君信地产达拉特旗项目规划分析

,君信地产 达拉特旗项目规划分析,前期规划定位简报,按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它,帕特里克 格迪斯,迎宾街项目前期整合规划定位分析,实现一个城市的理想,发 展 商：君信置业前期整合：决策机构,目 录,城市环境分析城市概况城市气候交通环境国民经济居民收入未来地产发展方向市场研究分析项目位置基础指标地块价值住宅/商业/酒店市场分析项目市场机会项目定位分析区域定位客户特征市场定位价格定位形象定位项目定位产品相关建议规划设计概念户型选择原则户型面积配比园林景观层次建筑风格建议附录 /建筑案例项目总精神项目总体开发思路财务概算推广思路,第一部分 城市环境分析城市概况城市气候交通环境国民经济居民收入未来地产发展方向,城市概况,达拉特位于自治区西南部，黄河中游南岸，鄂尔多斯高原北端。东西长133公里，南北宽66公里，总面积为8188平方公里。地理坐标：东经10910011045，北纬40004030。北与国家钢铁稀土基地包头市隔河相望，东南西分别与准格尔旗、东胜市、杭锦旗接壤。地处蒙中经济区，内蒙古自治区最主要的“呼和浩特包头乌海”产业带与连通我国中西部的神骅铁路产业带的“T”字型结合部。旗人民政府树林召镇，是包头西安210国道和包神铁路线上的重镇，是包头通往鄂尔多斯市、陕西、山西等地的交通要道，是鄂尔多斯市的北大门。,小结：属典型的温带大陆性气候，大陆度75%，干燥少雨，冬寒夏热，昼夜温差大，年均日照时数约3000小时，年均气温6.17.1C，无霜期135150天，太阳能、风能资源充裕。年均降水量240360毫米，主要集中在79月份。,城市气候,全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至1000米。分三大自然类区，南部属鄂尔多斯台地北端，占总面积的24%，系丘陵土石山区，土壤属栗钙土类，矿藏丰富，地势起伏 较大，水土流失严重，分布有7个乡镇、89个村、604个村民小组、67950口人；中部为库布其 沙带，占总面积的49%，土壤属沙壤土，宜林宜牧，水土流失特别严重，分布有1个苏木、5个 村（嘎查）、262个村民小组、6724口人；北部为黄河冲积平原，占总面积的27%，地势平坦 ，土壤属灌淤草甸土类，是国家商品粮基地和国家农业开发区，分布有12个乡镇、138个村、673个村民小组、258461口人。,鄂托克旗,鄂托克前旗,伊金霍洛旗,乌审旗,包头市,呼和浩特市,宁夏回族自治区,石嘴山市,准格尔旗,杭锦旗,乌兰镇,山西省,鄂 尔 多 斯 市,210,109,乌海市,巴彦淖尔市,N,铁西区,东胜区,康巴什,达拉特旗,陜西省,银川市,碱柜镇,在交通上处于经过包头-东胜的一线要道上, 铁路的中转要道,受包头/东胜区域的经济发展影响, 成为连接呼/包/鄂等城市发展的纽带,交通状况,人口状况,全旗总人口约34万多人，男性184121人，女性160014人， 人口密度40.7人/平方公里。有蒙 、藏、满、回、壮、达斡尔等14个少数民族，少数民族人口12872人，占全旗总人口的3.86%。 是一个以蒙古族为主体、汉族占大多数的多民族杂居区。旗政府所在地树林召镇占地14.33平方公里，总人口73749人。达拉特旗辖9个镇、10个乡、1个苏木：树林召镇、白泥井镇、大树湾镇、解放滩镇、高头窑镇、耳字壕镇、中和西镇、吉格斯太镇、王爱召镇、乌兰乡、昭君坟乡、树林召乡、榆林子乡、德胜泰乡、蓿亥图乡、青达门乡、盐店乡、敖包梁乡、马场壕乡、展旦召苏木。,资源条件,目前已发现的有煤、芒硝、石英砂、耐火粘土、 泥炭、白粉球、砂金、大理石、石灰石、铁等。 