物业管理经营七个风险点及防范对策

物业管理经营七个风险点及防范对策 物业管理的经营风险来源于诸多方面 调查问卷显示 风险主要集中表现为招投标风险 接管风险 装修期风险 日常管理期风险 合同续约风险和顾问项目拓展风险 一 招投标风险管理 1 风险分析 物业管理公司普遍认为 在招投标中 风险主要为报价背 离成本和困难准备不足 对在新建物业委托中价位过低的 原因调查中 有 47 的物业管理公司认为是市场竞争过于 激烈或不规范和过分追求市场占有率的结果 26 的物业管 理公司认为受到当地政府指导价的影响 分析其深层次的 原因 客观上有物业管理公司的投标准备周期短 运营环 境熟悉不够 主观上为物业管理公司自身有贪多心理 对 预期判断过分乐观 由于对所接管物业的区域和服务的特 殊性没有深入地研究 分析 往往按自己的固有模式进行 测算 与实际存在很大的偏差 在对老 旧 物业项目投 标前 物业管理公司没有认真了解业主的服务需求和期望 制定适宜的服务方案 没有分析前一任物业管理公司退出 的真实原因 在实施时很容易重蹈覆辙 2 防范对策投标 新建物业时 物业管理公司要充分准备 准确进行财务预 算 不要过度竞争 造成日后的被动 不盲目追求高市场 占有率 要步步为营 保证运营好每个项目 在当地政府 指导价的指导下 合理报价 在投标老物业项目前 要与 原来的业主委员会 业主进行有效沟通 了解他们真实的 需求 明确任务 认真核算成本和收益 不要承诺自己做 不到的服务 要量力而行 合理报价 二 新建物业项目 接管期存在的风险管理 1 风险分析在接管新建物业项目过 程中 由于多种原因 如和开发商的父子或其他渊源关系 或者没有充分意识到交接的重要性 使交接工作不细致 为后续的物业管理服务埋下隐患 在我们的调查中 这个 阶段主要有以下几大风险 A 新建物业存在设计隐患风险 有 56 的接管项目存在车位使用问题 50 以上的接管项目 存在装修障碍 有 37 的物业管理公司的风险是由周边服 务设施不配套引起的 B 与开发建设单位交接风险 在和 开发商配合中 有 55 的物业管理公司的主要风险是资料 交接不完整 有 48 的物业管理公司在和开发建设单位交 接房屋时 未认真检查质量问题 有 39 的物业管理公司 未将检查到的质量问题详细罗列 并要求开发单位相关负 责人在清单上签字 有 26 的物业管理公司则未向开发建 设单位索取本小区相关建材配件的供应商名单和详细情况 C 签订 前期物业管理服务合同 时的风险 有 40 的物 业管理公司存在管理服务区域及区域内的人身财产的界定 不清的风险 有 27 的物业管理公司在管理费的性质上存 在误导式描述 有 26 的物业管理公司对停车场使用关系 的性质定性不清 2 防范对策在新建物业项目的接管中 物业管理公司必须提前介入开发商的建设中 对物业存在 的日后物管服务可能出现的问题如装修障碍 车位规划等 及早沟通 尽量完善 无法早期介入的 要注意认真检查 质量 分清责任 督促开发商完善配套服务设施 索取本 小区相关设备 建材配件的供应商名单和详细情况 为以 后的服务做好准备 交接资料要收集完整 包括开发商对 业主的一些承诺资料 熟悉国家的相关法规 地方相继出 台的配套文件 特别要清楚法律法规对开发建设单位有哪 些强制性的要求 理顺与开发商 业主 业主委员会 以 及相关职能部门等的法律关系 依法维护物业管理各方权 利人的合法权益 依法规范物业管理行为 三 在老 旧 物业项目的接管中风险管理 1 风险分析在老 旧 物业项 目的接管中 面临的业主委员会方面的风险中 有 45 的 物业管理公司认为其面对的业主委员会成熟程度低 43 的 物业管理公司认为其面对的业主委员会在业主中不具代表 性 有 60 的新进物业管理公司存在着物业管理费难收 物业经费不足的历史遗留问题 有 46 的物业管理公司存 在业主经济承受能力弱和消费意识不够的风险 2 防范对 策物业管理公司在接管老 旧 物业项目时 不要急于求 成 要对业主进行细致的调查 分析 事先对收费难的症 结进行了解 分析 对物业经营的条件心中有数 根据业 主群的经济状况 制定适宜的服务项目 与业主委员会共 同学习 物业管理条例 和相关地区性法律法规 获得业 主委员会的支持 在正式进入前要宣传公司的一些服务理 