山西省2015年房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用模拟试题

山西省山西省 20152015 年房地产估价师 建立房地产中介服务行业信用档案的年房地产估价师 建立房地产中介服务行业信用档案的 作用模拟试题作用模拟试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图 是城市国有 土地使用权出让合同的重要附件 不得随意变更 确需变更的 必须经批准 A 政府 B 城市规划行政主管部门 C 城市建设行政主管部门 D 城市土地主管部门 E 借款合同 2 某房地产在正常情况下 每年可获得有效毛收入 30 万元 运营费用需要 10 万元 资本化率为 10 该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的 在估价时点剩余的使用权年限为 40 年 则该宗房地产的收益价格为 万元 A 180 B 196 C 200 D 300 3 按照污染源存在的时间划分 居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于 2008 年房地产经纪人相关知识试题 A 暂时性污染 B 永久性污染 C 线源污染 D 移动污染 E 执行层的组织协调 4 w 房地产开发公司征收 A 省 B 县 C 村基本农田以外的耕地 20h 拟建一经 济适用住房小区 并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评 估 支付土地补偿费和安置补助费 青苗补偿费共计 1800 万元 开发建设一段 时间后 w 公司将项目整体转让给甲公司 甲公司通过市场分析后 决定调整 开发方案 即拿出 5h 的土地用于开发商品住宅 按规定补交了 750 万元的地价 甲公司采取先建商品住宅方式 当商品住宅建设一段时间后 甲公司用在建工 程 价值约为 3000 万元 作抵押从 D 建行获得了一部分资金 在取得 商品房预 售许可证 并经银行同意 并委托乙公司代理预 销 售商品房 甲公司按规定 与购房者各自缴纳税费后 为购房者办理了房屋登记手续 请回答以下问题 下列关于 w 房地产开发公司征收 A 省 B 县 C 村基本农田以外的耕地 20h 说法 正确的是 A 由 A 省人民政府批准农用地转用 同时由 A 省人民政府办理征地审批手 续 B 由国务院批准农用地转用 同时由国务院办理征地审批手续 C 由 A 省人民政府批准农用地转用 不再另行办理征地审批 D 由国务院批准农用地转用 不再另行办理征地审批 E 执行层的组织协调 5 假设开发法是以为理论依据的 A 收益递增原理 B 均衡原理 C 预期原理 D 未来趋势原理 E 工业用地的监测点评估价格 6 某宗地面积为 5 000 现状容积率为 0 8 土地市场价值为 4 000 元 拟进行改造 批准的规划容积率为 5 0 楼面地价为 1500 元 则理论上应 补交地价万元 A 1 250 B 1 750 C 2 050 D 2 150 E 工业用地的监测点评估价格 7 某建设项目建设期 3 年 各年计划投资额分别为 第一年 3600 万元 第二 年 4800 万元和第三年 3800 万元 年均价格上涨率为 5 该项目建设期间涨 价预备费为 A 1270 975 B 3600 C 3800 D 4806 E 执行层的组织协调 8 某租户承租某商场的部分柜台 双方商定基础租金为 15 万元 月 并当租 户的月营业额超过 150 万元时收取 3 的百分比租金 当租户的月营业额为 180 万元时 其应缴纳的租金是万元 2005 年试题 A 13 2 B 15 9 C 19 5 D 20 4 E 借款合同 9 某住宅房地产开发用地 其土地面积为 10000 规划容积率为 1 2 楼面 地价为 1500 元 后经规划调整 其容积率提高到 1 6 楼面地价不变 则 该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元 A 375 B 450 C 500 D 600 E 工业用地的监测点评估价格 10 下列关于税收的表述中 正确的是 A 房产税的课税对象是房产 B 房地产转让 必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C 农村居民占用耕地新建住宅 全部免征耕地占用税 D 城市 县城 建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 E 执行层的组织协调 11 混凝土在正常情况下 强度随着龄期的增加而增长 最初的天内较快 以 后增长逐渐缓慢 A 1 7 B 7 一 10 C 7 14 D 15 20 E 执行层的组织协调 12 房地产价格是由房地产的 三者相互结合而产生的 A 有用性 稀缺性 有效需求 B 供给 需求 利用状况 C 权利 租金 利率 D 价值 使用价值 供求 13 房屋租赁行为应有明确的租赁期限 出租人有权在签订的合同中明确租赁 期限 并在租赁期限届满后收回房屋 合同法 规定 租赁期限不能超过 年 A 10 B 15 C 20 D 30 14 某商品住宅项目的土地取得费用 开发成本 管理费用 销售费用 投资 利息 销售税金分别为 600 万元 900 万元 50 万元 60 万元 150 万元 120 万元 投资利润率为 20 则成本利润率为 A 17 13 B 18 30 C 18 61 D 21 47 E 工业用地的监测点评估价格 15 指由于货币供应量过多而引起的货币贬值 物价上涨的现象 A 通货贬值 B 通货膨胀 C 通货紧缩 D 通货异常 16 下列各类房地产中 特别适用于成本法估价的是 2005 年考题 A 某标准厂房 B 某酒厂厂房 C 某待出让土地 D 某写字楼 E 工业用地的监测点评估价格 17 下列关于建筑材料性质的表述中 正确的是 A 材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量 即材料的质量与 材料在绝对密实状态下的体积之比 B 凡是內部有孔隙的材料 其密实度都大于 1 C 材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质 D 材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形 外力去掉后变形不能完全恢 复 但也不即行破坏的性质 E 执行层的组织协调 18 一般中长期贷款都选用 A 名义利率 B 实际利率 C 固定利率 D 浮动利率 19 下列房地产投资风险中 属于房地产投资个别风险的是 A 变现风险 B 时间风险 C 或然损失风险 D 通货膨胀风险 20 是指企业按照每个消费者的要求大量生产 产品之间的差异可以具体到 每个最基本的组成部件 A 全面覆盖 B 大量定制 C 市场专业化 D 产品专业化 21 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用 管理费 用和财务费用是 A 经营成本 B 开发产品成本 C 期间费用 D 开发项目总投资 E 借款合同 22 某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日 