煤 探明储量98亿吨，属长烟煤、褐煤和不粘结煤，低硫、低磷、低灰、挥发性高，发热量 47006300大卡/千克，是优质动力煤。主要矿区有高头窑镇、青达门乡、耳字壕镇和敖包梁 乡。年产量300万吨。芒硝矿区位于德胜泰乡、大树湾镇一带，控明储量70亿吨，远景储量100亿吨，居世界之首 ，含硫酸钠大于40%，品位高，质量好，含杂质少。伊化集团曾利用水溶法试采成功。 石英砂 主要产于敖包梁，埋藏浅，易开采，探明储量4720万吨，二氧化硅含量96%99.8 5%,耐火度1750C，透气性850，能满足铸钢和玻璃用砂要求。 粘土（陶土） 产于敖包梁乡、高头窑镇等地，埋藏浅，大都裸露，属优质、软质粘土，探 明储量1662万吨。泥炭（草炭） 产于沿河平原，探明储量153万吨，含有机质和氮36.6%，含氯化钙45%以上， 是水泥、白灰的天然原料，亦可作化工原料。,国民经济/居民收入,根据2010年工作回顾及“十一五”发展成就: 2010年全年完成地区生产总值335.6亿元，同比增长19.7；实现财政收入40.4亿元，增长54.2（其中新口径财政收入26.9亿元，增长27.1）；完成固定资产投资165.4亿元，增长8.7；万元GDP创造财政收入1203.8元，增长28.7。经济运行质量不断提高，抗风险能力明显增强，在第十届全国县域经济基本竞争力与科学发展评价中，位列中国西部百强县（市）第11位，较上年前进三个位次。城乡居民收入水平不断提高，城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到21320元和8800元，分别增长15.1和11.9。全旗社会消费品零售总额达到36.6亿元，增长24；全旗金融机构各项贷款余额108.4亿元，增长18.3，存款余额71.8亿元，增长23.4。“十二五”期间全旗经济社会发展的主要奋斗目标为： 到2015年，全旗地区生产总值达到800亿元，年均增长19；新口径财政收入达到80亿元，年均增长24.4；全社会固定资产投资累计完成1500亿元以上；城镇居民人均可支配收入达到50000元，年均增长18.6；农牧民人均纯收入达到20000元，年均增长17.8；全社会消费品零售总额达到100亿元，年均增长22.3；城镇登记失业率控制在2.5以下，人口出生率控制在11.5,政策对房地产发展的机会：政府报告中提出: 一、立足建设大城市，打造面向沿黄开发开放的现代化中心城区。紧紧抓住 “呼 包鄂”一体化的有利契机，把城市建设放在打造“呼包鄂”城市核心区层面上去思考、去摆布、去突破，着力完善城市功能，改造城市景观，提高城市品位，构筑背倚鄂尔多斯、面向呼包二市的开发开放平台。 二、全力搞活大物流，建成服务“呼包鄂”、辐射“京津冀”的无水物流港。引进知名物流企业，重点发展煤炭、化工、建材、农畜产品物流和电子商务、物联网产业。,城市规划及未来发展方向,城市空间结构的总体格局，概括而言可归纳为“一核两轴外围组团”的圈层状组团式空间结构：“一核”指中心城区树林召镇；“两轴”指以规划中的得胜大街为横轴，以新华街为纵轴的镇内交通主轴；“外围组团”指外围三大工业园区，即三晌梁工业园区、王爱召工业园区和解放滩工业园区。 以中心城区为核心，布局四层圈层区：第一层，永久性生态田园区；第二层，绕城公路以及两侧生态林带；第三层，外围的三大工业园区；第四层，广阔的自然生态区,共同构成圈层状组团式空间结构。,城市职能,鄂尔多斯市域副中心城市，以电力、能源化学工业、农畜产品深加工和旅游业为主的富有民族特色的现代城市。