浅析房地产估价中的收益法

第 1 页 共 8 页 浅析房地产估价中的收益法 摘要 收益法是一种常用的估价方法 如何合理正确地使用收益法 关系到估价结果的准确性 本文就收益法的应用及存在问题作了简 要分析 并接合估价实务提出了相应解决方案 关键词 房地产 估价 收益法 一 收益法概述 一 收益法的含义 收益法又称收益还原法 收益资本化法 是预测估价对象的未 来收益 然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时 点来求取估价对象价值的方法 这里的资本化率是指将房地产的未 来预期净收益折算成现值的比率 也称报酬率 折现率 还原利率 收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系 通俗来讲就 是价格的收益系数 在我们日常估价实务中 主要运用报酬资本化 法来求取估价对象的价值 报酬资本化法 即房地产的价值等于其 未来各期净收益的现值之和 具体是预测估价对象未来各期的净收 益 采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象 价值的方法 收益法的理论依据是预期原理 房地产价值基于市场未来所能 带来的收益 如同一笔资金存于银行 银行按期支付利息 在未来 一定期限内 本金与利息之和即为该笔资金的时间价值 如果将收 第 2 页 共 8 页 益性房地产出租 在未来一定期限内 每年均可按约定获得一定数 量的租金收益 若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价 格 可理解总收益现值即为房地产目前的价格 用等式可表述为 房地产价格 房地产净收益 收益率 二 报酬资本化法的公式 在实际估价中 一般假定报酬率长期维持不变 简化公式为 其中 V 房地产在估价时点的收益价格 A 房地产的未来净收益 假设净收益发生在期末 Y 房地产的报酬率 Y 不等于 0 n 房地产的收益期限 n 为有限年 如果房地产每年净收益相同 公式可简化为 在实际估价中 我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几 年变化一次的情况 还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等 但基本原理是一样的 都要将收益或变卖价值折为现值再求和 三 收益法应用的范围 收益法适用于有收益性的房地产的评估 如商场 酒店 办公 楼 公寓 旅馆等 也可用于出租型都市工业园价值评估 特别是 第 3 页 共 8 页 一些老旧商业房地产 它已经多年无实际成交案例 其他交易案例 又不具备可比性的情况下 收益法实为最理想的估价方法 但收益 法不适用于政府机关 学校 公园等公用公益性房地产的价值评估 收益法是以房地产的预期收益为基础 它不仅适用于有现实收 益的房地产 也适用于没有现实收益 却有预期收益的房地产 如 果没有现实收益 却有预期收益的房地产 可采用同一供求圈内 类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例 经过比较调 整来作为估价对象的客观收入 二 如何运用收益法进行估价 一 收益法估价的基本流程 运用益法估价的基本流程是 搜集验证用于测算估价对象未来 收益的有关市场资料 预测估价对象的未来净收益 求取报酬率 选用合适的收益法公式计算估价对象的收益价格 二 估价数据的搜集与整理 1 估价对象未来收益的数据搜集及整理 我们所说的估价对象的收益应为其客观收益 在实际估价中 租金有合同约定的 从合同约定 没有合同约定的 估价对象的收 益为其客观收益 一般采用市场调查获取或购买专业调查公司数据 所谓客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的 偶然的因素之后 所能得到的一般正常收益 为此 除了有租约限制的以外 利用估 价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 第 4 页 共 8 页 还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入 有效毛收入 运营 费用进行比较 如果与正常客观的情况不符 则应对它们进行适当 的调整 使其成为正常客观的 2 预测估价对象的未来净收益 净收益是有效毛收入扣除运营费用后的余额 运营费用包括管 理费 维修费 保险费 税金等 管理费又包括管理人员工资 机 器设备运营费用 资源使用费等 资源使用费应扣除承租人支付的 费用 管理费一般按租赁收入的一定比例计提 计提原则是满足管 理所需的基本费用 维修费主要是租赁房屋的日常维护费用 一般 按租赁收入的 3 5 计提 保险费一般按照房屋的重置现值的 0 1 0 3 计提 税金是出租企业交纳的营业税 按租金收入的 5 计算 城建税以营业税税额为计税依据 税率为营业税的 7 教育 费附加按营业税的 3 计算 3 求取报酬率 报酬率可以通过市场提取法 