青岛市物业管理招投标工作指导手册

青岛市物业管理招投标工作指导手册青岛市物业管理办公室二零一三年四月前 言为规范青岛市物业管理招投标工作程序，确保招投标过程符合有关法规要求，为招投标企业、评标委员会、政府行业监管部门提供工作指导，由青岛市物业管理办公室组织部分物业评标专家，编制了青岛市物业管理招投标工作指导手册，该手册系统的描述了招投标工作程序，提供了招标文件范本和招投标工作常用表格式样，供有关企业、专业人士、政府行业主管部门参考。由于水平有限，错误在所难免，敬请指正。手册的修订、解释权归青岛市物业管理办公室。参与手册编写的单位和人员在此一并致谢！本手册自2013年 月日施行。本手册自施行之日起，各区市原有的物业招投标管理办法和评标办法一律废止。 青岛市物业管理办公室 二零一三年四月目 录第一部分 青岛市物业管理招投标工作规程 41. 目的 42. 适用范围 43. 职责 44. 法律依据 45. 工作程序 4 5.1 招投标工作流程图 45.2 招标人招投标手续办理 55.2.1 招标人办理招投标手续时机 55.2.2 物业行业主管机关办理招投标手续部门 55.2.3 办理招投标手续向行业主管部门提交备案的有关证明材料文件 55.3 招标人招标公告发布或招标邀请书发出 65.4 投标人领取招标公告或接受招标邀请书 65.5 招标项目现场勘踏 75.6 评标委员会的组成 75.7 开标、评标、定标 85.8 中标文件发出 105.9 开标、评标、定标有关材料行业主管部门备案 105.10 中标后物业服务合同签订 105.11 评标专家管理 10第二部分 物业管理招标文件12第三部分 招标备案用表格 38 第一部分 青岛市物业管理招投标工作程序1 目的规范物业管理招投标工作，确保招投标工作符合法定程序，维护招投标各方利益，为招标方、投标方、评标委员会、行业监管方提供指导帮助。2 适用范围适用于青岛市行政辖区内物业管理招投标工作。3 职责3.1 招标人负责招标手续办理、组成评标委员会，组织开标、评标、中标备案、合同签订等工作。3.2 投标人负责按照招标文件要求，对招标文件做出实质性影响，履行投标、中标有关承诺。3.3 评标委员会负责按照招标文件和招投标有关法规要求进行评标，提交评标报告、确定中标候选人、废标等工作。3.4 行业监管部门负责招投标手续的批准，开标、评标、中标过程监督，投诉受理，评标专家行为、能力监管等工作。3.5 招标代理负责根据招标方的委托，履行招标方有关职责。4 法律依据4.1中华人民共和国招投标法4.2 前期物业管理招标投标管理暂行办法（建住房2003130号）4.3 山东省物业管理招标投标管理暂行办法 （鲁建房字200356） 4.4 青岛市物业管理招投标办法（青城管200391号）5 工作程序5.1 招投标工作流程图招标人招标手续办理 招标公告发布或招标邀请书发出 投标方领取招标公告或接受招标邀请书 招标项目现场踏勘 评标专家的确定 评标委员会的组成 开标 评标 定标 中标文件发出 行业主管备案 中标合同签订 行业主管部门备案5.2 招标人招投标手续办理5.2.1 招标人办理招标投标手续时机(一) 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1) 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2) 预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；(3) 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。（4）已经实施物业管理的各类型物业项目，应当在物业管理合同期满前30日完成。（二）招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前办理有关招标备案手续。5.2.2 各区市物业行业管理部门办理招投标手续5.2.3 办理招投标手续向行业管理部门提交备案的有关证明材料文件（1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件，主要包括： 总平面图； 房地产权证； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证； 建筑工程施工许可证； 房地产经营权证； 车库产权归属证明； 配套设施设备清单； 相关变更批文；物业管理用房图纸，并符合山东省物业管理条例规定的条件和行业主管部门需要审验的其它证明材料和文件；上述材料，需要提交原件，复印件加盖公章留存备案。（2）招标公告或者招标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他材料。5.3 招标方招标公告或招标邀请书发出5.3.1 招标公告或招标邀请书发出时机招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于30日。邀请招标的邀请书发出之日,可参照公开招标确定。5.3.2 招标公告或招标邀请书发布形式及主要内容招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在青岛市住宅与房地产信息网和区市物业行政管理部门网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。