房地产新政yejia

课程讨论课程讨论 题目 浅谈题目 浅谈 新国八条新国八条 的可行性的可行性 班级 班级 08 级工程管理级工程管理 姓名 叶姓名 叶 家家 学号 学号 2008221112610023 浅谈浅谈 新国八条新国八条 的可行性的可行性 一 一 新国八条新国八条 出台的背景 原因 出台的背景 原因 1 1 房地产价格泡沫化严重 也就是房价与大众收入水平背离很远 房地产价格泡沫化严重 也就是房价与大众收入水平背离很远 2003 年房地产市场活跃以来 就存在着房地产价格泡沫的化的问题 尤其是 06 年以 来的房价不规律 大幅度上涨 更是导致房地产价格泡沫化严重 房价畸高 与广大人民 群众的水平远远背离 2 2 面临着史无前例的不确定性 有下跌甚至崩盘的可能性 也有维持稳定的可面临着史无前例的不确定性 有下跌甚至崩盘的可能性 也有维持稳定的可 能性 能性 06 年以来房价畸高的现象一直没到到有效地缓解 尤其是在 08 年金融危机的打击下 房价依然坚挺 这就让我们有些纳闷 房价出现了史无前例的不确定性 谁也说不准泡沫 是否会破灭 房价是否会下跌甚至崩盘 因为用一般的规律和西方发达的市场经济国家都 难以解释这一现象 3 3 政策法律始终不完善 都是治标不治本 治理都是治理表面现象 而很难治 政策法律始终不完善 都是治标不治本 治理都是治理表面现象 而很难治 理问题的本质 理问题的本质 长期以来我国房地产方面的政策和法律都不是很完善 尤其是法律方面更是欠缺 比 如说中国至今没有一部真正意义上的土地法 政策和法律的不完善直接导致很多不法分子 钻政策和法律的空子 政府的治理也就顺理成章成了治标不治本的一纸空文 再就是很多 政策和法律的执行落实存在很严重的问题 导致很多好的政策和法律得不到很好的落实 国八条 国十条 难道都没有可取之处吗 为什么它们没有在房地产调控上取得好的 效果 我想在很大原因上是它们被执行的力度存在了严重的问题 二 二 新国八条新国八条 的内容的内容 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发 2010 10 号 以下简称国 发 10 号文件 印发后 房地产市场出现了积极的变化 房价过快上涨的势头得到初步遏制 为巩固和扩大调控成果 进一步做好房地产市场调控工作 逐步解决城镇居民住房问题 促进房地产市场平稳健康发展 经国务院同意 现就有关问题通知如下 1 1 进一步落实地方政府责任进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任 严格执行国发 10 号文件 及其相关配套政策 切实将房价控制在合理水平 2011 年各城市人民政府要根据当地经济 发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房 价格控制目标 并于一季度向社会公布 各地要继续增加土地有效供应 进一步加大普通 住房建设力度 继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策 进一步有效遏制投机投资性购 房 加快个人住房信息系统建设 逐步完善房地产统计基础数据 继续做好住房保障工作 全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务 2 2 加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度 2011 年 全国建设保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套 各地要通过新建 改建 购买 长期租赁等方式 多渠道筹集保障性住房房源 逐步扩大住房保障制度覆盖面 中 央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 地方人民政府要切实落实土地供应 资金投 入和税费优惠等政策 引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造 确保 完成计划任务 加强保障性住房管理 健全准入退出机制 切实做到公开 公平 公正 有条件的地区 可以把建制镇纳入住房保障工作范围 要努力增加公共租赁住房供应 各地要在加大政府投入的同时 完善体制机制 运用 土地供应 投资补助 财政贴息或注入资本金 税费优惠等政策措施 合理确定租金水平 吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营 鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运 营中长期贷款 要研究制定优惠政策 鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配 建一定比例的公共租赁住房 并持有 经营 或由政府回购 3 3 调整完善相关税收政策 加强税收征管调整完善相关税收政策 加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策 