区回迁安置项目有关规划意见 市规函 2011 1324 号 同 意海淀区政府按照调整后的指标开展前期工作 目前 项目单位开始着手本项目的立项申报工作 3 项目选址及建设条件 项目选址及建设条件 1 项目建设地点和用地面积 项目建设地点和用地面积 本项目位于海淀区魏公村地区 项目用地四至为 东临百花鞋业 商业区 南临规划路 西临民族大学西路 北临魏公村路 项目占地面积约为 7 05 万平方米 项目具体位置示意详见图 1 1 项目内需拆除现有建筑为 15 栋危 改居民楼 详见图 1 2 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 8 图图 1 11 1 魏公村危改住宅小区项目具体位置魏公村危改住宅小区项目具体位置 图图 1 21 2 魏公村危改住宅小区公建项目用地魏公村危改住宅小区公建项目用地现状图现状图 2 自然环境概况 自然环境概况 海淀区位于北京市区西北部 东与西城 朝阳区相邻 南与宣武 项目具体位置 项目用地现状 项目具体位置 项目用地现状 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 9 丰台区毗连 西与石景山 门头沟区交界 北与昌平县接壤 区域面 积 430 8 平方公里 约占北京市总面积的 2 53 北部新区面积 226 平方公里 占全区面积的 52 5 气候 海淀区气候属温带湿润季风气候区 冬季寒冷干燥 盛行西北 风 夏季高温多雨 盛行东南风 年均气温 12 5 1 月份平均气温 4 4 极端最低气温为 21 7 7 月份平均气温为 25 8 最高气温 为 41 6 年日照数 2662 小时 无霜期 211 天 年平均降水量 628 9 毫米 集中于夏季的 6 8 月 降水量为 465 1 毫米 占全年降水的 70 冬季的 12 2 月份降水量最少 仅占 1 因此 夏季雨水多 春秋干旱 冬季寒冷干燥是该区的气候特点 地形地貌 海淀区边界线长约 146 21 公里 南北长约 30 公里 东西最宽处 29 公里 地势西高东低 西部为海拔 100 米以上的山地 面积约为 66 平方公里 占总面积的 15 左右 东部和南部为海拔 50 米左 右 的平原 面积约 360 平方公里 占总面积的 85 左右 区内最高峰为 阳台山妙高峰 海拔 1278 米 最低处为清河东的黑泉村 海拔 35 米 水文与水文地质 境内有大小河流 10 条 总长度 119 8 公里 还有昆明湖 玉渊 潭 紫竹院湖 上庄水库等湖泊 水域面积辽阔 3 外部配套市政 外部配套市政 依据项目单位提供的专项市政方案 项目外部市政配套条件具体 情况如下 道路工程 项目用地西侧已建成民族大学西路 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 10 供水工程 该项目在用地西侧及西南侧交大东路有 DN600mm 上水管道 提 供自来水给水 所消耗的水资源主要用于商业办公生活用水 所有办 公住宅用户用水均实行分户水表计量 雨水 污水工程 本工程排水系统采用雨污分流的排水方式 雨水进入拟建项目西 侧及西南侧交大东路 DN600mm 市政雨水干线 污水进入拟建项目西侧及西南侧交大东路 DN300mm 污水管线 最后排入污水处理厂 供电工程 该项目拟沿高粱桥斜街由高粱桥开闭站以入地敷设方式接入双路 10KV 电源 燃气工程 本项目消耗的天然气来自市政天然气管道 由本项目西侧交大东 路 DN400mm 中压管线接入 向本项目集中供应燃气 供热 本项目供热来自市政热力管道 由本项目北侧魏公村路 DN400mm 热力管线接入 向本项目集中供热 4 主要建设内容和规模 主要建设内容和规模 本项目规划为魏公村小区魏公村小区回迁安置项目 建设内容为 回迁安置房及配套 根据北京市规划委员会 魏公村小区魏公村小区回迁安置项目关 于魏公村小区回迁安置项目有关规划意见 市规文 2011 1324 号 魏公村小区魏公村小区回迁安置项目占地面积约为 7 05 万平方米 建筑规模 399620 平方米 项目回迁安置房建筑规模 211020 平方米 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 11 其中地上建筑规模约 133194 平方米 地下建筑规模约 77826 平方米 