资产评估计算题答案

第三章 1 1 某被评估的生产控制装置构建于 2000 年 原始价值 100 万元 2005 年和 2008 年 分别投资 5 万元和 2 万元进行了两次更新改造 2010 年对该资产进行评估 调查表明 该 类设备及相关零部件的定基价格指数在 2000 年 2005 年 2008 年 2010 年分别为 110 125 130 150 该设备尚可使用年限为 6 年 另外 该生产控制装置正常运行 需要 5 名技术操作人员 而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作员 假定待评估装置 与新装置的运营成本在其他方面相同 操作人员的人均年工资福利费为 12000 元 所得税 税率为 25 适用折现率为 10 根据上诉调查资料 求待评估资产的价值 求待评估资产的价值 1 估算重置成本 重置成本 账面原始价值 现评估年份的定基物价指数 以往年份定基物价指数 100 150 110 5 150 125 2 150 130 144 67 万元 2 估算加权投资年限 已投资年限 权重 10 136 36 144 67 5 6 144 67 2 2 3 144 67 9 66 年 注 136 36 10 100 150 110 144 67 上题中数字 6 以及和 2 3 均来自 1 类似注的方法 5 和 2 则是投资年限 3 估算实体性贬值率 实体性贬值率 重置成本 预计净残值 实际已使用年限 总使用年限 实体性贬值率 重置成本 预计净残值 实体性贬值率 9 66 9 66 6 61 69 4 估算实体性贬值 实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 144 67 61 69 89 25 万元 5 功能性贬值估算 第一步 计算被评估装置的年超额运营成本 5 4 12000 12000 元 第二步 计算被评估装置的年净超额运营成本 12000 1 25 9000 元 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求和 以确定其功 能性贬值额 9000 P A 10 6 9000 4 3553 3 92 万元 6 求资产价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 144 67 89 25 3 92 51 5 万元 2 某被评估设备构建于 2000 年 6 月 账面原值 100 万元 2003 年 6 月对该设备进行了 技术改造 以使用某种专利技术 改造费用为 10 万元 2003 年 6 月对该设备进行评估 评估基准日为 2004 年 6 月 30 日 现得到以下数据 1 2000 2004 年该类设备的定基价 格指数分别为 105 110 110 115 120 2 被评估设备的月人工成本比同类设 备节约 1000 元 3 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10 规模效益指数为 0 7 该企业为正常纳税企业 4 经过了解 得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因 其 实际利用率为正常利用率的 60 经过评估人员鉴定分析认为 被评估设备尚可使用 6 年 预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的 80 根据上述条件估算给设备的有关技根据上述条件估算给设备的有关技 术经济参数和评估价值术经济参数和评估价值 1 估算重置成本 重置成本 账面原始价值 现评估年份的定基物价指数 以往年份定基物价指数 100 120 105 10 120 115 124 72 万元 2 估算加权投资年限 已投资年限 权重 4 114 29 124 72 1 10 43 124 72 3 75 年 3 估算实体性贬值率 实体性贬值率 重置成本 预计净残值 实际已使用年限 总使用年限 实体性贬值率 重置成本 预计净残值 实体性贬值率 3 75 3 75 6 38 46 4 估算实体性贬值 实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 124 72 38 46 47 97 万元 5 估算功能性贬值 第一步 计算被评估设备的年超额运营成本 1000 12 12000 元 第二步 计算被评估设备的年净超额运营成本 12000 1 25 9000 元 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余 使用年限内折现求和 以确定其功能性贬值额 9000 P A 10 6 9000 4 3553 3 92 万元 6 估算经济性贬值率 1 设备预计可被利用的生产能力 设备原设计生产能力 x 1 60 80 0 7 100 1 60 80 o 7 100 18 24 注 此处的 X 和 0 7 是括号右上方表示次方的数值 题干将其称之为规模效益指数 7 估算经济性贬值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值率 124 72 47 97 3 92 18 24 13 28 万元 8 待评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 124 72 47 97 3 92 13 28 59 55 万元 第四章 4 计算题 1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地 面积 2000 平方米 允许用途为住宅建设 允 许容易率为 6 覆盖率小于等于 50 土地使用权年限为 70 年 要求按假设开发法估测该要求按假设开发法估测该 宗地公平市场价值宗地公平市场价值 有关数据如下 预计建设期为 2 年 第一年投入 60 总建设费 第二 年投入 40 的总建设费 总建设费预计为 1000 万元 专业费用为总建设费用的 6 利息率 为 10 利润率为 20 售楼费用及税金等综合费率为售楼家的 5 假设住宅建成后即可 全部售出 楼价预计诶 3000 元没平方米 折现率 10 1 根据所给条件计算如下 1 预计住宅楼的买楼价的现值为 面积 预计售价 容积率 6 2000 3000 1 10 29752066 元 2 总建筑费用现值为 1000 60 1 10 0 5 1000 40 1000 1 10 1 5 9190000 元 注 0 5 1 5 是次方数值 3 专业费用 9 190 000 6 551 400 元 4 租售费用及税金 29 7520 66 5 1 487 603 元 5 投资利润 地价 总建筑费用 专业费用 20 地价 20 9 190 000 551 400 20 地价 20 1 948 280 6 总地价总地价 楼价楼价 建筑费建筑费 专业费专业费 利息利息 利润利润 税费税费 29 752066 9190000 551 