2008年1-8月江西省南昌市房地产市场调研报告

南昌市房地产市场调研南昌市房地产市场调研 一 城市概况一 城市概况 1 1 1 地理位置 1 2 幅员面积及人口 1 3 城市历史及布局 1 4 城市的构想 3 二 城市区宏观经济发展趋势二 城市区宏观经济发展趋势 5 5 1 近年 GDP 总量及增长率 5 2 今年人均 GDP 总量及增长率 5 三 南昌房地产三 南昌房地产 7 7 1 城市区房地产及住宅投资额分析 7 2 近年城市区房地产 商品房 和住宅成交均价分析 8 3 城市区房地产需求发展趋势 9 四 城市区土地市场分析四 城市区土地市场分析 3333 1 近年城市区土地成交宗数分析 33 2 近年城市区土地成交面积分析 33 3 城市区土地成交价格分析 34 4 城市区土地市场总结 35 五 宏观政策对城市区房地产的影响五 宏观政策对城市区房地产的影响 3636 1 07 年政策对楼市的影响 36 2 08 年新政 37 3 08 年一季度房地产数据信息 38 六 综合评价及结论六 综合评价及结论 4040 1 城市区房地产市场发展前景 40 2 区域拓展的必要性与可行性 43 1 南昌市房地产市场调研南昌市房地产市场调研 一 城市概况一 城市概况 1 地理位置 地理位置 南昌市位于东经 115 27 116 35 北纬 28 09 29 11 处江西省中部偏北 赣江 抚河 下游 滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖 南昌市是江西省省会 全省政治 经济 文化 科技和信息中心 国家级历史文化名城 长江中游重要 的区域中心城市 全境以平原为主 东南平坦 西北丘陵起伏 南 北长约 112 1 公里 东西宽约 107 6 公里 总面积 7402 36 平方公里 平原占 35 8 水域占 29 8 岗 地 低丘占 34 4 全市平均海拔 25 米 城区地势偏 低洼 平均海拔 22 米 西部是西山山脉 最高点梅岭 主峰洗药坞 海拔 841 4 米 南昌市水网密布 赣江 抚河 锦江 潦河纵横 境内 湖泊众多 有军山湖 金溪湖 青岚湖 瑶湖等数百个大小湖泊 市区湖泊主 要有城外四湖 青山湖 艾溪湖 象湖 黄家湖 含礼步湖 蝶子湖 城内四湖 东 湖 西湖 南湖 北湖 城在湖中 湖在城中 2 幅员面积及人口 幅员面积及人口 南昌作为江西省的省会 共辖四县五区 一个新区和两个国家级开发区 总人口 是 近 500 万 含辖市 南昌县 新建县 进贤县 安义县 南昌市区的人口是 约 225 00 万 全国 35 个特大城市之一 南昌市中心城区范围为 236 平方公里 3 城市历史及布局 城市历史及布局 3 1 南昌的历史 2 六千多年前 南昌就建有若干个原始居民点 至三千年前 南起青云谱北至艾溪 湖 形成了古代南昌居民的聚集区 公元前 202 年 汉高祖刘邦命颖阴侯灌婴驻守南昌一带 次 年 公元前 201 年 灌婴率部在今南昌火车站东南约四公里的皇 城 黄安 寺附近修建了一个方圆十里八十四步 辟有六门的土城 取 昌大南疆 之意 命名为 南昌 时人称之为灌城 系南 昌建城的开始 历史的长河奔腾不息 南昌城也沧海桑田 至 1949 年 南 昌城去已经达到 8 28 平方公里 人口 25 万人 此后南昌古城步 入了发展的快车道 在短短的 50 多年间城市扩大了 20 多倍 人 口也增加了近 10 倍 南昌正在大踏步地向着未来前进 3 2 南昌的布局 南昌城市用地范围包括昌南 昌北两部分 昌南城 城市适度发展 重点在降低人口密度 疏散旧城人口 调整用地结构 逐步外迁老城区的污染扰民工厂 完善交通等基础设施 改善生活居住环境质量 保 护历史人文景观和环境 建成具有强辐射能力的全市行政 商业 金融 科技和文化 信息中心 同治年间的滕王阁现代滕王阁 3 昌北城 城市发展新区 高标准 高起点进行建设 城市功能自我完善 自成体 系 集中建设 开发一片 建 成一片 形成规模 中远期吸 纳昌南旧城人口和二 三产业 发展外向型工业 保护昌北整 体环境 利用昌北良好的山水 自然条件 在空间环境布局上 重点突出与 山 水 自然 环境的有机结合 采用组团结 构形式 使昌北城成为有独特 地貌 体现现代化山水园林城 市功能和形象的新城区 南昌按区域可划分为 东湖区 西湖区 青云谱区 湾里区 青山湖区 红谷滩区 高新区 南昌经济技术开发区 新建县 进贤县 南 昌县和安义县 南昌的主要购物街道分布在中山路 胜利路 民德路 象山路和八一 大道 主要有各类服饰 眼镜钟表 瓷器 品牌众多的电器等等 南昌旅游特色街 旅游一条街福州路 茶艺一条街民德路 饮食一条街孺子路 服装一条街广场北路 现在楼盘主要集中在青山湖 区 红谷滩区 西湖区和南昌县 占南昌市 189 个楼盘的 73 51 且基本都为 500 亩以上的大盘 4 城市的构想 城市的构想 南昌市城市发展的总体目标 是 将南昌建设成为现代制造业 重要的基地和商贸繁荣 布局合 理 交通便利 设施完善 科技 发达 环境优美 生活舒适的现 4 代区域经济中心城市和现代文明花园英雄城市 目前城市已经规划到 2020 年 据规划 至 2010 年 预计城市规模发展到 350 万 人 城市建设用地面积 350 平方公里 形成以赣江为主轴 一核五片 组团式 多中 心 网络化形态 