项目北区公建总建筑面积约 188600 平方米 其中地上面积 127500 平 方米 地下面积 61100 平方米 本项目的主要规划 设计指标情况详见下表 1 1 表表1 1 项目规划指标情况表项目规划指标情况表 序号序号项目名称项目名称指标值指标值单位单位 1总用地规模总用地规模70488平方米平方米 2总建筑规模总建筑规模399620平方米平方米 2 1 南区回迁安置项目南区回迁安置项目211020平方米平方米 2 1 1回迁房建筑规模126619平方米 2 1 2 地上配套公建6575平方米 2 1 3地下建筑规模77826平方米 2 2北区公建项目北区公建项目188600平方米平方米 2 2 1 地上规模127500平方米 2 2 2地下规模61100平方米 3绿地率绿地率 30 5 建设进度 建设进度 本项目建设周期为 48 个月 6 投资规模 投资规模 该项目建设总投资 144085 万元 其中土地费用 17410 万元 工 程费用 109307 万元 工程建设其他费 4837 万元 管理费 2631 万元 建设期利息 7353 万元 预备费 2547 万元 7 资金筹措方案 资金筹措方案 该项目建设所需要的全部建设资金均由北京天地助房地产开发有 限公司为自筹解决 北京天地助房地产开发有限公司依托自有资金 已经将项目实施 的全部建设资金筹集完毕 筹资方案的落实给该项目的实施打下了良好的资金基础 具备了 该项目进一步推进的经济实力 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 12 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 一 发展规划分析一 发展规划分析 1 国民经济和社会发展总体规划 国民经济和社会发展总体规划 十二五 时期 是首都在新的起点上全面建设小康社会的关键时 期 北京市第十三届人民代表大会第四次会议通过的 北京市国民经 济和社会发展第十二个五年规划纲要 确定全市发展的指导思想是 以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导 深入贯彻落实科学发展 观 认真贯彻中央对北京市工作的一系列重要指示精神 以科学发展 为主题 以加快转变经济发展方式为主线 顺应人民群众过上更好生 活新期待 深化改革开放 全力推动人文北京 科技北京 绿色北京 战略 进一步提高 四个服务 水平 努力打造国际活动聚集之都 世 界高端企业总部聚集之都 和谐宜居之都 推动北京向中国特色世界 城市迈出坚实的步伐 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中进一步 明确 未来五年 要进一步强化四类功能区域的主体功能 加快城市 空间格局由功能过度集中在中心城向多功能区域共同支撑转变 推动 城市发展建设重心向发展新区转移 加快新城建设和薄弱地区崛起 建设现代化新农村 促进城乡区域协调发展 构建城乡一体 多点支 撑 均衡协调的城市发展格局 的城市发展总体要求 这说明 魏公村小区回迁安置房项目的建设符合国民经济和社会 发展总体规划要求 2 专项规划 专项规划 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中指出 坚持政府调控和市场调节相结合 加快完善符合国情的住房体制机 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 13 制和政策体系 逐步形成总量基本平衡 结构基本合理 房价与消费 能力基本适应的住房供需格局 实现广大群众住有所居 立足保障基本需求 引导合理消费 加快构建以政府为主提供 基本保障 以市场为主满足多层次需求的住房供应体系 对城镇低收 入住房困难家庭 实行廉租住房制度 对中等偏下收入住房困难家庭 实行公共租赁住房保障 对中高收入家庭 实行租赁与购买商品住房 相结合的制度 建立健全经济 适用 环保和节约资源的住房标准体 系 倡导符合国情的住房消费模式 强化各级政府责任 加大保障性安居工程建设力度 基本解决 保障性住房供应不足的问题 多渠道筹集廉租房房源 完善租赁补贴 制度 重点发展公共租赁住房 逐步使其成为保障性住房的主体 加 快各类棚户区改造 规范发展经济适用住房 建立稳定投入机制 加 大财政资金 