城市职能职能一：蒙西电网枢纽；职能二：蒙中城镇经济区能源化工基地的主要生产基地之一和重要生产服务基地之一；职能三：呼包鄂城镇群重要的二级城市，承担区域功能转型重任；职能四：包头都市区的南部中心城市，接受包头的产业辐射；职能五：鄂尔多斯市域副中心，北部经济区核心增长极；职能六：内蒙古自治区中部旅游区的重要旅游城市。,旗域人口与城镇化水平旗域总人口：2015年为40万人，2020年为43万人，远景2030年为48万人。城镇化水平：2015年为53%，2020年为63，远景2030年为79%。中心城区人口规模：近期2015年总人口18万人，远期2020年总人口21.5万人。远景2030年总人口按30万人计。中心城区用地规模：2015年控制在27km2左右，2020年控制在32km2左右.。远景2030年建议控制在44km2左右。统筹包头-达拉特都市区发展建立六条公路快速交通和三条铁路交通联系，实现两市中心城区15-20分钟可达。作为包头南部中心城市，重点吸纳包头转移出来的中小制造企业，同时发展周末度假、分时度假旅游。完善鄂尔多斯与包头市级协调机制,城市远期规划发展,总体结构“一体两翼，四轴四片区”。一体：中心城区两翼：东翼指老城和达电用地；西翼指铁路西侧新城和亿利工业园区。近期重点完善东翼功能结构，同时充分考虑城市远期发展需求，积极培育西翼。四轴：包括城市传统发展主轴、城市传统发展次轴、城市新兴发展主轴、城市新兴发展次轴。规划依托210国道形成城区发展的传统发展主轴，依托南园街建设城市传统发展次轴，依托迎宾街建设城市新兴发展主轴，在铁路以西新城地区规划新兴发展次轴四片区：依托现有老城片区和新区片区、南部工业片区，形成西部新城片区，各个片区有一定的规模，能够容纳满足组团内日常生活和工作的需要，减少片区间交通压力，各片区间要加强联系，至少应有两条以上的联系通道。强调片区的合理分工，功能和性质相近的部门相对集中。,城市区域规划,组团功能组织老城片区：功能：行政中心、历史文化中心、传统商业中心。规模：规划老城片区用地规模1404.46公顷，人口规模10.9万人。新区片区：功能：交通运输中心、物流中心、居住中心。规模：规划新区片区用地规模1011.45公顷，人口规模7.9万人。新城片区：功能：科技服务中心、商业服务中心、现代商业中心、物流信息中心。规模：规划新城片区用地规模289.67公顷，人口规模2.2万人。工业片区：功能：电力基地、重工业中心、循环经济示范基地。规模：规划达电组团用地规模409.86公顷，人口规模0.5万人。,随着城市的发展,城市规模的加强,旧城的改造以及城市主轴的改造规划,为房地产发展注入了强劲的动力,也为项目的发展提供了良好的机会!,第二部分 市场研究分析项目位置基础指标地块价值住宅/商业/酒店市场分析项目市场机会,十一中,五中,开心乐园,本案,完美生活会馆,双骏广场,御芙楼美食城,妇幼保健所,信用社,迎宾大街,市府街,金鹏路,达拉特路,配套：十一中、五中，完美生活会馆，双骏广场，开心乐园，妇幼保健所，信用社及周边小型生活配套齐全。交通：达拉特路（国道210），市府街，金鹏路及迎宾大街。,交通便利，配套齐全，但日常生活比较疏散,项目区域位置,基础指标,项目区域位置,项目处于地表节点的位置上，所以打造代表性的建筑形态是本项目研究的目的，典型商务区典型高尚住宅区,项目价值,住宅分析,市场总结 通过对达期市场的初步调研，以及项目周边其它项目的了解，对市场销售状况以及产品销售对比有以下了解：09年下半年： 区域其它项目100平米以下销售力旺盛（如嘉苑汇江部分） 大部分项目120平米以上大户型相对滞销（如东方雅苑、时代尚雅）。 典型项目如海业家园大户型销售良好。 达旗房地产住宅市场发展相对不成熟，项目客群层次定位以及产品细分不明确，高品质的住宅不多。 10年5月份以来市场逐步好转，居住需求成为购房的主要，大户型销售旺盛，市场需求旺盛！