其中核心区由昌南 昌北双城夹江汇合而成 重点发展商贸经济 信息咨询 旅游服务等为主的低三产业及高新技术等知识密集型产业 核心区之外由 五片组团 昌东为高新技术产业 文教 科研为主的高新区 莲塘片为生产 生活综 合城市组团 望城片为工业 居住为一体的综合性城市组团 湾里片为旅游 休闲服 务为主的组团 乐化 片为仓储 物流 工 业为主的组团 目前 初步规划的 一江两 城 的构想已经基本 实现 一核五片 这 一构想虽尚未实现 但城市的基本发展思 路已经清晰 据规划局知情人 士透露 目前 一江两城 的土地开发正在逐片的进行 根据我们了解到的土地开发 情况 城市的下一步开发重点将集中在朝阳片区 在我们调查期间朝阳区规划方案评 审会议正在进行 朝阳洲地区用地确定在水厂路以南 昌南大道以北 滨江路以东 象湖风景区以西的 11 7 平方公里范围内 规划人口为 20 万人 朝阳洲地区详细规划 的调整 将提高区域内的建设标准 完善公共服务 绿化 交通 市政等各项设施的 配套 并挖掘其自身特色 营造优化的人居环境 创造高品质的居住新城 力争获得 联合国改善人居环境最佳范例 迪拜 奖 据此 朝阳洲的定位确定为 建设以高 品质的生活居住为主 融商务办公 商业服务 文化体育 休闲娱乐等多功能为一体 的 设施完善的人居典范新城 营造滨江 滨湖 滨河多样化的滨水特色之城 机构 和布局调整为 一核一廊生态轴 一横一纵发展轴 一主三副四中心 一个市政配套区 以及多个住宅区 朝阳洲地区将被打造为南昌的 新四城 即配套设施完善 生态环 境良好 高品质居住生活的 现代宜居之城 人性化绿色交通 TOD 公共交通的 绿色 交通之城 江 河 湖多样性滨水空间的 滨水生态之城 文化创意 休闲娱乐的 文 5 化休闲之城 二 城市区宏观经济发展趋势二 城市区宏观经济发展趋势 1 近年 近年 GDP 总量及增长率总量及增长率 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2004200520062007 GOP总量 年份2004 年2005 年2006 年2007 年 GDP 总量 亿元 7709151184 571390 1 增长率 18 8329 4617 35 小结小结 1 1 南昌市 GDP 总量呈逐年上升的趋势 并且升势稳定 最近两年总量增长都在 200 亿元以上 预计在今后的几年里仍然有很大的上升的空间 1 2 南昌市 GDP 总量曲线图显示 GDP 增长速率有放缓的趋势 2 今年人均 今年人均 GDP 总量及增长率总量及增长率 2 1 人均 GDP 图线及增率 6 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2004200520062007 GOP总量 年份2004 年2005 年2006 年2007 年 人均 GDP 总量16904 元22390 元3000 多美元 30464 增长率 15 1 32 15 14 6 2 1 1 南昌市人均 GDP 2005 年突破 20000 元 2006 年突破 3000 美元 2007 年 突破 30000 元 年年都有新突破 每年都上一大步 从人均 GDP 图线上显示 2004 年 2007 年是人均 GDP 高速增长的三年 但随着 GDP 总量图线的放缓 人均 GDP 图线增长 的趋势也将放缓 2 1 2 根据联合国相关资料显示 人均 GDP 在 800 8000 美元之间为房地产业的 起步和快速上升阶段 而且人均 GDP 在 3000 5000 美元之间时 大部分国家和地区的 小汽车千人拥有水平为 100 辆左右 因此南昌市场已经具备高价值消费的潜质 7 三 南昌房地产三 南昌房地产 南昌市房地产市场发展较早 从 2003 年到 2004 年是南昌市房地产市场出现了飞 跃的一年 随后并经过了 2005 年和 2006 年的健康的发展 到了 2007 年出现了高潮 据悉在 2007 年 随着股市的牛市行情的到来 南昌各个片区的房地产都出现了异常火 暴的场景 根据我们接触的主城区和红谷滩等区大部分售楼员讲 仅 2007 年年初到年 尾 房屋的单位面积销售价格基本上都上涨了 1000 元左右 1 城市区房地产及住宅投资额分析 城市区房地产及住宅投资额分析 据政府统计部门公布的数据 南昌市近三年来的房地产开发及销售数据 南昌市南昌市 2005 20072005 2007 年房地产开发情况年房地产开发情况 20052005 年年20062006 年年20072007 年年 房地产开发投资额 亿元 房地产开发投资额 亿元 110 15110 76125 60 增长率增长率 0 5 13 4 住宅投资额 亿元 住宅投资额 亿元 89 75107 88 增长率增长率 20 2 施工面积 平米 施工面积 平米 11931341 061525 59 增长率增长率 11 80 12 40 13 80 竣工面积 平米 竣工面积 平米 426 5427 56371 01 增长率增长率 63 70 0 20 13 20 商品房销售面积商品房销售面积 平米 平米 249383 51478 99 增长率增长率 17 54 02 24 90 住宅销售面积住宅销售面积 平米 平米 233 2359 99460 34 增长率增长率 22 54 37 27 