物业部门科学发展观调研报告_1

第 1 页 共 12 页 物业部门科学发展观调研报告物业部门科学发展观调研报告 规范物业管理 促进城市发展 随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制 改革的加 快 被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管 理在各地普遍开展起 来 他对于改善人民群众生活 居住条件 工作环境多提高城市管 理水平 促进住 宅建设 提高社会再就业工程起到积极而重要的 作 用 我县的物业管理刚刚起步 由于观念 体制 配 套政策飞 资金运作等方面的原因 健康有序的市场 尚未形成 使物业管理 面对诸多棘手的难点问题 几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题 有 的管理资质不健全 收费项目不明确 有的也没有签 订服务合同 服务也不达标 要正面引导物业管理健 康发展 必须要理顺物业公司与业主委员会 业主 主管部门 物业协会 开发公司及相关部门的关系 以必要的配套办法和实施细则为依 据 以改变观念 理顺管理机制和监督约束机制为保障 强化物 业公 司自身质量 提高服务质量 这样 才能按照市场经 济运行 规律逐步完善发展 一 县物业管理的难点表现 第 2 页 共 12 页 观念落后 意识淡薄 物业管理运作的大环境尚 未形成 实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经 济发展的 必然 任何新生事物起步都需要广泛宣传 引导 人们正确地去认 识 目前 对物业管理宣传 的力度不够 人们对物业管理的基本 概念 内涵 性质 原则 作用知之甚少 甚至产生种种误解和 错误认识 人们的观念还停留在计划经济条件下福利 型的管理模 式 不能接受物业管理提供的有偿服务 各自为政 条块分割 健康有序的物业管理局面 尚未 形成 目前我县物业管理的类型有三类 专门成立的物 业公司 开发企业派生的物业公司 各单位自行管理 的队伍 显然 还没有形 成开放式的物业管理竞争 机制 直接影响了物业管理的质量和健 康有序物业 市场的发展 地方性政策不配套 使物业管理难以步入正轨 随着 物业管理条例 省物业管理条例 和 市住宅小区物业管理办法 的出台 我县只制定 了相关的实施意 见 从实际情况而言 政府 职能 部门 物业公司 业主之间的 责 权 利不清 物 第 3 页 共 12 页 业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷 同 时政府 缺乏对物业管理发展的扶持政策 使我县物业管理一 开始 就陷入困境 影响了物业管理的健康发展 建管分离 物业管理启动资金难以落实 由于建管脱节 给新建住宅小区开发物业管理埋 下了许多隐 患 开发商只考虑建设 很少考虑日后 的物业管理 物业管理启 动资金以及维护 管理资 金无法落实 根据物业管理条例规定 新开发小区 应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金 但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实 旧住 宅小区 包括安居工程住宅小区 配套及设施不全 房屋设备超期服役 维修任务相当繁重 恰好这类住 宅小区在计划经济时期建设单位 和开发单位无这项 费用预留 在这种情况下开展物业管理更是难 上加 难 按照 物业管理条例 规定 凡商品住房和公有 住房出 售后都应当建立住户公用部位 公用设施 设备维修基金 其缴 纳比例为 住宅为售房款的 3 非住宅为售房款的 6 公有住房 出售后的维 修基金按多层住宅不低于售房款的 2 0 高层住宅 不低于售房款 3 0 的比例提取 目前全县共有住宅 楼面积约 100 万平方米 其中县物业中心托管面积约 1 7 万平方米 各开发公司下属物业公司托管面积约 第 4 页 共 12 页 3 0 万平方米 其余约 5 0 多万平方米的房产属于自 管或没人管理状态 都没有按国家的政策 法律法规 提取相应的维修基金 致使建成后十年以上的房屋屋 面出现渗漏 下水管道阻塞 破裂等现象无资金维修 也没有物业公司接收托管 收费低 收费难使物业管理举步维艰 市住宅小区物业管理办法 规定批准的收费 标准 仅 达到小区公共卫生 绿化 保安等项目基 本管理服务所需的费用标准 维护维修资金无着落 作为企业化的物业企业要自负盈亏 势必影响其服务 质量和水平 对业主提出的一些服务需求特别是诸如 屋面修复 