新项目物业前期工程介入实施办法(试行)(2)

第 1 页 共 43 页 新项目物业前期工程介入实施办法新项目物业前期工程介入实施办法 试行 试行 1 1 目的目的 明确物业公司在新项目规划设计 施工 交付等前期工程介入的任务 规范物业公司对 新项目前期工程介入的工作标准和成果输出 2 2 适用范围适用范围 适用于公司开发的销售类房地产新项目 包括全资项目及公司控制的合资项目 的物业 前期工程介入工作 3 3 定义定义 3 1 物业前期工程介入 系指物业公司在新项目设计 施工 交付等阶段配合开展的包括规 划设计前介 施工巡查和质量评估等工作 3 2 控股总部 系指招商局地产控股股份有限公司 3 3 城市公司 系指招商局地产控股股份有限公司在各地区的项目公司 3 4 物业公司 系指招商局物业管理有限公司及其下属公司 3 5 物业前期工程介入工作小组 系指物业公司为配合地产新项目前期工程介入工作的专门 机构 由物业公司总部与各下属公司分管领导 前期介入专职工程师及前期工程介入岗 组成 3 6 物业前期工程介入岗 系指物业公司为配合地产新项目所设置的前期工程介入专业岗位 4 4 参与部门及职责参与部门及职责 4 1 控股总部产品管理中心 1 负责对本办法进行制订 修编和解释 2 对城市公司与物业公司的前期工程介入工作进行检查和考核 4 2 城市公司 1 负责统筹协调所在城市 区域物业前期工程介入工作对接事务 2 组织协调相关单位配合物业公司开展前期工程介入工作 第 2 页 共 43 页 4 3 物业公司 1 负责组织实施前期工程介入工作 2 按时按质向城市公司提交前期工程介入工作成果 5 5 工作流程工作流程 第 3 页 共 43 页 项目规划设计物业前介项目建设施工物业巡查项目质量物业评估 模拟验收 项目质量物业评估 交付质量评估 项目质量物业评估 产品缺陷报告 支持性文件 相关记录城市公司控股总部产品管理中心物业公司 启动通知 资料补充 前介工作小组 资料收集 项目说明会 提交 项目规划设计 物业建议报告 报告反馈结束 编制巡查方案 施工巡查 前期介入岗 项目案例报告报告核实和跟进 工程竣工 提交 项目建设施工物 业巡查总结报告 报告意见回复结束 编制 项目交付前模拟验 收和质量评估方案 方案审定 模拟验收实施 汇总问题问题跟进和反馈 提交 模拟验收工作报告 报告意见回复 报备 提交 项目交付质量 物业评估报告 提交 产品缺陷报 告 项目规划设计物业 建议报告 项目建设施工物业 巡查方案 项目案例报告 项目建设施工物业 巡查总结报告 项目交付前模拟验 收和质量评估方案 房屋模拟验收工作 报告 项目配套公共设施 设备模拟验收工作 报告 项目交付质量物业 评估报告 新城市公司 首个项目 Y 启动通知N 报备 报备 物业对接管理 作业指引 房地产新项目 物业管理费用 作业指引 物业承接查验 工作规程 方案审定 项目产品缺陷总结 报告 产品缺陷报告 招商局地产控 股股份有限公 司交付观感评 估体系 报告意见回复 结束 报备报告意见回复 工程开工 主体封顶 结束 项目正式交付前 10 15天 交付质量物业 评估实施 结束 项目正式交付后 二个月 6 6 工作内容工作内容 6 1 项目规划设计物业前介 从安全性 功能性 体验性 经济性与维护性等角度出发 分别对总平面设计 单体 第 4 页 共 43 页 户型 配套设施 绿化园林景观 环保节能 安防及物业管理用房等方面提出合理化建议 6 1 1 项目规划设计物业前介流程 1 启动 a 对于新城市公司的首个项目 由控股总部产品管理中心向物业公司发出 物业服务 工作启动单 控股总部适用 附件 1 通知物业公司组织实施新项目工程前期 介入工作 b 对于已有项目的城市公司 由城市公司向物业公司发出 物业服务工作启动单 城市公司适用 附件 2 通知物业公司参与具体项目规划设计的论证与评审 2 物业公司接通知后 于十日内组建前期工程介入工作小组 并与城市公司沟通收集所需 资料 原则上城市公司应向物业公司提供以下资料 a 报批报建文件 可行性研究报告 详规 扩初 b 企划文件 市场调研 产品定位 目标客户定位 目标客户资料 c 设计文件 总说明 修建性详规规划图 建筑 设计说明书 设计图纸 平面图 立面图 透视图 结构设计说明书 给水排水设计说明书 电气设计说明书 弱电设计说明书 采暖通风空调设计说明书 动力设计说明书 交通分析 绿化 分析 经济指标等 3 项目说明会 城市公司提交资料后应组织物业公司参加项目说明会 必要时物业公司应 对项目进行实地考察 4 成果提交 物业公司在参加项目说明会后一周内编制完成 项目规划设计物业建议报告 附件 3 经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心 城市公 司在收到 项目规划设计物业建议报告 后十天内回复物业公司 6 1 2 项目规划设计物业前介内容 附件 4 6 2 项目建设施工物业巡查 物业公司在项目开工后 组织对施工现场进行定期巡查 通过施工巡查 发现施工工艺 施工质量 施工安全 成品保护当中存在的问题 尤其是各类隐蔽工程施工中存在的问题 降低产品质量缺陷和工程安全隐患 避免项目建成后给使用和管理服务带来的缺憾 