90 完成销售额 亿元 完成销售额 亿元 62 47119 88170 43 增长率增长率 20 80 91 90 42 20 8 住宅销售额 亿元 住宅销售额 亿元 57 34109 91161 52 二手房成交 宗 二手房成交 宗 2510025900 增长率增长率 15 40 成交面积 平米 成交面积 平米 251 7265 21 增长率增长率 16 90 成交金额 亿元成交金额 亿元 3642 47 增长率增长率 22 70 近三年来的南昌市房地产开发数据显示 1 1 南昌市今年来房地产投资额度随着市场建材价格和施工面积的增长而增长 近三年投资额成不均匀增长势态 1 2 近三年来南昌市房地产施工面积逐年稳步增加 而 2007 年竣工面积出现减 少的现象 这说明 2006 年集中开工的商品房面积较多 也预示着 2008 年 乃至接下 去的几年里商品房将集中放量 1 3 2006 年商品房销售面积骤然增加 而到 2007 年没有能够保持住这种增势 有可能在今后的一段时间内销售面积的增速将放缓 1 4 2006 年到 2007 年 销售额呈现大幅增加的现象 销售额的上涨主要是两个 方面的原因 其一 销售面积的增加 其二 销售价格的上涨 从销售面积上来看 增幅并没有达到销售额的增幅 因此销售额的增加主要因为销售价格的上涨 1 5 2007 年南昌是增加了对经济适用房的投入 2007 年全市经济适用住房投资 6 69 亿元 增长 1 8 倍 施工面积达 134 98 万平方米 增长 1 3 倍 其中 新开工面 积 90 83 万平方米 增长 2 0 倍 经济适用房的增加将给商品房的销售带来一定的冲 击 小结 小结 根据以上现象 我们初步得出结论 南昌市房地产市场在 2006 年和 2007 年出现 了火爆的局面 投资额 开工面积和销售面积都达到了一个阶段性的高点 因此在 2008 年及其以后的若干年 竣工面积将会增大 楼市竞争将进一步加剧 2 近年城市区房地产 商品房 和住宅成交均价分析 近年城市区房地产 商品房 和住宅成交均价分析 2005 年2006 年2007 年 整体均价 元 2816 4 元3600 元4440 9 元 增幅 27 82 23 34 9 注注 此均价包含南昌县和新建县 07 年整体均价如不含两县为 4875 73 元 07 年南昌市 南昌县 新建县 整体均价为 4440 9 元 平米 与 05 年相比上涨了 1624 5 元 平米 增长率为 57 68 与 06 年相比上涨了 840 9 元 平米 增加率为 23 36 从近三年南昌市整体均价上涨频率来看 表现得比较均衡 07 年整体均价如 不含两县 整体均价为 4875 73 元 平米 由此可见 南昌市中心区域房价与其周边的 房价和城乡结合部的房价差距很大 从消费者角度来说 高价位区域房源将使得大部 分普通职业者无法接受如此高的房价 可以预见 随着城区范围的不断拉大及交通网 络等基础设施的逐步完善 在今后的置业区域里 与置业者收入冲突不大的将成为购 房族涌入的主要区域 郊区也将进一步得到发展 从而加速了南昌城市化进程的步伐 小结小结 南昌市房价较高而且房价还在不断攀升 对中低收入的置业者来讲置业负担较重 硬性需求受到制约 且这部分置业者会选择总价较低的中小户型 3 城市区房地产需求发展趋势 城市区房地产需求发展趋势 3 13 1 城市人口规模及增长率城市人口规模及增长率 3 1 1 近三年内城市人口情况 近年南昌市人口基本情况表 2005 年2006 年2007 年 户籍 万人 475 17 483 96 491 31 比上年净增 万人 14 82 8 79 7 35 城镇人口 万人 219 94 227 71 232 76 城镇人口比重 46 30 47 05 47 37 常住人口 万人 451 61 454 54 458 06 自然增长率 7 64 7 64 7 64 10 0 100 200 300 400 500 2005年2006年2007年 户籍人口 常住人口 城镇人口 2005 年 南昌市年末户籍总人口为 475 17 万人 比上年末净增 14 82 万人 其中 非农业人口 219 94 万人 比重为 46 3 据 2005 年全市 1 人口抽样调查结果显示 全市常住人口为 451 61 万人 人口出生率为 13 39 死亡率为 5 36 自然增长率 为 8 03 南昌市 2006 年末户籍总人口为 483 96 万人 比上年末净增 8 79 万人 其中非农 业人口 227 71 万人 比重为 47 05 据 2006 年南昌市 1 人口抽样调查结果显示 年 末南昌市常住人口为 454 54 万人 人口出生率为 13 42 死亡率为 5 78 自然增 长率为 7 64 据公安户籍统计 2007 年末南昌市年末户籍总人口为 491 31 万人 比上年末净增 7 35 万人 其中非农业人口 232 76 万人 增长 2 2 据 2007 年全市人口变动抽样调 查结果显示 2007 年全市年末常住人口 458 06 万人 人口出生率为 13 63 死亡率 为 5 79 自然增长率为 7 84 小结 小结 从以上数据显示 近三年南昌城镇人口增幅不大 总人口数额也相对稳定 另外根据人口专家的的分析 我国的 人口红利 至少会持续到 2020 年 且购房 者年龄将聚集在 