还可采用复合投资收益率法 投 资收益率排序插入法 安全利率加风险调整值法确定 在估价实务 中主要采用市场提取法或安全利率加风险调整值法确定 市场提取法简单来讲就是用房地产的市场交易价格除以其净收 益得到的比例作为报酬率 也可以理解为投资和收益的比例 通常 选取 3 个以上类似房地产的实际成交案例 并进行适当调整 得出 普遍客观的市场交易价格 再寻找类似房地产的出租经营收益 并 调整为客观收益 扣除相应经营费用得出净收益 然后同市场交易 第 5 页 共 8 页 价格作比较求取 安全利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资 本化率 安全利率可选用同一时期一年期国债年利率或中国人民银 行公布的一年定期存款年利率 风险报酬率是指承担额外的风险所 要求的补偿 即超过安全利率以上部分的报酬率 具体是对估价对 象房地产自身及其所在的区域 行业 市场等方面风险的补偿 风 险报酬率根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测 估价对象 的用途及新旧程度等综合确定 安全利率加风险调整值法的公式为 报酬率 安全利率 投资风险补偿率 管理负担补偿率 缺乏流动 性补偿率 投资带来的优惠率 三 收益价格的求取 确定了净收益及报酬率 最后就是收益价格的求取 这里需要 明确以下几种情况 收益期限 未来净收益是否发生变化 租赁期 结束后物业的处置情况 是继续出租 还是出售物 针对不同情况 应采用不同的计算公式 最普遍的情况是租赁合同约定期限界满 继续出租 租金发生变化 其基本公式是 举例说明 某收益房地产合同约定租期为 10 年 且每年的租金 不变 未来第一年的净收益为 10 万元 此后每年均无变化 目前 第 6 页 共 8 页 该房地产的剩余经济寿命是 30 年 如果报酬率为 6 则其收益价 格为 V 10 6 1 1 1 6 10 10 6 1 6 10 1 1 1 6 20 137 65 万元 针对不同情况应采用不同的计算 同时考虑不同因素对价格的 影响 在估价实务中切不可生搬硬套 四 收益法的扩展应用 上述方法是收益法的基本用法 我们还可以接合假设开发法取 求在建工程的开发价值 验证市场法的估价结果 例如 某商业物 业为在建工程 但开发商不能确定其开发完成后能否获得预期的投 资回报 我们可以假设开发完成并能顺利出租 通过收益测算开发 完成后的收益价格 扣除开发商开发成本 以此来确定在建工程的 开发价值 如果大于其已投资成本 则可确定投资为可行 且能获 利 否则存在亏损可能 三 收益法估价应用中的难点及解决方案 收益法估价应用过程中会遇到较多难点 比如客观收益 经营 成本 收益年限 报酬率等的确定 在估价实务中 针对不同问题 应采用 可灵活运用多种估价方法来解决 一 收益法适用范围问题 大家都知道 收益法适用于有收益性物业的估价 是不是有收 益的物业均适合用收益法估价呢 肯定不是的 如成片开发的商业 街区 开发商承诺若干年包租销售 它实际上是一种促销手段 而 第 7 页 共 8 页 非真正的包租 普遍的成交价格才是真正的市场价格 如果采用市 场法估价更能直观体现其价格 另外 如果估价人员通过调查 可 以获得充分的市场交易案例 采用市场法能更好地体现房地产的真 实价值 典型的例子是出租型公寓 市场上买卖情况及出租情况均 较为普遍 市场法和收益法均可采用 但实际估价结果却严重倒挂 原因在于房价上涨的速度要远超过租金上涨的速度 所以 采用市 场法估价更合适 二 收益的客观性问题 按 房地产估价规范 的要求 租赁费有合同约定的 收益要 依从合同约定 即合同期内 收益按合同约定确定 合同期外 收 益按合市场客观租金确定 这里存在一个悖论 我们的评估价格应 为市场上普遍存在的客观价格 如果从合同约定 岂不成了定价 既然要估价普遍收益价格 就应当采用市场客观租金 在租赁市场 充分活跃的情况下 估价人员可通过市场调查 因素修正来确定房 地产的客观收益 当然 物业的经营费用也应按市场普遍费用来确 定 而不应简单地采用本物业的经营费用 三 报酬率的确定问题 笔者通过简单测算 在收益年 年净收益等因素不变的条件下 以 40 年收益为例 报酬率环比每减少 1 测算的收益价格就环比 增加约 2 收益年限越少 环比收益价格增加越少 如果收益年限 为 10 年 收益价格环比增加约 1 这说明 报酬率对收益价格的 影响是客观存在的 我们在估价实务中不能简单套用报酬率 应根 第 8 页 共 8 页 据物业用途不同 采用不同的报酬率 这个报酬率最好是调查同类 物业的收益情况 运用市场提取法来测算 四 结束语 从商业角度考虑 有收益才有价值 合理运用收益法估价不仅 能提高估价结果的准确性 更能客观体现房地产的价格所在 估价 人员要充分考虑物业形态 市场变化情况 宏观及微观经济因素 尽量避免主观性和随意性 深入市场调查 充分挖掘估价所需的有 效信息 充分考虑市场因素 定性与定量相结合 避免误判 减少 评估风险成本 任何一种单一的估价方法都存在缺陷 估价人员应 多用估价方法相接合 相互验证 方能提高估价结果