2012注册物业管理师物业经营管理考前题一【有答案】

2012注册物业管理师物业经营管理考前题一【有答案】1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A居住物业 B收益性物业 C公共物业 D所有物业 2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。 A空中别墅B叠拼别墅C独栋别墅D双拼别墅3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。 A日常维护和维修 B确定管理标准 C资产管理 D构建信息基础 5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D） A政策影响性 B专业管理依赖性 C相互影响性 D位置固定性或不可移动性 6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D） AMBS投资者 BREITs投资者 C房地产直接投资者D房地产间接投资者 9、从（A）中扣除（A）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。 A有效毛收入运营费用 B潜在毛租金收入运营费用 C有效毛收入空置和收租损失 D潜在毛租金收入空置和收租损失 10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。 A全部投资回收期 B动态投资回收期 C静态投资回收期 D投资回收终止期 13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A市场法 B成本法 C收益法 D趋势法 16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 A内容 B价格 C管理机制 D环境 17、不属于需求分析具体内容的是（C）。 A人口和家庭分析 B就业分析 C竞争对手分析 D收入分析 20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。 A居住用房租赁和非居住用房租赁 B定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁 C公房租赁和私房租赁 D国内租赁和涉外租赁 21、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。 A包租转租和委托管理 B出租代理和委托管理 C包租转租和出租代理 D包租转租、委托管理和出租代理 24、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。 A直接人工费 B间接费用 C直接材料费 D管理费用 25、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人月，房租费60元/人月，保安系统费100元/人元，保安用房30元/人月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。 A7250 B290 C3480 D5000 28、不属于前期物业服务合同特征的是（D） A由建设单位和物业管理企业签订 B前期物业服务合同具有过渡性 C前期物业服务合同是要式合同 D前期物业服务合同期限的确定性 29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。 A投保人 B被保险人 C第三者 D雇员 32、不属于物业管理报告构成内容的是（ B）。 A工作总结 B满意度调查 C财务报告 D未来工作计划 33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。 A利润最大化 B资本利润率最大化 C每股利润最大化 D企业价值最大化 36、属于写字楼物业管理风险特点是（C）。 A全员性 B全期性 C确定性 D动态性 39、租户和业主之间可能要协商一个（ D ）作为计算百分比租金的基础。 A净租金 B盈亏平衡点 C基础租金 D人为平衡点 1物业经营管理的对象通常是( C )。A.物业资产管理公司B.物业管理企业C.收益性物业 D自用型物业2物业经营管理强调为业主提供( C )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标需要。A设施管理 B运行管理 C价值管理D资产管理3物业经营管理的内容不包括( D )。A物业价值和经营绩效评估B租赁管理C物业运行操作管理 D房地产开发4物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现( B )的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A物业务期成本最小化 B物业各期净收益最大化C租户满意度最大化 D物业价值最大化5国外通常将写字楼分为( B )个等级：A2 BC4 D7关于区域购物中心，表述错误的是（D）A建筑规模10万平方米以上B有效商业服务半径可达到200kmC是一个高效运作的统一体D通常由一家大型百货公司为主要租户8市级购物中心建筑面积一般在( A )。A 3万以上 B1万3万之间C 300010000之间 D3000以下9受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。A管理型 B专业型 C综合型 D委托型11一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（C）A花园公寓 B错层公寓 C复式公寓 D单间公寓12( D )是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。A房地产投资组合管理B现场管理C房地产资产管理 D设施管理13关于零售商业物业的表述，不正确的是( C )。A零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群B为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C把零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制14设施管理的服务对象通常为( D )。A科研教学设施B政府办公楼 C医院设施 D拥有房地产的非房地产企业或机构15资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察( C )。A这些资本开支是否符合财务会计原则B这些资本开支是否符合条例的规定C这些资本开支是否能有效提升物业价值D这些资本开支是否能降低物业管理成本16资产管理公司通过( A )，来聘用、解聘和调配物业管理企业。A监控物业的运行绩效B监控现场物业管理工作情况C监控物业管理和物业运营的收益D监控物业管理和物业运营的成本17管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（A）A专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置B管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等C管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务D在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益18跟据资产组合理论，不正确的是( C )。A投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险B “不要把鸡蛋放在一个篮子里”C理性的投资者将选择风险最小的那个组合D投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低19关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是( C )。