上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则

上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则 第第一一条条 目目的的和和依依据据 为充分发挥土地资源市场配置作用 加强经营性用地出让全生命周期管理 按照 关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定 试行 沪府办 2015 30 号 有关内容 依据 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 试行 国土资厅发 2013 20 号 和 上海市地下建设用地使用权出让 规定 沪府办 2013 84 号 以及国家地价评估有关技术规程 制定本技 术规则 第第二二条条 定定义义 本规则所指经营性用地 是指商业 办公 商品住宅等经营性国有建设用 地 商业 办公用地涵盖金融 娱乐 旅游 会展和服务业等用途 本规则所指物业持有条件 是依据沪府办 2015 30 号文 在土地出让前 经综合评估由出让人提出的商业 办公 包括公寓式办公 商品住宅等物业在 出让期限内的持有比例和持有年限 并载入土地出让合同的条件 物业持有条件地价修正系数 以下简称 修正系数 是物业持有条件 下土地市场价格与无持有条件土地市场价格之间的数值比例 第第三三条条 适适用用范范围围 新增物业持有条件的商业 包括社区配套商业物业 办公 商品住宅等 经营性国有建设用地使用权 含地下 地价评估 应符合本技术规则要求 历史违法用地处置 存量补地价项目 原划拨土地转出让等新增物业持有 条件的经营性国有建设用地使用权 含地下 地价评估 参照执行 按照国家 本市及沪府办 2015 30 号文要求 应整体持有的商业 酒店 营利性教育 科研 医疗卫生 社会福利 体育设施等基础设施和社会事业 项目用地以及工业 仓储物流 研发总部类用地 地价评估不执行本技术规则 第第四四条条 物物业业持持有有条条件件确确定定 土地管理部门在委托土地起始价 底价 评估时 应明确提 供拟出让地块 物业持有比例和持有年限 一般应记载于出让征询文件中 第第五五条条 物物业业持持有有条条件件地地价价修修正正系系数数 物业持有条件地价修正系数以楼面地价为计算对象 区分不同用途 商业 办公和商品住宅 不同区域 不同年限的持有条件 按照基准地价级别范围 商业 1 2 级 办公 1 级区域内不考虑物业持有条 件对地价的影响 修正系数为 1 社区配套商业 商品住宅按照最高出让年限 设定持有期限 各用途 分区域和年限物业持有条件修正系数详见附表 第第六六条条 评评估估方方法法运运用用 含物业持有条件的经营性国有建设用地使用权地价评估 应考虑不同评估 方法下的价格内涵 并结合物业持有条件对土地出让价格的影响 综合确定评 估技术路线 具体要求如下 一 运用基准地价系数修正法 应先评估该宗地无物业持有条件下的土地 市场价格 然后对物业持有条件土地价格进行系数修正 宗地评估价格等于物 业持有部分地价与无持有部分市场地价的加权价格 权重系数由持有与无持有 物业的建筑面积比例确定 二 运用市场比较法和剩佘法 可参照基准地价系数修正法的技术路线评 估含物业持有条件的宗地价格 或者根据拟评估土地的物业持有条件 选择适 宜的比较案例或参数 根据市场比较法或剩佘法技术要求 直接评估带物业持 有条件的宗地价格 不再进行系数修正 三 运用收益还原法和成本逼近法 按照技术要求直接评估含物业持有条 件的宗地价格 不再进行系数修正 第第七七条条 附附则则 本规则发布之日起施行 附表 物业持有条件地价修正系数表 表表 1 1 商商业业用用途途物物业业持持有有条条件件地地价价修修正正系系数数表表 持有年限商业 1 2 级商业 3 4 级商业 5 6 级商业 7 8 级商业 9 10 级 11 00000 97050 96270 95200 9469 21 00000 95450 94200 92570 9175 31 00000 94520 92960 91000 8997 41 00000 93910 92130 89960 8878 51 00000 93610 91680 89430 8813 61 00000 93310 91240 88900 8750 71 00000 93030 90820 88390 8689 81 00000 92750 90400 87890 8629 91 00000 92480 90000 87410 8570 101 00000 92220 89600 86940 8513 111 00000 91960 89220 86470 8458 121 00000 91710 88850 86020 8403 131 00000 91470 88480 85580 8350 141 00000 91230 88130 85160 8299 151 00000 91000 87780 84740 8249 161 00000 90780 87450 84330 8200 171 00000 90560 87120 83940 8152 181 00000 90340 86800 83550 8105 191 00000 90130 86490 83170 8060 201 00000 89930 86180 82800 8016 211 00000 89730 85890 82450 7972 221 00000 89540 85600 82100 7930 231 00000 89360 85320 81750 7889 241 00000 89170 85050 81420 7849 251 00000 89000 84780 81100 7810 261 00000 88820 84530 80780 7772 271 00000 88650 84270 80470 7735 281 00000 88490 84030 80170 7699 291 00000 88330 83790 79880 7664 301 00000 88170 83560 79600 7629 311 00000 88020 83330 79320 7596 321 00000 87870 83110 79050 7563 331 00000 87730 82890 78780 7531 341 00000 87590 82680 78520 7500 351 00000 87450 82480 78270 7470 361 00000 87320 82280 78030 7440 371 00000 87190 82090 77790 7411 381 00000 87060 81900 77550 7383 391 00000 86940 81710 77320 7355 401 00000 86810 81520 77090 7327 表表 2 2 办办公公用用途途物物业业持持有有条条件件地地价价修修正正系系数数表表 持有年限办公 1 级办公 2 3 级办公 4 6 级办公 7 8 级办公 9 10 级 11 00000 97630 96970 97040 9484 21 00000 96390 95360 95390 9208 31 00000 95720 94450 94400 9051 41 00000 95320 93880 93730 8953 51 00000 95180 93650 93370 8911 61 00000 95050 93430 93020 8870 71 00000 94920 93200 92670 8830 81 00000 94800 92980 92330 8791 91 00000 94670 92770 91990 8752 101 00000 94550 92560 91660 8714 111 00000 94430 92350 91340 8677 121 00000 94310 92140 91020 8640 131 00000 94190 91940 90700 8604 141 00000 94080 91740 90390 8569 151 00000 93970 91550 90090 8534 161 00000 93860 91360 89790 8500 171 00000 93750 91170 89490 8466 181 00000 93640 90990 89200 8433 191 00000 93540 90800 88920 8401 201 00000 93430 90620 88640 8369 211 00000 93330 90450 88360 8338 221 00000 93230 90280 88090 8307 231 00000 93130 90110 87820 8277 241 00000 93040 89940 87560 8247 251 00000 92940 89770 87300 8218 261 00000 92850 89610 87050 8190 271 00000 92760 89450 86800 8161 281 00000 92670 89300 86560 8134 291 00000 92580 89150 86310 8107 301 00000 92490 88990 86080 8080 311 00000 92400 88850 85840 8054 321 00000 92320 88700 85610 8028 331 00000 92240 88560 85390 8003 341 00000 92160 88420 85160 7978 351 00000 92080 88280 84950 7954 361 00000 92000 88140 84730 7930 371 00000 91920 88010 84520 7907 381 00000 91840 87880 84310 7884 391 00000 91770 87750 84110 7861 401 00000 91700 87620 83900 7839 411 00000 91620 87490 83710 7817 续上表 持有年限办公 1 级办公 2 3 级办公 4 6 级办公 7 8 级办公 9 10 级 421 00000 91550 87370 83510 7796 431 00000 91480 87250 83320 7775 441 00000 91410 87130 83130 7754 451 00000 91350 87010 82950 7734 461 00000 91280 86900 82760 7714 471 000