（具体内容可参考本手册第二部分招标公告和招标文件范本）招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。当招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改时，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。并同时报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。5.4投标人领取招标公告或接受招标邀请书及资格预审5.4.1 投标人在招标文件规定领取招标文件时日内领取招标文件。5.4.2 当公开招标的招标人在招标文件中规定，对投标申请人进行资格预审时，投标人应接受。5.4.3 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。5.4.4经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。5.5招标项目现场踏勘及答疑 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。5.6评标委员会的组成5.6.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。5.6.2 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。5.6.3 评标委员会的专家成员，由招标人于开标的前一天携带由物业项目所在地区市物业行政管理部门开具的抽取专家证明，从青岛市房地产行政主管部门（青岛市物业管理办公室）建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。5.6.4与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。5.7开标、评标、定标5.7.1开标（1）开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。（2）开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。（3）招标人、投标人、评标委员会成员、监标人签到。（4）招标人介绍参加开标、投标单位、监标人、招标物业项目基本情况。（5）投标人在开标现场应提供所有有效证件原件（外地企业可提供电子版）。（6）投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，可由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由招标人工作人员当众拆封。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。（7）当招标文件没有规定投标书商务部分和技术部分分别密封，且技术部分不得出现任何与投标人有关的标记时，工作人员当众拆封后可宣读投标人名称、投标价格和招标文件规定需要宣读的投标文件的其他主要内容。（8）当招标文件规定投标书商务部分和技术部分分别密封，且技术部分不得出现任何与投标人有关的标记时，监标人应当众拆封前应首先对技术标书进行编号，以便于识别，之后宣读投标价格和招标文件规定需要宣读的投标文件的其他主要内容。（9）招标人设有标底的，在开标前标底必须保密。开标时，当工作人员宣读各投标人投标报价后宣读标底。（10）招标文件规定进行现场答辩的，由工作人员组织所有投标人现场抽签，确定答辩顺序。（11）在开标工作进行完毕后，投标人退场，进入评标过程。（12）招标人建立开标过程记录表，记录开标过程，开标过程记录表由招标人存档备查，并报区市物业行业主管部门备案。5.7.2 评标（1）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。（2）评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。（3）评标委员会可推举一人负责评标过程中有关问题或事项的对外沟通和协调。（4）除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。（5）评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。（6）评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。（7）对有现场答辩的，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。5.7.3 定标（1）废标评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。（2）中标候选人的推荐评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。（3）中标人的确定招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（4）评标委员会对评标结果签字确认。