对个人购买住房不足 5 年转手交易的 统一按其销售 收入全额征税 税务部门要进一步采取措施 确保政策执行到位 加强对土地增值税征管 情况的监督和检查 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值 税清算和稽查 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广 力度 坚决堵塞 阴阳合同 产生的税收漏洞 严格执行个人转让房地产所得税征收政策 4 4 强化差别化住房信贷政策强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 60 贷款利率不低于基准利率的 1 1 倍 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求 在国家 统一信贷政策的基础上 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率 银行业监管部门要加 强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查 对违规行为要严肃处理 5 5 严格住房用地供应管理严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应 认真落实保障性住房 棚户区改造住房和中小套型普通商 品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70 的要求 在新增建设用地年度计划中 要 单列保障性住房用地 做到应保尽保 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于 前 2 年年均实际供应量 进一步完善土地出让方式 大力推广 限房价 竞地价 方式供 应中低价位普通商品住房用地 房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 参加土地竞买的单位或个人 必须 说明资金来源并提供相应证明 对擅自改变保障性住房用地性质的 要坚决纠正和严肃查 处 对已供房地产用地 超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的 必须及时收回土 地使用权 并处以闲置一年以上罚款 要依法查处非法转让土地使用权的行为 对房地产 开发建设投资达不到 25 以上的 不含土地价款 不得以任何方式转让土地及合同约定的 土地开发项目 6 6 合理引导住房需求合理引导住房需求 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要 从严制定和执行住房限购措施 原则上对已拥有 1 套住房的当地户籍居民家庭 能够提供 当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 限购 1 套住房 含新建 商品住房和二手住房 对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住 房的非当地户籍居民家庭 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地 户籍居民家庭 要暂停在本行政区域内向其售房 已采取住房限购措施的城市 凡与本通知要求不符的 要立即调整完善相关实施细则 并 加强对购房人资格的审核工作 确保政策落实到位 尚未采取住房限购措施的直辖市 计 划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 要在 2 月中旬之前 出台住房限购实 施细则 其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况 适时出台住房限购措施 7 7 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查 对于 新建住房价格出现过快上涨势头 土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价 以及保障性安居工程建设进度缓慢 租售管理和后期使用监管不力的 住房城乡建设部 国土资源部 监察部要会同有关部门 约谈省级及有关城市人民政府负责人 对未如期确 定并公布本地区年度新建住房价格控制目标 新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标 没有完成保障性安居工程目标任务的 相关省 区 市 人民政府要向国务院作出报告 监 察部 住房城乡建设部等部门要视情况 根据有关规定对相关负责人进行问责 对于执行 差别化住房信贷 税收政策不到位 房地产相关税收征管不力 以及个人住房信息系统建 设滞后等问题 也要纳入约谈和问责范围 省级人民政府及其有关部门 要参照上述规定 建立健全对辖区内城市落实住房保障 和稳定房价工作的约谈问责机制 8 8 坚持和强化舆论引导坚持和强化舆论引导 