6 2 1 项目建设施工物业巡查流程 第 5 页 共 43 页 1 城市公司在主体工程开工前 向物业公司发出 项目工程开工通知单 附件 5 知会 物业公司开工时间 并协调物业前期工程介入岗人员的办公地点 提供相关施工图纸 工程承包 分包合同 工程招投标文件 工程承包 分包单位的施工方案等资料或借阅 上述资料的途径 2 物业公司在接到通知后一周内派出物业前期工程介入岗人员进驻现场 每个项目确定不 少于 2 名前期工程介入岗人员 3 在项目主体工程开工前 物业公司应根据项目进度计划编制项目建设施工物业巡查方 案 报城市公司审定 巡查方案主要内容包括 编制依据 项目概况 施工巡查工作 程序及标准 施工巡查关键点 关注内容及要求 主要工作计划 人员组织等内容 4 物业前期工程介入岗根据巡查方案实施巡查 巡查中发现的重大质量 安全问题要在 发现后立即电话报告城市公司 并在 24 小时内汇总整理 书面上报城市公司 5 物业前期工程介入岗人员应定期参加设计 项目 工程例会 建立隐蔽工程影像资料 库 搜集主要设备 材料信息 每半月就工程设计缺陷 施工质量 施工安全等问题 加以汇总整理 形成 工程巡查案例报告 附件 6 并提交城市公司 并及时跟踪问 题的整改的情况 物业公司应建立项目前期工程介入施工巡查档案 主要内容包括 经城市公司审定的巡查方案 巡查案例记录 各类会议记录 各类影像资料等 6 在项目竣工验收后一周内 物业公司编制 项目建设施工物业巡查总结报告 附件 7 经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心 城市公司在签收报告 后十天内回复物业公司 6 2 2 物业前期工程介入岗职责及任职要求 附件 8 6 2 3 项目建设施工物业巡查关键点 关注内容及要求 附件 9 6 3 项目质量物业评估 物业公司在项目交付前对项目质量进行的综合评估工作 包括交付前模拟验收 交付质 量物业评估和产品缺陷报告 6 3 1 评估准备 物业公司在项目主体工程封顶后一个月内向城市公司提交 项目交付前模拟验收和质量 评估方案 附件 10 进行审定 方案包括 工作小组架构及职责分工 工作时间安排 人 员及物资安排 作业区域查验分工 查验标准 质量评估方法 查验评估人员培训计划等 第 6 页 共 43 页 其中查验标准参照 招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系 评价部位验收要点 6 3 2 项目交付前模拟验收 1 配合项目进度 物业公司一般在产品正式交付前 3 个月开始根据经城市公司审定的 项 目交付前模拟验收和质量评估方案 实施模拟验收并跟进问题进行有效整改 2 阶段成果 模拟验收实施完成后物业公司向城市公司提交 房屋模拟验收工作报告 附件 11 和 项目配套公共设施设备模拟验收工作报告 附件 12 6 3 3 项目交付质量物业评估 1 在项目正式交付前 10 15 天 物业公司综合交付前模拟验收结果以及项目在法规 合同 销售承诺等方面存在的问题对项目交付质量进行评估 评估完成后一周内向城市公司提 交经物业公司领导签发的 项目交付质量物业评估报告 附件 13 并抄报控股总部 产品管理中心 2 交付红线 如果存在以下情况 视为存在较大交付风险 物业评估给予明确说明并提出 预警 a 工程未施工完成 b 项目交付产品明显与合同交付标准不符 c 前期销售承诺在交付前落实情况存在重大风险 含前期关于教育 交通 装修 设 施设备 绿化景观 户口办理等的承诺 d 存在严重渗漏风险 存在重大质量和产品安全隐患 存在严重使用功能缺陷 e 消防系统存在重大安全隐患 如未取得消防验收合格证明 系统无法正常运作 疏 散指示标志缺失等 共用设备存在重大缺陷 如电梯未取得合格证明和准用文件 发电机应急状态下无法自行启动 房屋本体防雷接地系统未检测等 f 园建及公共设施无法使用 如外围及封闭式组团的围墙未完工 公共区域内照明未 安装漏电保护装置 道路及管井盖未施工完毕等 g 因设计 质量 价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险 h 施工单位对对物业初验结果拒不履行返修义务 或者复验时发现初验质量不合格项 返修合格率 50 的 6 3 4 产品缺陷的收集与报告 第 7 页 共 43 页 1 为减少和避免产品缺陷在设计和施工过程中重复发生 实现知识经验共享 促进产品品 质的持续改进 物业公司在产品设计 施工 交付以及在使用服务中收集整理的产品缺 陷案例 2 物业前期工程介入岗负责收集统计在物业施工巡查 交付模拟验收阶段发现的设计及施 工质量 安全缺陷 加以归纳整理 形成资料存档 3 物业公司负责收集规划设计 包括方案及施工图设计 物业评估时发现的设计缺陷 负 责收集交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷 4 交付后二个月 物业前期工程介入岗负责编制 项目产品缺陷总结报告 附件 14 并由物业公司向城市公司提交 并抄报控股总部产品管理中心 报告内容包括规划设计 包括方案及施工图设计 物业评估时发现的设计缺陷 物业施工巡查 交付模拟验收 