5.8 中标文件发出5.8.1 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。5.8.2 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。5.9 开标、评标、中标、废标有关材料行业主管部门备案5.9.1招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的区市房地产行政主管部门备案。5.9.2备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、废标理由等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。5.10中标后物业服务合同签订5.10.1招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。5.10.2招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。5.11评标专家管理5.11.1青岛市物业管理办公室负责青岛市物业评标专家的业务、能力、职业道德管理。5.11.2 青岛市物业管理办公室应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。5.11.3 被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。第二部分 物业管理招标文件招标公告和招标文件范本（公开/邀请通用）青岛XX项目物业管理（招标编号： ）招 标 人：青岛XX有限公司招标代理：青岛XX代理公司编制日期： 年 月 日目 录一、招标公告/邀请函 二、投标人须知三、开标、评标、废标四、定标、中标、备案、合同签订五、评标标准六、招标项目说明 七、物业服务内容八、物业服务标准和物业费测算依据一、 招标公告/邀请函依据中华人民共和国招标投标法、国务院、山东省、青岛市物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法和山东省、青岛市物业管理招标投标管理办法之相关规定，青岛XX公司对XX项目物业管理服务进行公开/邀请招标，现将有关事宜公告如下：1、招标项目名称： 2、招标项目概况：2.1 项目地点：2.2 建筑面积：（招标项目经济技术指标）2.3 使用性质：2.4 项目配套设备、设施：三、投标企业资格要求：1、具有独立法人资格，经营范围有效（在青岛市设有分支机构的，应有在青岛市工商注册的营业执照和在本市物业主管部门备案证明）2、具有物业管理企业 级以上资质（含 级资质）四、报名时须提供以下资料：1、法定代表人身份证明书或法定代表人授权委托书2、营业执照副本（核原件、加盖公章的复印件）3、物业资质证书副本（核原件、加盖公章的复印件）五、报名时间、地点和招标文件的申领：1、报名时间：年 月 日- 年 月 日时前（上午X时-下午X时，北京时间，节假日除外）报名申领或购买招标文件。2、报名地点：六、招标项目实地勘踏时间： 年 月 日 时 七、递交投标文件的截止日期：年 月 日 时前（北京时间）八、递交投标文件的地点： 九、开标时间：年 月 日 时十、开标、评标地点；招标联系人： 招标人联系电话：二 、投标人须知(一) 说 明1. 招标方式1.1公开招标/邀请2. 合格的投标人2.1具有独立承担民事责任的能力、具有合法有效的工商营业执照、具备有效的物业管理资质、良好的商业信誉及财会制度、能提供符合招标文件要求和服务的投标人均为合格的投标人。2.2 经预审不合格的投标人，招标人有权拒其绝参加本项目投标。3. 投标费用3.1投标人应承担与准备和参加投标有关的全部费用。不论招标过程和投标结果如何，招标人均无义务和责任承担上述费用。4. 其他4.1 投标人领取招标文件，认可并履行招标文件中的各项规定要求。4.2 在中标人没有与招标人签订物业服务合同之前，所有投标人的投标文件不予退还；中标人与招标人签订物业服务合同后，退还未中标的投标人的投标文件。4.3 参与投标的投标人，对已领取的招标文件负有保密责任。（二）招标文件的构成5. 招标文件5.1 招标文件是指用以阐述招标项目服务、招标程序的规范性文件。招标文件由以下部分组成：（1）招标公告/邀请函（2）投标人须知（3）工商营业执照、物业资质证明（4）物业管理要求及说明（5）招标备案用表格（附件）5.2 招标文件以中文编印，且以中文为准。5.3 投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、条款和服务要求等。按照招标文件的要求提交全部资料，并对招标文件在各方面都作出实质性响应。5.4 投标人可对招标的物业服务地点、范围的周边环境进行勘踏，以获取有关编制投标文件和签署实施合同所需的各项资料。5.5 投标人应严格按照招标文件的各项要求编制投标文件。6. 招标文件的澄清6.1 任何要求对招标文件进行澄清的投标人，应以书面形式（包括信函或传真，下同）按投标函载明的地址通知招标人（不接受其它任何方式）。对投标截止日期3日前收到的对招标文件的澄清要求，招标人将视情况采用适当方式予以澄清。同时将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的各投标人。