,经过统计分析，达拉特旗在售项目中20万平方米以上的项目总面积达到了近300万平方米，所占比例98%，30万平方米以上的占72%，可以认为达旗进入大盘时代 样本楼盘中，销售价格4000-5000的占72.19%，品质好的楼盘，且市场接受程度非常高，销售去化速度极快。 小高层、高层楼盘在市场上相继出现，有一定的抗性，但将会成为市场的主流。 通过对以上销售良好的楼盘的分析：2010年销售良好的达到30006000平米/月,商业分析,达旗商场北国购物广场,达旗商场北国商城,达旗商场腾达商城,达旗家装建材市场,本案,达拉特旗典型商业分析,2F,1F,3F,4F,该项目首层布置承租能力强，对沿街面要求比较高的珠宝、化妆品类。项目四层预计安排餐饮娱乐等消费型商家，以便将消费人群吸引到较高楼层。该项目在整体规划方面有较大提升，但业态布置上较为低档和杂乱。,从商业平面布局来看，其内部空间安排较为拥挤，商业过道狭窄，商业使用率高，对购物环境有负面影响。商业单层面积约14000平米，但内部缺乏消费者休憩或停留场所的设计，不利于吸引消费者长期驻留。该项目购物环境差，铺位安排拥挤，容易让消费者产生疲劳感，无法将其长期留在商场内部。,商业布局,项目评价,地理位置优越、展示性好达旗目前单体商业规模最大的项目，有助于规模效应的发挥，扩大辐射力业态构成丰富，包括超市、服装和餐饮娱乐，消费类型多元化，对人群的吸纳能力强。引入有影响力的主力店，通过主力店带动整体商业的经营。,项目为“大盒子”的商业楼形式，单层面积大，内部分割成若干个铺位销售，造成大量铺位靠内，临街面少，不利于招商和运营。商业定位不清晰，项目内部投资者意见不统一，造成开业日期一拖再拖，对项目的市场形象/口碑造成不利影响。不同位置店铺（临主路和不临主路）租金差异很大，且不临主要道路的铺位招商困难，开发商未对商业定位做统一规划不利于商业长期经营,优势,商业前期规划应有统一的思路；销售型商业规划时应尽量增加临街面，保证商铺的“均好性”，在展示面不佳的位置可通过引入主力店的形式带动氛围提升,劣势,启示,从达旗供应的项目特点来看，还没有出现真正意义上的购物中心或百货； 2006年以前，北国商场作为大型的批发市场几乎垄断了当地的商业市场；随着城市建设步伐的加快，未来将有不少新的商业项目入市，商业市场竞争将逐渐加剧。,供应特点,达旗主要商场在服装、珠宝首饰等日常购物类商业方面发展较好，但生活便利、餐饮娱乐类消费发展则有明显的空白。 商品品牌方面以在国内二、三线城市较为知名的品牌为主，品牌数量十分有限。,资料来源：尚达信市场部,达拉特旗商业模式研究,品牌分析,从目前在售商业价格来看，首层临街店铺售价可达20000-25000元/平米，售价高，销售情况好。不临街或楼层较高的店铺售价仅为首层临街店铺的30%-40%。提醒本案在设计上应该充分利用临街面。,达拉特旗商业模式研究,销售情况,目前，树林召镇大型购物商城比较欠缺，只有北国购物广场、北国商城、流行前线、腾达购物广场、达拉特购物中心共5个购物商城，然而，从现场的购物情况来看，人流量却不大，商场业态不能绝对吸引顾客。购物中心档次低，称不上百货，需要进一部升级！ 商业街比较发达，业态分布比较集中，但主题性商街比较少，顾客对商铺投资旺盛，吸引60%以上客户，是当地商业的重要业态之一。,专业市场规模比较小，如电子，数码等相对不集中；娱乐、餐饮比较发达：家装建材门店比较大多为个体独立经营，大多规模不超过10000平米，但众多的家装建材门店侧面反映出了近几年达拉特旗房地产市场的兴起。,商业小结,酒店分析,酒店效果图,酒店总结,达拉特的酒店也比较发达，但高档酒店的数量偏少，在酒店的管理上普遍存在问题，如本土化管理严重影响入住率等问题，成为制约发展的主要因数，正规管理的酒店品牌效应好，入住率相对提高。 