可行性分析报告.doc

投资房地产中介公司可行性分析报告一 现深圳有名各介公司概况（可按名网上搜索）现深圳大型中介公司分布和市场份额1 深圳市世华房地产投资顾问有限公司2 美联物业代理(深圳)有限公司3 深圳市中联房地产企业发展有限公司4 深圳市金地置业顾问有限公司5 深圳市招商置业顾问有限公司6 深圳市世联行房地产经纪有限公司7 深圳中原物业顾问有限公司8 深圳市海王房地产经纪有限公司9 深圳市通泰房地产经纪评估有限公司10 泛城房地产顾问（深圳）有限公司11 深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司12 港置地产代理（深圳）有限公司13 深圳市星彦地产顾问有限公司14 深圳市景河田实业有限公司15 深圳市新峰地产顾问有限公司16 中原地产代理（深圳）有限公司 17 深圳市成宏房地产经纪有限公司 18 满堂红（深圳）置业有限公司19 深圳市超贤行房地产经纪有限公司20 深圳市星联地产顾问有限公司 现以上中介业务范围 主营二级代理和三代理，2中介公司运营模试三级市场组织框架，置业顾问-高级置业顾问-客户经理-分行经理-区域经理-区域总监-总经理二手房住宅部业务范围 中介佣金-买卖双方以成交价的1.5%收取。 赎楼业务-赎楼款的2%收取 租赁业务-双方各半个月房租 代管理服务-以低于市场租金的情况下支付业主11个月的房租由公司管理赚差价 权证代办，过户。贷款申请5000元一单 抵押商业贷款 按金额1%收 转按揭服务和公金贷 按情况而定现二手市场动态据深圳国土局数据显示，深圳二手房本周成交总套数为1559套，较之上周的1740套，本周成交量出现较大幅度的下降，环比减少181套，跌幅为10.4%；作为进入2009年的第二周，成交持续维持在高成交的局面，上周由于集中过户而使得成交量高涨，本周成交量明显恢复正常的市场交易量，总成交小幅回落，各区成交也明显呈现回落，龙岗区的成交量是深圳唯一一个保持正增长的城区。关内区成交依旧活跃 关外龙岗区保持正增长本周全市二手房成交量有所下降，环比减少181套，但其以1559套的总成交，为近几个月来所少有的高成交量局面。上周集中过户使得二手房成交量取得1740套的好成绩，而进入本周后，成交明显恢复正常的交易水平，除龙岗外各区的成交也有所回落。然而，本周深圳二手房成交量凭借着国家去年一系列的利好政策，市民买房的信心继续得到好转，买房的刚性需求继续得到释放；政策的利好消化，无疑也使得本周的二手房成交继续维持在高成交的局面。据数据显示，本周关内区二手房成交量都保持在一个高成交的局面，其中福田区总成交量为383套，是全市成交量最高的城区；罗湖区二手房总成交为348套，成交量位居全市的第三名；南山区二手房成交量为295套，位居第四；本周关外龙岗区成交量大幅上涨，总成交为364套，位居全市第二名，环比涨幅24.23%，成交的活跃度为近几个月来所少有；宝安区的成交处在一个低幅的阶段，日均成交在20至30套左右。从日成交数据来看，本周成交最高峰为周五的480套，最低谷为周三的225套；周一至周三二手房日成交量有一个回落的过程，周四至周五则有一个回涨的过程，周一和周五依然是市民买房过户的活跃时段。本周龙岗区是全市唯一一个保持增长的城区，该区大量的放盘量和大面积而少总价的房源，无疑是得到许多购房者的青睐，促使本周该区日成交有大涨的局面，成交总量出现超过300套少有的好成绩。去年一系列的降息优惠政策，以及今年细则开始实施的重磅级二套房减免税政策，无疑给09年的市场注入极大的信心，市民对今年的市场也更是保持一个乐观的姿态，同时也正值春节来临之际，无论是住家还是投资的置业者们，抓住优惠早入市，淘好房是共同的心愿。然而，当前市场大的经济形势使得置业者们心理多处在一个徘徊的阶段，同时据中原地产近日发布的数据统计，深圳二手房整体房价微跌，关内的罗湖、南山和福田房价则有所上升，无疑也使得购房者在政策与房价间出现犹豫的心理，实际买房尚未心定，而多选择看房，至少当前的市场，入市选房，选择的机会会多很多；看中合适的房子就买，是近段时间大多置业们的心理，预测未来一周二手房成交量还会继续维持高成交。