住房公积金贷款 银行贷款的支持力度 引导社会力量 参与保障性住房建设运营 加强保障性住房管理 制定公平合理 公 开透明的保障性住房配租政策和监管程序 严格规范准入 退出管理 和租费标准 进一步落实地方政府责任和问责机制 把保障基本住房 稳定 房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标 由省级人民 政府负总责 市 县级人民政府负直接责任 完善土地供应政策 增 加住房用地供应总量 优先安排保障性住房用地 有效扩大普通商品 住房供给 健全差别化住房信贷 税收政策 合理引导自住和改善性 住房需求 有效遏制投机投资性购房 加快制定基本住房保障法 修 订完善城市房地产管理法等相关法律法规 完善住房公积金制度 加 强管理和扩大覆盖范围 加强市场监管 规范房地产市场秩序 加快 住房信息系统建设 完善信息发布制度 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 14 由此可见 魏公村小区魏公村小区回迁安置项目作为满足居民住 房需求的定向回迁安置住房 是扎实推进和谐社会建设的一个重要组 成部分 是符合北京市十二五规划中服务业发展规划要求的 3 区域发展规划 区域发展规划 海淀区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中指出 十二五 时期 实施 南优北拓 东合西美 的空间发展战略 即 优化南部环境品质 拓展北部产业空间 整合东部高端资源 提升西 部休闲功能 重点规划建设四大功能区 形成各具特色 分工明确 串联互动 协同发展的产业发展空间格局 1 北部研发服务和高新技术产业聚集区 认真落实 中关村国家自主创新示范区北部研发服务和高新技术 产业聚集区 海淀北部地区部分 规划 2010 2020 构建 一心 一带 多组团 的空间格局 为北部地区发展的高品质转型和实现产 值过万亿奠定基础 建设以翠湖国家城市湿地公园为核心的生态绿心 重点发展信息通讯 新材料 新能源与环保 生物工程与新医药 软 件与信息服务等特色产业 建设北清路高技术产业集聚带 统筹推进 公共服务设施建设 打造生活便利 设施配套 环境良好的功能组团 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 15 北部地区发展空间示意图北部地区发展空间示意图 2 中部研发 技术服务和高端要素聚集区 按照 空间整合 突出总部 功能提升 集约发展 原则 以提 升自主创新能力为核心 积极推动各项先行先试改革 使中部地区成 为研发 技术服务和高端要素聚集地 成为核心区的标志性区域 集 中力量建设中关村科学城 积极推动中关村航天科技园 中关村航空 科技园 中国电子科技集团总部等央企总部 研发机构和产业化基地 建设 支持清华 北大等高校建设新兴产业技术工程中心和产业技术 研究院 加快发展芯片设计 新材料研发等产业集群 继续加强中关 村西区建设 抓好业态调整 资源整合和商业环境建设 吸引更多的 高端创新要素集聚发展 高标准建成中关村国家自主创新示范区展示 中心 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 16 中关村科学城规划示意图中关村科学城规划示意图 3 西北部高端休闲旅游区 按照旅游资源多样化 服务便利化 管理精细化 市场国际化的 要求 围绕建设世界高端旅游目的地 深度挖掘和整合旅游资源 构 建以皇家园林游 科教体验游 都市风情游 生态休闲游为重点的旅 游产品体系 大力提升颐和园 圆明园 香山等重点景区周边环境品 质 建设与皇家园林相匹配 世界一流的旅游休闲环境和配套服务设 施 加强区域旅游资源整合 探索建立以政府为主导 以市场为纽带 的协调机制促进旅游产业联动发展 加强旅游与科技 教育 文化 商务 体育 农业等产业融合发展 完善旅游产业促进政策 开发高 端旅游产品 建设一批带动性强的旅游项目 积极承办高水平国际性 文化旅游活动 提高海淀旅游在国内和国际的知名度和美誉度 4 南部高端商务服务和文化创意产业区 坚持高起点规划 高层次招商 高标准建设 加强资源整合 提 升规模档次 改善环境品质 树立南部地区业态高端 品牌优质 发 展精益的整体形象 加快提升公主坟 甘家口等商业区品质 积极培 