阶段发现的设计及施工质量 安全缺陷 交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品 缺陷 5 每年 6 月 30 日 12 月 30 日前 物业公司总部汇总整理各项目的产品缺陷报告 向控 股总部产品管理中心提交 产品缺陷报告 7 7 附件附件 7 1 物业服务工作启动单 控股总部适用 7 2 物业服务工作启动单 城市公司适用 7 3 项目规划设计物业建议报告 范本格式 7 4 项目规划设计物业前介内容 参考 7 5 项目工程开工通知单 7 6 工程巡查案例报告 标准模版 7 7 项目建设施工物业巡查总结报告 标准模版 7 8 物业前期工程介入岗职责及任职要求 7 9 项目建设施工物业巡查关键点 关注内容及要求 7 10 项目交付前模拟验收和质量评估方案 范本格式 7 11 房屋模拟验收工作报告 7 12 项目配套公共设施设备模拟验收工作报告 第 8 页 共 43 页 7 13 项目交付质量物业评估报告 范本格式 7 14 项目产品缺陷总结报告 范本格式 8 8 相关支持文件相关支持文件 8 1 物业对接管理作业指引 CMPD KG KF WI010 8 2 房地产新项目物业管理费用作业指引 CMPD KG KF WI011 8 3 物业承接查验工作规程 Q CMPMCXX 200002 2007 8 4 招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系 第 9 页 共 43 页 附件 1 项目物业服务工作启动单 控股总部适用 项目物业服务工作启动单 控股总部适用 招商局物业管理有限公司 根据控股战略安排和业务发展 项目的开发建设已经启动 请你司按规定组织 和实施相关物业管理工作 现将项目相关指标进行通报 具体内容和工作要求如下 一 项目主要节点项目主要节点 项目项目里程碑节点里程碑节点要求完成时间要求完成时间 二 工作要求二 工作要求 工作事项工作事项工作内容工作内容工作要求工作要求 三 联系方式三 联系方式 产品管理中心 联系人 电话 公司 联系人 电话 招商地产 年 月 日 第 10 页 共 43 页 附件 2 项目物业服务工作启动单项目物业服务工作启动单 城市公司适用 城市公司适用 根据控股战略安排和业务发展 项目的开发建设已经启动 请你司按规定组织 和实施组织和实施相关物业管理工作 现将项目相关指标进行通报 具体内容和工作要求 如下 一 项目主要节点项目主要节点 项目项目里程碑节点里程碑节点要求完成时间要求完成时间 二 工作要求二 工作要求 工作事项工作事项工作内容工作内容工作要求工作要求 三 联系方式三 联系方式 公司 联系人 电话 公司 年 月 日 第 11 页 共 43 页 附件 3 项目规划设计物业建议报告 范本格式 项目规划设计物业建议报告 范本格式 项目名称项目名称设计单位设计单位阶段阶段 项目概况项目概况占地面积 m2 建筑面积 m2 容积率绿地率 评估单位评估单位评估时间评估时间 评估内容及建议评估内容及建议 评估项目评估项目问题描述问题描述建议建议地产意见地产意见 1 1 出入口 1 2 道路 1 3 停车场 停车 位 1 4 场地排水 1 5 围栏围墙 1 6 无障碍设施 1 总平面 1 7 管线综合 2 1 外立面 2 2 单元出入口 2 3 楼梯 电梯 2 4 屋面 2 5 信报箱 2 建筑单 体 2 6 户内 3 1 设备房 第 12 页 共 43 页 3 2 高低压配电 3 3 公共照明 插 座 3 4 给排水 3 5 采暖 通风空 调 3 6 消防 3 7 安全防范 3 8 设备运行监控 3 9 清洁设施 4 物业管理用房 5 1 商业5 其他配 套5 2 教育 6 1 平面布局 6 2 园林小品 6 3 水景配置 6 4 道路 景观照 明 6 5 健身娱乐设施 6 6 园路及铺装场 地 6 7 绿化配置 6 园林景 观 6 8 户外家私 第 13 页 共 43 页 附件4 项目规划设计物业前介内容 参考 项目规划设计物业前介内容 参考 维度维度 类类 别别 评估内容 参考 评估内容 参考 预 防 坠 落 1 屋面女儿墙高度 2 室内外防护栏杆的设置与分布 以及高度 材料 工艺及间隙 3 立面装饰材料 如瓷质外墙砖 及施工工艺 安全性评估 防 盗 1 立面管网设计 不易攀爬 2 挑檐露台设计 不易攀爬 3 视频监控系统及监控终端分布 消除管理死角 4 门禁 可视对讲系统及终端分布 5 周界报警系统及报警终端分布 6 电子巡更系统及巡更路线 巡更点分布 避免管理盲点 防 火 1 消防控制系统功能及报警终端类别与分布 2 防火门开启方向一致 按紧急疏散方向 3 A B C 类火灾的灭火系统设计和消防器材分布 4 室内外装修装饰材料的难燃 阻燃性能 5 精装修 燃气管道和阀门的安全 防 雷 防雷避雷设备和设施 安全性评估 预 防 水 浸 1 地下室 车库 出入口的挡水坡和泄洪沟渠 2 水池 水箱的水位监测和溢水位报警装置 3 水泵房设有泄水沟渠和提升设备 4 电气设备 电缆沟的水浸防护设计 5 其他公共区域的排水沟 管 渠 6 室内区域的排水地漏 第 14 页 共 43 页 维度维度 