3行业专家点评2008深圳市三级市场年度报告报告来源：szhome 研究与发展部作 者：吴上锦 目录 前言 第一部分：供给分析 第一篇：住宅三级市场 一、出售部分 1、2008年深圳市各行政区二手住宅挂牌均价比较. 3 附：2008年深圳市各行政区112月二手住宅挂牌均价走势图. 4 2、2008年深圳市各行政区二手住宅房源挂牌频次比较. 6 3、2008年深圳市二手住宅挂牌户型比较. 7 4、2008年深圳市二手住宅挂牌总价比较. 7 二、出租部分 1、2008年深圳市各行政区住宅租赁均价比较. 8 附：2008年深圳市各行政区1-12月住宅租赁均价走势图 2、2008年深圳市各行政区租赁住宅挂牌频次比较. 9 3、2008年深圳市租赁住宅挂牌户型比较. 10 4、2008年深圳市住宅租金水平比较. 10 第二篇：商业三级市场 一、出售部分 1、2008年深圳市各行政区商业挂牌均价比较. 11 附：2008年深圳市各行政区1-12月商业挂牌均价走势图. 12 2、2008年深圳市各行政区商业房源数量比较. 13 二、出租部分 1、2008年深圳市各行政区商业租赁均价比较. 13 附：2008年深圳各行政区1-12月商业租赁均价走势图. 14 2、2008年深圳市各行政区商业出租房源数量比较. 16 第三篇：写字楼三级市场 一、出售部分 1、2008年深圳市各行政区写字楼挂牌均价比较. 17 附：2008年深圳市各行政区1-12月写字楼挂牌均价走势图. 18 2、2008年深圳市各行政区写字楼房源数量比较. 18 二、出租部分 1、2008年深圳市各行政区写字楼租赁均价比较. 19 附：2008年深圳市各行政区1-12月写字楼租赁均价走势图. 20 2、2008年深圳市各行政区出租写字楼房源数量比较. 20 第二部分：成交分析 一、2008年深圳市二手商品房成交情况回顾 二、2008年深圳市二手商品房成交面积月度走势分析 附2008年深圳各行政区二手商品成交面积月度走势图. 22 三、2008年深圳楼市走势预测 后记 第一部分：供给分析第一篇：住宅三级市场一、出售部分1、2008年深圳市各行政区二手住宅挂牌均价比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳二手住宅的挂牌均价为11490元/平方米（1-12月加权均价，下同），同比微跌0.2，由于罗湖区、福田区、宝安区的挂牌均价相对坚挺，全市挂牌均价的跌幅相对很小，但08年逐月下降的趋势明显，由07年12月份的13135元/平方米降至08年12月份的10933元/平方米，1-12月累计下跌2202元/平方米，跌幅达16.8，其中更是出现了从3月到11月连续九个月的下跌，12月在政策的利好下才止跌回升。各行政区的月度走势与全市的月度走势大致相同，下跌趋势明显。 各行政区由于自身条件的不同，二手房行情表现出较大的差异性，罗湖区由于07年的泡沫相对小些，因此08年回调的幅度也相对小些，全年整体均价同比甚至有2.7的上涨，年度加权均价为10806元/平方米，不过，08年的下降趋势也很明显，1-12月累计下跌1362元/平方米，跌幅为11.8，是六区中跌幅最小的区域。 福田区在07年疯狂上涨后（07年12月较06年12上涨了近60），08年的回落幅度也相对偏小，1-12月累计下跌2509元/平方米，跌幅为15.1，略低于全市跌幅，全区全年的均价同比仍然上涨7，年度加权均价达14661元/平方米，涨幅为全市最大，挂牌均价为全市最高。 宝安区08年二手房挂牌均价几乎与07年持平，同比微涨0.4，年度加权均价为8323元/平方米，月度下跌明显，1-12月累计下跌1905元/平方米，跌幅接近20。 南山区、盐田区、龙岗区08的回落幅度相对大些，导致全年的加权均价同比都有不同幅度的下跌。其中，南山区的跌幅最大，同比下跌6.4，年度加权均价跌破13000元/平方米，为12675元/平方米，1-12月累计下跌3266元/平方米，跌幅为21.8。 龙岗区的跌幅也较大，同比下跌5.2，年度加权均价跌破7000元/平方米，仅6770元/平方米，为全市最低，1-12月累计下跌1780元/平方米，跌幅为21.9。 盐田区的跌幅相对温和些，同比下跌2.5，年度加权均价为12132元/平方米，1-12月累计下跌4122元/平方米，跌幅达27.9，为08年下跌幅度最大的区域。 