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开题报告范文-商业地产项目定位研究一、 论文来源性质1、来源：导师指导下的自选课题2、性质：理论研究与应用结合型二、 本论文选题的依据、目的和意义1、选题依据随着商业经济的迅猛发展和人民生活水平的日益提高，尤其是中国融入全球经济体系后，中国的社会经济从初期的相对封闭状态，到试探性的改革开放，再到融入世界经济的深水区，这种政治经济的转弯，对人们生活的影响是全方位和多方面的。国际零售、餐饮、家居等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业物业的需求增加，大大推动了国内商业地产的发展。中国商业地产的发展历程非常短，国内成功的商业地产案例非常少，简单的拿来主义，并不能确保国外成功案例的克隆。同时，商业地产作为房地产与商业的复合行业，对从业人员的综合素质要求非常高，当前我国精通商业地产的专业人才极度缺乏，人才的培养远远跟不上开发的快节奏。一个商业地产项目的成功，涉及的因素很多，不成功的可能也很大，因为某此因素的不具备或处理不当，就可能导致项目开发的失败。这是因为与纯地产或者做纯商场相比，商业地产涉及的面太广、太丰富，不确定性意味着失败的可能性较大。目前国内一些商业地产发展商在开发项目的过程中，存在一些误区，过分强调规模，忽视资金压力，片面强调档次，忽视市场有效需求;单纯注重概念炒作，忽视定位与管理等。定位，是商业地产的核心，后续的招商和经营，都是围绕前期的定位展开的。定位的准确与否，对项目开发的成功，有着非常重要的决定性影响。2、目的和意义在商业地产开发项目过程中，有效的前期定位不但能明确项目开发的方向，减少开发成本、降低失败风险，而且能使开发商提高其核心竞争力，获得更大的竞争优势。但在项目开发定位的实施过程中，我们发现定位不是简单的多项选择，中国商业地产市场很大，项目很多，失败的案例也很多，而成功者太少。虽然商业地产的成功往往是不可复制的，但能不能汇聚商业地产成功要素，集众家智慧，系统地建立一个成功因果链呢?对于商业地产开发商而言，中国的商业地产还处于起步期，要成功，学习是很重要的，现在不管是发展商或者是经营、策划团队，关键问题是从业人员在规范化、经营技术方面还处于起步阶段，真正懂得商业地产的专家还太少，大家都在互相照搬照抄。当前商业地产经验和理论较少，而且普通缺乏系统的解析，希望通过对洪大服装大厦的及其他商业地产的案例剖析，研究其项目定位的失败与成功经验，进行知识提炼与经验共享，不仅可以总结出商业地产的系统定位要点，还可以让商业地产开发商少走弯路，少付出数以亿计的昂贵学费。本文的主要目的是根据洪大服装大厦的项目特点，通过分析其项目开发的内部流程以及定位过程，结合商业地产定位的特点及范例，研究商业地产定位的基本过程及主要环节，对项目定位过程中存在的问题进行分析，借鉴现有的研究理论，尝试对商业地产项目市场调研、定位原则、定位流程以及主流业态的定位要点进行系统地分析并提供解决之道。本研究不仅有助于帮助洪大集团、洪大房地产开发有限责任公司提高商业地产项目的开发水平，而且对国内其他商业地产开发也具有一定的借鉴意义。三、本论文研究的基本框架第一章 导论1.1问题的提出1.2研究目的及意义1.3研究思路与方法1.4研究内容第二章 商业地产的基本概念与项目定位的理论2.1商业地产的基本概念2.2商业地产的分类2.3商业地产项目定位的理论第三章 洪大服装大厦项目的开发背景及项目定位分析3.1项目背景与简介3.2项目定位分析3.3项目定位原则3.4 项目定位流程3.5 主要业态定位要点第四章 洪大服装大厦项目定位的效果及存在的主要问题4.1项目定位的效果评价4. 1. 1项目建设评价4. 1. 2项目销售评价4. 1. 3项目运营评价4.2项目定位存在的主要问题4. 2. 1客观的市场调研问题4. 2. 