中国房地产宏观调控政策与影响分析.doc

2005年2010年中国房地产宏观调控政策与影响分析中文摘要 近年来，我国的房价涨得非常快，而且一直都是居高不下，住房价格的日益高涨，已成为严重影响百姓生活的民生问题。并且在房地产的发展建设中出现了许许多多的矛盾和问题，为此国家出台了一系列的房地产宏观调控政策。论文中针对2005年到2010年中国房地产宏观调控的相关政策做出了研究分析,列举了每年国家宏观调控的一些较重要的政策并加以分析。论文以国家颁布的一系列政策为研究对象，分析了房地产市场在国家宏观调控之下的发展状况以及对房地产市场的影响。还针对宏观调控的政策和市场的反响，提出一些我国宏观调控政策的存在问题，并提出相关的建议。可以知道，中国政府的房地产宏观调控的道路依然漫长，任重而道远。关键词：房地产政策 宏观调控 稳定房价 第1章 ：绪论自实行住房商品化改革以来，房价就一直牵动着国民的心。在人们的心中，房价的高涨已经不是一般老百姓可以承受得了的。房价的问题俨然成为一个民生的问题。关注民生，关注房价。政府对房地产市场的宏观调控政策逐年频繁，每年的调控的力度都不断地加大。但是自2003年以来，我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，调不完的政策以及涨不停的房价。我们不禁会想是什么原因导致国家运用如此强有力的宏观调控政策却不能有效的抑制房价的上涨呢？国家出台的一系列政策对房地产进行打压，抑制房地产价格的上涨，但是效果并不明显。为什么房价且调且涨？为什么中央政府在住房问题上的宏观调控政策往往事与愿违？我国房地产的现状是如何的呢？关心国家对房地产的宏观调控政策，充分认识宏观调控后的房产场市场的走势，便使我们对房地产经济的有了更深入的了解，了解到宏观调控政策对房地产的健康稳定发展的作用。第2章 ：2005年至2010年宏观调控下的中国房地产第1节 ：房地产降温年2005年，中国房地产市场化已经走过了第26个年头。这26年以来我国的房地产市场发生了许许多多的事情。中国房地产化尽管每一天都在成熟完善，但中国房地产离完全市场化的目标似乎还很遥远，房价高的问题影响人们的生活，国家政策宏观调控依旧不可取代。这一年，个人住房贷款利率增加、新旧国八条抑制房价、七部委联合新政遏制投机、银监会212号文件收紧房产信托、国税总局重申二手房交纳个税，可以看出这一年国家加大了对房地产的宏观调控的力度。可以说2005年成为“房地产政策之年”，一系列的政策使2005年成为一个房地产降温年。 2005年，房贷优惠政策取消，新旧“国八条”的出台，央行宣布取消住房贷款优惠利率，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20提高到30等政策措施，在这些政策措施中，最值得关注的是国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（即国八条）和关于做好稳定住房价格工作意见的通知（即新国八条）。2005年3月26日国务院出台八点意见来稳定房价，名为国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知(即国八条)，要求大力调整住房供应结构和用地供应结构，严格控制被动性住房需求和正确引导居民合理消费需求。国八条的具体内容为：1、 高度重视稳定住房价格；2、 切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；3、 大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；4、 严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；5、 正确引导居民合理消费需求；6、 全面监测房地产市场运行；7、 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。国八条再次提高了地价成本，但现在来看，地价的高涨没有吓退开发商，频繁出现的天价地倒是成了房价一涨再涨的又一因素。很多专家都认为该政策在调控房价的方面是失败的，因为国八条颁布之后，我国各城市的房价一直在涨个不停。为此国务院又出台了一个强悍措施。2005年4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施，即“新国八条”。这比之前的“国八条”更为具体和细化，提出调整住房结构、增加中低价位住房的供应量，并且通过税收等经济手段调节市场交易。相关内容如下：改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自 2005 年 6 月 1 日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。一、是强化规划调控，改善商品房结构。二、是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房产交易行为的调节力度。六、是加强金融监管。七、是切实整顿和规范市场秩序。八、是加强市场监测，完善市场信息披露制度。 以上两个八条意见的目标高度一致，就是要稳住房价。“国八条”的发布实施，是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。政府本意是想抑制房价的增长，实际上也的确起到了一定的作用。而对于整个房地产行业来讲，“国八条”的影响力究竟有多大，还是应该因地来分析的。 新国八条这项政策比之之前的“国八条”更为强硬、更为具体。此系列政策一出，降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。 政策对我们影响很大，这些政策更进一步明确了住房的自住需求功能、限制甚至严格制止新增住房的投资功能。它对住宅的投资和投机需求是一个异常精确而且严厉的打击。有市场人士表示，国家的政策已经取得了一定的效果，像2003年底到2005年初那种疯狂的房价爆涨态势，已经不复存在。也有人认为，尽管房价目前已不再疯狂上扬，但眼前并没有出现明显的稳定、回落的态势，房价只是暂时低下了高昂的头颅，一旦市场氛围允许随时都有可能上扬。 总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。 但毋庸置疑的是，进入2005年，中央政府针对房地产业频吹冷风，以“组合拳”出击抑制楼价，打压楼市投机气氛，这些举措对市场供求已经产生了实质性的影响。2005年，已经确定无疑地成为了房地产降温年。 第2节 ：严厉紧凑的调控2006年的中国房市是非同寻常的，宏观调控经济过热和房地产热是我国经济工作的重中之重。国家政府职能部门上至国务院下至地方政府都十分重视房地产宏观调控，出台了一系列“国字号”政策措施，从多方位全天候进行综合治理。2006年5月17日，国务院常务会议提出促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），由此拉开了新一轮调控的序幕。