类类 别别 评估内容 参考 评估内容 参考 7 潜水泵和其他排水设备 8 低位喷淋头的撞击防护装置 交 通 安 全 1 地下车库出入口坡度 弯道和地面防滑 2 车行道的减速限制 视线反光装置 3 车行和人行动向的冲突点及人车分流 4 停车场管理系统 泳 池 景 观 安 全 1 泳池及配套设施设计符合卫生防疫要求 2 泳池围闭 单出入口 可有效控制泳客 3 泳池的水深标志和安全警示 4 泳池及配套设施的用电安全 5 景观设施 如水景 假山等 的安全防护设计 预 防 摔 跌 1 室内外地面防滑处理 2 高差部位的防护设计 其 他 绿化植物无有毒 多刺品种 配 套 1 物业服务用房的规划 面积 位置 2 居委会 社区警务 学校 含幼儿园 的规划 面积 位置 若有 3 会所的规划 面积 位置 4 配套商业的规划 面积 位置 5 垃圾房的规划 面积 设计和位置 功能性评估 设 备 1 电 扶 梯系统 2 电力系统 含应急发电机组 3 公共照明系统 含景观照明 第 15 页 共 43 页 维度维度 类类 别别 评估内容 参考 评估内容 参考 4 给排水系统 含消防水系统 5 消防系统 6 空调暖通系统 7 弱电系统 含监控 红外 巡更 门禁 停车场 楼宇自控等系统 交 通 1 车行 人行动线规划与设计 2 停车位数量与户数配比 3 地下或室内停车场限高限速 4 停车位长宽及毗邻间隔 满足停车空间以及倒车入停车位的需要 5 车行道及行车动线的宽度 弯道 坡坎设计 空 调 1 空调室外主机安装位置 2 空调冷凝水收集排放 3 空调室内机安装位置与电源 空调孔设计及避免与管道冲突 室 内 1 卧室 客厅 厨房 卫生间等功能房的空间设计 满足家具 家电 厨卫电 器和设施的空间需求 以及预防门窗开启与其他设施冲突 2 卧室 客厅 厨房 卫生间等功能房的电源 网络 电视插口设计和分布位 置 3 厨房 卫生间 阳台等下水地漏设计和分布 含雨污分流 4 厨房排烟道设计 5 厨房 卫生间排污管道位置和存水弯道设计 6 冷水和热水管材的区别处理 7 卫生间的排气扇孔和电源位置 功能性评估 公 共 1 泳池入口通道的强制淋浴 过脚消毒设计 2 泳池区卫生间 更衣室 淋浴室的机械抽风设计 3 公共卫生间的规划 经济 性评 1 车行和人行出入口规划对服务人员配置 以及安防成本的影响 2 监控设备和消防系统共用设备房 合并值班 第 16 页 共 43 页 维度维度 类类 别别 评估内容 参考 评估内容 参考 估 3 水景及其他景观设计对运行成本的影响 4 节能产品和技术的应用 及节能降耗措施 5 露天公共地面墙面的石材 地砖等材料便于清洁 降低清洁成本 6 公共部位门窗 锁具 五金水暖 灯具等材料使用标准化产品而非订制件 降低日后维护成本 7 绿化品种本土化 适应当地气候 降低养护成本 8 雨水收集池设计 用于清洁绿化用水 降低清洁绿化成本 体验性评估 1 电梯数量 轿厢容积 荷载 速率 停驻层站等设计满足用梯需要 避免长 时间侯梯 2 停车位分布 距离各楼栋距离 车行出入口数量 车行动线设计满足停车需 要 避免出入长时间等候 堵车 或停车位距离目的楼栋过远 3 地下停车场进口取卡 出口刷卡位置在车行方向左侧 且不宜设置在坡道上 设置外延雨帘方便雨天取卡刷卡 4 居委会 社区警务 学校 含幼儿园 对外开放的会所等配套 位置宜在社 区边侧 并单独设计出入口 便于社区私密保护 防止外来人员干扰 5 物业管理办公场所 社区内部会所 位置宜在社区中间 便于客户办事和使 用 第 17 页 共 43 页 维度维度 类类 别别 评估内容 参考 评估内容 参考 体验性评估 6 大型设备的减震避震处理和运行降噪处理 7 无障碍通道 残疾人公共卫生间的设计 8 公共区域的地面石料 石材或其它材料不宜凸凹不平 且拼接紧密 不卡女 士鞋跟 9 绿化避免富含树脂 富含花粉 易招致小昆虫 飘絮品种 避免树脂污染 虫患和花粉飘絮过敏 10 各类设施预留检修口 便于日后维护 11 对门户型的进户门错开 或加设玄关屏风 满足私密需求 12 毗邻户型的入户门门框之间的距离 满足春联 门铃等安装需要 13 入户门预留猫眼孔 高度适宜 左右居中 14 入户门底部与地面距离适当 满足地板安装需要 15 室内卧室和饭厅不宜和卫生间直接对门 16 复式户型室内楼梯的坡度和宽度 17 厨房预留燃气管道孔 18 燃气灶和燃气类别匹配 19 南方潮湿地区不宜大面积使用墙纸 防止霉变 20 南方潮湿地区涂料饰面的防潮防霉处理 21 垃圾箱 桶 布置合理 分类收集 第 18 页 共 43 页 附件 5 项目工程开工通知单项目工程开工通知单 根据控股战略安排和业务发展 项目将于 年 月 日开工 请你司按规定组 织和实施相关物业管理工作 现将项目相关指标进行通报 具体内容和工作要求如下 一 项目主要节点计划项目主要节点计划 节点名称节点名称要求完成时间要求完成时间 二 联系方式二 联系方式 公司 联系人 电话 公司 年 月 日 第 19 页 共 43 页 附件 6 项目工程巡查案例报告项目工程巡查案例报告 标准模版标准模版 编制单位 编制人 编制时间 年 月 日 编号 类类 别别 建筑 结构 装修 景观 绿化 配套 材料 其他 