A在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资21物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、( C )、进行资产组合。A日常维护和维修B成本管理 C决策分析D物业保险管理1.房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益，预先垫付一定数量的货币或实物( C )。A直接从事房地产开发经营活动的经济行为B间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为2.投资者进行房地产投资的主要目的是( D )。A获得作为房地产业主的荣誉B降低其投资组合的总体风险C抵消通货膨胀对其资产的影响D使其财富最大化3.房地产区别与其他投资品最重要的特性是( D )。A政策影响性 B专业管理依赖性C相互影响性 D位置固定性或不可移动性4.由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其房地产投资成败的要素均与( D )相关。A所投资的房地产类型 B投资决策的准确性C进入房地产市场的时机选择 D房地产所处的区位5.( D )是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。A使用寿命B自然寿命 C设计寿命D经济寿命6公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的( B )A适应性B差异性C长期性D政策性7国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（A）年 A40 B50 C 60 D708( B )是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。A房地产债券投资 B房地产间接投资C房地产开发投资 D房地产置业投资9( C )的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。A房地产开发企业的债券 B房地产投资企业的股票C房地产投资信托基金 D房地产抵押支持证券10.以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是( B )。A房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B房地产开发投资通常属于长期投资C房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资11.以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是( C )。A房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的B其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产C其目的是自用D投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售并获取转售收益12房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为( D )。AMBS投资者 BREITs投资者C房地产直接投资者 D房地产间接投资者13关于房地产投资信托基金(REITs)的表述，不正确的是( B )。AREITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者BREITs只将少量收入分配给投资者CREITs本身仅起到一个投资代理的作用DREITs是投资者间接投资房地产的重要工具14.与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（B）A通货膨胀风险B或然损失风险C变现风险D个别风险15关于周期风险的表述，不正确的是( B )。A是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险B是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险C美国房地产市场的周期大约为1820年，香港为78年D房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产16住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（B）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A住宅开发抵押贷款债权 B个人住房抵押贷款债权C经济适用住房抵押贷款债权 D住房公积金抵押贷款债权17以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是( D )。A专门设立的特殊目的公司向银行购买其所持有的个人住房抵押贷款债权B公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合C通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者D购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资18急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（D）A个别风险 B利率风险 C系统风险 D变现风险19房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（D）；能够提高投资者的资信等级。A变现性能较好 B投资收回周期短C对专门知识及经验的要求不高D实际收益与预期收益的差别20从房地产投资的角度来说，风险（C）A是获得预期收益的不确定性B是无法估计获得预期收益的可能性C是未获得预期收益可能性的大小D实际收益与预期收益的差别21投资者将资金投入房地产后，失去了相应可能收益的风险，称为（C）A收益现金流风险B个别风险C比较风险D时间风险1某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为（A）万元。A160 B 240 C 320 D 480 2上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（C）万元。A 365.23 B 486.57 C 356.48 D 684.753偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。对于一般房地产投资项目，改指标值应该大于（B）。A12 B1.2 C 2 D0.24从潜在毛收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到物业的（B）。A税前现金流 B有效毛收入 C净运营收益 D名义收益5收益性物业的运营费用是除（A）外物业发生的所有费用A抵押贷款还本付息 B税金 C保险 D人员工资6从（A）中扣除（A）后就可以得到物业的净运营收益，简称经受益。A有效毛收入 运营费用 B潜在毛收入 运营费用C有效毛收入 空置和收租损失 D潜在毛收入 空置和收租损失7（C）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A潜在毛租金收入的最大化 B税前现金流的最大化C净运营收益的最大化 D税后现金流的最大化8关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（B）。A准备金又称为大修理基金B用于物业的日常维修和更新改造C如果这部分资金来自于物业的收益，应从物业现金流中扣除D小区内的非住宅物业的准备金在物业管理条例中称作专项维修基金。9. 目前我国营业税的税率为（D），城市维护建设税和教育费谁家在市区分别为营业税税额的（D）和（D）。