从整体来看，酒店存在一定的饱和，但经济型酒店普遍受欢迎，从某种程度来看，功能配套与服务品牌的提升成为达旗酒店的市场空缺！,市场小结/项目市场机会参考,住宅：10年5月份以来市场逐步好转，居住需求成为购房的主要，大户型销售旺盛，市场需求旺盛！ 10年销售达到30006000平米/月商务：从达期现在的办公商务需求来看，存在较大的需求空间，但达期现有的高档成品商务楼很少，10年出现的SOHO等新型业态，成为市场新品；项目所在区域的办公需求与市场需求成为规划设计的关键！（嘉信售楼部数据反馈）商业：商场欠缺规模档次与品牌，商业街比较发达，业态分布比较集中，但主题性商街比较少，顾客对商铺投资旺盛，吸引60%以上客户，是当地商业的重要业态之一。酒店：特色功能与品牌的提升成为达旗酒店的市场空缺！,第三部分 项目定位分析项目SWOT分析客户特征区域定位价格定位市场定位形象定位项目定位/功能分区,项目SWOT分析,客户群层次,小康阶层,顶峰势力阶层,行政管理阶层,富裕阶层,中产阶层上层,中产阶层中下层,客群定位,势力客户财富阶层,基本背景大型私营企业老总、大型煤矿主、房地产老板，地下钱庄组织者等经济实力达旗最富有的人，代表着整个城市产业和财富的积聚方向居住现状多次置业，除市内居住需要外，对居住环境以及置业向往档次等要求较高行为特征视野广阔，具备优质资产判断力；极强占有欲，行为强势，对于优质高端产品具有持续的购买能力及购买欲望置业特征追求“唯一”性产品，如好的地段、好的产品、好的园林环境以及完善的配套户型以130280为主，以休闲、会客、朋友聚会居住为主，3室、4室、5室，强调客厅以及休闲功能3850岁为主力购买人群,高端客户权力阶层,基本背景政府官员、高级公务员，企事业单位高层领导等经济实力权利人群，收入颇丰，居住现状有多处物业，以满足现有居住需求以及生活优越感行为特征爱面子，追求身份标签，十分关注消费品的外形和品牌置业特征追求形象高尚、高档的产品、大尺度户型户型以140180为主，以休闲、会客、朋友聚会居住为主，3室、4室、强调客厅以及休闲功能3545岁为主力购买人群,高尚客户新富阶层,基本背景企事业单位中等管理层、生意人、教师、文体等高文化人经济实力年收入20万以上，收入稳定，有一定积蓄居住现状他们换房或者购置新房行为特征本项目的主要面对客群以及拉动人群，城市普通主流人群的引领者置业特征明星项目的小户型购买者；对项目主力客群的财富等级十分看重，同时关注项目的投资价值户型以100140为主，3038岁为主力购买人群,投资客户新富阶层,基本背景其它拆迁户来本项目购买,大车司机,中青年投资以及结婚需求经济实力年收入10万以上，收入稳定，有一定积蓄居住现状他们换房或者购置新房行为特征财富人群的入门级成员和跟随型成员；置业特征明星项目的小户型购买者；对项目主力客群的财富等级十分看重，同时关注项目的投资价值户型以80110为主， 2535岁为主力购买人群,区域定位,迎宾路：城市规划改造的主轴达拉特路：交通主干道区域：根据政府规定的城市功能以及项目所处的交通主干道环境迎宾路西：市十一中迎宾路东：会所以及未来商务广场所以项目应该满足以下功能： 典型高挡以及高尚住宅区 典型商务区满足休闲娱乐、商务办公 抵档商务金融、酒店、商场购物以及区域 生活配套,典型高档以及高尚住宅区一站式商务商业配套综合体,通过区域其它产品的对比：住宅：均价4300商务：均价6000商业：均价12000（3层）,价格定位,从价格以及其它来看,项目将是一处中高档物业。,项目档次,高端,中端,低端,项目价值,本案,引领城镇地产文化居住方向达旗高端住宅城镇人居样板,市场定位,包头达拉特旗东胜 首席 互动式商务综合体.