附：2008年深圳市各行政区112月二手住宅挂牌均价走势图2、2008年深圳市各行政区二手住宅房源挂牌频次比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳全市共发布了3948804条二手住宅房源信息，同比增加183538条。各行政区方面，南山区的房源信息最多，超过141万条，占全市的35.7，同比增加近37万条；福田区有约92万条，占全市的23.3，同比减少约19万条；宝安区的房源信息量接近64万条，占全市的16.2，同比减少约8000条，龙岗区接近49万条，占12.3，同比减少约5000条，罗湖区有44万条，占11.1，同比增加约1.5万条，盐田区的房源信息量最少，只有5.3万条，仅占全市1.3，同比减少3.7万条。 3、2008年深圳市二手住宅挂牌户型比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市发布的二手住宅房源中，有超过7成为3房和2房，其中3房最多，占41.4，2房占31.3，4房和1房的数量也较多，分别占11.7和7.9，5房以上的户型占3.6，其他户型的数量都很少，比例都在3以下。4、2008年深圳市二手住宅挂牌总价比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市的二手住宅房源有四分之一的总价在70-100万之间，150万以上的房源约占20，100-150万和50-70万的房源数量相差不大，各占19左右，30-50万的房源占13，30万以下的房源很少，只占3.7。二、出租部分1、2008年深圳市各行政区住宅租赁均价比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市的住宅租赁均价为37元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），与2007年持平。各行政区方面，福田区的年度加权租赁均价为45元/平方米/月，为全市最高，同比上涨1元/平方米/月，是全市唯一一个住宅租金同比上涨的区域；盐田区的跌幅最大，同比下跌2元/平方米/月，年度加权租赁均价为31元/平方米/月，南山区和宝安区同比都下跌了1元/平方米/月，年度加权租赁均价分别为38元/平方米/月和26元/平方米/月，罗湖区和龙岗区08年的住宅租赁均价与07年持平，分别为41元/平方米/月和22元/平方米/月。各行政区的住宅租赁均价1-12月呈小幅波动态势。 附：2008年深圳市各行政区1-12月住宅租赁均价走势图2、2008年深圳市各行政区租赁住宅挂牌频次比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市共发布了2267445条住宅租赁信息，同比减少近16万条。各行政区方面，08年南山区的住宅租赁信息最多，超过86万条，占全市的38，同比增加20万条，其次是福田区，住宅租赁信息超过61万条，占全市的27，同比减少约19万条，再次是宝安区，住宅租赁信息约33万条，占全市的14.6，同比减少约8万条，罗湖区有将近29万条，占全市的12.6，同比增加超过5万条，龙岗区有14万条，占6.3，同比减少13万条，盐田区的住宅租赁信息最少，仅3万多条，只占全市的1.5，同比减少近1.5万条。 3、2008年深圳市租赁住宅挂牌户型比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市的出租住宅中，以2房和3房为主，并且这两种户型的数量相差不大，其中，2房略多，占35.6，3房占32.9，1房的数量也较多，占17.1，4房和公寓类房源的数量相当，各占6左右，其他户型都较少，比例都不超过2。 4、2008年深圳市住宅租金水平比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市的出租住宅中，以1500-2500元的租金水平为主，该租金段的房源占了将近一半的份额，其中，2000-2500元和1500-2000元这两个租金段的房源数量相差不大，分别占25.3和24.1，租金在4000元以上的高档物业也占有较大的比例，份额为16.7，3000-3500元和1000-1500元租金段的房源数量几乎相同，各占11.5左右，其他租金段的房源相对较少。 