A 12% 4% 3% B 12% 5% 3% C 5% 10% 3% D 5% 7% 3%10.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（D）的简化图示。A资金流入 B资金流出 C资金形态 D资金运动状态11有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（C）。A横轴为时间轴，横坐标上“0”点通常表示当前时点B试点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时同常常采用期初惯例法D某一计息周期内的净现金流量，是指该段时段内现金流量的代数和12关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（D）。A同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小13关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（C）。A实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B名义利率与实际利率的只在按复利计息时才有价值C名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大D当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等14某笔贷款按月还本付息，年利率12%，每月计息一次，则名义利率和实际利率分别是（D）。A12%，1% B1%，12% C12.68%，12% D12%，12.68%15等额序列致富的限制计算公式是（B），式中A位年值，n为即席周期数，i为每个计息周期的利率。A P=A/（1+i）n B P=（A/i）1-1/（1+i）nC P=A/ i（1+i）n D P=A/1-1/（1+i）n16下列关于设备磨损的表述，不正确的是（B）。A设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损B由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损C设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值D无形磨损不表现为设备原始价值的贬值17关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（C）。A有形磨损的局部补偿是修理 B无形磨损的局部补偿是现代化技术改造C有形磨损的完全补偿是现代化技术改造E无形磨损的完全补偿是更换18设备更新的核心工作，是确定设备的（D）A价值 B自然寿命 C技术寿命 D经济寿命19设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（B）减去起当前市场价之后的差值。A原值 B账面价值 C历史价值 D入账价值20关于设备更新分析的表述，不正确的是（B）。A只考虑未来发生的现金流量B也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本 C一般指比较设备的费用 D设备分析以费用年值法为主21物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元，第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费1万元，不考虑资金时间价值的影响其年等额总成本为（D）。A 45万元 B20万元 C 24.5万元 D 44.5万元22物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该设备不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（A）之间，选择数值较低的方案A 初始购买成本支出的分摊加年运营费用B年运行费用 C 初始购买成本支出的分摊D运行费用的分摊23某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（A）。A 8万元 B 20万元 C 4万元 D10万元24物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（D）。A税前现金流 B有效毛租金收入C净运营收入 D潜在毛租金收入25投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（B）。A投资回收 B投资回报 C投资收益 D先进回报26在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/(1+i)n-1（i为投资回报率）中，（C）是投资者的投资回收。A P B Pi C Pi/(1+i)n-1 D Pi+Pi/(1+i)n-127“等额还本付息照付”是值（B）。A 借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B 规定期限内分期归还等额本金和相应的利息C 借款其内人以偿还本息，到期末全部还清D在规定期限内分期等额摊还本金和利息28根据是否考虑（D）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标A 利润率 B 通货膨胀率 C 利率 D资金时间价值29关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（D）。A 静态盈利指标通常在概略评价是采用B 为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果C 动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目D 清偿能力自标能较全面地反映投资方案整个计算期内的经济效果30（D）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。A 现金回报率 B 利率 C 内部收益率 D基准收益率31（C）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率A 现金回报率 B 资本化率 C 内部收益率 D基准收益率32下列关于内部收益率的表述，正确的是（ C ）A.内部收益率在树枝上等于基准收益率B.内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率C.如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损D.内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的33（C ）是指当不考虑现金流折现时，项目已经收益低偿全部投资所需的时间A.全部投资回收期 B.动态投资回收期C.静态投资回收期 D.投资回收终止期34（ D ）反映了初始现金投资或者付款与年现金收入之间的关系A.基准收益率 B.财务内部收益率C.投资回报率 D.现金回报率35某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的金营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ B ）A.12% B.14%C.7% D.2.8%36不用计算借款偿还期的项目是（ D ）A.房地产置业投资项目B.房地产开发之后进行出租经营项目C.房地产开发之后进行自营的项目D.房地产开发用于销售的项目37某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为（ B ）万元A.846.23 B.538.55C.726.14 D.485.6438某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的净运营收益现值为（A ）万元A.1107.57 B.1224.35C.1253.65 D.1304.5839某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升至2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次为（ D ）万元。