高知本菁英聚居地 沟通式人文建筑,形象定位,形象主题定位延展于两个方向,以酒店服务、优越品质、商务交流为功能满足的定位：高知本酒店式会所公寓 以休闲舒适，身份交流，人文智慧为核心功能满足的定位：高知本人文互动聚居地,功能设计分区,商务商业区办公酒店商场,沿街底商,住宅区,商务商业区办公酒店商场,沿街底商,住宅区,项目定位,沟通式主题综合体关键词:互动 互补 动线 流线围绕迎宾路的互动商务区北地块的内外双向步行街北区南区主轴式设计动静分区对周边建筑以及人流动向的考虑,地块1相关规划数据,住宅占地面积10.8-8581=99419 99419x2.2=22商业区占地面积按4.5万计算 4.5x3.5=15.75 商场及商铺13000+6000=19000X3=57000 其它底商 13000 商务 6000X15=90000 合计 39.51,地块2相关规划数据,住宅占地面积5.59万 5.59x2.2=12.298商业区占地面积按2.8万计算 2.8x3.5=9.8商场及商铺 10000X3=30000其它底商 8000商务 4000X15=60000 合计 22.098,商业街效果图,办公室公寓9+3F,商场3F,商铺2F,商铺3F,写字楼15+3F,LOFT8+3F,酒店18+3F,商铺3F,住宅6+3F,住宅6+3F,住宅9F,住宅9F,住宅11F,住宅6+3F,住宅6+3F,住宅6+3F,住宅13F,住宅13F,商业街/商务效果参照,内外双置特色步行街 T型回廊,外街商业及住宅效果参照,住宅效果参照,第四部分 产品相关建议规划设计概念户型选择原则户型面积配比园林景观层次建筑风格建议附录 /建筑案例,规划设计概念,整体规划设计理念以一轴二翼四片区进行规划指导,打造花园式园林景观与沟通式人文建筑的规划,具体为 ：一轴:贯穿A区B区的中心主轴二翼: A区B区的L型商业规划四片区: A区B区的住宅与商务整体规划动静分区, 商业与住宅分区, A区B区沿迎宾路半圆型的处理方式,做到了项目对周边环境的互动与沟通,反映了一种建筑的生态人文,谦逊大气得体。 A区B区的商业构造与迎宾街相合如一展翅的飞凤，呈祥瑞之势！,商业的互动体现在2个地块商业中轴的贯通,通气一气呵成使2地块紧密的产生了血缘关系,建筑亦是如此, 何况居住的人与形成的商务气氛!商业内外步行街以及T型回廊 的设计,加大了商业人流的动线,为项目增加收益与商业氛围.对于主轴的设计,皆采用S型的流线,使住宅与园林的规划增加许多生趣建筑的简约又有文化底蕴,又不失项目的厚重整体户型空间应该体现沟通视野空间层次感与动线分明，简约中体现内涵。,户型选择原则,一、满足回迁户对户型空间的需求二、针对市场上的热点户型给出具有指导意义的建议三、当地居民喜好与习惯四、项目面对主要客群的喜好与生活习惯五、与项目的定位风格相统一 备注（具体分析，待叙）,金汉绿港,主力户型设计建议功能区 尺度面积范围客 厅 开间4.3m饭 厅 净宽2.4m，与客厅分离，有一定的休 闲空间，临窗设计主 卧 开间3.6m，面积1825 ，有休闲阳台次 卧 面积12 16卫生间 面积48，干湿分区厨 房 净宽1.5m，8 面积12,采用凸窗、角窗、休闲阳台，房型南北通透，采用板房型，争取在空间和通透上下功夫。 在复式房型的上层阳台旁边设置空间景观阳台，更好地调动视觉动线，形成空间与地面景观交相辉映。,住宅户型配比建议,主要公共场所的园林设计建议 以主轴式中央集中时尚主题花园和楼栋间小型生态主题绿化、边角辅助绿化小品营造多重园林景观。整体园林以S型布局.主题花园：位于小区中心部位，正对主出入口，社区户外活动中心，主要定位于年轻人聚会的花园，当然也是老年人聚会的地方，设计重点在于引导社区文化与现代时尚潮流的交融。