经济寿命为 60 年 后于 1996 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续 土地使用权出让年限为 50 年 从 补办之日算起 2006 年 10 月 1 日对该房地产进行评估 经计算 该房地产的 土地重新购建价格为 2000 万元 建筑物重新购建价格为 3000 万元 残值率为 0 则在估价时点 2006 年 10 月 1 日 该房地产的评估价值为 万元 A 4091 B 4182 C 4250 D 5000 23 下列哪项不属于平均指标 A 众数 B 中位数 C 水平指标 D 调和平均数 24 预计某地区某类房地产的需求不变 但开发成本趋升 供给量趋增 则预 计其价格会 A 上升 B 下降 C 不变 D 升降难定 25 房地产估价师注册有效期满需继续执业的 应当在注册有效期满 日前 申请延续注册 A 15 B 30 C 60 D 90 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时 常要考虑的因素有 A 可能面积的组合 B 寻租者经营业务的性质 C 寻租者将来扩展办公室面积的计划 D 每平方米的租金 E 室内的装修 2 居住区的用地根据不同的功能要求 一般可分为 A 住宅用地 B 公共服务设施用地 C 道路用地 D 绿化用地 E 军事用地 3 下列不属于清偿能力指标的是 A 借款偿还期 B 利息备付率 C 现金回报率 D 偿债备付率 4 以下不属于房地产转让的有 A 赠与 B 租赁 C 典当 D 以房地产抵债 E 以房地产作价入股 5 市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种 其中 可控因素调查 包括 A 产品调查 B 市场需求容量调查 C 价格调查 D 分销渠道调查 E 促销策略调查 6 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分 下列有关说法不正确的 是 A 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收 投资回报是指投资者所投入 资本在经营过程中所获得的报酬 B 等额系列支付的年值与现值之间的关系为 A P i P i 1 n 1 其中 P i 就是投资者投入资本 P 后所获得的投资回收 而 P i 1 n 1 就是投资者 的投资回报 是投资者提取折旧的一个方法 即偿债基金法 C 投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的 投资回收通常是用提 取折旧的方式获得 而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收 益率或利息率 D 就房地产开发投资来说 投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的 回收 而其投资回报则主要表现为开发商利润 7 假设开发法的原理依据与 相同 是预期原理 A 收益法 B 经济法 C 权益法 D 成本法 8 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的 购买总价为 50 万元 首付款为房 价的 30 余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付 银行贷款年利 率为 5 58 则下列说法中正确的有 2006 年考题 A 该房地产的实际价格等于名义价格 B 该房地产的名义价格为 50 万元 C 该房地产的实际价格高于 50 万元 D 该房地产的实际价格为 50 万元 E 该房地产不存在名义价格 9 下列有关统计学基础知识的表述中 不正确的有 2006 年试题 A 随着研究目的改变 统计总体和总体单位可以相互转化 B 反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C 调查对象就是被调查和访问的具体单位 D 调查单位与报告单位可以一致也可以不一致 E 相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比 10 编制城市规划一般分为两个阶段 A 总体规划 B 控制性详细规划 C 修建性详细规划 D 分区规划 E 详细规划 11 下列关于个人住房公积金存款利率的说法中 错误的是 A 职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算 B 上年结转的按结息日挂牌公告的 6 个月整存整取存款利率计算 C 职工个人住房公积金存款利率 遇法定存款利率调整 分段计息 D 每年 6 月 30 日为职工住房公积金存款的结息日 12 已抵押的房屋 A 不能转让 B 可以转让但只能转让给抵押权人 C 可以转让但必须告知抵押权人 D 可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定 13 重置价格的出现是技术进步的必然结果 也是 的体现 A 经济学原理 B 均衡原理 C 替代原理 D 对立原理 14 某房地产开发企业通过调查 了解写字楼租金变动 10 20 时市场承租 面积的变化 该项调查属于 A 试探性调查 B 描述性调查 C 创新性调查 D 因果性调查 15 建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成 A 接天线 B 引下线 C 上引线 D 接地线 E 接闪器 16 下列引起房地产价格上涨的因素中 属于房地产自然增值的因素有 A 对房地产本身进行投资改良 B 需求增加导致稀缺性增加 C 通货膨胀 D 外部经济 E 提高建造成本 17 某承租人的基础租金为 5 万元 月 营业额的 10 作为百分比租金 如果其 在一个月内的营业额为 150 万元 则其应支付的租金为 万元 A 20 B 15 C 35 D 50 18 在房地产估价中 长期趋势法运用的假设前提是 A 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B 市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C 房地产市场在过去无明显的季节变动 D 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 19 26 不属于宏观经济政策目标的是 A 充分就业 B 消费质量 C 价格稳定 D 经济增长 20 假设某房地产投资项目的负债合计为 3000 万元 资产合计为 5000 万元 流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元 存货为 1500 万元 则该房 地产投资项目的资产负债率为 A 167 B 80 C 200 D 60 21 在运用假设开发法进行估价时 首先要调查待开发房地产的基本情况 其 基本内容包括 A 弄清土地的位置 B 弄清土地的面积 形状 基础设施完备程度等 C 弄清城市规划设计条件 D 弄清将拥有的土地权利 E 测算开发项目的预期利润