75 年到 85 年出生的人群 这个阶段的年龄层次将是主导的购房人群 80 年后的人群的购房需求正在迅速升温 据市场调查 10 个 80 年后的人中就有四个 准备购房 3 23 2 今年城市区房价和家庭支配收入比今年城市区房价和家庭支配收入比 3 2 1 南昌市各区房屋销售所占的比重 11 红谷滩 19 南昌县 24 老城区 52 经济技术开发 区 4 安义县 1 3 2 2 南昌市家庭收入及相关购房意向 生活成本分析 3 2 2 1 居民月收入情况 2000元以下 47 2000 4000元 19 5000元以上 24 4000 5000元 10 3 2 2 2 居民承受房价情况 2000元以下 25 2000 3000元 20 4000元以上 10 3000 4000元 45 3 2 2 3 居民购买住宅的原因 12 买房关注因素分布情况 价格 10 地段 10 小区配套 40 开发商口碑 35 交通 5 3 2 2 4 生活成本分析 收费项目收费标准 居民生活用水1 10 元 立方米 行政事业单位用水1 18 元 立方米 工业用水1 35 元 立方米 经营服务用水2 00 元 立方米 水 特种用水4 35 元 立方米 居民生活用电0 6 元 千瓦时 非居民照明用电 商业用电0 98 元 千瓦时 电 非工业 普通工业用电0 669 元 千瓦时 管道液化石油气10 5 元 立方米 气 管道煤气1 00 元 立方米 月租20 00 元 台 通话费首次 0 2 元 3 分钟 以后 0 1 元 分钟 装机工料费150 元 移机费120 元 固定电话 装移机手续费8 元 小结 小结 13 南昌市 5000 元以上收入者占 24 高消费群体较大 生活成本相对长沙较低 因 此在高端房价承受能力上更大 3 33 3 城市区房地产整体供需研究城市区房地产整体供需研究 3 3 1 楼盘调查 在调查期间我们走访了各区的楼盘 总体感觉除少数几个品牌楼盘外 其余楼盘 均显得有点冷清 14 老城区及延伸地块 15 板块名板块名 称称 楼盘名楼盘名物业类型物业类型 均价均价 元 元 平米 平米 地址及部分楼盘详情地址及部分楼盘详情 市中心市中心 板块板块 红原星城 多层 小高层 酒 店式公寓 高层 5400 东湖沿江北路 2299 号 赣江南侧 精英汇高层住宅 5500 青山湖北京东路 1463 号 中凯蓝域 高层 小高层 多层 4200 5200 高新技术开发区京东大道 598 号 万科四季花 城 花园洋房 公寓 多层 高层 小 高层 联排别墅 7500 9800 精装 修 高新技术开发区新七路 999 号 众森清华锦 园 小高层 4600 新建长凌解放路与文化大道交汇处 新城国际花 都 小高层住宅 4600 青山湖北京东路 1666 号 40 年使权 丰源天域 花园洋房 小高 层 高层 5000 5800 青山湖艾溪湖与南京东路交汇口 京东板京东板 块块 世纪风情 多层 小高层 高层 SOHO 办公 楼 联排及独栋 别墅 6000 青山湖北京东路 1588 号 恒茂国际都 会 高层 小高层 9000 青山湖北京东路 69 号 香溢花城 别墅 多层公寓 花园洋房 小高 层 高层 8200 青山湖湖滨东路 1269 号 中大青山湖 花园 多层 小高层 高层 别墅 7600 青山湖青山湖西岸 游乐场旁 青山湖青山湖 板块板块 高能金域名 都 高层 小高层 8000 全装 修 青山湖洪都北大道 299 号 以上三个版块基本上为老城区及老城区延伸地块 目前该区的房地产开发大多数 集中在艾溪湖和青山湖附近 少量在青云谱区 青山湖片区及延伸区主要的楼盘有万 科四季花城 世纪风情 香溢花城 中大青山湖花园 老城区公建设施比较完备 但 可开发面积小 老城区延伸地块主要为京东板块和青山湖板块 因这两块均与老城区 较靠近 且可开发地块面积比较大 因此目前大型楼盘较多 品质也较高 代表楼盘展示 代表楼盘一 16 楼盘名称楼盘名称万科四季花城万科四季花城 发展商发展商江西万科益达房地产发展有限公司 位位 置置高新技术开发区高新路七路 999 号 项目简介项目简介 总建筑面积 700000 平方米 开发周期 四期北区 占地面积 930 亩 总户数 5000 户 物业管理附加信息 多层 0 85 元 平方米 月 小高层 1 25 元 平方米 月 最近 推出 蚂蚁工房 全国战略 立即在 南昌掀起一阵关注狂潮 夸张点可以说达 到了 一时间是大街小巷无人不知无 人不晓 的地步 配套配套 教育 东湖四季花城幼稚园 南昌外国语高新学校 购物 万科菜场 好佳好超市等5 家超市 阳光滋补屋 干洗店 美容美 发店 蛋糕店 汽车美容装饰 窗帘 布艺店 银行 中国银行 医疗 高新医院诊所 会所 假日会所 湖滨会所 蓝岸会所 休闲 假日广场 棕榈广场 中心广场 800 米 水岸运动公园 备注备注 物业管理公司 江西万科益达物业服务有限公司 整合推广单位 深圳策达广告 万科四季花城 是 2001 年万科集团在南昌的首个房地产开发项目 总 占地面积930 亩 总建筑面积70 万平方米 位于南昌市高新技术产 业开发区火炬大道东艾溪湖畔 现在有了四条商业街 是目前南昌市 开发规模较大的住宅小区 代表楼盘二 楼盘名称楼盘名称恒茂国际都会恒茂国际都会 发展商发展商江西房地产开发有限责任公司 位位 置置 青山湖北京东路69 