上海市青浦区XX大酒店可行性研究报告

上海市青浦区 某 地块可行性研究 目录 第一部分：项目概况 1 第二部分：市场分析 2 第三部分：优势分析及市场定位 5 第四部分：项目规划方案 8 第五部分：项目进度安排 9 第六部分：项目投资及销售估算 10 第 七 部分：财务分析 11 第 八 部分： 结论 13 上海市青浦区 某 地块可行性研究 1 第一部分 项目概 况 一、 项目基本情况 1. 项目暂定 名 为 际大酒店。 2. 项目位于青浦区 中心沪青平公路与明珠路交界处，地块现状为农田。 3. 基地总面积为 41815中出让面积为 23073 化用地 18742 筑容积率为 平方米 /公顷。 4. 规划土地用途为公共设施用地，用于建造酒店及相关辅助用房。 二、 投资商背景 房地产开发有限公司主要从事房地产开发、经营、景观设计、物业管理等。公司依托于专业技术人才，立足于竞争日趋白热化的上海市房地产市场，以建设优质精品房产为目标，极力开创 21 世纪房产的新篇章。 房地产开发有 限公司具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及公建的开发建设任务。作为本项目的法人单位，实行项目法人责任制，由项目法人对该项目进行策划，资金筹措，建设实施，营销全过程负责，精心打造“ 际大酒店”项目。 上海市青浦区 某 地块可行性研究 2 第二部分 市场分析 一、 上海市酒店 业 市场总体形势 1. 上海现有各类星级酒店家，客房总数万间（套）。从年起，上海旅游主管部门为加强对酒店业的宏观调控，对新建酒店项目停止了审批。 2. 2002 年上海酒店的四星和五星级入住率分别达 和 超过了的合理数值，其中五星级酒店占客源市场份额达 比年增长 夏以来，上海酒店业重现火爆之势，平均出租率达，其中五星级酒店达以上，节假日更是达到了。上海良好的投资环境及旅游市场吸引了越来越多的国内外客商及游人。为缓解酒店紧张状况，市政府决定对“冷冻”年多的新建酒店项目实施“解冻”。 3. 从目前来沪客源看，以三星级酒店为主要住宿地、驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低，而以高星级酒店为主要住宿地、支付房价高的商务散客（ 或称公司客）以及同样以高星级酒店为主要住宿地、驻留时间长、对酒店营收拉动大的会展旅游（商务）团队比重明显增大。 4. 上海市旅游事业管理委员会专 家 认为：年，上海接待入境旅游人数将由年的万人次增长到万人次，如按每人次住宿两夜计，年上海接待入境旅游者的客房需求为万房夜次，比年增加约万房夜次。由于入境旅客大多住宿三星级以上酒店，因此这部分客源增长主要将对三星级以上酒店客房产生需求。 5. 据了解，受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家来自欧美的大型跨国公司来沪商 谈合资合作发展酒店业事宜，着力发展酒店业和商贸中心。 上海高星级酒店的发展前景一片大好。 上海市青浦区 某 地块可行性研究 3 二、 青浦区域概况 1. 青浦区地处上海西 郊，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行 50 300 吨货船，是江浙沪的重要水上通道。陆路交通 318国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速 公 路与“ 318”国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市通向江苏、浙江、安徽的西大门。 2. 青浦区以朱家角古镇和环淀山湖旅游区为重点，去年旅游接待人数突破 250万人次，增长 其中入境旅游者达 10 万人次。主要景点及旅游企业总收入达 元，增长 全区拥有 3 个国家 旅游区（点），是全市拥有国家 旅游区（点）数量最多的区。全区现拥有星级饭店总数已达 13 座，其中三星级有 5 家。 三、 区域市场概况 1. 位于上海市区西近郊，是青浦的东大门。全镇总面积 38 16 平方公里，总人口为 8 万人。 2001 年，全镇完成国内生产总值 15 02 亿元，比上年增长 11 07；人均 8150 美元。 是青浦经济与社会发展的龙头镇和上海郊区展示改革开放成果的重要 窗口，被评为上海市标兵乡镇，列为国家建设部小城镇建设试点镇。 2. 距虹桥国际机场 6 公里，离市中心为 18 公里。沪青平高速公路、 318国道、北青公路自东至西，平行横贯全镇；徐华公路纵向贯通，构成“丰”字型国家级公路网。镇村级白色路面连接各村和开发小区，形成“镇外衔接，镇内贯通”交通网络。地理位置优越，交通便捷，使 为发展高新技术产业、房产业和物流业的风水宝地。 