国六条具体内容为：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。12天后，国务院办公厅以十分罕见的速度发布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对“国六条”进行了细化，要求建筑面积90平方米以下住房必须占到总面积的70%以上。这就是后来在业内引起轩然大波的政策，它被喻为是套在全国地产商头上的紧箍咒。国六条九部委细则数字化硬指标将对我国住房供应结构的调整起到推动作用，量化指标将优化住房面向市场需求，小户型自住型住房的市场配置将增加市场份额，政策偏向关注中低收入群体，这项工作需要持之以恒，住房供应结构调整将和调控房价一样成为下一步调控的重点。房地产宏观调控将是一项长期的任重道远的工作。令开发商们没有想到的是，针对他们的政策“清洗”才刚刚开始。此后，中央的调控政策如同疾风骤雨般，一波又一波，短短半年时间，由九大部委组成的调控大军就出台了十多个文件。此次房地产调控政策，体现了中央政府调控房地产市场的决心，政策的逐步实施，普通住房供不应求的矛盾将得到缓解，投机性及投资性购房需求将得到进一步抑制。中低档住宅供给增加将起到稳定房价的作用。10月底，中央十部门组成的国务院房地产市场调控政策检查组分十路人马赶赴11个省市进行宏观调控政策落实情况的检查，检查结果表明总体上工作不太满意。发现的问题主要在于住房供应结构性矛盾依然突出，部分城市房价上涨仍然偏快等。第3节 ：0708全面的调控期自2007年以来，在国际金融危机不断蔓延，国内宏观经济增速下滑的背景下，中国房地产市场逐步由过热转向理性的回归，市场呈现出全面的调整的态势。中央与地方政府积极出台各种措施拉动消费信心，财政政策和货币政策逐步放松，“购房入户”、“放松二套房信贷政策”，“鼓励开发企业降价促销”等关键性政策先后出台，市场下行态势得到初步遏制，这一阶段房地产调控目标重点在于：大力建设住房保障体系，促进房地产市场的健康，稳定，发展。2007 年1月16 日，国税总局下发房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。以此为标志，其实已经拉开了2007 年调控的序幕。接着央行连续进行6次加息，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击；不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应。2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。2007年9月27日，央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。在2008年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格。国务院重拳打击囤地，2008年1月7日国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知。国务院关于促进节约集约用地的通知虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”，在为2008年的楼市格局和房价走势定调。中国人民银行即下调了贷款基准利率，此后不到100天，央行4次下调了存贷款基准利率。财政部、国家税务总局和中国人民银行连续出台了一系列房地产刺激政策，例如契税下调至1%、贷款享受7折优惠、首付款比例下调至20%、营业税免征期限由5年改为2年，等等。2008年11月5日，国务院研究决定，投资4万亿元来拉动国内需求，其中的重点就是建设保障性安居工程。2007年开始的房地产调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强。一路飙升的房价已经成为一大社会公害！上至总理下到百姓都为之焦急万分。无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看，房价持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。从政策走势来看，由于中央对2007年房地产市场偏热、尤其是房价上涨过快的局面相当不满意，2008年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。延续2007年调控政策的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉。2008年房地产调控效果将更为显著，楼市“紧箍咒”将愈勒愈紧。第4节 ：紧缩政策松动，刺激市场复苏。2009年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。临近年底，决策层开始出手遏制楼市“过热”。近期，国务院连续几道遏制房价的“金牌”，令市场明显感受到了国家对于房地产市场宏观调控的威力。2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。为进一步刺激楼市，年初以来，国家有关部委相继出台了一系列鼓励政策，将上一轮的紧缩型调控转变为新一轮的扩张型调控。由地方到中央，开始放松房地产政策调控，其性质是松绑，并且节奏逐渐加快。年中的时候，楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新一轮购地高潮，土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府加大了土地供给，整顿市场秩序，平衡土地供求的措施。年末时，防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。2009年12月9日，国务院常务会议决定，将营业税免征期限由2年恢复为5年。五天后，国务院再次就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施，并且明确表态要“遏制房价过快上涨”。继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来， 1月10日，一份被称作“国十一条”(即国务院发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。从1月份“国十一条”开始，接着“国四条”、“新国四条”、“国十条”、“差别化住房信贷”、“加强房地产用地和建设管理”、“支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠”、“房地产交易环节契税个人所得税优惠政策”、“规范住房公积金个人住房贷款”、“规范境外机构和个人购房管理”等，房地产政策调控力度史无