号 项目简介项目简介 容积率 1 93 绿化率 60 总建筑 面积是 36 万平方米 分商业和住宅两 大板块 商业约13 5 万平方米 住宅 约 22 5 万平方米 配套配套 幼儿园 广电幼儿园 少春双语幼儿园 中小学 少春学校附属实验小学 广电小学 上海路小学 培英小学 少春中学 市第一职业中专学校 师 大附中 南昌十七中 南大附中 二十三中 高校 江西师范大学 南昌 大学 南昌水专 工程学院 备注备注 高层 小高层住宅 17 代表楼盘三 楼盘名称楼盘名称世纪风情世纪风情 发展商发展商江西世纪风情实业有限公司 位位 置置 青山湖区北京东路1588 号世纪风情 大街 项目简介项目简介 多层 小高层 高层 SOHO 办公楼 联排及独栋别墅 容积率 1 7 绿化率 50 总建筑面积 520000 平方米 配套配套 中小学 一所 6 年制 24 班特色重点小学 7 所重点大专院校 六所重点中 小学 幼稚园 世纪风情 吉的堡双语幼儿园 地址在世纪风情 3 期 其他 艾溪湖 南昌市海洋公园 天香园 灌城度假村 青山湖文化广场 医疗 东方医院 小区内部配套 1300m 长法国戛纳印象商业街 1000m 长西班牙风情商业街 区 上万平方米的超级大卖场 室外健身跑道 环组团晨径 羽毛球场 儿童活动中心 儿童 玩通天 郊野乐园 老人休闲中心等 备注备注 物业管理附加信息 多层 0 75 元 小高层 1 25 元 中高层 1 4 元 高层 1 5 元 开发商 江西世纪风情实业有限公司 物业管理公司 深圳万厦居 业有限公司 代理商 天睿不动产策略机构 建筑设计单位 贝尔高林国际 香港 有限公司 美国 WY 国际设计顾问公司 代表楼盘四 楼盘名称楼盘名称香溢花城香溢花城 发展商发展商南昌中润置业 位位 置置 青山湖湖滨东路 1269 号 项目简介项目简介 别墅 多层公寓 花园洋房 小高层 高 层 容积率 1 5 绿化率 45 占地面积 483000 平方米 总建筑面积 500000 平方米 开发周期 2 期 总户数 545 停车位 地上 130 个 地下 160 个 18 配套配套 教育 龙泉幼儿园 南师附小 南昌三中 二十三中 南昌大学等 综合商场 索菲亚商业中心 天虹商场 医疗 南昌高新医院 一附医院 餐饮 玉泉岛大酒店 江湖味道大酒店 诸葛烤鱼食府 凤祥春大酒店 一觉烧菜 其他 中国银行 燕鸣岛公园 价格价格均价 8200 元 备注备注 物业管理公司 深圳恒基 承建商 浙江双堰 代理商 易居中国 景观设计单位 上海老圃 小结小结 该片区拥有目前南昌市建筑品质顶尖的楼盘世纪风情和一直热销的万科四季 花城 以及销售价格靠前的恒茂国际都会 在这几个楼盘的带动下该片区的楼市稳中 有升 但该区域土地稀缺 尤其缺乏大面积开发的熟地 因此在今后该地快的房地产多 集中为旧城改造性质的开发 象湖板块 板块名板块名 称称 楼盘名楼盘名物业类型物业类型 均价均价 元 元 平米 平米 地址及部分楼盘详情地址及部分楼盘详情 博泰魏玛峰 尚 多层 高层住宅 3800 4600 青云谱区广州路靠包家花园段 玺园高层 3650 南昌县莲塘镇南莲路 6 号 澜花语岸逸 园 多层 4500 南昌县迎宾大道与昌南大道交界处 江西奥林匹 克花园 多层 花园洋房 情景洋房 小高 层 3600 4200 南昌县象湖新城 金沙大道西侧 平安象湖风 情 多层 小高层 高层 花园洋房 联排 双拼 4000 南昌县象湖新城金沙大道 象湖板象湖板 块块 九里象湖城 多层公寓 电梯 公寓 联排别墅 花园洋房及商铺 4100 10 优 惠 南昌县象湖新城中心区金沙二路 19 居住主题公 园 高层 多层 花 园洋房 联排别 墅 双拼别墅 独栋别墅 3700 8 7 折 南昌县南莲路墨山立交桥西侧 丰源淳和 多层 花园洋房 小高层 高层 别墅 4100 南昌县象湖新城外环县 正荣大湖之 都 多层 小高层 临湖高层 半岛 别墅 3500 南昌县南莲路墨山立交桥西侧 昌南板昌南板 块块 仁兴花城 多层 小高层 高层 3000 南昌县莲塘大道以北 生物科学院旁 该版块位于南昌市区的南部 南昌向水域丰富 赣江 象湖 抚河等大的水系均 驻足该版块 目前房地产开发大盘较多 如居住主题公园 江西奥林匹克花园 九里 象湖城等都是千亩以上的楼盘 目前该版块的房价相对南昌市其它各区内的较低 且 价格参差 目前整个象湖城板块楼盘打着现象突出 比如居住主题公园最低折扣为 87 折 平安象湖城折扣为 90 折 九里象湖城折扣为 92 折等 象湖代表楼盘展示 代表楼盘一 楼盘名称楼盘名称九里象湖城九里象湖城 发展商发展商江西平海房地产开发有限公司 位位 置置 南昌县莲塘镇斗柏路 369 号 项目简介项目简介 占地面积 666 亩 总建筑面积约60 万 平方米 容积率1 36 绿地率 48 建筑密度为 22 主要产品有联排别墅 多层公寓 小高层公寓 高层公寓 酒 店式公寓及商铺 20 配套配套 小区内配套 西街广场 滨河体育公园 八月湖 和平广场 平海公园 九里广场 中央公园 中央会所 幼儿园 18 班小学 农贸市场 卫生所 百货超市 中小学 京山小学 迎宾中学 江铃中小学 南昌市定山小学 南昌九中 南昌市第十三中学 青云谱学校 幼儿园 江铃保育院 综合商场 量贩超市 好又多 银行 农业银行 商业银行 建设银行 中国银行等多家银行 医院 