该书面答复将成为招标文件中的组成部分。其它任何方式的询问与回复，在评标定标过程中均不接受。6.2如在规定时间内，投标人对招标文件中的各项条款未提出异议，即认为同意和接受。7. 招标文件的修改7.1 在投标截止日期3日前，无论出于何种原因，招标人可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的投标人。投标人在收到该通知后应立即向招标人回函确认。否则，即认为同意和接受。7.2 为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑其投标文件的修改，招标人可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已领取招标文件的投标人。7.3 招标文件的修改均以招标人书面依据为准，且作为招标文件的组成部分并具有法律效力，对投标人具有约束力。8. 招标原则 按照公开、公平、公正、诚实信用的原则。8.1 招标有效期8.1.1招标人因客观因素在原定的开标时间需要延期开标的，应当写出书面延期开标报告，并向招标项目所在地、区（县级市）物业主管部门报告备案，经区（县级市）物业主管部门同意可以延期开标。8.1.2招标人延期开标应向所有投标人送达书面延期开标通知书，投标人应对延期开标通知书确认并加盖公章。8.1.3招标人延期开标时限，按原定开标时间最长不得超过30天，延期开标地点、投标人、评标人不得变更，否则，应按规定重新办理招标手续。（三）投标文件的编制9. 编制要求9.1投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按照招标文件的要求及格式编制投标文件，并保证其真实性。10. 投标语言及计量单位10.1 投标文件及投标人和招标人就投标而相互交换的资料和来往信件，应以中文书写。如投标人提交的支持文件和印刷的文献使用另一种语言，应附有相应内容的中文翻译本，在解释投标文件时以中文翻译本为准。10.2 计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。11. 投标文件的编制组成11.1投标人提交的投标文件应按以下内容编制。A;商务标书包括但不限于以下内容：（1）投标单位企业简介（2）投标单位工商执照副本（3）投标单位物业资质副本（4）投标函 （附件一)（5）授权委托书 （附件二）（6）承诺书 （附件三）（7）投标报价 （附件四）（8）投标回执函 （附件六/邀请）（9）企业诚信证明（10）企业荣誉证明（11）物业管理服务质量、环境、职业健康安全管理体系认证证明（12）项目经理物业管理师资格证书、执业资格注册证书、身份证、工作简介（13）相关管理、工程技术人员人员资格证书、身份证、简介（14）企业市场业绩（15）项目认识和定位（16）企业综合评价（17）招标人认为需要提交的其他证明材料。B：技术标书包括但不限于以下内容：（1）服务内容 （2）组织架构、岗位设置、人员配置及分工（3）岗位职责 （4）管理和服务目标、指标（5）服务标准 （6）规章制度（7）员工培训（8）物业承接查验（9）业主入住和装修管理（10）服务规范和服务流程（11）服务质量监控（12）投诉处理（13）特色服务（14）精神文明建设（15）突发事件处置预案（16）档案管理（17）物资器材工具设备等配置（18）费用测算（19）优惠条件（20）其它事项说明12. 投标文件格式 12.1技术标书封面使用统一颜色规格的封面。目录及正文使用4号宋体，A4复印纸打印，页码从正文页编起，技术标书内容不得出现投标单位名称和有关的提示性的图片和文字。 （公开招标）12.2 商务标书封面不确定统一颜色、规格。目录及正文使用4号宋体，A4复印纸打印，页码从正文页编起，标书内容不限制出现投标单位名称和有关的提示性的图片和文字。12.3投标人应按第11条投标文件的组成编制目录，并对商务投标书和投标书分别装订成册、分别进行密封。 （邀请招标可合二为一）13. 投标报价 13.1投标范围：青岛XX项目前期物业管理服务。13.2 物业服务期限： 年，年总报价 ，每月每建筑平方米 元。13.3 招标人设置标底价（由招标人确定）13.4投标人应按投标函（统一格式）的内容填写报价，并由法人授权代表签署。此投标函为唱标的依据。13.5投标人须按附件格式表中的各单项明细逐项填写，以方便评标委员会委员对各投标文件进行比较、鉴别。若对招标文件的各项条款在规定时间内未提出异议，视为投标人同意和接受。14. 投标货币14.1 投标人提供的报价一律使用人民币报价。15. 合格投标人的资格证明 15.1 投标人提交的资格证明应符合本招标公告的规定。15.2 投标人须对提交的资格证明文件的真实性、有效性、完整性负责。15.3 资格证明文件的字迹、印章必须完整、清晰。16. 证明物业企业服务保障能力且符合招标文件规定的技术资料 16.1 投标人应提交证明其服务保障能力且符合招标文件规定的有效技术资料，并作为投标文件的一部分。16.2 证明物业管理服务与招标文件要求相一致的文件可以是文字资料、图纸、证明原件。17. 投标文件的签署及规定17.1 投标文件用A4幅面纸打印。投标人应提交投标文件一式 份。其中；商务标（正本）壹份、（副本） 份；（邀请招标一式 份）在每一份投标文件上应明确注明“正本”或“副本”字样。