A.182.16 259.47 B.150.53 249.47C.182.16 217.84 D.192.16 249.4740某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，控制和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（ B ）A.13.2% 1.36 B.15.2% 2.36C.18.2% 2.56 D.22.2% 2.561.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和（A）等构成。A契税 B土地占用税 C土地增值税 D土地出让金2物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( B )。A前期工程费 B基础设施建设费C建筑安装工程费 D公共配套设施建设费3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( B )。A管理费用 B投资利息 C开发成本 D开发利润4( C )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A理论价格 B总价格 C市场价格 D单位价格5成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( D )。A卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( D )价格或价值进行测算和判定。A市场 B正常 C理论 D客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（B）种以上估价方法。A1 B2 C3 D48( A )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A市场法 B成本法 C收益法 D趋势法9( D )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A市场法 B成本法 C折旧法 D收益法10.( C )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A趋势法 B成本法 C收益法 D市场法11.运用市场法估价的步骤不包括（D）。A搜集交易实例 B对可比实例成交价格进行处理C选取可比实例 D求取积算价格12( B )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。A市场法 B成本法 C折旧法 D收益法13在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用(B)A市场法 B成本法 C折旧法 D收益法14运用成本法估价的步骤不包括( D )。A搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料 B测算重新购建价格C测算折旧 D求取比准价格15.收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（D）。A历史价格 B开发建设它所花费的成本C过去的市场状况 D市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处（A）A都容易受单个消费者的个别因素影响B都是价格，用货币来表示C都有波动，受供求因素的影响D都是按质论价：优质高价，劣质低价17.关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（C）。A人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B物没有使用价值就不会有交换价值C交换价值是使用价值的前提D交换价值通常用货币来衡量18一般而言，物业的( D )可以反映物业价格水平的高低。A保留价 B总价格 C起价 D单位价格19将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是( C )。A现房价格 B期房价格 C实际价格 D名义价格20关于商品房销售价格的表述，不正确的是( B )。A起价指所销售的商品房的最低价格B保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D均价是所销售商品房的平均价格21最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（D）” A90 B60 C70 D8022( B )是指以物业价值为基础确定的租金。A市场租金 B商品租金 C福利租金 D成本租金23( D )又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。A成本租金 B日租金 C按建筑面积计算的租金 D定率租金24一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是(A )。 A原始价值 B折余价值 C账面净值 D账面价值25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（D）。A原始价值 B历史成本 C市场价值 D账面价值26下列表述中，不正确的是（D）。 A原始价值是始终不变的 B账面价值是随着时间的流逝而不断减少的 C市场价值是随着时间的流逝而上下波动的 D物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增；27下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是（D）。A未来净收益越大，物业的价值就越高B 可获得净收益期限越长，物业的价值就越高C获得净收益期限越长，物业的价值就越高D影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28.物业价格影响因素的表述，不正确的是( B )。A预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨B增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降C城市规划规定用途不妥，会使地价下降D急于购买某物业，会抬高其价格29.收益法可分为报酬资本化法和( A )。A直接资本化法 B收益还原法C假设开发法 D现金流量折现法30.（D）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A直接资本化法 B收益还原法 C假设开发法 D报酬资本化法31.某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用( C )，计算出物业的收益价格。A收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C净收益在前若干年有变化的公式D收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32.（B）是物业的某种年收益预期价格的比例。A收益乘数 B资本化率 C有效毛收入乘数 D净收益乘数33.用收益法股价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是（C）。A出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B由出租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费C物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除34.