第二篇：商业三级市场【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。一、出售部分1、2008年深圳市各行政区商业挂牌均价比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市二手商业的挂牌均价为38228元/平方米（1-12月加权均价，下同），同比大涨18.6，虽然全年加权均价大涨，但08年逐月下降的趋势明显，由07年12月份的38036元/平方米降至08年12月份的33349元/平方米，1-12月累计下跌4687元/平方米，跌幅达12.3。 各行政区方面，福田区由于福田中心区的写字楼商业裙楼和华强北的商铺挂牌量占比较大，大幅推高全区价格水平，年度加权均价接近53000元/平方米，同比暴涨22，是全市涨幅最大的区域，南山区由于后海片区的综合体中的商业放盘量占比较大，抬升了全区的商业挂牌均价，年度加权均价为44198元/平方米，同比上涨近16，龙岗区的同比涨幅也高达13，年度加权均价为21152元/平方米，宝安区的同比涨幅相对较小，为3.6，年度加权均价接近27000元/平方米。罗湖区是全市唯一一个商业挂牌均价下跌的区域，同比暴跌近21，年度加权均价为56864元/平方米，主要原因是东门、人民南等核心商圈的商业放盘量较少所致，不过，虽然罗湖区的商业挂牌均价大幅下跌，但仍然是全市最高。 各行政区的商业挂牌均价在1-12月整体上呈下跌趋势，罗湖区累计下跌达23139元/平方米，跌幅高达30.6，为全市下跌幅度最大的区域；福田区在年中有强势反弹，但第四季度不断下跌并创年内新低，全年累计下跌9031元/平方米，跌幅约为17；南山区累计下跌6418元/平方米，跌幅接近14，宝安区累计下跌7106元/平方米，跌幅约为24，龙岗区累计下跌2378元/平方米，跌幅接近11。 附：2008年深圳市各行政区1-12月商业挂牌均价走势图2、2008年深圳市各行政区商业房源数量比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳的商业房源挂牌量极度萎缩，全年不到10000条，仅9468套，同比减少约19000条。各行政区的商业房源挂牌量同比都大幅减少，其中南山区的商业房源挂牌量全市最多，为4063条，占全市的近43，同比减少约900条，宝安区共有2172条商业房源挂牌量，占全市的近23，同比减少近8000条，龙岗区有1535条，占全市的16，同比减少4500套，福田区有1319条，约占全市的14，同比减少2900套，罗湖区最少，不到400条，同比减少1300多条，占全市的4。 二、出租部分1、2008年深圳市各行政区商业租赁均价比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市商业租赁均价为188元/平方米/月（1-12月加权均价），同比大涨27。虽然全年加权均价大涨，但08年逐月下降的趋势明显，由07年12月份的190元/平方米/月降至08年12月份的160元/平方米/月，1-12月累计下跌30元/平方米/月，跌幅近16。 各行政区方面，南山区和龙岗区的商业挂牌均价同比涨幅都超过30！年度加权均价分别为233元/平方米/月和102元/平方米/月，这两个区商业租赁均价的暴涨给全市均价的上涨带来强劲的推力，福田区同比也小幅上涨1.4，年度加权均价为216元/平方米/月，罗湖区和宝安区的商业租赁均价同比都有较明显的下跌，且跌幅相差不大，在6.3左右，年度加权均价分别为280元/平方米/月和89元/平方米/月。 各行政区的商业租赁均价在1-12月整体上呈下跌趋势，罗湖区累计下跌达124元/平方米/月，跌幅接近36；福田区累计下跌47元/平方米/月，跌幅为21.5；南山区累计下跌30元/平方米/月，跌幅接近13，宝安区累计下跌11元/平方米/月，跌幅约为12，龙岗区累计下跌57元/平方米，跌幅约为46。 