慈溪市调报告

慈溪市调报告慈溪市调报告 慈溪是长三角南翼一流的先进特色制造业基地 以国家级经济开发区杭州湾新区和 慈东工业区为支撑的现代工业板块集聚已经成型 目前全市工业总量达到 2005 亿元 形成 了 36 个产值超亿元的特色产业群和 10 多个国内最大的制造中心 拥有 10 个中国名牌和 65 个驰名商标 享有 家电之都 轻纺基地 轴承王国 等美誉 目前 慈溪的商业 点主要分布在新天地区块 三北大街 商都区块 我们对慈溪的主要商业点进行了为期三 周的市调 结果如下 三北大街三北大街 三北大街是慈溪市最早的商业中心 形成时间超过十年 品牌集中 三北大街以青少 年宫街为界 东侧主要以经营品牌童装为主 汇集了知名的童装品牌 如耐克童装 阿迪 达斯童装 丽婴房 常春藤 红黄蓝等 西侧主要经营男女装 运动休闲 汇集了哥弟 QUA 耐克 法国鳄鱼 百丽 Levi s 三叶草 IZZUE 等知名品牌 在商业竞争日趋激 烈的现今 三北大街由于缺乏整体规划 正在处于逐渐走下坡时期 但目前为止还是慈溪 品牌最高端的商业街 三北大街主要经营品类三北大街主要经营品类 餐饮 女装 男装 运动 休闲 女鞋 童装 饰品 内衣 花艺 面包房 眼镜 药店 餐饮 三北大街经营情况抽样调查 三北大街经营情况抽样调查 品类店名面积年租金年销售额租金单价转让费 床品博洋家纺 100 30 40W 9 5 天 外贸服装衣着店 20 6W 8 2 天 5W 运动李宁 300 75W 6 8 天 女装外贸店 20 7W 9 5 天 女鞋百丽 100 30W200W 8 2 天 运动匡威 100 30W 8 2 天 童装棵棵树 25 12W100W 13 天 6W 内衣黛安芬 80 26 27W 7 5 天 水晶饰品缘定晶世 60 15 16W 7 天 童装红黄蓝 55 15 16W 7 7 天 眼镜天明眼镜 100 25 26W 7 5 天 三北大街知名品牌汇总 三北大街知名品牌汇总 餐饮麦当劳 肯德基 必胜客 百滋百特 老娘舅 元祖 女装 女鞋哥弟 天恩 歌蒂诗 红袖 衣索 QUA 百丽 达芙妮 红蜻蜓 黛 安芬 童装红黄蓝 阿迪达斯 耐克 常春藤 丽婴房 马拉丁 巴拉巴拉 运动休闲法国鳄鱼 耐克 阿迪达斯 IZZUE 三叶草 LEV S KAPPA 匡威 坚持我的 卡宾 美特斯邦威 Lotto 纽巴伦 三北大街商业情况分析 三北大街商业情况分析 1 三北大街的街边铺的日平均租金在 7 10 元 无物业费 转让费为 5 10 万元不等 经营时间较久 商业氛围已形成 2 三北大街主要经营品类中街边铺在没有规划的情况下童装 品牌档次均属于中高端品 牌 可见慈溪的商业经营者对于品类规划有一定的意识且品牌观念强烈 3 多样经营程度高 面包房 花艺店装修风格和经营档次均具有一定水准 可见慈溪消 费者对于生活品质的追求 慈溪整体消费意识好 4 西大街的服装品牌相对集中 品牌也有一定水准 但是品牌较单一 挑选余地较少 5 500 米的街边铺中哥弟出现 2 家 耐克系列出现 3 家 重复性严重说明商业的盈利性较 大但是缺乏专业的规划 6 在市调过程中有较多业主普遍表示对银泰百货慈溪店的入驻意愿强烈 7 淑女装和运动潮牌占比较大 一些年轻潮牌如三叶草 IZZUE 匡威的新款较全且占 比高 可见慈溪年轻人的购买能力和品牌意识以及对于时尚的追求 新天地 上林坊新天地 上林坊 上林坊上林坊 上林坊坐落慈溪市中心 是早期步行街改造后的中央商务区 由于地处佳境 是人流 集中地 主要经营品类为个性类服装 餐饮及多种经营 但品类的不完善导致很多铺位更 新频率较大 上林坊总体呈田字形 经后期调整前半田字以餐饮居多 另有多种经营的补 充经营状况较稳定 后半天田字店铺仍处于不断更换中 且很多店铺至今未营业 因此市 场氛围很难形成 上林坊经营情况抽样调查 上林坊经营情况抽样调查 品类店名面积年租金租金单价转让费物业费 化妆品桔子 40 6W 4 1 天 1200 年 女装X Y Z 30 6W 5 4 天 创意杂货北岸琴森 60 7W 3 1 天 1500 年 