缺陷部位缺陷部位涉及范围涉及范围 产品系列或项目名称 情情 况况 描描 述述 图片 文字描述 形形 成成 原原 因因改改 进进 措措 施施 文字 样板图片适用样板 备注备注 第 20 页 共 43 页 附件 7 项目建设施工物业巡查总结报告 标准模板项目建设施工物业巡查总结报告 标准模板 编制单位 编制单位 编制人 编制人 编制时间 编制时间 年年 月月 日日 编号 编号 1 项目概况项目概况 重点描述工程规模和巡查工作的组织情况 2 整体巡查情况总结整体巡查情况总结 本项目自 年 月 日开始介入实施巡查 截止 年 月 日 共发现问题 项 其中 重大问题 项 设计缺陷 项 质量缺陷 项 安全隐 患 项 成品保护问题 项 提出合理化建议 项 各类问题已整改 项 其中 整改的重大问题 项 被采纳的合理化建议 项 3 发现的各类问题及整改情况汇总发现的各类问题及整改情况汇总 序号问题类别案例编号问题特征描述处理要求或处理 优化建议整改情况未整改问题的处理意见 重大问题 设计缺陷 质量缺陷 第 21 页 共 43 页 安全隐患 成品保护问题 其它问题 4 巡查工作存在的不足和改进措施巡查工作存在的不足和改进措施 第 22 页 共 43 页 附件 8 物业前期工程介入岗职责及任职要求物业前期工程介入岗职责及任职要求 1 物业前期工程介入岗职责物业前期工程介入岗职责 1 负责编制项目建设施工巡查方案 2 按照巡查方案实施现场巡查工作 3 负责编制提交施工巡查案例报告 跟进问题整改情况 4 负责编制提交项目建设施工巡查总结报告 5 负责建立施工巡查档案 6 负责编制项目产品缺陷报告 7 参与交付前模拟验收和产品交付质量物业评估工作 2 物业前期工程介入岗任职条件物业前期工程介入岗任职条件 1 具有五年以上工程经验 两年以上物业工程管理经验 2 持有相关上岗证 3 经过项目建设施工巡查等相关培训 第 23 页 共 43 页 附件9 项目建设施工物业巡查关键点 关注内容及要求项目建设施工物业巡查关键点 关注内容及要求 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 地下室底板 墙体 施 工缝 变形缝 后浇带 的防防水工程 1 防水结构按图施工 2 观感质量 防水层无裂缝 空鼓 松动现象 止水带位置正确 平直 无卷曲现象 3 后浇带浇筑混凝土前 老混凝土表面处理干净 施工期间 巡查次数不得 少于两次 穿地下室墙体管线的防 水处理 1 防水套管预埋要在混凝土浇筑前预埋 并绑扎牢固 2 防水密封材料在管道或电缆安装完成后回填 回填密实 不漏水 施工期间 巡查次数不得 少于两次 基坑及顶板回填土工程 1 观感质量 土方回填前外墙及顶板等结构的防水全部完成并达到养护标准 分层回填 压 实 回填过程中结构防水层不被破坏 2 种植屋面要在顶板做可靠防水和排水 盲管 盲沟 设施 3 机械填土过程中要观察顶板结构变形情况 施工期间 巡查次数不得 少于两次 地下室工程 地下室管线综合 1 观感质量 管线避让合理 标识清楚 便于维修 维护 管线完成后 各处净空满足停车 行车 紧急疏散等要求 支架牢固 管道防腐 保温符合要求 2 清洁用水 地下室清洁冲洗取水点敷设到位 最好设拖布池 施工期间每周两次 第 24 页 共 43 页 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 地下室防洪及排水设施 地下室 车库 出入口的有挡水坡和截水沟 水泵房设有排水沟及排水设施 地下室有足够 的集水坑和提升设备 施工期间 巡查次数不得 少于两次 设备房施工情况 1 观感质量 设备房地面高于地下室地坪 地面不易起灰 2 地板 墙体无渗水 电缆沟不积水 3 整体布局 空间满足设备维修 维护要求 设置一定数量的检修用电插座 施工期间 巡查次数不得 少于两次 车位划线及交通标识 1 车位不能阻挡防火门及疏散通道 最小净宽 1 1m 不能影响设备房门开启 不影响消防 设施的操作 2 交通标识和疏散标识 清晰 直观 施工期间 巡查次数不得 少于两次 现浇混凝土楼板现浇混凝土楼板外观质量 无露筋 蜂窝 麻面 孔洞 夹渣 疏松等缺陷 施工期间每周一次 地面楼面工程 1 面层质量 面层不应有裂纹 脱皮 麻面 起砂等缺陷 与下层结合应牢固 无空鼓 地 面坡度坡向排水设施 不积水 地下车库出入口 人行坡道 单元出入口地面防滑处理 电 梯口有 2 的坡度坡向电梯厅 施工期间每周一次 地面 楼面 屋面工程 屋面防水工程施工工艺 及质量 1 找平层观感质量 找坡满足排水 水泥砂浆 细石混凝土找平层应平整 压光 不能有酥 松 起砂 起皮现象 沥青砂浆找平层不能有拌合不匀 蜂窝现象 2 卷材防水质量 卷材防水层的搭接缝粘 焊 结牢固 密封严密 不得有皱折 翘边和鼓泡 施工期间每周一次 第 25 页 共 43 页 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 等缺陷 卷材防水层上的撒布材料和浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀 粘结牢固 外墙面抹灰及饰面施工 工艺及质量 1 抹灰工艺 质量 