附：2008年深圳各行政区1-12月商业租赁均价走势图2、2008年深圳市各行政区商业出租房源数量比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳的商业出租房源挂牌量大幅减少，全年共发布了8153条商业出租房源信息，同比减少15000条。各行政区的商业出租房源挂牌量都大幅减少，其中，南山区共有3283条，约占全市的四成，同比减少约1000条，宝安区有1718条，占全市的21.1，同比减少5600条，福田区有1634条，占全市的20，同比减少3100条，龙岗区有932条，占全市的11.1，同比减少4100条，罗湖区最少，不到600条，占全市的7.2，同比减少1400条。 第三篇：写字楼三级市场【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。一、出售部分1、2008年深圳市各行政区写字楼挂牌均价比较根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年深圳市二手写字楼的挂牌均价为19988元/平方米（1-12月加权均价），同比上涨8.1。虽然全年加权均价有较明显的上涨，但08年逐月下降的趋势明显，由07年12月份的22329元/平方米降至08年12月份的16700元/平方米，1-12月累计下跌5629元/平方米，跌幅约为25。 其中，罗湖区的写字楼挂牌均价同比涨幅全市最大，达12.3，年加权均价为14369元/平方米，为全市最低，福田区同比上涨8.5，写字楼年加权均价高达21290元/平方米，为全市最高，南山区同比有0.9的下跌，写字楼年加权均价为18121元/平方米。 各行政区的写字楼挂牌均价在1-12月的跌势很明显，罗湖区累计下跌2738元/平方米，跌幅约为17；福田区累计下跌5892元/平方米，跌幅接近25；南山区累计下跌6845元/平方米，跌幅为32.5，为全市写字楼挂牌均价跌幅最大的区域。附：2008年深圳市各行政区1-12月写字楼挂牌均价走势图2、2008年深圳市各行政区写字楼房源数量比较根据szhome二手房栏目统计数据，2008年深圳市共发布了51543条写字楼出售信息，同比增加4432条。各行政区方面，福田区仍然是深圳写字楼市场的主板，全年共有37471条写字楼出售信息，占全市的近73，同比增加约2100条，南山区的写字楼出售信息约8000条，占全市的15.6，同比增加3300条，罗湖区有其约6000条，占全市的11.7，同比减少约1000条。 二、出租部分1、2008年深圳市各行政区写字楼租赁均价比较根据szhome二手房栏目统计数据，2008年深圳市写字楼租赁均价为90元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），同比上涨3.4。虽然全年加权均价有小幅的上涨，但08年逐月下降的趋势明显，由07年12月份的90元/平方米/月降至08年12月份的78元/平方米/月，1-12月累计下跌12元/平方米/月，跌幅约为13。 各行政方面，罗湖区的同比涨幅达10，年加权均价为77元/平方米/月，福田区同比上涨4.3，年加权均价为98元/平方米/月，为全市最高，南山区08年的写字楼租赁均价与07年持平，为72元/平方米/月，为全市最低。各行政区的写字楼租赁均价在上半年小幅波动，下半年加速下跌。罗湖区累计下跌15元/平方米/月，跌幅约为19；福田区累计下跌15元/平方米/月，跌幅约为15；南山区累计下跌7元/平方米/月，跌幅接近10。 附：2008年深圳市各行政区1-12月写字楼租赁均价走势图2、2008年深圳市各行政区出租写字楼房源数量比较根据szhome二手房栏目统计数据，2008年深圳市共发布了89468条写字楼出租信息，同比增加15272条。福田区的写字楼出租信息最多，为58191条，占全市的65，同比增加5000条，南山区有21866条，约占全市的1/4，同比增加10000多条，罗湖区有9411条，占全市的10.5，同比减少约200条。 第二部分：成交分析 一、2008年深圳市二手商品房成交情况回顾 根据深圳房地产信息网统计数据，2008年深圳市二手商品房成交面积为454.7万平方米，同比减少47.2，成交套数为43004套，同比减少53.3，2008年深圳市新房的成交量为408.8万平方米，全市二手房新房的成交面积比为1.11：1，明显小于2007年的1.55：1。