鞋XXX 30 4W 3 6 天 1200 年 特色爱派时尚 50 5W 2 7 天 女装大小孩 60 5W 2 2 天 4W 饰品平安玉坊 60 5W 2 2 天 女装CICI 50 3W 1 6 天 十字绣KFC 十字绣 55 3 W 1 4 天 上林坊的餐饮种类丰富 西式类快餐有肯德基 德克士等 中式连锁餐饮有又一村 好吃香火锅 老汤面馆 九佰碗等 地方风味小吃餐饮有避风塘 金师傅馄饨等 商务类 餐饮有七里香概念中国菜 紫金轩咖啡会所等 茶馆类餐饮有自由港茶楼 清泉茶楼等 休闲小食类有佬俵食品 优 良品等 商业街中服装占比不高 主要由两条横向通道与一条纵向通道构成 横向通道中 靠 近餐饮的第一条通道租金相对较贵 在 4 元 天 左右 第二条通道的租金则低于 3 元 天 物业费均价在 1200 元 1800 元 年 上林坊的店铺产权均已出售 上林坊较多特色小铺 其中不乏有创意 有特色以及设计感的店铺 但总体来说 格 局紊乱 店铺素质层次不齐 并且店铺的数量较少不成气候 经了解 上林坊店铺均为个 人所有 转让费及租金为业主个人所定 物业费为广场统一定价 新天地新天地 新天地为露天式购物广场 是经上林坊后的另一个商务区 紧挨上林坊 以服装为主 的百货 加上外围一圈街边铺 环境更胜上林坊 与上林坊不同 主要经营品牌类服装 汇集了公牛巨人 Cabbeen Jack Jones HUM 遐逸 速写 GXG It s up 浪漫一身 等品牌 毗邻的解放中街步行街则以家电 通信为主 包括国美电器 苏宁电器 宏图三胞 话机世界等 商业主力店有华润万家 苏宁电器 南苑柏隆 南苑柏隆主要以经营品牌鞋子为主 但是由于经营不善 现经营基本以中低端品牌为主 且商场布局紊乱 商品出样效果不佳 华润万家香格店毗邻新天地 于今年 8 13 正式开始营业 一楼汇集了 Nike360 Adidas ESPRIT GXG OECE 等年轻男女装及运动休闲装 餐饮包括肯德基 味千拉面等品牌 新天地经营情况抽样调查 新天地经营情况抽样调查 品类店名面积年租金租金单价转让费物业费 女装 LU MI 5020W 11 天 1000 年 男装速写10020W 5 4 天 服装G M X Y15030W 5 4 天 女装韩衣坊5020W 11 天 女装紫荆花5015W 8 2 天 新天地广场由于管理部门缺乏管理经验和能力 在对商圈整体定位方向策略的确定上 在对业态的选择控制上 在商圈的日常运作管理方法和力度上 在向政府有关部门要求协 作协调上 均有失败之处 不少商户自身缺乏商业经营的能力乃至素质 比如在产品选择和定位 在店铺设计上 在经营管理上 不同程度存在着定位不准 形象不协调 管理乱等现象 最终导致和影响 整个商圈的良好形象和健康发展 政府关注 关心 支持 帮助不够 上林坊作为慈溪 CBD 的先锋 成败与否 直接影 响以后几大块区域的招商 苏宁电器楼下区域招商困难 很大因素是上林坊不景气 造成 商户 怯步 新天地由于整体的布局规划不够专业 导致品牌档次层次不齐 且外围店招 广告凌 乱 硬件设施维护不善 导致整个广场总体呈现亚健康状态 发展趋势不被看好 但是从 新天地现有的品牌中 慈溪市场的消费潜力不容小窥 建议 建议 1 定位要合适 新天地应以高档定位 主要对进驻的品牌要求要严格审查 形成高档 品牌集中区 上林坊要以中档适度上的定位比较合理 中低档定位不符合慈溪城市长远发 展规划 产品主要以休闲餐饮 品牌休闲零食 品牌饰品 休闲服饰 以及具有一定文化 内涵和特色的各地特产 工艺品 茶产品 文化娱乐产品等等 成为慈溪乃至宁波附近地 区 休闲步行第一街 2 商圈管理部门对 房东 业态的引进 或自己引进 引导 选择要有控制制约能 力 对商户的日常经营要有协调 制约能力 指可能引起整体影响的方面 同时加强日常 管理 比如商铺开关门 门面形象 公共场所物品的摆放 商圈的整洁卫生和形象等等 商都商都 商都区块距离三北大街 新天地区块较远 经营时间较久 其经营档次类似市场 兼 具批发及零售 铺位小 货品杂乱 价格高低不齐 相对适合清楚低价的顾客购买物美价 