房地产评估师考试备考辅导房地产估价实践中三个容易产生分歧的问题

房地产估价实践中三个容易产生分歧的问题随着我国房地产估价行业的迅速发展，房地产估价理论知识也在不断地完善及更新，相应的估价制度体系及估价准则也在逐渐健全，从而使广大的房地产估价师在从事房地产估价实践活动过程中能有“法”可依。但伴随着房地产估价产品种类的增多，房地产估价活动的频繁，估价理论与估价实践存在着一些容易产生分歧的地方值得大家深思。笔者依据多年从事房地产估价工作过程中所积累的估价经验，对房地产估价实践活动中几个容易产生分歧的问题进行分析、归纳和总结，并提出个人观点，谨供同行参考，旨在抛砖引玉。 一、“再次抵押价值”的确定存在着较明显的不确定性因素。 房地产估价理论与方法（中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，4月第三次印刷；下同）第0页中对“再次抵押价值”的确定是这样约定的：“再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值已抵押贷款余款/贷款成数”。笔者认为，这样的描述存在着较明显的不确定性因素，因为公式中贷款成数是指原贷款成数还是指拟再次申请抵押贷款成数并没有明确指出，从而在估价活动中造成了诸多估价师会想当然地认为贷款成数是指原贷款发放时采用的贷款成数。这与中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门在二六年一月十三日联合颁发的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知“加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益”的宗旨不符。把房地产估价师站点加入收藏夹众所周知，贷款成数是指贷款额与房地产抵押价值之间的比值。银行在确定贷款成数时，主要考虑企业（个人）的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等，对于不同片区、不同类型的房地产在确定贷款成数时有其不同规定。所以我们可以这样认为：银行确定贷款成数时是结合企业（个人）的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等因素来确定，因此贷款成数是随着企业（个人）的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等因素而发生变化的。所以采用原贷款成数来防范首次贷款余额的风险显然是不合理的。举个例子更好说明，如甲于1月1日通过房地产A抵押在银行乙获得八成80万元贷款，至1月1日还有剩余贷款50万元，于同日甲向银行乙提出再次抵押申请，银行根据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处置变现能力拟定本次贷款成数为七成，同时委托估价机构对估价时点为1月1日未设立法定优先受偿权利下的市场价值评定为0万元，试问再次抵押价值为多少？ 诸多估价师通常做法是：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值已抵押贷款余款/贷款成数=(0-50/0.8)=37.5万元。 而笔者认为：按照银行乙根据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处置变现能力等拟定本次贷款成数为七成，其再次抵押能力应有所下降才对。即再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值已抵押贷款余款/贷款成数=(0-50/0.7)=28.57万元。 为了佐证笔者的观点，我们不妨假定银行乙采用借新还旧的方式，这种方式与追加抵押贷款是异曲同工之效。即先假定该房地产无抵押贷款，则银行乙依据估价机构出估价报告即可以申请00.7=70万元，然后再用70万元偿还尚余银行乙贷款50万元，即为再次申请抵押贷款20万元。通过贷款成数我们可反推出再次抵押价值为20/0.7=28.57万元。与笔者的采用再次抵押贷款成数思路相吻合。 因此再次抵押价值应为“未设立法定优先受偿权利下的市场价值已抵押贷款余款/再次抵押贷款成数”或“未设立法定优先受偿权利下的市场价值再次抵押贷款成数-已抵押贷款余款）/再次抵押贷款成数”才能真正起到加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人合法权益的目的。 二、房地产抵押价值的存在与否界定比较模糊。 房地产估价理论与方法第6页中“法律、法规和政策应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。”书中并列举了中华人民共和国房地产管理法第38条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。” 书中引用这段话，笔者可不可以这样理解呢：不满足条件（一）、（二）的土地使用权是不能作为抵押估价对象，如果委托方要求评估该土地使用权抵押价值，其抵押价值为零？ 为了说明笔者要阐述的观点，先回顾一下国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知(97国土籍字第2号) 第二条：关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订。土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。 1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 3、乡(镇)村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。从以上文字中可以看出土地使用权抵押登记并不受中华人民共和国房地产管理法第38条规定约束，因此有些房地产虽然不符合转让条件，但只要符合抵押条件的，笔者认为是可以作为抵押估价对象进行估价的。再例如目前按揭贷款就是一个很好的例子，作为“楼花”其房地产再转让是受到一定的限制的。中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因此“楼花”转让存在一定的难度，但并不意味着它不能抵押登记，不具有抵押价值。因此笔者认为作为房地产抵押价值存在与否不是以能否转让为前提，而应以能否“抵押”为前提。因此确切地说应该是只有具备抵押条件的房地产才具有房地产抵押价值，否则就不能作为房地产抵押估价对象。 三、对不同估价方法所测算的结果差异幅度没有做科学性的约定。 我们知道，不同的估价方法是从某一角度或某一方面建立起来的，或多或少有一些局限性，因此在估价实务中要求房地产估价师采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整及综合平衡的考虑。然而，对不同估价方法计算的结果和估价方法选用上，中华人民共和国国家标准房地产估价规范并未作相关硬性规定。从而在房地产估价市场上对两种以上估价方法测算出的评估结果可谓是千差万别，结果数据之间的偏差幅度，大的有50%，或0%，更荒谬的甚至有200%左右。这种硬套两种以上估价方法进行测算的做法是否可取值得商榷，在此笔者认为对估价方法及估价结果的取舍方面更值得深思。在确定最终估价结果时我们估价人员通常只是对不同估价方法计算出的估价结果进行取舍、调整，而并没有对各种估价方法所测算出的结果进行分析。笔者认为光取舍、调整还远远不够，还应加入估价师对估价方法的选择对估价结果影响分析。 曾见过某估价公司对一宗土地使用权抵押评估，在估价报告中该公司采用两种方法即基准地价修正法及假设开发法进行评估，其中基准地价修正法测算出的结果为4500万元，假设开发法测算出的结果为9500万元，最后该公司采用算术平均数确定最终估价结果为7000万元。笔者想说的是两种评估方法测算出的结果相差5000万元之多，假设开发法比基准地价测算出的结果多出了1%，这样的结果只能说明两个问题，其一是必然有一种方法是不适合本地块的评估，其二是要么两种估价方法均不适合。然而该估价公司并没去考虑是否因估价方法不适合导致如此大的差别，而是简单的算术平均就确定了估价结果。这样的现象在估价执业中比比皆是。因此笔者认为中华人民共和国国家标准房地产估价规范有必要对两种以上估价方法测算出的结果差别幅度做一个相应的规定或限制。 就评估结果差别幅度的限制方面，笔者建议可以效仿中华人民共和国国家标准房地产估价规范对市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30的规定。因为在确定最终结果时各种估价方法测算出结果可以视同于在市场比较法中的可比案例，可比案例之间的价格相差幅度是绝对不可能允许如上例所述的0%以上。因此笔者建议在估价报告中必须增加分析确定两种以上估价方法的同时确定其中一种作为主估价方法，其他估价方法作为辅助估价方法的理由，辅助估价方法所测算出的结果与主方法测算出的结果偏差幅度不宜超过主方法测算出结果的30%。否则应认定该辅助估价方法不适合拟估标的评估，从而不能作为辅助估价方法列入估价报告中。 我国房地产估价行业是一个循序渐进发展的过程，不能直接套用现成的经验，只有通过我们广大的房地产估价人员在平时的房地产估价