抹灰前基层表面的尘土 污垢 油渍等应清除干净并应洒水润湿 抹灰 工程分层进行 抹灰层应无脱层 空鼓 面层应无爆灰和裂缝 施工期间每周一次 公共部位装修 1 立面装饰面层按图施工 成品保护完好 2 楼梯间 电梯厅等共用部分的外窗防护 楼梯扶手高度 外廊 内天井及上人屋面等临空 处的栏杆净高符合要求 防护栏杆必须采用防止儿童攀登的构造 3 栏杆 装饰线条等设施不应有尖锐棱角 人行地面铺装材料不能有超过 5cm 的突出图案等 造型 施工期间每周一次 装饰工程 门窗的质量及施工工艺 质量 1 门窗施工工艺和质量 门窗框与墙体之间缝隙填嵌饱满 并采用密封胶密封 密封胶表面 光滑 顺直 无裂纹 窗扇 玻璃固定牢固 门窗的开启灵活 玻璃的厚度符合要求 成品 保护完好 金属门窗要做防雷接地 施工期间每周一次 采集材料 设备信息 1 采集给水管材 排水管材 给水泵 气压罐 消防泵 阀门 排污泵等材料设备的供应商 生产厂家 品牌 售后服务承诺 采集设备维护 维修 保养规程及各系统操作规程 室内给排水工程 管道安装 1 给水管道安装质量 给水管道阀门安装位置便于操作 减压阀前设过滤器 管道最高点设 排气阀 管道支架固定牢固 间距符合要求 防腐 保温 寒冷地区 可靠 施工期间每周两次 功能试验时全程参与 第 26 页 共 43 页 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 2 排水管道安装质量 排水管道安装坡度符合要求 管道功能和密封性试验给水管道水压试验 通水试验 排水管道灌水和通球试验 水池 水箱 1 生活水池 水箱不能共用建筑结构 2 水池 水箱应设水位监视和溢流报警装置 信息应传至监控中心 3 敞口水箱的满水试验和密闭水箱 罐 的水压试验 不渗漏水 施工期间每周两次 设备安装 调试和试运 行 1 变频调速泵组电源应可靠 并宜采用双电源或双回路供电方式 2 水泵机组的基础 管道支架 吊架和管道穿墙 楼板处设置减振装置 3 水泵房排水设施 通风应良好 不得结冻 施工期间每周两次 热水供应 1 热水管穿越建筑物墙壁 楼板和基础处应加套管 穿越屋面及地下室外墙时应加防水套管 2 热水供应管道热伸缩补偿装置 安全装置齐全 3 保温层安装牢固 拼缝严密 平整美观 厚度应符合设计要求 施工期间每周两次 卫生器具安装卫生间地面应坡向地漏 做通水试验 卫生器具满水和通水试验 施工期间每周一次 室 地下管网 1 采集管材供应商 生产厂家 品牌 等信息 掌握新型管材接口做法 2 施工质量 管道基础处理 沟槽回填土时分层夯实 检查井井体不渗 漏水 井盖牢固 施工期间每周两次 第 27 页 共 43 页 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 不影响美观 化粪池 隔油池做满水试验 不渗漏水 设有排气管 道路 广场 出入口及 围墙 1 道路基层填土分层夯实 垫层稳定 面层牢固 2 路面 广场地面排水顺畅 不积水 消防栓布置不影响交通 便于取水 3 出入口人车流分流 无障碍设施合理 标识清晰直观 4 道路 广场垃圾收集箱位置合理 有清洁用水取水点 5 围墙高度合理 不易攀爬 消防登高场地及消防通 道 1 地面硬化符合要求 登高面范围内没有影响消防登高的高大树木等 2 消防出入口及道路满足消防车通行 消防栓 水泵接合器布置满足消防要求 外 总 平 工 程 垃圾收集站 转运站有冲洗水源及排水设施 地面容易冲洗 采集材料设备信息 1 采集变压器 高低压配电柜 高低压电缆及主要开关 元器件等材料设备的供应商 生产 厂家 品牌 售后服务承诺 采集发电机 变压器等设备维护 维修 保养技术规程 建筑电气工程 变配电设备安装 检测 调试 试运行 1 空间布置 空间合理 满足维护 维修要求 机房 设备间通风良好 2 安装质量 电气系统原理图 高低压设备操作规程上墙 低压配电柜及配电箱附有原理图 和一 二次接线图 设备标识清晰直观 室外采用防雨型配电箱 控制箱 双电源切换功能 正常 发电机房装修达到隔振防噪效果 施工期间每周两次 第 28 页 共 43 页 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 3 参与设备检测 调试和试运行 掌握设备操作规程 参与变配电所的验收 与供电单位及 早建立联系 桥架 电缆沟 电缆竖 井布线 1 桥架 线槽支吊架固定牢固 电缆沟和竖井有防火隔堵措施 2 金属电缆桥架及其支架和引入或引出的金属电缆导管 电缆沟 电缆竖井内金属电缆支架 电缆导管 必须接地 PE 或接零 PEN 可靠 3 电缆敷设不能有绞拧 铠装压扁 护层断裂和表面严重划伤等缺陷 4 电缆标识便于维修 维护 防雷接地 等电位连接设有防雷接地装置测试点 参与防雷 接地的检测 公共照明 道路及景观 园林照明 1 照明采用节能灯具 景观 园林照明使用低于 24V 电压的灯具 2 地下停车场照明采用 LED 灯具 分路控制 电信 网络 电视 1 了解电信 网络 电视的布线及机房设备安装情况 建立与电信 网络 电视运营商的联 系 掌握设备信息采集设备供应商 制造单位 售后服务承诺等信息 智能化工程 消防 监控中心 1 环境 装修满足要求 