念和措施 征求业主的意见 最大可能地和业主达成共识 为正式进入铺平道路 四 装修期风险管理在新建物业项 目管理中 装修期出现的问题比较集中和突出 也是物业 管理公司和业主冲突最多的环节 对装修期的风险管理可 以避免对物业的损害 可以规范装修行为 为以后的物业 管理服务打好基础 1 风险分析 A 有 53 的物业管理公 司碰到了商铺的排烟 排污 噪声和散热没有得到充分考 虑 没有得到有关部门批准或业主同意的问题 B 有 41 的物管公司遇到有防水要求的房间防水层在装修过程中被 破坏 未按规定重新做 并进行闭水试验的情况 C 有 36 的 物业管理公司存在未对装修期间隐蔽工程进行巡视检查记 录 对特别事件的完整详实记录 D 有 27 的物业管理公 司碰到未经特别审批 业主对进户线主线进行改动 或超 出相应负荷 或未持有电工上岗证人员进行室内电线的重 新布线操作的问题 2 防范对策根据物业构造的具体情况 特别是针对商铺和主要物业的物理距离 依存关系 在招 商说明中要明确商铺的排烟 排污 噪声和散热等规定 避免出现问题后陷入被动 对物业装修期的管理规定要详 细 如电梯的保护 水电改造注意事项的规定 煤气 太 阳能 宽带 天线的安装规定和说明 对垃圾清运的时间 费用等 要告知每一个业主 并安排专人监督和管理 对 重要的隐蔽装修工程要进行详实的记录 包括材料 图纸 施工单位等信息 积极配合业主的装修活动 提供电梯保 护 垃圾清运等服务 协调业主间出现的装修纠纷 通过 调整装修监管费用 鼓励更多的业主尽量同期完成装修工 程 避免物业区长期处于装修状态 五 日常管理期风险 管理 1 风险分析 A 随着汽车的保有量快速增长 有 66 的物业管理公司存在车辆管理方面的风险 B 49 的物业 管理公司在人员物品出入的严格控制和处理事情的灵活性 方面存在问题 C 有 35 的物业管理公司存在进行保洁 维修等作业时的安全问题 D 有 33 的物业管理公司熟练 人员的流动性过大 E 有 28 的物业管理公司由于服务内 容和标准没有明确 造成投诉 2 防范对策车辆管理可以 按政府新近出台的车位管理办法执行 有效避免纠纷 物 管的保安人员要熟悉业主的情况 以人为本 尽量减少对 业主生活的干扰 采用一定的监控技术手段 注重证据保 存 严格控制陌生人和一些重要物品的出入 对于非常规 的保洁 大型设备的维修保养问题 一定要进行服务外包 请专业的公司来完成 避免出现安全问题 注重树立企业 文化 培养员工的认同感和归属感 为员工进行职业生涯 规划 注重员工的培养 提高从业人员的待遇 实现 事 业留人 情感留人 待遇留人 减少企业熟练人员的流动 性 稳定物管服务的水准 对服务内容和服务标准要公示 要让业主正确了解物管相关服务的流程 服务标准 收费 项目 出现问题要及时沟通 解决 避免造成投诉 六 合同续约风险管理 1 风险分析 A 有 50 的物业管理公司 对下一阶段的盈利能力缺乏预测 B 有 32 的物业管理公 司在合同续约时已经出现了和业主委员会合作关系变坏的 情况 C 有 26 的物业管理公司过度考虑品牌维持 不考 虑利润 2 防范对策物业管理公司对下一阶段的盈利能力 预测主要是对物业配套商铺部分的增值能力判断 其受区 域规划和发展的影响力非常大 其次是物业管理费用的提 高能力 这部分要受政府的指导价限制 第三就是物业管 理增值服务能力 要分析能开展哪些行之有效的创新服务 目前物业管理还是一个微利行业 只要物业管理企业能保 证微利即可以续约 物业管理还可以通过规模效应 共享 服务资源 提供创新服务等方式来获取一定的回报 如果 出现与业主委员会合作关系变坏的情况 要具体分析原因 多作自我检讨 请相关政府部门协调解决 看能否改善关 系 如果不能有效改善 就不要再签约了 避免出现更大 的麻烦 对于过度考虑品牌维持 不考虑利润的做法 要 根据公司的长远规划和目标来综合确定 要量力而行 切 忌一意孤行 造成更多损失 甚至影响公司的生存和发展 七 顾问项目拓展的风险管理有 63 的物业管理管公司认 为主要是没有足够的优秀管理人员储备和精力 去进行顾 问项目的拓展 笔者认为物业管理公司平时不仅要完成自 己的服务任务 同时要注重培养员工 提升他们的技能和 管理水平 为