九里象湖城卫生所 武警医院 江医二附院 江西省皮肤病专科医院 南昌市第五医院等多家医院 备注备注 物业管理公司 江西卓越平海物业管理有限公司 承建商 浙江宝业 景观设计单位 澳洲 GIANNI DESIGN 中国美术学院 整合推广单位 深圳同路广告有限公司 建筑设计单位 深圳大学 楼盘名称楼盘名称万达万达 华府华府 发展商发展商南昌万达房地产开发有限公司 位位 置置 红谷滩赣江中大道 项目简介项目简介 该项目占地面积约7 万平方米 总建 筑面积 29 万平方米 31 33F 高层建筑 总户数约 2300 户 容积率 4 0 绿化 覆盖率约 49 配套配套 中小学 红谷一中 师大附中 南昌五中 南昌二中 育新小学 南师附 小 综合商场 家乐福 法国欧尚超市 英国百安居 医院 中寰医院 餐饮 咸亨酒店 速 8 酒店 24 价格价格均价 6300 平方米 备注备注 停车位 地上 200 个 地下 700 个 开发商 南昌万达房地产开发有限公司 物业管理公司 南昌万达物业管理有限公司 建筑设计单位 深圳大学建筑设计研究院 英力捷国际工程策划设计 顾问 香港 有限公司 代表楼盘二 楼盘名称楼盘名称东方海德堡东方海德堡 发展商发展商江西鸿源科创房地产开发有限公司 位位 置置 红谷滩凤凰洲丰和大道 88 号 项目简介项目简介 小区总占地约 8 万多 总建筑面积 14 3 万 其中地上建筑面积12 8 万 地下建筑面积1 5 万 建筑 密度 27 容积率 1 60 绿地面积 36 63 4 栋高层住宅 6 栋花园洋房 12 栋多层组成 总共1093 套 配套配套 集贸市场市场 凤凰村农贸市场 凤凰花园集贸市场 学校 上海实验幼儿园 上海外国语学校 红谷一中 师大附中 南昌五 中 南昌二中 南昌二十六中 育新小学 南师附小 购物 洪客隆 鑫凤凰购物广场 凤凰商贸城 医院 第一医院 中寰医院 南昌 120 急救中心 餐饮 娱乐 万家灯火 银行 昌北工行 中国银行 其他 凤凰洲派出所 加油站 价格价格均价 5400 元 平方米 备注备注 开发商 江西鸿源科创房地产开发有限公司 投资商 鸿源控股有限公司 物业管理公司 深圳莲花物业 代理商 天睿不动产策略机构 建筑设计单位 美国龙安建筑规划设计顾问有限公司 浙江中亚园林景观公 司 25 代表楼盘三 楼盘名称楼盘名称保利国际高尔夫花园保利国际高尔夫花园 发展商发展商保利地产 位位 置置 红谷滩庐山南大道 1999 号 项目简介项目简介 27 洞国际高尔夫球场 3 3 万平 方米体育公园 2 2 万平方米生 态公园等康体设施 容积率 0 1 绿化率 73 6 占地面积 3600000 平方米 总建筑面积 350000 平方米 总户 数 1100 套公寓 别墅 320 套 配套配套 内部 配套 18 洞 72 杆标准高尔夫球场 高尔夫练习场 国际双语学校 幼儿园 小 学 中学 社区医院 中央会所 SPA 游泳池 健身房等 度假村 钓鱼台 名品商业街 酒吧 西餐厅 家居超市等 周边配套 银行 工商银行 建设银行 农业银行 中国银行等 教育 江西财经大学 江西理工大学 江西城市建筑学院 江西行政管 理学院等 上海实验幼儿园 上海外国语学校 红谷一中 师大附中 南昌五中 南昌二中 南昌二十六中 育新小学 南师附小 餐饮 万家灯火 江南道原生菜等 邮局 红谷滩邮局 火车票订票点等 交通 机场大巴 210 213 214 223 232 240 340 等 7 条公交 路线 昌九高速 八一大桥 5 家加油站等 通讯 移动 联通 网通等昌北营业厅 安全 昌北公安分局 凤凰洲派出所等 菜市场 凤凰村农贸市场 凤凰花园集贸市场 价格价格均价 4500 6000 元 平方米 洋房 备注备注 开发商 保利地产 南昌铭雅欧洲城实业有限公司 物业顾问公司 第一太平戴维斯物业顾问有限公司 代理商 广州保利地产代理有限公司 建筑设计单位 意大利著名建筑设计大师 NICO 南昌同济规划建筑设计有限 公司 26 代表楼盘四 楼盘名称楼盘名称梵顿公馆梵顿公馆 发展商发展商上海绿地集团 位位 置置 红谷滩红角洲丰和南大道 项目简介项目简介 北离南昌大桥约500 米 东面离摩天 轮最近处约 500 米 浪漫法式建筑 水 系环绕整个小区 以小高层住宅为主配 以集中商业地产的高档项目 总建筑面 积 30 万平方米 其中住宅24 万平方 米 商业 6 万平方米 容积率 1 6 绿 化率 63 配套配套 购 物 项目沿街商业裙楼 商业街 大型仓储超市 家乐福 法国欧尚超市 英 国百安居等 娱乐 秋水广场 市民公园 十里滨江长廊 摩天轮 赣江新天地 教育 南昌五中 江西师大附中红谷中学 红谷一中 红谷实验小学 南 昌航空工业学院 南昌大学 医院 中寰医院 其他 国际展览中心 价格价格均价 5600 元 平方米 备注备注 开发商 江西申洪置业有限公司 上海绿地集团 物业管理公司 上海科瑞物业管理发展有限公司 物业顾问公司 加拿大高力 整合推广单位 深圳银骏 小结 小结 经过几年的开发 红谷滩可开发面积的不断减少 以及红谷滩特殊的地位 南昌 市政府重点发展区域 红谷滩楼市将稳中有升 新建县 板块名称板块名称楼盘名楼盘名物业类型物业类型 均价均价 元 元 平米 平米 地址及部分楼盘详情地址及部分楼盘详情 新建县新建县 莱卡小 镇 多层 3200 新建县解放新建大道口 27 