2定位流程的缺失问题4. 2. 3规划设计及施工过程中的进度质量控制问题4. 2. 4营销过程中的问题4.2.5 经营管理方面的问题第五章 洪大服装大厦项目定位的完善对策与启示5.1以科学、全面的定位确保定位的准确性5.2严格执行项目定位的各项后续管理工作5.3 根据实际情况的变化随时调整、完善项目定位5.4 项目定位的成功与缺失以及由此带来的启示第六章 结论与展望6.1项目定位研究结论6.2对商业地产项目定位的展望四、本论文要解决的问题及主要研究方法随着中国经济的高速发展和零售业的对外开放，让中国商业地产迎来了前所未有的发展机遇，而商业地产有别于传统房地产的赚钱模式与效应，让众多开发商无知者无畏，不研究市场、不顾需求变化，盲目打造大体量的SHOPPING MALL、商业步行街、中央商务区、传统批发市场。但是由于缺乏有效的管理理论和方法，在项目开发过程中，经常遭遇许多问题，使得项目管理较为混乱，开发成果差强人意。同质化竞争严重等问题时有发生，甚至因项目前期定位不准确而导致项目开发失败。如此一来，作为高风险高回报的地产项目，一个项目开发的失败，很有可能直接将一个开发公司从市场中淘汰。本文的主要研究步骤是先从分析目前全国、省内及南昌市的商业地产的现状着手，搜集相关资料、数据，以达到掌握、了解目前商业地产在项目定位方面的执行、运用情况。同时结合项目实际操作流程，通过分析对比商业地产项目定位在项目管理前、中、后期发挥的作用及不完善之处，试图找到其内在规律，以提升相应的项目管理水平。五、本论文的创新之处本文的创新之处表现在两方面:1、商业地产在全国范围内，都属于新兴产业，近年来，包括万科等国内房地产名企纷纷进入商业地产领域，因此，讨论、分析、研究商业地产定位，对江西省内的商业地产开始有其先进性及可借鉴性。2、对商业地产来说，目前尚无具有普遍指导意义的管理方法，绝大多数研究都是通过项目运营的错误结果来反思过程中出现的问题，然后根据个人的经验或想法提出可能的方法和思路，但并未进一步形成整体的管理方法。本文希望从管理的高度，结合已有的经验与案例，截取商业地产开发管理过程中的一个片断进行研究，尝试提出一种具备普遍适用性的管理方法。六、本论文研究可能出现的困难及解决措施困难：1、改革开放三十年，中国的地产，刚刚经历黄金十年，商业地产，更是新兴产业，本文作者才疏学浅，能力有限，对于此类问题的研究只是处于探索研究阶段，由于对项目管理及商业地产管理研究的肤浅，使得本文的研究结果难免存在着缺陷与不足。2、能够影响商业地产开发成功与否的因素十分复杂，不仅包括企业自身因素的影响，还受到宏观经济因素、国家政策、市场发展、人为因素以及制度法规等多方面的制约。这些因素可能会使研究结果的合理性受到一定影响。3、商业地产定位应该作为一种管理思想起到指导作用，本文作为对实践工作的研究更多的是在具体方向和方法方面做出讨论，还无法提高到理论指导的高度。措施：1、影响商业地产定位准确与否的因素是多方面的，相互关系也是非常复杂的，本论文只对其中的几个重要方面作了一些研究。对这些方面的探讨还应该与时俱进，随着国家宏观经济和产业发展的需要而不断深入。2、商业地产定位的理论和方法会随着实践经验的增加而逐步完善，在现有研究的基础上通过不断的实践和思考，将商业地产的理论和方法不断补充和修正，将使之逐渐成为可操作可借鉴的具有普遍意义的管理方法。七、论文研究的进程计划及时间安排1、文献阅读 2010年8月至2010年10月2、完成文献综述报告及开题报告 2010年11月至2011年2月3、撰写论文 2011年3月至2011年6月4、修改论文 2011年7月至2011年8月5、论文定稿、评审及答辩 2011年9月参 考 文 献1 Jack Trout,A L Rise. ，2005-4.2 John P. 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