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 17 育玉渊潭现代生态型商务服务区和五棵松文化休闲集聚区 支持国际 会议展示中心等重点项目建设 吸引一批世界一流的商业消费 文化 消费品牌 建设具有国际国内影响力的高端商务服务区 加快建设西 山文化创意大道 大力发展精品演艺 艺术品创作展示交易 酒店会 展等产业 建设文化内涵深 科技水平高 创意思维新的特色文化产 业功能区 四大功能区示意图四大功能区示意图 因此 北京市海淀区魏公村小区魏公村小区回迁安置项目的建设 是符合海淀区区域规划要求的 二 产业政策分析二 产业政策分析 安居才能乐业 同时居住条件也反映出一个地区文明进步的水平 解决住房问题既要符合商品交换的价值规律 又要考虑其社会保障特 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 18 性 所以 房地产既要与市场经济衔接 又要与社会保障机制结合 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 明确要 把握好房地产对稳定投资 延伸消费 惠及民生 承载业态的作用 调整优化房地产投资结构 推动房地产建设向保障性住房 生态环境 承载生产性服务业发展的商务楼宇以及核心区人口疏解和城乡结合部 改造等定向安置房转变 向新城 高端产业功能区等区域转移 海淀区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 大力实 施安居工程切实履行政府对中低收入群体住房保障职责 增加土地供 给 加大财政投入 完善政策性住房体系 大力发展廉租住房 公共 租赁住房 逐步扩大保障人群的覆盖范围 推动住房保障供应结构向 租售并举 以租为主转变 探索建立分层次的租金补贴体系 支持国 有企业 高校 科研院所和社会单位利用自用国有土地建设公共租赁 住房 鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建设租赁房 做好高 端人才公租房试点工作 基本完成老旧小区和棚户区改造 加大定向 安置房建设力度 完善配套服务设施 全面实施保障性住房阳光工程 完善监督管理体系 健全准入 退出和后期管理机制 2011 年海淀区政府工作报告 中指出 大力实施保障性安居 工程 新开工建设政策性住房 189 万平方米 竣工 53 万平方米 新 建 收购各类政策性住房 13559 套 超额完成全年任务 廉租住房实 物配租实现 应保尽保 成立区公共租赁住房发展中心 加大对公 共租赁住房的建设 管理和服务力度 实施 451 户城镇危房户解危工 作 完成 1 1 万户老楼通气任务 提高住房保障水平 推动保障性住 房结构由 以售为主 向 租售并举 以租为主 转变 提高公共租 赁住房供应比例 做好廉租住房的实物配租工作 动态实现 应保尽 保 力争全年政策性住房新开工 200 万平方米 竣工 60 万平方米 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 19 加强政策性住房管理 建设信息化管理系统 建立多部门联网 集成 统一的资格审核平台 完善后期管理工作 三 行业准入分析三 行业准入分析 根据规划 本项目建设用地性质为居住用地 为了充分利用项目 区域拥有的便利且齐全的交通网络资源 以建设 宜居城市 为目标 本项目拟建设魏公村小区安置项目 是落实北京市政府建设 世界城 市 总体规划中的重要环节性节点 是实施北京市 十二五 规划确定 的 努力将北京建设成为经济发达 文化繁荣 社会和谐 生态良好 的宜居城市和现代化国际城市 以及实施海淀区 十二五 规划确定的 建设现代化新城区 总体发展思路的重要举措 根据北京市国土资源局 关于魏公村危改住宅小区项目有关事项 的函 经与市发改 规划 建设等部门并报请市政府批准 该项目 开发建设主体为北京天地助房地产开发有限公司 公司经营范围 房地产项目开发 销售商品房 建筑材料 装饰 材料等 北京天地助房地产开发有限公司具有北京市海淀区住房和城乡建 设委员会颁发的中华人民共和国房地产开发企业 资质证书 资质 等级四级 证书编号 HD A 1038 本项目实施符合行业准入的相关规定 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 20 