下水疏通 化粪池清理等问题想满足也力 不从心 无非将增加两者之间的矛盾 受住户观念 经济发展特别是居民收入低下等因素的影响 收取物 业管理费十分困难 成为困扰物业管理企业实现自我 发展 自负盈亏的最大障碍 从我县实际情况来看 物业管理费的收缴率仅在 6 o 左右 二 要着重处理好几个关系 物业管理说起来很简单 就是 受委托 按合同 有偿服务 但这十个字 做起来就不那么简单 因为它涉及到许多复杂的社会关系 只有理顺这些关 系 才能使物业管理有序推行 第 5 页 共 12 页 物业公司与业主委员会的关系 物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主 体 根据有关法律法规 业主委员会对小区物业有终 身管理权 物业公司具有终身服务权 双方互为依存 缺一不可 在业主自治与专业化管理相结合的体制中 共同管理着同一物业 这就决定了他们之间是有一定 的法律和经济关系 两者之间是平等的 其权利和义 务由法律 合同约定 相互之间是一种提供服务与购 买服务的关系 而且还是一种相互选择 自愿成交的 关系 物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任 提供统一专业化的周到服务 业主委员会要以主人翁 的身份参与管理 监督管理 决策管理 把两 者结 合起来 就是物业管理的新体制 新关系 这也是具 有中国 特色的物业管理的一大特点 在物业管理实际运作中 物业公司应当如何摆正 自己的位 置 正确处理好服务与管理的关系 一是对 业主的各类服务需 求 应当尽职尽责 热情周到地 为业主排忧解难 真正树立起 业 主需要 我要做 好 服务观念 二是对个别业主违规违章行为 则 应依据法规 合同 公约等的约定 大胆地认真地管 理 以维 护全体业主的利益和公共设备设施的完好 无损 使业主的物业得 到保值增值 第 6 页 共 12 页 业主与业主的关系 远亲不如近邻 这一古训 突出了在邻里关系 户中统一大于对立的一面 然而在现实生活中因毗连 物业引发的邻里纠纷 又表现出矛盾大于统一的一面 成百上千个家庭同住一个小区 共同使用许多公 用设施设 备 如道路 外墙 屋顶 绿化 环境等 但相互间由于许多主 客观原因又疏于直接交往 这 就需要物业公司去组织协调 要帮助所有业主形成一 个共同遵守的业主公约 还要组织业主参加多种联谊 活动 促进睦邻关系的形成 生活小事相互照应 管 理大事共同决策 这样 远亲不如近邻 的古训就 会大放祥光 和睦融洽 相互关心 欢快舒畅的邻里 关系就会形成 这种 详和 的邻里关系 必须由物 业公司和业主委员会来为其创造 有关部门与物业公司的关系 按照国家有关政策规定 住宅小区是各相关部门 综合服务的 对象 应各负其责 各尽其职 如房屋 建筑质量方面的业务 应 由工程质量监督部门的管 理职能 房屋产权方面的业务 属房地 产管理部门 的管理职能 服务项目收费和收费标准方面的业务 属物价部门的管理职能 社会治安综合治理的业务 第 7 页 共 12 页 属辖区派出 所的管理职能 水电暖方面的业务 属 相关部门的管理职 这些 部门都是服务性的 都应 为业主提供优质服务 按规定入户抄表 计量收费 不应将滴 冒 跑 漏等的损耗 都分摊到业主的身 上 这种分摊是违背国家政策的 业主应该抵制 不 应把怨言和 责任转嫁到物业公司 而应与物业公司 配合起来 运用法律武器 来保护自己的权利 扼制 垄断行业的违法行为 水电暖等相关部 门 如要让 物业公司为其代收费用 须出具国家规定的委托书 明确双方的责 权 利 否则物业公司无权为其服务 物业管理主管部门与物业公司的关系 随着政府管理职能的转变 物业管理主管部门不 能既当运 动员又当裁判员 政府对物业管理的职能 就是依法行政 就是立 法 监督 协调 检查 指 导 物业管理主管部门只能做裁判员 对小区的业 主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子 谁犯规罚谁 这样物业公司的管理水平才可以提高 业主的观念 才可能转变 物业管理市场才可能形成 进而发展产业 增加效 益 政府和企业也都将同时 受益 县物业管理所作为房地 产管理的一个职能 部门 应依据国家 省 市物业管理的政 策 法规 第 8 页 共 12 页 制定全县物业管理办法 并组织实施 全面负责本县 区域内各物业公司的审查 备案并依照有关政策 法 规实施行业监督管理 依法归集并合理使用房屋维修 基金 以为业主服务为宗旨 委托物业管理公司按照 住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物 