新建县是南昌市位于南昌东南 驱车至红谷滩仅 5 分钟路程 因此新建县的众多 楼盘以此为卖点 但因新建县作为县城 在市政等方面与红谷滩相距甚大 因此该区 域只能作为南昌城的卫星城市 小结小结 随着郊区将进一步得到发展和南昌城市化进程的步伐 南昌市中心区域房 价与周边房价和城乡结合部的房价差距仅一步之遥 但因在基础配套等各方面的先天 不足 随着房地产市场的调控和人们的理性购房观念的增强 南昌市附近的县城房价 增长会放慢 朝阳洲版块 板块板块 名称名称 楼盘名楼盘名物业类型物业类型 均价均价 元 元 平米 平米 地址及部分楼盘详情地址及部分楼盘详情 象湖 2008 多层 高层 小高层 花 园洋房 5500 将军渡青云水厂西侧 皇冠国际高层住宅 8500 西湖南侧大桥头 西湖区政府西侧 朝扬朝扬 州板州板 块块 星河国际高层住宅 7500 西湖洪城路 778 号 朝阳洲版块分为南北区 以昌南大道为分界线 目前主要在开发的为北区 南区 拟定今后几年将成为南昌市土地供应的主要来源 因此大部分房地产开发商及研究机 构都在关注南区的规划情况 目前该区域规划进入到评审阶段 今年年内将有 3000 亩 土地供应市场 小结 小结 朝阳洲正在准备为该区申报 联合国改善人居环境最佳范例 迪拜 奖 朝阳洲 将成为南昌市房地产开发的新的热土 3 3 2 南昌市房地产推广 3 3 2 1 房产市场主要媒体 28 南昌市场广告投放楼盘个数随着宏观政策调控的逐渐加强也呈上扬状态 楼盘不 同阶段的广告投放主要还是在认筹期 开盘期和持销期 三个阶段的广告投放次数占 投放总量的约 70 南昌市房地产住宅市场供应主要集中在市中心和红谷滩板块 因此在媒体投放上 市中心和红谷滩板块楼盘是最多的 分别是 33 个和 30 个 占投放楼盘总数的 50 另 外莲塘板块也有 14 个楼盘 排在第三 从投放次数上看 市中心板块依然位居第一 大盘云集的象湖板块投放依靠几大楼盘的出色表现 处于榜眼位置 具体媒介分析如下 3 3 2 1 1 户外广告牌 户外广告牌成为南昌众多中高端楼盘常用的推广媒介 其中南昌最好位置八一广场 200 平米的户外广告位价格为 25 万元 年 约合 104 元 平米 月 沿江路 300 平米广告位价格为 35 万元 年 约合 97 元 平米 月 青山路 400 平米广告位价格为 45 万元 年 约合 94 元 平米 月 3 3 2 1 2 公交站亭 南昌公交站亭最好位置 中山路 的价格为 4000 元 月 中等位置 南京路 井 冈山大道 的价格为 3500 元 月 一般位置 红谷滩区域 的价格为 2500 月 3 3 2 1 3 广场电视 主要位于各广场合主要路口位置 价格如下 每天 60 次滚动播出 时长 30 秒 26400 元 周 时长 15 秒 15600 元 周 时长 5 秒 6400 元 周 每天 30 次滚动播出 时长 30 秒 15600 元 周 时长 15 秒 9200 元 周 时长 5 秒 4160 元 周 3 3 2 1 4 电视 南昌主要电视媒体是江西卫视和南昌电视台 不过房产商似乎对电视媒体不是特 别感兴趣 房产相关的电视广告数量很少 多是对房产相关栏目的冠名的形式出现 3 3 2 1 5 电台 南昌人民广播电台新闻调频 FM91 7 经济生活频率 FM89 7 交通音乐之声 29 FM95 1 是本地电台最受欢迎的价格频道 其中房产广告所占比重还是较高的 看 来是房产商都比较看重的一个媒介形式 3 3 2 1 6 报刊 南昌主要的报刊媒体包括 江南都市报 南昌晚报 经济晚报 江西商报 江西楼市 其中已 江南都市报 和 南昌晚报 的广告投放量最为集中 平常 报纸上的房产广告并不是很多 房产商主要喜欢在周四 周五大量上报广 以提高周 末售楼部上客量 另外就是在楼盘开盘或搞重大活动前夕广告投放量会较高 3 3 2 1 7 分众传媒 南昌分众自 2004 年 12 月进入南昌 已建成针对最具消费能力的中 高端消费群 体 覆盖南昌市 90 高级写字楼 高级商厦 星级酒店 高级公寓 商务会所 银行 机场 火车站 餐饮娱乐 医院 大型连锁药店 商业大卖场等高端人群出入场所和 人流量高密集度场所的商业楼宇液晶电视联播网 现已成为南昌极具影响力 极具发 展潜力的新兴主流传播媒体之一 分众广告中房产广告所占比重约达到了 60 是南昌 房产商较为青睐的一个媒介形式 价格约为 75 元 天 次 3 3 2 1 8 网络 南昌房产网 南昌房产财富网 南昌房地产门户网 南昌广告网是南昌市房产领 域主要的网站 各大楼盘都在网站上做了大量的广告和宣传 3 3 2 2 近期营销活动 博泰 魏玛锋尚 春节后 博泰 魏玛锋尚启动 超轻松购房计划 对魏玛锋尚新推单位 活动 期间无论 1 2 3 房 购房均可享受超低首付 84 平米精致 2 房 105 122 平米温习 3 房即将登场 金桥慧景 首付 2 万元 立马把房买 金桥慧景全新房源推出 08 新房快乐够 活动 盛大启动 全新房源 2 房 3 房 面积 92 119 平米 于 3 月份推出 超低首付置 业计划 正火热进行中 活动推出后 吸引了一大批看房客户 反响强烈 雀蓝郡 超低首付 实现购买两房 三房的梦想 首付 3 万 即可获得新房一套 音乐花园 30 首付 10 万 即可拥有音乐花园观景小高层 观湖高层 84 93 平米 2 房 