住宅“去投资化”将持续引燃江城商业楼市？.doc

住宅“去投资化”持续引燃江城商业楼市？亿房网1月31日文(记者 彭瑶) 经过两年多的房地产调控，到了2012年的春节后，我们终于可以寻到中国房价正在缓慢下滑的点点踪迹，这也让许多购房者的置业愿望变得真实可待。在房价不再疯狂上涨，房地产市场从炙热回归理性的过程中，房屋住宅将慢慢褪去浓重的投资色彩，“去投资化”现象将越来越明显。然而当房地产住宅市场“去投资化”之后，是否会带来商业地产投资过热呢？答案却是众说纷纭。住宅“去投资化”事态明显近两年来，在房地产调控持续实施下，“限购令”延期等等措施致使房价继续下滑。这种种事态给房地产商的压力自是不言而喻。不少业内人士提出，2012年中国房地产行业将迎来行业的加速整合，中国房地产将逐步回归住房本性，“去投资化”现象将越来越明显。一直苦于房价高的武汉刚需族王先生告诉笔者：“由于房价太高，一直没敢打定主意买房，因此都没法跟女朋友结婚。如今终于看到房价回落的势头，照这种趋势下去，龙年买下房子也不是不可能了。”据了解，在住宅市场渐渐趋于正常化的形势下，不仅房地产企业开始转行投资其他领域，一些非房地产主业的公司也沿势纷纷退出房地产投资行业。有分析人士认为，在房地产行业快速发展的时期，房地产企业比较看重开发速度和对“享受型”产品的研发推广，但现在随着市场投机性购房者在调控作用下的退出，购买群体已基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略。现在的市场已经不再受到噱头众多的营销方式驱使，随着不少城市住宅成交量的持续下滑和资金回笼的急切需求，房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位，如何迎合大众的需求，尽快将产品卖出去才是开发商今年面对的头等大事。江城商业2012持续乘跳板？不少业内人士预测，未来房地产政策走向将会是坚决执行住宅市场的“去投资化”和大力建设保障性住房。据悉，目前住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。从2011年年底武汉房地产的销售状况，我们不难发现住宅市场已经开始悄然“冷静”下来。据亿房网研究中心分析人员介绍，从去年11月开始，武汉楼市就已经出现了降价的苗头，武汉住宅均价呈近一年来首次环比下降，下跌幅度为0.39%。因为楼盘降价，12月武汉还出现了首例集体退房事件。如此一来，投资住宅势头被压了下去，但纵观今年，住宅“拐点”是否意味着江城商业地产将迎来投资过热呢？对此说法不一。有人认为，当住宅投资市场出现萎缩状况，就意味着商业地产有大量机会，将乘势火热发展。也有人不这样认为，觉得江城商业地产并不会因为住宅“去投资化”发生大太的波动。毕竟了解商业地产的投资者都知道，它与住宅地产有很多不同点。首先，商业地产与住宅市场的刚性需求完全不同，主要用途是为零售经营者来提供商业用地，而武汉的零售业在一定的时期内，因此需求量是波动不大的。再者，商业地产的运作方式和操作流程并未普及，不是每个投资者都能了解掌握，因此商业地产与住宅相比，更复杂，专业性也更强，并且在一定时期是受市场多方影响的。对此铜锣湾集团董事长陈智指出：“有人担心会有很多民间资本投向商业地产领域，商业地产发展有可能会过热。”陈智表示，“可能在短期之内有这种效益的波动，但长期来看，并不存在这个问题。”商业“过火”有风险由于住房地产受到调控政策的影响，众多开发商转向投资商业地产，商业地产的升温不仅明显出现在一线城市，在武汉楼市体现得也很明显。据DTZ戴德梁行数据显示，截至2011年12月18日，武汉商铺成交9103套，成交面积86.1万平方米，成交均价13606元/平方米，成交金额超过140亿元。预计2012年武汉商铺成交量和成交价格也将继续小幅上涨加码。据了解，住宅限购后，武汉越来越多的地产商转入商业地产。在武汉本地，福星惠誉、长城建设、人信地产等企业也开始布局商业地产。针对武汉住宅“去投资化”，商业即将投资过热的观点，高纬环球中国区董事、研究部总经理张平表示：“面对今年租售两旺的商业地产市场，风险意识不容小视。在连续的住宅限购政策刺激商业地产繁荣的同时，很多城市举着综合体开发的大旗，大兴土木、集中放量、盲目开发、定位不清、再加之运营管理经验不足，项目风险令人堪忧。”“像武汉这样的二三线城市由于缺乏强劲的第三产业支撑，一些开发商迫于现金流的压力，分散业权的散售型物业成为部分市场的主流产品，给商业地产项目的长期运营管理