业管理 依据委托管理合同和有关规定收取管理费用 负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理 政企 分离 脱开与县物业中心上下级关系 对物业中心的 体制进行改制 使其自主经营 自主发展 三 县物业管理健康有序发展的对策 鉴于我县物业管理的现状和诸多问题 如何规范 物业管理市 场 目前已成为从政府到居民普遍关注 的焦点问题 那么 究竟 如何引导物业管理工作朝 着健康有序的方向发展 关键要从以 下几个方面入手 尽快完善配套办法和实施细则 社会主义市场经济是法制经济 要用法制规范人 们的行为 从深圳 上海 大连等城市的经验来看 自建设部 城市新建住 宅小区管理办法 出台后 这些城市结合实际先后出台物业管理 的一系列地方 性配套法规 极大地推动了当地物业管理的发展 市在 20 xx 年出台了 市住宅小区物业管理办法 第 9 页 共 12 页 但 作为县区地域 借鉴实施毕竟不太切合我县实 际 因此 应在广 泛调查研究的前提下 根据 物 业管理条例 省物业管 理条例 市住 宅小区物业管理办法 尽快出台 县物 业管理配套 办法和实施细则 同时 从体制上给予理顺 从政策 上给予支持 特别是对未提留维修基金和未纳入物业 管理的已售 公有住房 政府应以宏观调控手段加以 调控 对新建商品房维 修基金的归集 应在办理 规划许可证 时一次性按比例缴纳 对不按规定 缴纳者 建设行政主管部门应不予办理 规划许可证 和 开工施工许可证 使我县物业管理工作逐步 纳入轨道 加大宣传力度 引导观念转变 物业管理在我县做为新兴行业 目前人们对其了 解甚少 能 够正确地理解 认识和支持的更少 这 同舆论宣传不到位有直接 的关系 人民群众对物业 管理的接受和支持 是物业管理行业发 展的社会基 础 应利用广播 电视 报纸等新闻媒体 向社会和 居民广泛地宣传物业管理 介绍国内外物业管理的先 进经验 报 道物业管理的进展 使更多的人了解 支持 关心物业管理 参 与和推进物业管理 房管 部门和物业公司要深入小区 面向住户 利用挂横 第 10 页 共 12 页 幅 发传单 树宣传牌 设立咨询点等方式 大张旗 鼓 地做好宣传动员工作 使广大居民认识到物业管 理是为广大居民 营造一个安全舒适的生活环境 使 居住区的环境和各种配套设施 保持完好 使房屋保 值 增值 引导住户转变计划经济条件下的 无偿服 务的旧观念 树立起花钱买服务的新观念 养成自觉 交费 的习惯 共建管理有序 和睦文明 环境幽雅 的住宅小区 理顺管理机制和监督约束机制 政府应出台办法和措施 理顺小区物业管理企业 与公安 交通 市政 环卫等职能部门和产权单位 居委会的关系 使物业管理真正实现对住宅小区的综 合性 专业化统一管理 克服服务多头管理 互相扯 皮的弊端 加快物业管理企业化 专业化 市场化 社会化的进程 完善物业管理监督约束机制 业主和 物业企业应双向选择 平等协商 双方应根据服务内 容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务 这 样 才能使物业管理企业的行为得到有效的监督 才 能发挥业主委员会对小区住户的宣传 解释 协调作 用 才能要求业主遵守规章 履行义务 才能切实提 高物业管理水平 促进物业管理健康有序地发展 加强自身建设 提高服务质量 提高服务管理质 第 11 页 共 12 页 量 既是党和政府一再强调和要求的 也是广大群众 的实际需求 物业管理是一种社会化 专业化 企业 化 经营型的管理 只有不断加强自身建设 才能使 管理上档次 上水平 首先 物业管理人员要树立爱 岗敬业 无私奉献的精神 物业工作事无巨细 服务 时间不分昼夜 服务空间不受限制 物业员工要树立 全心全意为住户服务的思想 恪守 住户至上 服务 第一 的宗旨 以优良的服务 满足住户日益增长的 物质文化和精神需求 让住户体会到花钱买服务所带 来的方便和实惠 其次 健全小区的管理制度 包括 报修制度 承诺服务制度 物业人员的考核奖罚制度 文明优质服务制度等 用制度规范物业人员的行为 用服务调查来监督物业人员的表现 用奖惩实施调动 物业人员的积极性和创造性 再次 加强业务技能学 习和培养 提高从业人员整体素质 建立良好的专业 队伍 以此赢得住户和社会的认可 拓宽经费渠道 培育造血机能 政府要为物业公司开展经营活动拓宽物业管理经 费渠道 增 强企业的造血机制提供政策上的支持 在新建小区中 应严格按 照国务院 物业管理条例 省物业管理条例 和 市住宅小区物业管理 办法 中的规定提取启动资金和维修养