2008年深圳楼市延续去年下半年形成的下滑行情，量价齐跌，二手房由于价格僵化，新房二手房价格倒挂，交易费用高企等硬伤，受影响更大，成交量极度萎缩。而特区外的成交量减少得更多，同比减少60左右，成交量为13952套（160.4万平方米），特区内的成交同比减少也超过40，成交量为29052套（294.4万平方米）。 各行政区的成交量都有不同幅度的减少，罗湖区的减幅相对其它区而言比较小情况，成交量为10666套（92.3万平方米），同比减少15.3（2.5），罗湖区的成交套数为全市最多。 除罗湖区外的其余五区的成交量同比都减半，福田区共成交二手商品房10315套（107.6万平方米），同比减少52.2（44.6），福田区的成交面积为全市最大。 南山区的成交面积略多于罗湖区，为92.4万平方米，同比减少52，不过成交套数明显小于罗湖区，为7929套，同比约减少60。 盐田区的成交量全市最小，仅成交142套（2.1万平方米），同比减少77.3（86.3），是全市同比减幅最大的区域。 关外成交量最大的是龙岗区，共7577套（87.4万平方米），同比减少56.4（54.4），宝安区成交6375套（73万平方米），同比减少67.3（59.3） 二、2008年深圳市二手商品房成交面积月度走势分析 深圳二手房在2月份受雪灾、农历新年、楼市传统淡季等因素的影响下，成交量创下了年内最低点，仅成交14万平方米，之后的3月至10月成交量在30万至50万平方米之间震荡，其中从3月至7月有一个较明显的升浪，8月至10月则明显下滑，在岁末的两个月，由于中央频繁大力救市，利好政策接踵而至，包括五次降息、利率7折、放宽征收二手房营业税年限等，多重利好刺激二手楼市成交量回升并在12月创下了年内最大成交量，为52.4万平方米。各行政区出盐田区外，其余五区的二手商品房成交面积月度走势和全市大同小异，盐田区下半年的二手楼市交易几乎处于停止状态，其中有两个月的成交为“0”，有两个月只成交了1套，有两个月成交了3套。 附2008年深圳各行政区二手商品成交面积月度走势图三、2008年深圳楼市走势预测 2008年是深圳楼市的调整年，由2007的门庭若市变成2008门可罗雀，这种火与冰的交替，这种高潮到冷淡转换，折磨着楼市的每一根神经，对于习惯房价每年上涨50以上的炒房者，对于习惯开盘即售罄的开发商，对于习惯每月成交2000多套的中介公司，2008是失落的一年，是痛苦的一年，是无奈的一年，大势如此，似乎除了被动等待转机之外，没有更多的选择。终于，熬到第三季度后，终于等来了政策暖风，并且一阵比一阵暖热，大有不融掉楼市坚冰不罢休之势。楼市迎着政策暖风在岁末上演了一出精彩的、激动人心的绝地反击，强势扭转颓势。楼市能否在2009彻底告别熊市，走进上升通道？我们认为，这种乐观的局面受多重因素影响，有可能在2009年第四季度到来。 首先，受金融风暴的影响，2009年的国内外的宏观经济环境仍然悲观，增长放缓甚至出现了负增加，中国则定下了“保八”的目标，明显小于之前两位数的增长率，在大环境欠佳的背景下，房地产不太可能一枝独秀。不过，随着经济体对金融危机的消化和各项救市政策的陆续施行到位，预计在2009年下半年宏观经济可能触底反弹。第二，供过于求，销售压力巨大。2008年新房的积压量较大，2009年新增供应量也较大，整个2009新房的供应量预计在1100万平方米左右，再加上保障性住房，因此，供应量非常大，楼盘的销售压力依然存在。第三，降价预期依然存在。虽然深圳的房价在2008年有较明显的下跌，但仍然没有调整至市场的心理价位，降价预期依然存在。第四，政策利好可期。在“保八”的压力下，2009年的政策面将会保持宽松，利率也有下调的压力和空间，届时，供房压力将进一步减轻，有利于刺激住房消费。第五，2008年第四季度出台的救市组合拳，重塑楼市的生态环境，一定程度上提振了楼市的信心，打消了部分观望情绪，交易旺盛，这为2009年的楼市奠定了一个良好的基础和环境。综上所述，2009年的深圳楼市预计是一个探底企稳的过程，随着泡沫的不断压缩，深圳楼市的量价将会调整至一个相对合理的水平。楼市细分市场的表现将继续出现分化，新房由于具有价格优势，开发商又具有营销的主动权，因此新房市场将继续强于二手房，二手房独有的放宽征收营业税年限利好将继续活跃二手房交易。