房地产评估师考试备考辅导房地产估价案例与分析精讲讲义11

房地产估价案例与分析精讲讲义4.3 选取可比实例从交易实例库中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例，这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：一、可比实例应是估价对象的类似房地产，具体指1. 可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内;2.可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当;二、可比实例的成交日期应与估价时点接近;三、可比实例的交易类型应与估价目的吻合;四、可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：(1)可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例也在王府井地区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例是在同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。(2)可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：居住;面业;办公;旅旅馆;工业;农业等。小类用途可参见本书第1章第4节“房地产的类型”。(3)可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：钢结构;钢筋混凝土结构;砖混结构;砖木结构;简易结构。(4)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如：国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同;出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同;商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不应选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。(5)可比实例的规模应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52范围内，即：0.5可比实例规模/估价实例规模2(6)可比实例的档次应与估价对象的档次相当。(7)可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。(8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等。如果为一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。另外，为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。(9)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例;估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例;估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价格。例如，需要评估某宗土地的价格，在附近有一幢房屋买卖，其成交总价为0万元，其中属于建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则其土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，修正、调整出估价对象土地的价格。选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、个以下(含个)的可比实例即可。4.4 建立价格可比基础(五统一)选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括：统一付款方式;统一采用单价;统一币种和货币单位;统一面积内涵;统一面积单位。4.4.1 统一付款方式由于房地产的价值量大，房地产的成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。4.4.2 统一采用单价在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。例如，建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格;土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。4.4.3 统一币种和货币单位在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入的中间价。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。4.4.4 统一面积内涵在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的价格=使用面积下的价格使用面积/建筑面积套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格使用面积/套内使用面积4.4.5 统一面积单位在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：平方米下的价格=亩下的价格666.67平方米下的价格=公顷下的价格 000平方米下的价格=平方英尺下的价格.764平方米下的价格=坪下的价格0.34.5 交易情况修正4.5.1 交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。4.5.2 造成成交价格偏差的因素由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列几个方面：(1)有利害关系人之间的交易。例如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，成交价格通常低于其正常市场价格。(2)急于出售或急于购买的交易。例如欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，此种情况下的成交价格往往偏低;相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高;相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏高。(5)特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪的影响而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府(实际运作是政府的某个部门及某些个人)，受让方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”，就难以出现这种情况。(6)交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照政府(税法及中央和地方政府)的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、土地增值税;有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在现实交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方;契税、补交土地使用权出让金本应由买方负担，却转嫁给了卖方;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却转嫁给了其中的某一方。在某些地区，房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。(7)相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。但这种房地产如果与相邻房地产合并后，效用通常会增加。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，该房地产的拥有者通常会索要高价，而相邻房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。例如，图4l中有A，B两宗面积较小(或形状不规则、宽度与深度比例不适当)的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地?由于面积增大或形状变得较规则而有利于合理利用，合并后的土地价值为0万元，可见合并所卢牛的增值为40万元(030X 2=40)。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B(反之亦然)，地块B的拥有者可索价30万元至?0万元，正常为50万元。地块A的拥有者愿意付出比地块B的价值30万元高的价格取得。也是正常的，因为他至少没有损失，而且还可能分享合并所产生的增值利益。(8)受债权债务关系影响的交易。例如，附带着抵押、典当或拖欠工程款等的交易。中华人民共和国合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建筑工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。4.5.3 交易情况修正的方法有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正数额=正常价格在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。因为在市场法中要求选取多个可比实例来进行比较，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。例如，以正常价格为基准，说可比实例成交价格比其正常价格高%，意即：正常价格(1+%)=可比实例成交价格如果正常价格=1 500元/m2，则：可比实例成交价格=1 500X(1十%)=1 650(元/m2)如果以可比实例成交价格为基准，说正常价格比可比实例成交价格低%，意即：可比实例成交价格(1%)=正常价格假定可比实例成交价格=l 650元/m2，则：正常价格=1 650(1%)=l 485(元/m2)可见：1 485元/m21 500元/m2。所以，“说可比实例成交价格比其正常价格高%”与“说正常价格比可比实例成交价格低%”是不等同的。为此，在交易情况修正中应采用可比实例