112 127 平米三房 江西奥林匹克花园 3 月 4 日 江西奥林匹克花园奥运助威基金 新闻发布会在江西宾馆举行 发布 会对基金情况首度解密 其中对奥龙会会员的购房优惠引起了业界与媒体的关注 针 对奥龙会会员 基金将划拨专门款项让利 奥园将推出全新高层 多层洋房 花园洋 房共 149 套单位配合本次让利计划 置业者可享受购房款 10 的奥运助威基金 同时还 可申请获得 6000 元购房礼券 而老业主再次购房 更可享受额外购房款 5 的奥运助威 基金 综合让利幅度创下南昌楼市的新高 保集半岛 2 月 22 日 23 日 保集半岛特邀法国香槟阿登大区议会主席尚 保罗 巴谢一行访 赣 并正式与香槟大区色当社区缔结国际友好社区 通过建立国际化友好社区 形成 关于国际建筑社区交流的概念 并通过互访夏令营 留学交流 两地业主互访 文化 交流等方式为业主提供实质性的优惠福利 隆鑫广场 隆鑫广场洪都大道 500 米沿街旺铺少量席位 等你来掘金 1 月 26 2 月 29 日购房 可获赠价值 7000 元家电大礼包 沿海丽水佳园 三期中央水景多层水木天成正加推排号中 现在排号可享受新春惊喜三重优惠 1 1000 元排号费最高可抵房款 8000 元 2 转盘大优惠 最高可获 4888 元现金大奖 3 免 费赠送沿海高尔夫球杆一跟 公务员 教师有额外优惠 即将开幕的南昌房交会 4 月 30 日 5 月 2 日 随着房交会成交量的逐年下降 各大房地产商对房交会的期望值也越来越低 在 调研期间很多房产公司明确表示不会参加今年的房交会 3 3 2 3 各楼盘主推广告语 楼盘名称诉求 万科四季花城臻藏天 地 人的水岸美居 东方 海德堡八一桥头 尚德多层洋房 31 中大青山湖花园湖畔林语 深院大宅 新城国际花都时尚空间 浪漫生活 皇冠国际和世界在一起 中凯 蓝域科技为生活而来 丰源天域追求更高 享受更多 万达 华府一城 一江 一华府 西雅图国际会馆商务力量 生活主场 天赐良园湖畔家园 水岸人生 绿湖豪城五星级酒店的家 丰和新城精品 傲居桥头 鹿璟名居天赋江景 智尚人居 联发 江岸汇景精彩演绎 绝对分享 名门世家城市因商业二生动 商业因人居二成熟 南昌居住主题公园醇输臻美 130 万平方米盛世版图 九里象湖城因优越而传承 平安 象湖风情我们很中国 上风上水 平安是福 博泰 魏玛锋尚德系新城 院落生活 丰源 醇和在风光的第一站 更上一层 莱卡小镇风尚欧洲 都市生活 郎晴园自然派 坡地新生活 3 3 2 4 销售模式 随着南昌市房地产市场的发展 对各楼盘的销售运作提出了更高的要求 不少中 小型地产公司考虑本身的实力以及销售成本的控制 大多采用代理商销售的方式 外 来销售中介服务机构开始涌入 如目前影响力比较大的来自上海的天睿不动产策略机 构 来自深圳的同致地产以及来自厦门的厦门季候风等 另外较知名的中介服务机构 包括百年置业 深圳天成等 大部分楼盘都选择与中介服务机构合作 3 3 2 5 商业地产 32 在江中紫金园 蓝天碧水购物广场 绿色农产品市场 京东鹿鼎国际 南昌小 商品城等大型商业项目带动下南昌大型商业市场将呈现澎勃发展的新局面 而目前红 谷滩板块已建和在建的楼盘 30 多个 但是红谷滩整体入住率不高 缺乏人气 因此商 业只是零星的分布在主要集中的居住区 凤凰家园和凤凰城一带 其商业基本只满足 社区 八一桥引桥至红谷世纪花园 由于此处有沙井小区等较早的居住区 商业较为 集中 而 07 年 10 月 26 日开张的洪客隆 南昌本土商业第一品牌 第一街区店就位于 此处 红谷八路较为繁华 但基本属于农村商业 另外秋水广场商业和赣江新天地主 要依靠游客 其商业有很明显的季节性 朝阳洲板块的新洪城大市场商圈也将逐步与 坐阵生米大桥的南昌小品城遥相呼应 及其它板块的社区商业的快速发展发展 更将 为南昌商业地产的发展锦上添花 3 3 2 6 2008 南昌 一季度十大上座楼盘 TOPTOP 楼盘名称楼盘名称人气人气 01 江西奥林匹克花园 42852 02 万科四季花城 38754 03 博泰魏玛峰尚 25149 04 九里象湖城 22266 05 伟梦清水湾 19602 06 世纪风情 19551 07 正荣大湖之都 19170 08 南昌居住主题公园 16044 09 金桥慧景 15186 10 金融街紫金园 15105 以上是网络投票结果 08 年一季度受到 07 年下半年对房地产调控的影响 南昌楼 市一直处于低迷状态 以上楼盘吸引客户关注的方式各有不同 如万科四季花城推出 精装修小户型 蚂蚁工房 系列 江西奥林匹克花园等采用变相降价的营销模式 这 些推广方式值得我司在今后的开发推广中学习 借鉴 3 3 4 近 9 个月南昌成交统计 33 南昌市近期住宅成交情况 0 50 100 150 200 250 2007 82007 92007 10 2008 11 2008 122008 12008 22008 32008 4 年 月 成交套 年年 月月 2007 82007 82007 92007 92007 102007 10 2008 112008 112008 122008 122008 12008 12008 22008 22008 32008 32008 42008 4 月成交统计月成交统计 套数套数 527851264088346131891485644216512