新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度 深入解读 政策措施 引导居民从国情出发理性消费 为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住 房保障体系建设提供有力的舆论支持 防止虚假信息或不负责任的猜测 评论误导消费预 期 对制造 散布虚假消息的 要追究有关当事人的责任 三 三 新国八条新国八条 的可行性研究的可行性研究 1 1 新国八条新国八条 的新意与不足的新意与不足 首先首先 进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件 房地产市场是一个 消费为主导的市场 而对于这个消费为主导的市场 把房价合理水平确定在居民人均可支 配收入增长和居民住房支付能力上 并要求各地方政府根据这个标准来确定不同地区的房 价水平 在这里 应该解决了以往几个争论不休的问题 一是住房到底是什么产品 是投 资品还是消费品 住房发展的宗旨是什么 是为了投资赚钱还是满足居民的基本居住条件 在这里有明确答案 住房是消费品 政府严厉遏制与打击住房投机炒作 二是住房市场有 泡沫 住房的价格高不高 不是看有没有人购买 不是看住房投机炒作如何 而是看居民 的实际住房支付能力及居民可支配收入增长速度 如果以这两个标准来衡量 当前全国许 多地方的房价泡沫已经不小了 政府已经间接地承认当前国内不少地方房地产泡沫严重 不过 要保证这一条的认真落实 就得有一个科学的住房价格统计体系及评估体系 否则 地方政府对当地的住房价格高低可人为的操控 就如当前的住房价格上涨 实际的房价水 平上涨远远高于政府公布的统计数据一样 其次其次 为了打击房地产投机炒作 进一步强化的住房的各种税收工具 比如加强住房 交易税和住房交易所得税 要求住房财产税征收试点展开 对于这些房地产税 除了住房 财产税没有出台还不知道什么内容之外 对于住房交易税及住房交易所得税 如果不采取 严厉的或高的累进税政策 要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的 比如 在香港及新加坡 最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策 从而使得住房投机炒作 得到某种程度遏制 而且国内这种十分温和的住房交易税可能起到作用是十分有限 政府 一方面要对住房投机炒作严厉打击 另一方面不通过严厉的房地产税来限制 两者在政策 及经济逻辑上都是相悖的 对于住房财产税如何还得看出台的内容是什么再可评述 第三第三 对于这次差别化的信贷政策 重点放在第二套住房的首付比例提高上 利率水 平则与以前相同 对于第一套住房信贷弹性在商业银行 这就得看央行今年的货币政策是 如何展开了 如果信贷规模严格控制 那么第一套住房的利率及首付都会提高 甚至于取 消优惠利率 如果信贷规模控制不严同 那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开 这对商业银行有较大自主 同样也面临很大不确定 不过 对于第二套以上的住房的利率 与首付 对于不同的地区 增加了央行酌情权 为了强调政策严肃性 新国八条 加上 对违规者的处罚条文 第四第四 新国八条 要求各地方政府全面落实住房限购令 即本地居民可以再购买一 套住房 而外地居民可有条件地再购买一套住房 第三套以上的住房禁止购买 并且这种 限制令在全国所有的城市开展 我早就说过 地方政府的限购令除了鼓励有了一套住房的 居民再购买一套住房之外 它所起到作用是十分有限的 因为 如果有合适的信贷政策 居民是没有能力也没有意愿进入住房再购买第二套以的住房的 试想 如果没有好房地产 税收政策 购买一套住房的居民都可能用这一套住房来投资 那么购买第二套以上的住房 的居民岂能更是投机炒作的工具呢 一方面要严厉遏制住房投机炒作 另一方面又鼓励居 民购买第二套以上的住房 那么新国八条本身就存在的内在矛盾 可见 新国八条 没 有政策上的一致性 看上去是各职能部门把各自主张的东西放在一起的拼盘 如果新国八 条出台时就面对这些问题 那么新国八条的信度就完全被自己所弱化 给新国八条 2011 年 的执行实施增加不少不确定性 第五第五 加大保障性安居工程建设力度 严格住房用地供应管理 以及问责制 都是国 十条的内容 增加东西有一些 但不多 而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重 点 重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上 放在挤出房地产泡沫上 不过 问责虚假 信息也是新国八条的新内容 关键的问题政府如何来落实 如何来追究这种虚假信息的责 任 总之总之 新国八条 出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结 太严重 也说明了政府对这些问题有清醒的头脑 并有决心来调整 但是 如果化解当前房地产问 题不放在 去投资化 去赚钱效应 上 并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策 