报酬率可视为包含五分线报酬率和（D）两大部分A投资风险补偿报酬率 B缺乏流动性补偿报酬率C管理负担补偿报酬率 D风险报酬率35.关于物业状况调整的表述，不正确的是（C）A物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格B物业状况调整包括区委状况调整C物业状况调整包括物业市场状况调整D可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整36.价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（B）。A重置价格又称重置成本B重置价格通常要比重建价格高C一般建筑物适用重置价格D有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37.下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是( A )。A其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种( D )。A自然折旧 B物质折旧 C功能折旧 D经济折旧39( C )是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间A自然寿命 B有效年龄 C经济寿命 D实际年龄40.下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是( A )。A是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当D是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄41某宗物业的正常成交价格为2500元，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为( C )。A2800元 2200元 B2325元 2675元C2325元 2625元 D2675元 2325元 42某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。该宗物业的正常成交价格为( B )元A2325 B2500 C2625 D280043某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。该宗物业的正常成交价格( B )元。A2325 B2500 C2625 D280044某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元，出租的年末净收益为330元。假设折现率为10，风险补偿估计为现房价格的2，该期房目前的价格为（C）。A2200 B2580 C2934 D247545某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5。该宗物业的收益价格为( B )万元。A90.02 B91.52 C94.12 D95.0246某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5。该宗物业的收益价格为( C )万元。A90.02 B91.52 C94.12 D95.0247.某宗物业收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元，从未来第638年每年得净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。该宗物业的收益价格为（A）万元。A300.86 B400.86 C900.86 D1000.8648.某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元，改旧住宅的现值为（D）万元。 A39 B37 C33 D3049某建筑物的建筑面积100，单位建筑面积的重置价格为500元/，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，采用直线法计算其折旧额。则其现值为( C )元A15833 B15837 C34167 D361731.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。A内容 B价格 C管理机制 D环境2.总量结构是从（A）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异。A房地产市场整体 B经济发展阶段出发C房地产市场发育情况 D各地房地产市场均衡发展3.财务收支计划通常以（D）的形式体现，这是业主非常关注的内容。A收入计划 B支出计划 C收益计划 D预算计划4.下列不属于市场供给特点的是（C）。A缺乏弹性 B非同质性 C互补性 D主体间竞争的不充分性5.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（A）进行分析。A宏观因素 B供求关系 C相关因素 D微观因素6.下列关于产期计划的说法，正确的是（D）。A属于战术层次的计划B通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期C通常以35年为周期D通常以物业的剩余使用寿命为限7一般来说，物业检查的频率取决于( B )。A物业服务费的多少B业主对物业质量要求的程度C物业管理企业的资质等级D相关行政部门的有关规定8在物业管理中最常用的预算是（A）。A年度运营预算 B资本支出预算C长期预算 D短期预算9不属于需求分析具体内容的是（C）A人口和家庭分析 B就业分析C竞争对手分析 D短期预算10.不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（C）。 A国家及地方政府编制的统计年鉴 B各行业协会正式出版的信息 C行业协会内部的信息 D新闻媒体及网络发布的信息11.邻里分析，就是对目标物业所处的（B）加以研究，摸清周围的伟业为什么能把人流和商业机会吸引到他哪里去。A城市特点 B邻里范围 C周边环境 D人口密度12不属于物业管理预算量化目标的是( B )。A详细的预期收益估算 B物业质量要求C运营费用 D允许的空置率水平13物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（A）。A业主的态度B物业管理人员的态度C业主和物业管理人员之间的关系D物业服务水平14将房地产市场划分为三级市场时，其中三级市场是指（D）。A土地使用权出让市场 B土地转让市场C新建商品房租售市场 D存量房地产交易市场15吸纳率分析是( B )的内容。A供给分析 B需求分析C竞争分析 D市场占有率分析16.介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（C）A年度计划 B短期计划C中短期计划 D长期湘C17( A )的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，应相居民购买力和市场供求的平衡，影响到消费与积累的比例关系。 A商品零售物价 B家庭人口规模 C商品房价格指数 D就业分布18下列属于市场交易指标的是( B )。 A空置量与空置率 B吸纳量与吸纳率 C平均建设周期 D国内生产总值19分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建投资等计划是( A )的内容：A供给分析 B需求分析 C竞争分析 D市场占有率分析1.房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有（A）的房屋，出租给承粗人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。A所有权 B使用权 C占有权 D收益权2.按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为( C )A居住用房租赁和非居住用房租赁B定期租赁