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 一 资源开发方案一 资源开发方案 本项目不属于资源开发类项目 不涉及重要自然资源的开发利用 本项目在建设阶段主要消耗钢材 混凝土等建筑材料 为常规资 源的投入 在确保建筑质量的前提下 以成本最优化为目标合理使用 该类建筑材料 间接影响金属矿 建材矿的开发利用 二 水资源消耗二 水资源消耗 本项目建成后主要用于居住 对自然资源中的水有较大的需求 而北京市为水资源严重短缺的城市 人均水资源量不足 400m3 为全 国的 1 7 目前北京市年用水量已达到平水年水资源量 42 亿 m3 节约用水已成为刻不容缓的现实问题 具体到本项目应在建设及后期 使用阶段要注重对水资源的利用与节约 三 节水措施三 节水措施 1 合理使用管材 降低供水能耗 合理使用管材 降低供水能耗 使用内壁光滑的供水管材 减少管道沿程水头损失 使用低阻力 阀门和倒流防止器 减少管道局部水头损失 水利损失降低后 相应 可减少水泵供水压力 以此降低供水能耗 2 采用节水型器具 采用节水型器具 为减少漏水现象 卫生设备采用节水型 各种阀门采用建委 规 委允许产品 坐便器采用冲洗水量为 6 升水的节水坐便器 且采用两 档冲洗阀门 水龙头采用陶瓷芯片 公共卫生间采用红外线感应式水 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 21 嘴 感应式冲洗阀冲洗大小便器 消除长流水 采用节水型卫生洁具 使用内壁光滑的供水管材 减少管道沿程 水头损失 使用低阻力阀门和倒流防止器 减少管道局部水头损失 同时合理配置水表等计量装置 3 设置中水系统 设置中水系统 本项目市政中水中水水源 供本项目冲洗厕所 浇洒绿地 道路 洒水及冲洗小区道路地面等用水 以减少对市政水的直接消耗 4 雨水利用 雨水利用 雨水资源化 场地内的地表雨水尽量采用地面散排的方式 主要 通过地面找坡排入周围的绿地 水系 尽可能地利用天然雨水浇灌滋 润植物 场地上的硬铺地面采用渗水面层铺装 车行道路与绿地相连 处采用平道牙 使道路融入绿地 让雨水滋养绿地 考虑到夏季暴雨 时瞬间降雨量过大 来不及渗入 为避免造成积水 设计在小区地面 较低处 适当设置雨水篦子 然后通过雨水管道集中排入市政雨水管 网 地段或建筑物的死角处 如出口入 停车场 墙角处等可利用植 物 景观小品 结合室外地面铺装等 制造具有特色的植物景观效果 在道路 停车场等地方铺装透水材料 使雨水便于渗入地下 将雨水 集中引入透水区域用于灌溉或储存利用 把雨水工程与建设工程的景观水池等设施合并建设为统一的储水 池 把草坪绿地建设为雨水的支流设施 5 加强用水计量 加强用水计量 给水系统均采取三级计量 一级为小区与市政供水管网的连接处 水表 二级为入楼总水表 三级为分户水表 在项目区与市政供水管 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 22 网的连接处 建筑物的引入管 需单独计量的商户和用户的自来水及 中水供水管上 绿化 浇洒 冲洗等供水管上分别装设水表 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 能源既是人类赖以生存和发展的基本条件 同时也是制约国家经 济社会发展的重要因素 解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约 并举 节约优先的方针 大力推进节能降耗 提高能源利用效率 本项目属房地产开发项目 建筑节能为该类型项目实现节能降耗 的一项重要工作内容 本项目将严格遵照 民用建筑节能设计标准 采暖居住部分 JGJ26 95 北京市 居住建筑节能设计标准 DBJ11 602 2006 及 公共建筑节能设计标准 DBJ01 621 2005 等有关规范标准进行各项细部设计与建设 以使本项目的建筑 水平达到节能型建筑标准 一 用能标准和节能规范一 用能标准和节能规范 建筑节能主要是指在建筑中合理使用和有效利用能源 不断提高 能源的利用率 减少能源消耗 主要包括采暖 通风 空调 照明 炊事 家用电器和热水供应等的能源效率 我国建筑节能工作始于 20 世纪 80 年代初期 经过建筑节能技术 研究 节能标准制定的探索与试行后 现进入制订建筑节能政策和全 