个人观点：2009年的市场在政策的宏观调控下交易活越。房产是一种商品只要有流通就有中介公司的利润，怕就怕不涨不跌市场观望。二 深圳各区分布板块 盐田 梅沙 沙头角 罗湖 黄贝岭 莲塘 水库 布心 翠竹 洪湖 笋岗 东门 人民南 宝安南 蔡屋围 泥岗 银湖 福田 上步 八卦岭 华强 笔架山 莲花 梅林 福田中心区 保税区 石厦 皇岗 香蜜湖 景田 竹子林 农科中心 上下沙 车公庙 新洲 宝安 观澜 龙华 松岗 光明 石岩 沙井 西乡 福永 宝安中心区 新安 南山 蛇口 南油 后海 南头 南山中心区 前海 科技园 华侨城 西丽 龙岗 南澳 癸涌 坪山 坪地 龙岗中心城 横岗 平湖 布吉 坂田一手房最近成交动态2008年12月，深圳新房成交量是23个月以来的最高，而成交价格也是23个月来的最低，正是在这种最高与最低的交集中，深圳率先度过了艰难的2008年。一、全市各区第3周（1.12-1.18）新房成交龙虎榜 根据深圳房地产信息网的监测，深圳市在2009年第3周（1.12-1.18）里共成交新房1444套（13.1万平方米），日均成交206套。成交量主要集中在宝安区、龙岗区和南山区，其中宝安区以553套（5.2万平方米）的绝对优势位居全市各区成交龙虎榜首位，成交量约占全市的38，龙岗区成交368套（4.0万平方米），占全市的25.5，位居第二，南山区的成交量略少于龙岗区，为362套（2.7万平方米），占全市的25.1，位居第三，福田区、罗湖区和盐田区的成交量都较小，分别位居第四、第五和第六位。 二、全市个盘第3周（1.12-1.18）成交龙虎榜TOP10 根据深圳房地产信息网的监测，位于梅林关口的品牌大盘万科金域华府连续两周夺得全市个盘成交龙虎榜冠军，大有王者归来，冠军舍我其谁之势，上周共成交152套（13610.43平方米），遥遥领先于其它楼盘；而鼎太风华七期沙发的低价诱惑则具有致命的杀伤力，所向披靡，上周以112套（6982.4平方米）的成交量拿下了全市成交龙虎榜第二位；李老板旗下的品牌名盘御峰园在平湖沉寂多年，最近开盘一炮而红，上周共成交95套（11693.19平方米），抢走了全市龙虎榜的第三名，高姿态宣告其重出江湖；虽然名盘辈出，竞争激烈，但位于前海的阳光花地苑凭借自身的价格优势依然能找到属于自己的位置，以69套（3879.7平方米）的成交量名列第四；溪山同样是梅林关口的名盘，热销不断，上周以50套（3346.17平方米）的成交量排上了全市龙虎榜的第五位，半岛城邦二期开盘大卖，凭借自身的稀缺无敌海景占领了大部分高端市场，上周共成交33套（2819.36平方米），位列第五，盛龙花园（万象天成）低价引领龙岗中心城，以32套（3398.55平方米）取代第七名，后三名的成交量相差不大，分别是松岗的集信名城、梅林的四季山水、前海的诺德假日。 三、宝安区第3周（1.12-1.18）成交龙虎榜 根据深圳房地产信息网的监测，宝安区在2009年第3周（1.121.18）共成交新房553套（51991.95平方米），是全市新房成交量最大的区域。位于梅林关口附近的品牌大盘万科金域华府继续表现出王者风范，上周以152套（13610.43平方米）的成交量遥遥领先于其它楼盘的成交量，成功卫冕宝安区龙虎榜和全市龙虎榜双冠军！优异的销售成绩有力印证了市场对万科金域华府的高度认可；溪山凭借自身的价格优势同样赢得了较高的市场占有率，持续保持热销态势，大小户型通杀，上周共成交50套（3346.17平方米），保持了宝安区龙虎榜第二名的地位；自第三名之后，成交量都大幅减少，松岗区域性名盘集信名城上周以26套（3423.42平方米）的成交量跻进宝安区龙虎榜第三位。四、龙岗区第3周（1.12-1.18）成交龙虎榜 根据深圳房地产信息网的监测，龙岗区在2009年第3周（1.121.18）共成交新房368套（40128.94平方米）。平湖新盘御峰园开盘大卖95套（11693.19平方米），夺取上周龙岗区成交龙虎榜首位，龙岗中心城高性价比楼盘盛龙花园（万象天成）持续热销，上周以32套（3398.55平方米）的成交量占据了龙虎榜第二位，有龙岗中心城第一大楼盘之称的公园大地位居龙虎榜第三位，成交量为22套（2998.86平方米）。 五、南山区第3周（1.12-1.18）成交