若正本和副本不符则以正本为准。17.2 以正本投标书备案。17.3 投标文件均需打印成册（商务投标文件）经法定代表人或由法定代表人正式授权的代理人在规定的签章处逐一签名并加盖公章。（四）投标文件的递交18. 投标文件的密封和标记18.1 邀请招标，投标人可将商务标书和技术标书合并密封(商务标书的正本和副本可密封在一个密封袋里)，并标明招标文件项目名称、投标人名称等字样。18.2 公开招标，投标人应将商务标书和技术标书分别密封，技术标书不得标明招标文件项目名称、投标人名称，不得出现带有企业提示的语言、图片等字样。18.3投标人将投标文件（商务标书）装入信袋内加以密封后，并在封签处加盖公章，如无公章，投标文件将会被拒绝。18.4 技术标书密封及内容不需盖章。如盖公章，投标文件将会被拒绝。19. 投标截止日期和投标文件的递交 19.1 投标文件必须在投标截止时间前，由投标人代表亲自递交给招标单位。本次招标不接受其它任何形式递交的投标文件。19.2 招标人如推迟截止时间时，将在原定的投标截止日期前3天以书面传真的形式通知所有投标人。19.3 投标人递交的投标文件，在全部招标工作结束后，按规定交招标人、招标代理机构、政府主管部门备案存档后，剩余文件将退还原投标人。19.4 招标机构负责投标文件的接收、登记和密封检查，并对投标文件按递交的先后顺序进行编号。凡投标文件有下列情况之一的，招标人不予受理：（1）投标书在招标文件规定的投标文件递交截止时间之后送达的;（2）投标书未按规定密封或未按规定签署和盖章的。20. 投标文件的修改、撤回 20.1 投标人在递交投标文件后，在规定的投标文件截止时间之前，可对其投标文件进行修改或撤回，但该修改或撤回的书面通知需经正式授权的投标人代表签字,并在投标截止时间之前送达招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。20.2投标人修改投标文件的书面材料，须按招标文件规定标记、密封后在投标截止日期前送达招标机构，同时应在封套上标明“修改投标文件”字样。20.3 在投标截止时间后，投标人不得对其投标文件做任何修改。20.4 投标人不得在投标时间起至投标文件有效期前撤回其投标文件。21. 对投标文件的审查和响应性的确定21.1开标后，评标委员会将对投标文件的响应性进行审查。投标文件有以下情形的，视为未能对招标文件做出实质性响应：（1）投标文件没有投标人法定代表人或授权代表签字和加盖公章；或虽有授权代表签字，但未提供法定代表人授权委托书原件的；（2）符合本招标文件“废标”规定的。22. 错误的修正22.1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行审核，看其是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误原则如下：（1）如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；（2）当单价与数量的乘积与总价不一致时，以单价为准，除非评委会认为单价有明显的小数点错误，此时应以标出的总价为准，并修改单价。（3）按上述修正错误的原则和方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，其投标将被拒绝。23. 投标文件的澄清23.1为了有助于对“投标文件”进行审查、评估鉴别和比较，评标委员会可以对投标文件含义不明确的内容向投标人提出质疑，并要求投标人澄清或者说明。投标人有责任和义务在答辩时，对评标委员会提出的质疑进行答疑和澄清。23.2澄清不得超出投标文件的范围，并不得对投标文件内容进行实质性修改。三、 开标、评标、废标 （一）开标；招标人在招标公告预先规定的地点开标，投标人应按时参加。（二）评标；1招标人按招投标法规定组建评标委员会。2公开招标评标委员会成员共设；7名。其中；由招标人从市物业办评标专家库中随机抽取5名，招标人代表2名。3邀请招标评标委员会成员共设；5名。其中；由招标人从市物业办评标专家库中随机抽取3名，招标人代表2名。（三）评标方法；1评标委员会应根据招标文件要求，审查所有有效证件原件、并复核原件的复印件，对投标人投标文件所表述内容的全面性、科学性、合理性、可行性、有效性等进行综合评价，并按照招标文件所确定的评分标准，对各投标文件（商务标书、技术标书）分别客观、公正、合理、实事求是的判定打分。2公开招标先评审技术标书并进行打分，等技术标评审完成，招标人工作人员全部收起后，再进行商务标书评审、答辩（招标文件有要求时）并进行打分。3. 邀请招标可直接进行评审打分。4. 商务标分数占总分数的30%，技术标占70%，二者合计为100分。（四）评标委员会1招标人将按照有关规定组建评标委员会。评标委员会由青岛市物业管理办评标专家库中随机抽取的专家和招标人代表组成。2. 评标委员会成员不得与投标人有任何的利害关系。投标人可对评标委员会成员及工作人员的资格和递交投标文件的截止时间进行监督。如有异议，应以书面形式签署单位名称及签字代表姓名后，在投标文件评审前递交至评标监督人，以便及时处理。3. 评标委员会负责对各投标文件进行评审、评定，并按得分排序情况，推荐中标候选人。4. 评标委员会具有依据招标文件进行独立评标的权力，且不受外界任何因素的干扰。