面组织实施阶段 并明确了住宅建筑采暖节能目标与公共建筑总体节 能标准 具体内容如下 1 北京地区住宅建筑冬季采暖的节能目标是 在 1980 年住宅通 用设计采暖能耗基准水平的基础上节能 65 2 以 20 世纪 80 年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能 耗的基础 现代公共建筑节能目标 50 具体能耗包括建筑维护结构 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 23 以及采暖 通风 空调和照明用能源消耗 为达到上述有关建筑节能标准 项目前期规划 建筑设计与建造 需符合国家颁布的相关节能政策 规范与设计标准 1 相关法律 法规 规划和产业政策 相关法律 法规 规划和产业政策 1 中华人民共和国节约能源法 2 中华人民共和国可再生能源法 3 中华人民共和国电力法 4 中华人民共和国建筑法 5 国务院关于加强节能工作的决定 国务院令 28 号 6 节能中长期专项规划 国家发改委发改环资 2004 2505号 7 重点用能单位节能管理办法 国家经贸委1999 3 10 8 节约用电管理办法 国家经贸委国家发展计划委 2000 1256号 9 民用建筑节能管理规定 建设部令第143号 10 建设部关于贯彻的实施 意见 建科 2006 231号 11 关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见 建质 2007 1号 12 北京市实施 节能法 办法 北京人大1999年9月16日 通过 13 北京市节能监察办法 北京市人民政府令174号 14 北京市贯彻落实 国务院关于加强节能工作的决定 若干 意见 15 北京市加强节能工作实施方案 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 24 16 北京市建筑节能管理规定 北京市人民政府令80号 17 中国节能技术政策大纲 计交能 1996 905号 18 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 国 家发改委 2005 65号令 2 建筑类相关标准及规范 建筑类相关标准及规范 1 绿色建筑技术导则 建科 2005 199号 2 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 2007年 3 公共建筑节能设计标准 北京市地方标准 DBJ01 621 2005 4 民用建筑设计通则 GB50352 2005 5 外墙外保温工程技术规程 JGJ144 2004 6 建筑给水及采暖工程质量验收规范 GB50242 2002 7 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 8 用水器具节水技术条件 DB11 343 2006 9 节水型生活用水器具 CJ164 1999 10 节水型产品技术条件与管理通则 GB T18870 2002 11 冷水机组能效限定值及能源效率等级 GB19577 2004 12 清水离心泵能效限定值及节能评价值 GB19762 2005 13 民用建筑热工设计规范 GB50176 93 14 空调通风系统运行管理规范 GB50365 2005 15 通风机能效限定值及节能评价值 GB19761 2005 16 通风与空调工程施工质量验收规程 GB50243 2002 17 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 18 公共建筑节能评审标准 北京市地方标准 DBJ T01 100 2005 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 25 19 城市热力网设计规范 CJJ34 2002 20 城镇燃气设计规范 GB50028 2006 21 绿色建筑评估标准 DBJ T01 101 2005 22 民用建筑电气设计规范 JGJ16 2008 23 供配电系统设计规范 GB 50052 95 24 10kV及以下变电所设计规范 GB 50053 94 25 低压配电设计规范 GB 50054 95 26 建筑中水设计规范 