3. 外向型经济成为 业新的支撑点 ， 2001 年完成外贸出口 成 交额 31 60亿元，占工业总产值的 67 20。 被国家农业部和对外经济贸易合作上海市青浦区 某 地块可行性研究 4 部评 为全国乡镇企业出口创汇十强乡镇和全国乡镇企业出口创汇先进管理单位。全镇三资企业总数 已经 达 到 140 家。 4. 第三产业主要是房地产业。房产开发已形成一定气候，国道线 两侧已建成小高层、多层公寓房和别墅房 70 多万平方米，康虹花园、海天花园、豪都国际花园等在市区都有一定的知名度。随着 “工作在市区，休闲居住在近郊”的新观念的确立， 房产销售普遍看好。从而又带动了服务业、餐饮业等的发展。 四、 同类型项目比较分析 1. 通过对 实地调查了解到：目前 然有为数不少的餐饮酒家，但都是规模较小。星级酒家只有一家，其 标房单价达到 158 元 /套 ，但入住率几乎达到 100，显示此区域市场需求远远大于供给。 2. 青浦区的星级酒店共有 13 家，其中三星级别 5 家。主要沿各旅游景点分布在沪青平公路周边，其价格大致为三星级 330 450 元 /间，两星级 150 250元 /间，酒店入住率都很高。详细如下表： 青浦区星级饭店名录 星级 标房实际价格 地址 /电话 青浦宾馆 450 上海市青浦镇城中 北路 79 号 上海静安置业集团淀山湖森林度假村 400 上海青浦区沪青平公路 8185 号 上海淀山湖日月岛度假村 400 青浦沪青 平公路8700 上海实业家化培训中心有限公司 340 59248100 上海南华苑度假村 330 青浦区华腾路 969号 上海佳景大酒店 250 青浦区外青松公路 6969 号 上海财苑宾馆 230 59246666 上海和欣苑休养所 200 59263800 上海虹桥机场培训中心 250 59242880 上海燎申大酒店 150 59766100 上海市青浦区 某 地块可行性研究 5 上海园湖苑宾馆 200 59263117 上海淀山湖宾馆 200 59262757 青浦 民防培训中心 150 59200005 3. 从 以上的分析 来看， 乃 至青浦区已经初步形成了一定规模的宾馆。但目前还没有高档的星级酒店，这显然不符合青浦发展的规划。我们这个项目可以说是具有很大的唯一性和超前性，将成为该地区标志性的住宿娱乐中心。 第三部分 优势分析及市场定位 一、 项目开发优势分析 1. 318 国道有相当数量的别墅群，且别墅的数量在不断增长中，新开盘的价格已经达到 8000 /平方米。这部分人群具有相当强的消费能力和消费欲望。 案名 地址 类别 均价 康虹佳园 青浦老沪青平公路 185 弄 别墅 7200 元 /平方米 盈湖三岛 青浦胜利路 500 号 别墅 6500 元 /平方米 久事西郊花园（三期） 青浦老沪青平公路 168 号 别墅 7000 元 /平方米 绿洲江南园 青浦青浦朱家角 别墅 13000 元 /平方米 绿波花园别墅 青浦青浦前云路 222 弄 别墅 8500 元 /平方米 虹康花园别墅 青浦沪青平公路 3316 号 别墅 5000 元 /平方米 湖畔佳苑 青浦沪青平公路 1517 弄 别墅 12000 元 /平方米 居礼 青浦沪青平公路高泾路 别墅 400 万元 /套 天外翠湖君安乡村别墅 青浦苏州长虹南路 668 号 别墅 4500 元 /平方米 叠翠别墅二期 青浦沪青平公路 1481 号 别墅 8000 元 /平方米 西郊名邸 青浦 路 858 弄 (沪青平沿线 ) 别墅 70 万 元 /套 西郊景园 青浦上海高泾路 1001 号 别墅 230 万元 /套 西郊华城 (石涛园 ) 青浦青浦高泾路 818 弄 别墅 5000 元 /平方米 海天花园（叠翠别墅） 青浦沪青平公路 1481 号 别墅 500 万元 /套 九溪十八岛 青浦高泾路 399 弄 别墅 11000 元 /平方米 上海市青浦区 某 地块可行性研究 6 2. 青浦这片区域在表面上看起来还不是很华丽，但这个地方有山有水有文化，也有旅游，这是最大的优势 ,是其他地区所不具备的。同时周边的高档娱乐场所如高尔夫球场据统计就有 4 家，但相应的特色休闲文化和餐饮却没有跟上。 3. 交通方便：紧邻 318 国道，规划中的 路站点也临近本案，将为本案到来大量市区消费人群。此外，嘉金高速公路及嘉金 北青和嘉金 沪青平两座立交的建成将使该区域成为连接沪浙、嘉金的道路枢纽，为本区带来大量的消费人口。 注：红色块状为本案所在地，黄色圆圈为轨道交通站点。 到市区 公交 线路有 7 条，到县（区）内线路 5 条，是与市区及其他各镇联系的主要枢纽，到达市中心人民广场仅需要 45 分钟。 