要达到挤出房地产泡沫 保证居民的基本居住条件改善是不可能的 2 2 新国八条新国八条 的政策执行力度的政策执行力度 谈到政策的执行力度 我们不得不为我们的地方政府以及实际的执行者感到悲哀 中 国社会在某种意义上说并不算的上是一个法治社会 相反在很大程度上可以说是一个人治 的社会 这这种社会上人情 关系永远占据着主导 凌驾于法律之上 这也是几千年中国 封建社会留下来的通病 必须从制度上文化上加以扭转 如果没有一个真正意义上的制度 改革 我想单从政策的执行上来讲 不管是以前的 国八条 国十条 还是现在的 新 国八条 以及将来的 国 xx 条 都不可能得到一个很好的落实和执行 再者谈到中国政府的政策我们都清楚地认识到一个通病 就是政策的更换太过于频繁 一般整形周期都很短 因此只要市场有一点变化 马上随之而来的就是政策的调整 有些 政策根本就得不到一个完整的执行周期 这就难怪于政策的执行效果不好了 3 3 新政与广大群众的关系 群众的反应 新政与广大群众的关系 群众的反应 新国八条 给广大的人民群众带来了希望 新国八条 一出台 即引起了广大媒 体和人民群众的热切关注和评议 想想看 老百姓最关心什么 老百姓最关心的是能否 安居乐业 能否 老有所依 要 安 必须有 居 要 乐 必须先 安 有 居 可 安 有 业 可 乐 方能 老有所依 如此说来 房子的问题还是最根 本的问题 能够拥有一个属于自己的家 能够早日告别飘移不定的 候鸟生活 是一个家 庭一辈子甚至几辈子都需要不懈努力的目标和崇高理想 新国八条 似一柄杀手锏 连环发招不禁让楼市畏然 大有 四面楚歌 的气势 也让老百姓终于看到了希望 当前 各地已逐渐出台了具体的落地细则 北京的政策尤为 严厉 一个 户籍槛 再加一个 5 年税收槛 就足以将外地人口远远拒之于门外 为屡 次高烧不退的北京楼市醍醐灌顶般浇了个足足的凉水澡 从头顶一直凉到了脚板心 好不 痛快 楼市成交量暴跌 部分房地产中介门店也在这次惊涛骇浪中为保元气而选择关闭 这个时候 我不禁想起了楼市限购令之前北京市政府施行的车市限购令 类似地导致了很 多汽车品牌的 4s 店关门或转型 楼市调控立竿见影的效果着实值得称快 但是 让老百姓 疑惑的是 政府调控的最终力度将会达到什么样的程度 是否房价会因此而沦为白菜价 还是依旧坚挺 巍然不倒呢 似乎现在还说不明 道不白 有如雾里看花 水中望月 只 能是静观其变了 4 4 新政与开发商的关系 地产商的反应 新政与开发商的关系 地产商的反应 可能会出现两个后果 可能会出现两个后果 1 土地将成为开发商最大的陷阱 同一事物 在不同社会 价值不同 在经济社会 土地做为资源 以倒卖 囤积等形式 为中国催生了数以万计的亿万富翁 同样是土地 依然是资源 在和谐社会 可能会成为 开发商最大的陷阱 第一个原因是 城市化速度将放慢 第一次土地囤积可以获取暴利的 真正原因在于 它遇上了中国城市化的浪潮 70 年代生育高峰是这次城市化进程的人口保 障 使得大部分中国城市 十年间膨胀了数倍 几乎每个城市都有几个让人眼红的 朱老 农 城市化进程随着 70 年生育高峰而飞速发展 势必也会在 80 年代的计划生育而降低速 度 第二是土地放量非常大 最近两年 大部分城市都进行了为期至少 20 年的城市带规划 除了几个大型城市因市政建设成本外 其他的城市都有大量的规划土地 只要政策一宽松 可以随时投向市场 第三是土地已成为国家重点监控的对象 新 国八条 有明文规定 两年之内不开发 将无偿收回 过去的资源 已经变成占用资金的负担 第四是土地成本 变高 不光体现在公开的获取途径上 也体现在拆迁等成本上 模仿前人依靠土地赚钱的 人 可能死于土地 2 地方 温柔消化 楼市新政 开发商仍有公关空间 被称为 史上最严厉 的中央 楼市新政到了地方却威风大减 连地产大亨潘石屹都说 开发商们就 犹如濒临淹死的人 看到海面上漂来一块木头 不过也有专家指出 楼市新政的软着陆实际上也有其客观原因 因为倘若过于严厉 市场会进入极度萎缩 这不仅对未来楼市的发展不利 也会伤害到实 体经济 5 5 行政效率与立法效率的可比性 人治与法制 行政效率与立法效率的可比性 人治与法制 中国市场经济的宏观调控大多以行政手段为主 也就是我们所说的喜欢出台一些政策 法规 而西方成熟的市场经济国家大多数则是以法律手段和经济手段为主 附之以少量的 行政手段 要知道行政效率和法律效率是有很大区别的 首先 行政法规只是某一段时间 内的一个约束和规范它具有短暂性 而法律则是以立法的形式确立的一种必须长时间坚守 的 它具有永久性 其次 执行的效果不同 违反行政法规至多受到行政处罚 而违反法 律规定有时则必须承担一定的法律后果 如果达到一定情节的违法可能导致犯罪的话 就 会受到刑罚处罚 新国八条 终究还是政府的一项政策 从某种意义上说它它还是人治的 一部分 并没有以立法的形式确定下来 所以我对它的执行效果持怀疑态度 四 结论四 结论 1 1 当前中国的当前中国的 GDPGDP 增长增长 人民群众的住房改善人民群众的住房改善 经过了 30 多年的改革开放 我们的经济水平得到了很大的提高 2010 年我们经济总量已 超过日本