GB50336 2002 27 室外给水设计规范 GB 50013 2006 28 建筑照明设计标准 GB50034 2004 29 建筑采光设计标准 GB T50033 2001 30 绿色照明工程技术规程 DBJ01 607 2001 31 三相配电变压器能效限定值及节能评价值 GB20052 2006 32 普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级 GB19043 2003 33 普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级 GB19044 2003 34 金属卤化物灯用镇流器能效限定值及能效等级 GB20053 2006 35 金属卤化物灯能效限定值及能效等级 GB20054 2006 36 单端荧光灯能效限定值及节能评价值 GB19415 2003 37 高压钠灯能效限定值及能效等级 GB19573 2004 38 高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值 GB19574 2004 39 设备及管道保温保冷技术通则 GB04272 92 40 设备及管道保温设计导则 GB 08175 1987 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 26 41 设备及管道保冷技术通则 GB T11790 1996 42 设备及管道保冷设计导则 GB T15586 1995 43 设备及管道保温效果的测试与评价 GB08174 1987 44 设备及管道保冷效果的测试与评价 GB T16617 1996 45 用能单位能源计量器具配备和管理通则 GB17167 2006 46 商店建筑设计规范 JGJ48 88 47 汽车库建筑设计规范 JGJ 100 98 48 建筑外窗气密 水密 抗风压性能分级及检测方法 GB T 7106 2008 二 主要节能措施二 主要节能措施 1 建筑专业节能措施 建筑专业节能措施 在建筑节能设计方面 该项目的总体设计理念是尽量减少能源的 消耗 建筑体形系数及窗墙比尽量满足规范规定值要求 按照 居住 建筑节能设计标准 DBJ11 602 2006 及 公共建筑节能设计标准 DB 11 687 2009 的规定 采取的节能措施如下 1 总平面布置上充分利用冬季日照并避开冬季主导风向 利 用夏季凉爽时段的自然通风 建筑主体为南北方向布局 南向房间应 保证自然采光和冬季日照要求 尽量减少夏季受东 西向日晒 2 外窗 阳台门 采用塑钢中空玻璃保温隔热窗 内为 12mm 空 气间隔层 K 2 60W m2 K 阳台门下部门芯板传热系数 K 1 70W m2 K 3 屋顶保温 采用 80 厚岩棉板对屋顶结构实施保温 屋顶与 外墙交界处 屋顶开口部位四周采用 80 厚岩棉板设置水平防火隔离 带 防火等级为 A 级 4 外墙 采用钢筋混凝土墙外贴 80 厚岩棉板保温 容重 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 27 20kg m3 K 0 57W m2 K 满足规范 居住建筑节能设计标准 DBJ11 602 2006 中住宅传热系数 K 0 60 W m2 K 的规定 5 不采暖楼梯间 抹 30 厚膨胀玻化微珠保温 传热系数为 K 1 50W m2 K 满足满足规范 居住建筑节能设计标准 DBJ11 602 2006 中户门传热系数 K 2 0W m2 K 6 接触室外空气的地板 外墙出挑构件及附墙部件均贴 110 厚 岩棉板隔热桥 传热系数 K 0 44 W m2 K 满足满足规范 居住建筑 节能设计标准 DBJ11 602 2006 中传热系数K 0 50 W m2 K 保 温材料防火等级为A 级 7 不采暖空间上部楼板 在首层楼板下喷涂 60mm 厚超细无 机纤维保温 传热系数 K 0 54 w m2 K 满足满足规范 居住建筑 节能设计标准 DBJ11 602 2006 中传热系数 K 0 55 W m2 K 8 凸窗顶部 低部和侧墙 均贴 55 厚岩棉板 传热系数 K 0 79 W m2 K 满足满足规范 居住建筑节能设计标准 DBJ11 602 2006 中 K 0 80 W m2 K 保温材料防火等级为 