有通风 温度调节设施 有卫生间 2 静电板下管线敷设规范 便于维修 施工期间每周两次 第 29 页 共 43 页 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 系统集成设备监控摄像头及周界布防无死角 电子巡更终端设备布置 管理上无盲点 综合布线综合布线施工质量 布线整齐规范 标识清晰 明了 调试 试运行参与系统调试 试运行 掌握设备操作规程 采集设备信息 1 采集设备供应商 制造单位 售后服务承诺等信息 特别关注质保期内的维护保养 2 掌握困人施救的操作规程 安装质量电梯基坑 井道 机房屋面无渗漏水 电梯机房 轿厢通风良好 实现五方对讲及监控 电 扶梯 梯工程 参与调试 试运行和验 收 参与电梯调试和试运行 关注特种设备检验 取得检验合格证 施工期间每周两次 采集设备信息 1 采集锅炉 风机 制冷设备的供应商 生产厂家 品牌 售后服务承诺 2 采集锅炉 水泵 制冷设备的维护 维修 保养技术规程 采暖系统安装 1 观感质量 管道安装坡度 符合要求 系统上温度计 压力表 水位计 安全阀 疏水阀 分户热计量设置合理 便于维修 维护和观察 管道 金属支架和设备的防腐无脱皮 起泡 流淌和漏涂缺陷 管道和设备保温可靠 水压试验 无渗漏水 采暖通风空调 通风空调设备 1 观感质量 支吊架固定牢固 风管 冷水管道绝热 防腐可靠 吊装式风机固定牢固 有 减震措施 风机房有降噪隔振措施 冷凝水有组织排放 施工期间每周两次 第 30 页 共 43 页 分部分部 工程工程 关键点关键点关注内容及要求关注内容及要求巡查频次巡查频次 2 新风进风口和排风口位置 不影响住户 调试 试运行和验收1 参与设备调试 试运 采集设备设施运行操作规程 水景 泳池 1 池体结构防水可靠 做满水试验 不漏水 池体有雨水的溢流设施 2 水深超过 50cm 的水系要有防跌落措施 水景灯具采用低于 24V 电压的灯具 3 泛光照明 道路照明不影响住户 不造成光污染 园建 园林 1 观赏性小品在低于 1 8 米的部位建议尽可能不设计尖 刺 利刃形状 2 道路便于清洁 防滑 超过 70cm 临空面有防护措施 高大树木防风措施可靠 3 道路有道牙与绿地隔开 或在路边设置排水沟 防止绿地雨水漫过路面 园林景观 绿化用水 设置专用绿化用水管道 使用给水栓取水 尽可能选用喷灌系统 绿化用水要有防止误饮标 识 施工期间每周两次 第 31 页 共 43 页 附件 10 项目交付前模拟验收和质量评估方案 范本格式 项目交付前模拟验收和质量评估方案 范本格式 一 一 任务任务 项目交付前模拟验收和质量物业评估 二 二 组织与分工组织与分工 1 成立项目交付前模拟验收和交付质量物业评估领导小组 成员包括城市公司项目部 和客服部门领导 物业公司领导 施工单位领导等 2 成立项目交付前模拟验收和交付质量物业评估工作小组 成员包括物业项目负责人 前期工程介入岗等 3 分工如下 三 三 准备工作准备工作 1 制定出交付前模拟验收标准 经城市公司项目部确认 2 准备好相关检查表格 检查工具 3 对全体参检人员进行技能培训 由前期工程介入岗在现场作检查示范和讲解 让每 个参检人员全面熟悉本次质量检查的标准要求 4 按标准交付样板房 确定质量标准实样 供模拟验收对照 5 按 质量检查标准 对工程每套房间及外墙 屋面 室外小品 道路等进行百分 之百的质量检查 以单元为单位 查一个单元 整理一个单元 把检查出来达不到质量标 准的问题 以书面通知单形式交城市公司项目部 督促监理公司落实施工单位执行整改 直至完全符合质量检查标准为止 四 四 交付前模拟验收日期安排表 见下页 交付前模拟验收日期安排表 见下页 第一遍检查第二遍复查综合检查 序 号 项 目开始时间完成时间开始时间完成时间开始时间完成时间 1 户内 2 公共部位 室外景观 外立面 配套公共 设备设施 五 五 交付前模拟验收范围 交付前模拟验收范围 第 32 页 共 43 页 1 1 户内 户内 1 入户空间与水电设备 2 户内装饰 3 门窗 栏杆 4 安装部品 2 公共部位 公共部位 1 公区入口 2 公区装饰 3 安装设施 4 地下室 3 室外景观室外景观 1 软景 2 硬景 3 软硬景交接处理 4 4 外立面外立面 1 外立面 2 屋面 5 5 配套公共设备设施配套公共设备设施 1 供配电系统 2 电梯系统 3 给排水系统 4 消防系统 5 弱电系统 6 6 土建及其他 六 交付前模拟验收工作流程交付前模拟验收工作流程 七 七 交付前模拟验收实施交付前模拟验收实施 检查汇总审核签收整改 复验 合格不合格 归档 第 33 页 共 43 页 1 1 交付前模拟验收准备阶段交付前模拟验收准备阶段 事项事项时间节点时间节点相关文件 报告相关文件 报告对接部门对接部门备注备注 项目交付前模拟验收前 勘 察是否具备检查条件 城市公司项目部 交付前模拟验收配合事宜 城市公司项目部 2 2 交付前模拟验收实施阶段交付前模拟验收实施阶段 事项事项时间节点时间节点相关文件 报告相关文件 报告对接部门对接部门备注备注 城市公司项目部 城市公司 客服部门 物业公司 监理 施工单位 供应商 分包 第一次五方会议 城市公司项目部 