,园林景观层次,小型生态主题绿化和边角辅助绿化小品：利用楼栋间、地块边角地带的绿化地带，营造无处不在的主题各异的生态、环保主题。主要要素：小型花草、绿化草坪、低矮灌木丛，水石结合。,特色轴线空间考虑南北纵长，所以追求布景的丰富性另外,东西轴线可以由多条轴线直接和间接构成如：连续的小节点轴线,特色轴线空间考虑南北纵长，所以追求布景的丰富性另外,东西轴线可以由多条轴线直接和间接构成 如：景观道路轴线,水景的处理基于本地气候特点，冬季结冰期较长，水景设计应一并考虑旱景,维持景观的“季节性”,水景的处理将项目的水景范围以節點的方式扩大偶尔加入规则性人工雕塑，或者水池边线，体现一种趣味,金汉绿港,目标客群大多受过高等教育，对住区的人文环境（或社区文化）的关注度较高，因此需在设计上加大人文环境营造力度，将建筑艺术和文化小品充分结合：A区B区中心地带设置一座抽象艺术雕塑，培育社区共同的归属感；在每座楼栋前的步入式绿化带设置次要雕塑，构建楼座各不相同的识别系统。,人文环境的营造,设置座椅等休闲设施设置有特色文化的休闲小品,休闲教育文化区,雕塑小品,小摔跤手奥运主题雕塑,运动主题区,金汉绿港,整体外立面应该与项目档次与风格相统一，项目的外立面应该体现高档次，沉着大方、人文内涵。整体外立面用褐色、棕红色与棕黄色为益住宅：外立面色彩力求干净简洁。注意营造特定的文化氛围，在差异种求新，倡导大方、时尚与涵养的价值取向。 外立面风格、线条、色彩、装饰等以简约时尚为特色，多采用竖线条和大窗格，体现挺拔、昂扬、大气的风格。建筑顶部是影响天际线和影响目标客户心理的一个重要要素。避免采用类似于圆形、盘状顶部，建议采用落差状装饰。（具体见下页）商业：外立面色彩与建筑呼应、注意营造特定的商业文化氛围，色彩上可以偏向商务化，突出商业的价值取向。社区围墙：建议充分利用绿化和较高大的植物与围墙搭配，为了体现出项目档次与空间感，围墙可采用别致有趣铁艺装饰图案，将时尚、健康、奋发等元素融合入周边环境。,建筑外立面建议,总体建筑风格建议,以现代建筑风格融入欧式元素，提升高层板楼和公寓建筑的高贵气质，体现以人文、档次、时尚主题；以简约主义为主导方向，即简约法式布局。,第五部分 项目总精神项目总体开发思路财务概算推广思路,一、整体开发策略： （一）分期开发，有效衔接，稳步推进 1、项目整体分期滚动开发，各期按步骤有效衔接，从市场角度处理好商业与商业的衔接、商业与住宅之间的衔接。达到有效衔接才能稳 步推进开发节奏，达至最终开发目标； 2、确立分期开发步骤，跟据市场情况分期开发，以迎合市场消费需求为依据，合理优化功能布局稳步滚动推进开发；（二）通过对整体项目的规划，提升项目市场竞争力 1、在规划上迎合政府对项目城市功能区的定位，使项目整体规划方案通过政府批准； 2、对外宣传打造综合新功能区的新理念，利于项目形象提升及增加项目卖点，利于营销炒作及项目造势。,项目整体开发运营策略,二、分期营运开发思路： 1、以一期A地块商业区开发为先导，以回迁的住宅为先导； 商业开发以商业街为主争取灵活空间，制造分期缓冲平台； 2、整体开发以一期商业的成功销售与运营来带动商业氛围，带动社区氛围，居住氛 围，促进项目快速增值；3、通过一期的销售与商业经营，从消费市场找寻项目商业理性容量，住宅的合理性 户型需求，为二期开发定量与经营找准依据；4、以一期商务的开发销售更能清晰的认识市场，对二期的经营开发提供宝贵经验。,项目整体开发节奏及功能变迁演示图,1期,给合项目总体开发营运策划，以及项目前期投入资金，项目开发节奏与功能布局影响着项目的整体开发营运风险及利润实现。所以项目开发 节奏与功能布局应做到密不可分、随进而扩。