A 级 9 接触土壤的建筑物不带保温层的混凝土地面 周边的传热 系数 K 0 52 W m2 K 非周边的传热系数 K 0 30 W m2 K 2 暖通系统节能措施 暖通系统节能措施 1 冷源 热源及气源 冷源与热源的选择是最重要的问题 建筑所在区域 没有区域冷 冻站 生物能 厂矿余热 有完善的电力和天然气设施 经过综合考 虑和论证 采用天然气满足餐饮后厨炊事所需 住宅采用电分体空调 配套公建部分 VRV 空调系统以满足夏季供冷需求 冬季住宅采暖热 源由分户壁挂炉提供 配套公建采用 VRV 空调满足冬季供暖需求 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 28 2 每组散热器均应安装恒温阀 根据室温变化及时调整热负 荷的供应 对其进行监测与控制 在保证控制系统安全可靠的前提下 追求节能的最大效益 散热器散热面积根据房间热负荷经计算确定 并且计算时从房间热负荷中扣除室内明装管道的散热量 3 改善采暖供热系统的运行管理 提高热效率利用 加强输送管 道的保温提高室外管道的节能效率 4 合理利用自然通风 同时处理好室内气流组织 提供通风 效率 降低空调负荷 以达到节能的目的 通风设计尽量采用自然通 风 卫生间采用低耗电的排气扇排除热湿负荷及异味 5 地下停车库平时设送 排风系统 采用离心机风机及诱导 风机的组合形式进行送 排风设计 地下车库采用排烟风机进行排风 兼排烟 设备机房设置双速排烟风机 平时低速运转以节能 6 本项目所有设备采用的风机的选型在满足使用参数的条件 下 保证工作点位于风机的稳定工况区 且在高效率区域内 单位风 量的耗功率均小于 公共建筑节能设计标准 北京市地方标准 DB11 687 2009 第 4 3 8 条表 4 3 8 的数值 7 建筑内采暖热水系统循环水泵的输送能效比应负荷 公共 建筑节能设计标准 北京市地方标准 DB11 687 2009 第 4 3 9 条表 4 3 9 的数值 8 严格进行暖通水 风系统的水力计算 确定合理的采暖循 环泵的流量和扬程 确保选用的风机 水泵等工作状态处于高效区 9 监测和控制 按照 公共建筑节能设计标准 北京市地方标准 DB11 687 2009 和 居住建筑节能设计标准 北京市地方标准 DBJ11 602 2006 采暖 空调与通风系统 设置集散式 DDC 控制系统 包括各 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 29 种监测 报警 记录 启停 联锁 变速 调节等 3 电气系统节能措施 电气系统节能措施 国家标准将民用建筑节能摆在了十分重要的位置 并纳入建设工 程管理程序加以监管 节能已成为一项重要的国策 本建设项目对电 气节能设计将给予充分重视 认真执行 公共建筑节能设计标准 居住建筑节能设计标准 中的规定 系统的构成和产品选用充分考 虑节能因素 采取最佳的控制方式 力争在硬件和软件方面 均能获 得良好的节能效果 具体措施包括 1 选用 D yn11 型结线低损耗 SCB10 型以上节能型干式变压 器 合理确定变压器负载率 将变压器的经常负载率控制在 65 左右 使其在经济状态下运行 采用合理的配电方式 减少线损 同时合理 选用配电型式减少配电环节 2 变电所位置设置在地下层设备用房 尽可能深入负荷中心 低压供电半径控制在 200 米左右 降低压降 并减少电能损耗 3 功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方 式 变电所低压集中补偿 条件允许时可考虑用低压动态无功功率补 偿 SVC 方式 可进行随机性适时补偿 低压侧不小于 0 95 采用 合理的功率因数补偿及谐波抑制方式减少 UPS 电源 EPS 电源及变 频器等电子设备对低压配电系统造成的谐波污染 提高电网质量 降 低对自身及上级电网的影响 并降低自身损耗 大容量无变频控制的 异步机可就地无功补偿 4 合理选择缆线截面 调整负荷分配 并尽量使运行时的三 相负荷平衡 以减少变压器的零序损耗 5 对于大容量风机及水泵负荷 有变风量 变流量要求的设 魏公村小区回迁安置项目申请报告 北京市宾克投资咨询有限公司 30 备采用变频器控制运行状态 对于楼内各种建筑设备系统 如 给排 水系统 采暖通风系统 冷却水系统 冷冻水系统等通过中央监控系 统来实