400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 13812319 元 6 有一宗已七通一平的待开发建设的空地 土地面积为 3200 平方米 建筑容积率为 2 5 拟开发建设为公寓 土地使用权年限期为 50 年 据市场调查和项目可行性分析 该项目建 设开发周期为 3 年 取得土地使用权后即可动工 简称后即可对外出租 出租率估计为 90 每 建筑平方米的年租金预计为 300 元 年出租费用为年租金的 25 建筑费预计每建筑平方 米 1000 专业费为建筑费的 10 建筑费和专业费在建设期内均匀投入 建设当地银行贷 款利率为 7 不动产综合还原利率为 8 开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15 试评估该宗土地的低价 计算结果以元为单位试评估该宗土地的低价 计算结果以元为单位 该题为收益法和剩余法的综合运用 利用收益法求取不动产总价 利用剩余法求取地价 1 总收益 3200 2 5 300 90 1 25 1620000 元 房地产价值 1620000 8 1 1 1 8 47 19706113 元 注 47 为次方数值 2 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 1000 1 10 3200 2 5 8800000 元 3 地价 19706113 1000 3200 2 5 1 10 地价 7 3 8800000 7 1 5 19706113 15 地价 5806773 50 元 4 单价 5806773 50 3200 1814 62 元 m 楼面地价 1814 62 2 5 725 85 7 房地产的总使用面积为 1 万平方米 月租金为 7 元 平方米 预计年房租损失费为年 预期租金总收入的 5 房产税为年预期租金总收入的 12 管理费 修缮费为年预期租金总 收入的 6 房屋财产保险费为 0 3 万元 年 预计该房地产尚可以使用 10 年 折现率为 12 计算该房地产的评估值 计算该房地产的评估值 1 该房地产的年租金总收入为 1 7 12 84 万元 2 该房地产的年出租费用为 84 5 12 6 0 3 19 62 万元 3 该房地产的年纯收益为 84 19 62 64 38 万元 4 该房地产的价格为 64 38 1 1 1 12 12 64 38 5 650 2 363 76 万 元 8 假定某市政府将于 2005 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地 规划用途为住宅 土地面积 5000 平方米 容积率限定为 4 土地使用 70 年 某开发商玉钩买此地 他准备取得土地后 即投资开发 施工期为 2 年 建筑投资均匀投入 建筑成本为 1500 元 平方米 转业费为 建筑成本的 6 开发商的目标利润为成本的 15 有关税费为跳楼价的 5 折现率为 10 工程完工后每平方米售价 5500 元 估计一年内售完 开发商委托你评估该宗土地价开发商委托你评估该宗土地价 格 计算分析格 计算分析 1 完工后的预期楼价现值为 5000 4 5500 1 10 8264 46 万元 2 建筑成本及专业费 1500 1 6 2 1 10 2891 万元 3 有关税费 8264 46 5 413 22 万元 4 目标利润为 地价 2891 15 15 地价 433 7 万元 5 估算地价 地价 8264 46 2891 454 52 433 7 15 地价 地价 3936 28 万元 第五章 1 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业 拟采用利润分成之父的方法 该专利技术室 三年前自行研究的 账面成本为 80 万元 三年间物价累计上升了 25 该专利保护期 10 年 剩余保护期 6 年 专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为 400 乙企业资产的 重置成本为 4000 万元 成本利润率为 13 专业人员通过对该专利技术的同累计数发展趋 势分析 认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年 通过对市场供求状况及生产状况分析得 知 乙企业的年实际生产能力为 20 万件 成本费为买件 400 元 未来 4 年期间的产量与成 本费用变动不大 使用该专利技术后铲平的性能提高 预计每件产品的售价在为来第一 二年为 500 元 第三四年为 450 元 折现率为 10 所得税税率为 25 试确定该专利的评确定该专利的评 估价值估价值 1 求利润分成率 80 1 25 1 400 80 1 25 1 400 4000 1 13 9 96 2 求未来每年的预期利润额 第 1 2 年 500 400 20 2000 万元 第 3 4 年 450 400 20 1000 万 元 3 求评估值 9 96 1 25 2000 1 10 2000 1 10 1000 1 10 1000 1 10 407 45 万元 2 某企业为了整体资产转让需要进行评估 经过预测该企业未来 5 年净利润分别为 100 万元 110 万元 120 万元 150 万元 160 万元 预计从第 6 年起每年收益处于稳定状态 即每年平均为 160 万元 该企业一直没有负债 其有形资产只有货币资金和固定资产 且 其评估值分别为 100 万元和 500 万元 该企业有一尚可使用 5 年的非专利技术 该技术产 品每件可获得超额利润 10 元 目前该企业每年生产产品 8 万件 经过综合生产能力和市场 分析预测 在未来 5 年每年可生产 10 万件 折现率为 6 试评估该企业的商誉价值 试评估该企业的商誉价值 解 100 P F 6 1 110 P F 6 2 120 P F 6 3 150 P F 6 4 160 P F 6 5 160 6 P F 6 5 100 500 10 10 P A 6 5 1502 94 4 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用 5 年 拟采用利润分成的方式收取转让费 该专利的开发研制成本为 100 万元 专利成本利润率为 500 乙公司的资产重置成本为 3 000 万元 成本利润率为 15 乙公司的实际年生产能力为 20 万件 每件生产成本为 50 元 预计未来 5 年的市场出售价格分别为 90 元 90 元 85 元 75 元 75 元 折现率为 10 所得税率为 33 试确定该专利的使用权转让费试确定该专利的使用权转让费 该专利资产的约当投资量 100 1 500 600 万元 乙公司的约当投资量 3000 1 15 3450 万元 无形资产的利润分成率 600 600 3450 14 8 专利权转让使用费 20 90 50 P F 10 1 90 50 P F 10 2 85 50 P F 10 3 75 50 P F 10 4 75 50 P F 10 5 14 8 1 25 284 9