物业管理费用测算方法

物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括 1 管理 服务人员的工资及福利费 2 公共设施设备日常运行 维修及保养费 3 绿化费 4 清洁卫生费 5 保安费 6 办公费 7 固定资产折旧费 8 法定税收等 各项具体费用的测算方法如下 1 工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员 的基本工资以及按规定提取的职工福利费 加班费 服装费 不 含奖金 等构成 1 基本工资 元 月 基本工资标准应根据当地工资水平以及企 业性质 效益 工作岗位等因素确定 2 福利费 元 月 福利费包括 福利基金 按职工工资总额的 14 计算 工会经费 按职工工资总额的 2 计算 教育经费 按职工工资总额的 1 5 计算 社会保险费 包括医疗 工伤保险 养老保险 待 失 业保险 住 房基金等 其中待 失 业保险按工资总额的 1 计算 其他各项 按地方规定由物业管理公司自行确定 3 加班费 元 月 通常按人均月加班 2 天 乘以日平均工资 月 平均工资除以 22 天 每月按 22 个工作日计算 4 服装费 元 月 按每人每年 2 套测算 将年服装费总额除以 12 个月 测算出每 月服装费 根据以上测算 求出每月每平方米建筑面积的工资及 福利费 每平方米建筑面积工资及福利费 2 公共设施 设备日常运行 维修及保养费公共设施 设备的日 常运行 维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道 门厅 楼 梯及区间道路等土建零修费 以及室外上下水管道 电气 燃气 部分的日常运行维修及保养费 楼宇公共照明费等 该项费用的 测算 既可以根据公司从事物业管理的经验确定 也可以按以下 方法测算 普通多层住宅公共设施 设备的建造成本按房屋建筑成本的 15 提 取 其折旧费按 25 年计算 公共设施设备的维修保养费按月折 旧费的 40 提取 测算步骤为 1 测算公共设施 设备的建造成本 公共设施 设备的建造成本 房屋每平方米建筑成本 15 2 测算公共设施 设备的月折旧费 月折旧费 3 测算公共设施 设备的维修保养费 维修保养费 月折旧费 40 除了以上方法 外 一般公共设施维护费 还可以分别列项进行计算 然后加总 求和 一般公共设施维护费的构成如下 1 公共照明系统费用 电费 维修费 其中 电费 照明电器的总功率 每日开启时间 30 天 电费单价 维修费 通常根据以往经验估算得出 2 给排水费用 电费 维修费 其中 电费 给排水设备用电总功率 每日开启时间 30 天 电费单价 维修费 通常根据以往经验估算得出 3 供配电 发电系统设备维修费 4 消防系统维修费 5 公共建筑道路维修费 将上述 1 5 项费用加总 除以所管物业总面积 即为每平方米 公共设施维护费用 3 电梯费用 电梯费用 其中 电梯使用率 平均每天开启时间 24 不同物业 电梯使用时间和频率会有差别 可以通过统计方法进行估算 大 致在 0 3 0 6 之间 电梯年检费 年检费总额 12 月 4 绿化费 绿化费包括绿化工具费 劳保用品费 绿化用水费 农药化肥费 杂草清运费 景观再造费及其他费 可按实际面积匡算出每项费 用的年总支出 再分摊到每月每平方米建筑面积中 每月每平方米建筑面积分摊的绿化费 5 清洁卫生费 小区清洁卫生费包括清洁工具购置费 劳保用品费 卫生防疫消 杀费 化粪池清理费 垃圾外运费和其他费 各项费用的测算根 据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定 每月每平 方米建筑面积分摊的清洁卫生费 6 保安费 保安费是指封闭小区公共秩序的维护费 它包括装备费 保安人 员人身保险费 保安用房及人员住房租金等 各项费用根据已往 的经验或参照同行业的测算标准确定 每月每平方米建筑面积分摊的保安费 7 办公费主要包括 交通费 车辆的蚝油 维修保养 保险养路费 用 通讯费 含电话 电传 手机 电报等 低质易耗品费 含纸 张 笔墨 打印费等 书报费 广告宣传费 社区文化活动费 办 公用房租金 办公水电费 节日装点费 审计费等 各 项费用根据已往的经验综合测算得出 每月每平方米建筑面积分 摊的办公费 8 固定资产折旧费 固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具 通讯设备 办公设备 工程维修设备 绿化消防设备及其他设备所提取的折 旧费 计算公式 固定资产月折旧额 每月每平方米建筑面积分摊的 折旧费 9 法定税收 物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费 即 营业税 城市 维护建设税和教育费附加 营业税是按公司经营总收入的 5 征 收 按照 以区养区 略有节余 的原则 测算时可按前几项之和 为基数 再乘以