廉的货品 一楼为百货 二楼为家居 三楼为灯具 商都的铺位租金由于存在个人转租等问题 租金价位存在落差 商都经营情况抽样调查 商都经营情况抽样调查 店名店名面积面积租金租金转让转让 百货 8 4 万11 万 独品 60 12 万6 万 奥丝蓝黛 25 7 万 鞋子 4 2 万 商都是一个市内广场 相对于新天地 三北大街这些露天广场来说 受天气影响小 较容易集中人气 商都档次较低 各类商品皆有 铺位小 品类杂乱且环境及硬件设计简 单陈旧 定位较低 里面集零售批发一体 天九街天九街 天九街毗邻新天地 连接三北大街 是除三北大街外慈溪最重要的商业街之一 经营年轻 男女装和运动休闲装为主 天九街经营情况抽样调查 天九街经营情况抽样调查 品类店名门牌号面积年租金租金单价物业费 女装Kajiana天九街 101 号 100 30W 8 2 天 2000 年 休闲VANS天九街 95 号 80 自己买的 女装XLMS天九街 22 号 100 30W 8 2 天 男装DG天九街 24 2 号 50 10 多 W 5 4 天 箱包金利来天九街 4 号 80 15W 5 1 天 男装GXG天九街 15 号 100 20W 5 4 天 内衣华歌尔天九街 96 号 100 20W 5 4 天 1000 年 女装TBF天九街 106 号 80 30W 10 2 天 1000 年 女装A02天九街 93 号 70 20 30W 9 7 天 2000 年 女装Latoalps天九街 74 号 140 30 40W 6 8 天 男装威力堡天九街 42 号 60 1 0 多 W 4 5 天 休闲LEE天九街 27 号 50 1 0 多 W 5 4 天 眼镜宝岛眼镜天九街 16 号 150 23W 4 2 天 天九街的租金单价在 5 10 元 天 天九街由于靠近新天地 上林坊 相对经营业态 较年轻 总结总结 慈溪东部文化商务区是连接杭州湾新区和慈溪城区的文化地标 是以一组文化建筑为 核心 以办公 商业 居住复合型城市功能为基础的新型滨水城市空间 将承载起文化展 示 商务办公 综合商业 生态居住 酒店会所 休闲游憩等功能 规划总建筑面积 200 万平方米 居住和就业人口预计达到 5 万人以上 慈溪联盛国际商业广场是在文化商务区 的西南角 集大型百货 时尚流行百货 大型生活超市 五星级豪华影城 真冰溜冰场 连锁数码电器城 数码电玩城 特色美食街 连锁西餐厅 恒温游泳馆 商业步行街 儿 童游乐馆 国际酒店公寓等为一体 打造慈溪集购物 休闲 文化 餐饮 娱乐 运动等 为一体的现代大型都市商业综合体 综合以上市调 不难发现慈溪对商圈的品类定位 品牌分布等比较模糊 没有一个统 一的排布 购物环境都以露天为主 没有大型的室内购物商业圈 管理相对也非常松散 结合这些情况 对联盛购物广场的建议如下 1 品牌引进整合 从街边铺的品牌定位来看 慈溪人对于品牌的认知度较高 运动品 牌相对集中在阿迪耐克等 而国内的运动品牌比较少见 女装少淑装品牌较单一 有很大 的发展空间 童装和家纺则可以进行一次整理 因为慈溪这块的街边铺非常多 分布也比 较散乱 高档的化妆品 包类品牌店慈溪几乎没有 我们也可以在这块上作一个补充 慈 溪现在缺少国际品牌 包括国际二线品牌男女装 可以在业态分布的定位时尽量定位于中 高端 2 慈溪餐饮发展空间较大 但是餐饮的分布较零散 没有耳熟能详的特色餐饮聚集中 心 即使是类似新天地 上林坊 华润万家等广场的餐饮也不成气候 但是从慈溪现有的 餐饮品牌包括肯德基 味千 麦当劳 必胜客 港轩茶餐厅等等中 以及肯德基的密集度 和味千的火爆程度中可以看出慈溪餐饮业对于品牌餐饮的需求很大 因此 在餐饮类规划 和招商中 尽量强调品牌性 3 数码类产品的补充 从 Apple SONY 等品牌在慈溪均有开设专卖店的情况可见时 尚数码类产品在慈溪有一定的市场空间 广场在定位招商时可适当考虑品牌数码专卖店 4 设立打折专区或举行大型换季促销 慈溪许多顾客会去杭州 宁波购买 品牌是一 个因素外 产品丰富度和打折力度也是很重要的原因 我们可以