,1期开发,二期开发,两地块合计：房屋总建筑面积107971.54 m2；庭院面积44347.48 m2；总计152319.02 m2,住宅占地面积10.8-8581=99419 99419x2.2=22商业区占地面积按4.5万计算 4.5x3.5=15.75 商场及商铺13000+6000=19000X3=57000 其它底商 13000 商务 6000X15=90000 合计 39.51,住宅占地面积5.59万 5.59x2.2=12.298商业区占地面积按2.8万计算 2.8x3.5=9.8商场及商铺 10000X3=30000其它底商 8000商务 4000X15=60000 合计 22.098,两地块合计：住宅总建筑面积34.298m2；商业总建筑面积25.2万 m2；总计59.498m2,拆迁指数与规划面积:,开发销售资金链量化分析,按之前市场调研销售速度,以上体量为1016个月，纯利润大于1.5亿,.,迎宾大街北地块一属于级商业用地，基准地价331元m2,合22.0668万元亩；迎宾大街南地块二属于级商业用地，基准地价536元m2,合35.7335万元亩。 地块一回迁置换户型80-100 m2的341户，占52.22%；100-120 m2的191户，占29.25%；120-140 m2的121户，占18.53%。,财务预算,可研性分析,项目投资估算表:,未计入车库,由于以上面积属于概算，具体数据以具体规划数据为主，以及后续对市场的风险调整, 以上权重35%，不完全统计合9亿多.,销售策略运用 在项目销售过程中市场上是随时随地变化的，这就要求我们能够敏锐捕捉市场的变化，主动调整开发、销售策略，适应最新的市场变化在销售过程中要随时监测项目的销售成交情况，同时关注外界整个市场的需求变化，结合供求关系，以前瞻性的眼光看待未来市场的发展，对市场有敏锐的判断，随市场就变化，以适应市场，实现风险最小化、利润最大化的目标。大体策略思路如下：,营 销 推 广,基于对达旗房地产市场销售需求的分析，存在大量的住宅商业项目，竞争日益激烈，所以本案应抓住市场机会，尽快拆迁，尽快入市, 获得持续的滚动资金； 本项目应采取“分批推进”的策略， 首期销售应推达拉特路沿线的商铺与回迁剩下住宅，一期主要 在商铺销售上取得利润； 一期以销售住宅以及商业街为主，在综合优势突显时价格逐渐提升；二期主要以精心包装的商业街亮相，达到价格再次提升； 二期商铺要做 一定的销控处理，主推办公酒店公寓，档次形象相应提高，价格相应提高； 项目整体环境成型，写字楼推后销售，以最大化突显价值优势, 产品获得更大的社会关注与经济效应, 酒店可以出售、出租或者自己经营.,住宅。 住宅销售相对容易，对部分户型进行简装或者精装，以豪华形式出售；样板间装修吸引客户，适当的销控达到合理化销售。,底商及商业街复合式商业体的商业优势，区域主干道的人流消费优势，商业商场规模、酒店式商圈特色以及专业商业步行街的特色；合理科学的商业业态规划划分（消费结构、投资优势、发展潜力、客群互动）、（配套消费商业、休闲商业、大型购物商业、酒店式高档商业、公共配套商业）以及商业管理模式，为投资客户提供信心保证；营造稀缺氛围，与未来商业潜力以及升值优势；保留一部分商铺做好销控，提升后续商业价值，价格采取低开高走策略；对前期客户进行VIP登记认购的选房销售模式，同时做好沿街商铺与商业街商铺的价格差距，最大化提升销售价值。,推盘技巧,公寓、写字楼依托整体环境以及酒店商场的配套模式来提升公寓写字楼的价值，以酒店来带动写字楼公寓的销售价值，达到利益的最大提升。处理好投资客户以及大客户的引导工作，以大商户带动中小型投资客户，自用型大公司的引导，带动中小型公司的入驻以及购