线路名称 终点站 起始站 沪青线 青浦镇 人民广场 本 案 上海市青浦区 某 地块可行性研究 7 沪青专线 青浦镇 人民广场 旅游 4 号线 大观园 上海体育场 申商专线 商塌 西区汽车站 沪朱线 朱家角 西区汽车站 徐梅线 物园 4. 项目地块 南向 沿 318 国道有大片市政绿化带，北向有天然河流 构成了得天独厚的自然景观。 二、 项目开发劣势分析 1. 市政设施虽然比较完善，但作为大酒店配套的娱乐场所不多。 2. 酒店的开发和运营需要一定的培养期，要 对消费进行宣传和引导。 3. 公司品牌知名度不高。 三、 项目市场定位 1. 根据前面的分析，本项目拟建为一座四星级大酒店和相应的配套娱乐场所。 2. 我们的目标是成为 乃至 上海市 的集休闲娱乐为一体的标志性餐饮住宿中心。 3. 由前面的分析可知，我们目标客户群如下： 外资企业高级主管及企业来往人员； 周边别墅 居住的 消费能力较强的群体 ； 市区周末休闲消费人士； 沿 318 国道和嘉金高速公路所带来的流动人口； 来青浦度假旅游和 青浦区有消费需求的人群。 上海市青浦区 某 地块可行性研究 8 第四部分 项目规划方案 一、 规划设计总目标 1. 通过中国传统园林建筑和现代简约风格完美 结合，使整个建筑成为 318 国道沿线的一道新的亮丽风景线，吸引来往沪上的外地人士，提升 体区域形象。 2. 通过规划布局，以及餐饮业态功能的定位选择，使之成为周边别墅群体日常消费娱乐的场所，并进而吸引市区人士前来消费，成为餐饮娱乐中心。 3. 餐饮中心和商务会议办公辅助设施将满足在此投资的外资公司接待客户，商务办公的需求。 4. 通过举办各种文娱活动敛聚大量人气，使之成为周边文化娱乐中心，吸引文艺界人士的参与，提升区域品味。 二、 规划设计要求 1. 建筑艺术化：本项目 吸收中国传统建筑艺术的精华 ，采用中国传统宫殿式建筑 建构 立面，内部则 按照江南园林来进行空间布局。建筑内部的配套和装修是 则 简约和现代化的，使传统与现代完美融合。 2. 质量标准化：本项目要求达到上海市的优良水平，并争取获得一个奖项。 3. 建材环保化：将选用环保节能材料，满足环保和健康要求。 4. 生活科技化：导入先进的智能化设置，按照四星级宾馆的标准来配套内部设施，使居住舒适方便。 5. 餐饮 娱乐 特色化：餐饮 娱乐 区域设置将根据餐饮业态的要求来布局，秉承中式餐饮隔断的效果，达到餐饮人气爆棚但又相对安静的效果。 三、 规划构思 1. 功能分块：本项目共有三大功能区： 客房区 提供约 200 套客房及相应的配套辅助设 施； 餐饮区 大型餐饮不仅满足住户的需求，也吸引周边居民及其他客户； 休闲娱乐区 用来举办各种文艺活动和商务活动，如拍卖会，字画展，上海市青浦区 某 地块可行性研究 9 各种表演活动等。 2. 道路系统规划：由于本项目地块为狭长型，要形成一个完善的交通系统。需要道路规划进行充分考虑。区域道路分为三级网络： 第一级为主入口的通道，设在明珠路口。将地块与绿化带东西隔开。 第二级为次入口的通道，与主入口与市镇道路相连构成整个地块的外部交通系统。 第三级为地块内的人行小道和空间布置。将按照四合庭院的概念和传统园林建筑来布置。 3. 停车场规划：考虑到宾馆和餐饮 对停车位的需求量比较大，地面可使用面积不能要求要求。因此设计在绿化带前垫高，然后在其下方设置专用车库来停放车辆，这样设计使得车辆进出更为便捷。 4. 绿化系统规划：区域的绿化系统使我们重点关心的，主要规划如下： 绿化带将设置成为开放式的大型欧式绿化，使消费者能够漫步其间。 建筑内部的绿化将选用江南特有的园林植物 以 竹、柳为主。 道路的绿化以花卉、观赏性植物和建筑小品组成。 5. 公建设施规划：配合市政河道建设，将进一步改善沿河的道路及绿化。 第五部分 项目进度安排 建设形象进度表 序号 内容 建设周期 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 可行性研究 2 初步设计 3 施工图设计 4 地上工程 5 安装工程 6 调试及 竣工 上海市青浦区 某 地块可行性研究 10 第六部分 项目投资及销售估算 一、 项目投资估算 1. 根据容积率要求， 拟建总面积 55368中 客房面积 19330 房辅助面积 36038 宾馆 部分的投资如下： 宾馆建设成本估算 成本项目 单价（元 / 建筑面积（ 总价（万元） 2. 餐饮娱乐设施的投资 成本估算如下： 餐饮建设成本估算 成本项目 单价（元 / 建筑面积（ 总价（万元） 3. 由上面的估算可以得出项目总成本。 宾馆 部分： 元 餐饮娱乐部分 ： 元 上海市青浦区 某 地块可行性研究 11 项目总成本： 元 二、 项目销售收入估算 酒店餐饮营业收入、成本、费用、利润测算表 单位：万元 营业收入项目 营业额 营业成本 税金 营业费用 营业利润 营业利润