按质量检查的标准对样板房 检查 城市公司项目部 交付前模拟验收工作初 验总结 城市公司项目部 质量检查计划调整城市公司项目部 各类质量问题整改 城市公司项目部 施工单位 交 付 前 模 拟 验 收 具 体 实 施 交付前模拟验收工作复 验总结 城市公司项目部 八 交付质量物业评估实施方法交付质量物业评估实施方法 1 评估时间 交付前 10 15 天内完成质量评估工作 2 评估分项 资料移交 配套工程 销售承诺和交付标准 模拟验收 交付红线及预警 3 评估分值构成 资料移交 10 分 配套工程 10 分 销售承诺和交付标准 10 分 第 34 页 共 43 页 模拟验收 70 分 交付红线及预警扣分值 附件 11 房屋模拟验收工作报告房屋模拟验收工作报告 项目名称结构及层数面积 m2 施工单位监理单位总户数 查验时间 年 月 日 年 月 日 查验情况描 述和评价 本项目共 栋 户 共 查验 户 查验情况 1 共发现问题 项 2 普遍存在的问题 3 重点问题 查验发现问题见汇总表 查验总体状况评价 与交付标准相比较的施工质量评价 风险提示 属于交付红线范围 会引起客户群诉的情况 第 35 页 共 43 页 序号房号问题描述问题照片 必要时 处理措施建议 可附表 物业公司 签发 年 月 日 城市公司项目部 签收 年 月 日 第 36 页 共 43 页 附件 12 项目配套公共设施设备模拟验收工作报告项目配套公共设施设备模拟验收工作报告 项目名称结构及层数面积 m2 施工单位监理单位总户数 查验时间 年 月 日 年 月 日 供配电系统 本项目供配电设备简介 如多大容量的变压器多少台 多大功率的发电机多少台等 查验情况 1 共发现问题 项 2 普遍存在的问题 3 重点问题 电梯系统 本项目电梯设备简介 如多少载重量的电梯多少台等 查验情况 1 共发现问题 项 2 普遍存在的问题 3 重点问题 给排水系统 本项目给排水设备简介 如水箱容量 水泵功率 水泵数量等 查验情况 1 共发现问题 项 2 普遍存在的问题 3 重点问题 消防系统 本项目消防设备简介 如消防主机情况等 查验情况 1 共发现问题 项 2 普遍存在的问题 3 重点问题 弱电系统 本项目弱电设备简介 如停车场收费系统 门禁系统 监控系统情况等 查验情况 1 共发现问题 项 第 37 页 共 43 页 2 普遍存在的问题 3 重点问题 土建及其他 本项目土建设施简介 如公共设施 防水情况等 查验情况 1 共发现问题 项 2 普遍存在的问题 3 重点问题 序号位置问题描述问题照片 必要时 处理措施建议 可附表 物业公司 签发 年 月 日 城市公司项目部 签收 年 月 日 第 38 页 共 43 页 附件 13 项目交付质量物业评估报告项目交付质量物业评估报告 范本格式 1 1 概述概述 1 1 项目概况项目概况 2 2 评估结论评估结论 物业公司于 年 月 日开始进行本项目交付前模拟验收 年 月 日模拟验收工作结束 并组织项目交付物业质量评估 该项目交付质量物业评估得分 分 项目总体质量 但也存在以下问题 1 对存在问题的客观描述 2 对存在问题的客观描述 2 2 各分项评估情况各分项评估情况 1 1 资料移交 总分 资料移交 总分 1010 分 分 序号序号检查项目检查项目交付物业时间交付物业时间实际扣分值及说明实际扣分值及说明得分得分 1 主体验收证明文件 2 节能验收证明文件 3 电梯验收证明文件 含特 种设备检验合格证 4 规划验收证明文件 5 消防验收证明文件 6 环保验收证明文件 7 燃气验收证明文件 8 人防验收证明文件 9 竣工验收证明文件 10 竣工备案证明文件 项目名称项目名称 期数标段期数标段 楼栋编号楼栋编号 合同交付时间合同交付时间 产品类型产品类型 交付套数交付套数 交付面积交付面积 计划交付时间计划交付时间 检查日期检查日期 检查人员检查人员 第 39 页 共 43 页 11 竣工资料 主要设备使用 说明书等技术文件 12 工程承 分 包合同 设 备采购合同等其它资料 评分说明 1 10 项 每存在一项证件 原件或复印件 未交付给物业公司 扣 1 分 第 11 项竣工资 料按总包 总平 电气 发电机 空调 电梯 消防 智能化 绿化等分类 如果有其中一类竣工资 料未全部移交给物业公司就扣 1 分 第 12 项只要存在未全部移交给物业公司扣 1 分 合同有约定的 情况除外 2 配套工程 总分配套工程 总分 1010 分 分 1 市政配套 5 分 序号序号市政配套项目市政配套项目交付时间及现状交付时间及现状实际扣分值及说明实际扣分值及说明得分得分 1 供水 2 供电 3 供暖 4 燃气 5 雨水 6 污水 7 道路 8 电话 9 网络 10 电视 11 其它市政配套 12 供水 供电等相关服务 合同 评分说明 1 11 项所列项目功能只要未达到设计要求 每一项扣 1 分 第 12 项由地产负责经办的供 水 供电等相关服务合同只要未移交给物业 每项扣一分 合同有约定的情况除外 2 公共配套 5 分 序号序号市政配套项目市政配套项目交付时间及现状交付时间及现状实际扣分值及说明实际扣分值及说明得分得分 1 学校设施 2 医疗设施 3 娱乐设施 4 商业服务设施 第 40 页 共 43 页