评标委员会成员需对评标结果独立写出评标报告，并承担责任。评标委员会成员若拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同理由的，视为同意和接受。5. 评标委员会职责5.1 审查投标文件是否符合招标文件要求，响应程度，作出评价。5.2 要求投标人对投标文件有关事项作出解释或者澄清。5.3 推荐中标侯选人名单。 （五）评标原则遵循公平、公正、科学、择优的原则。（六） 废标1. 经评标委员会评审，认为投标文件有下列情况之一者，可按废标处理：1.1 投标人法人工商营业执照不在有效期内或在有效期内但未加盖其单位公章的；1.2 投标人物业资质不在有效期内或在有效期内但未加盖其单位公章的；1.3 投标函没有投标人法定代表人或授权代理人签字或加盖其单位公章的；1.4 授权委托书没有法定代表人签字或加盖其单位公章的；1.5 投标报价未加盖投标人单位公章的；1.6 工商营业执照、物业资质复印件与原件不符的；1.7 工商营业执照经营范围不具备物业管理资格的；1.8 投标人物业资质资格不符合招标项目资格要求的；1.9 投标文件附有招标人不能接收的条件的；1.10 在规定开标时间前提前开启投标文件的；1.11 技术标书未密封、商务标书密后封未加盖公章的；1.12 提交的投标文件在招标文件规定的截止时间后送达的；1.13 投标人以低于成本报价参与投标的；1.14 投标报价高于政府指导价（含上浮20%）或高于标底的；1.15 投标文件内容雷同都不符合招标文件要求或都没有做出实质响应的；1.16 有效投标人不足3个的；1.17 公开/邀请招标的项目，自招标文件发出之日起至截止日开标时间不足20天的；1.18 开标地点与招标公告或邀请函预先告知地点不一致的；1.19 投标人法定代表人易人未变更的；1.20 招标人设有标底，在开标前将标底擅自提前泄密的；1.21 招标人以不合理条件限制或者排斥潜在投标人的；1.22 招标人提出与物业管理项目实际要求不符或过高的资质资格要求的； 1.23 投标人高标准收费，低标准服务的；1.24 投标人未出具企业诚信证明的；1.25 投标书编制、密封与招标方式不符的；1.26 投标书编制内容与招标文件规定的内容格式、顺序排列不符、或有实质性偏差的；1.27 投标书编制质量差、缺项多、空项多，经评标专家综合评审得分、有二个投标人投标书分别不满60分的；1.28 开标方式与招标方式不符的；2.废标应由评标委员会写出废标报告，由招标人于废标后的2日内上报区、市（县级市）和青岛市物业管理办公室备案。 四、定标、中标、备案、合同签订（一）定标评标专家在仔细阅读每个投标人的投标文件后，根据评分判定标准进行评分，得出各投标单位的最终得分。招标人应根据各评标专家的评分结果，汇总计算每个投标人的最终得分，按投标人得分高低，有序排列中标侯选人名次，并最终确定中标人。（二）备案招标人应当自确定中标人之日起15日内向区市物业管理行政管理部门报告，并提交以下备案资料；（1）开标会议签到表；（2）投标书密封完好性鉴定表；（3）评分表；（4）专家评审意见；（5）投标单位投标书；（6）开标会议记录；（7）评标报告；（8）定标报告；（9）中标通知书。（三） 中标通知区、市（县级市）物业主管部门自收到书面备案报告之日起5个工作日，未通知招标人在招标投标活动中有违法违规行为的，招标人应在7日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。（四）物业服务合同签订1 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面委托物业服务合同。2 中标通知书对招标人和中标人具有同等法律效力，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。3 招标文件和中标人的投标文件将构成合同组成部分，中标人应按照合同约定履行义务。（五）转包或分包1中标单位不得将本项目的物业管理服务整体转包或承包给任何其它单位、个人或本单位的职工。2中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将物业服务的部分专项服务分包给其他具有相应资质及实力的专业公司完成。3、整体项目中的部分项目转包或分包应当签订转包或分包合同，并向招标人备案。五、 评标标准（一）评标内容及分值1、商务标书评审内容及标准分值序号评审内容分值标准要求1投标报价5投标报价合理、符合项目实际，符合山东省星级服务标准要求2企业荣誉3在近二年内获得的国家、省、市级企业荣誉证书（盖章），每获得一项得1分，不超过3分3质量、环境、职业健康安全管理体系认证证书3认证证书合法有效，每一个认证证书1分4项目经理综合考评4拟派项目经理任职经历、管理业绩、满足项目需求、证件齐全5相关人员综合考评4相关管理人员数量、经验丰富、满足项目需求、证件齐全6企业市场业绩3在管同类项目名称、数量、 提供在管项目合同文本原件7对投标项目认识和定位3项目分析合理，定位准确、管理构想可行8企业状况综合评价2综合实力强弱9答辩3思路清晰、专业性强、语言精练、准确到位合计302、技术标书评审内容及标准分值 序号评审内容分值标准要求1服务内容3服务内容全面、符合项目实际2组织架构、岗位设置2架构和岗位设置合理、符合实际3人员配置及分工5分工、配置合理，满足项目需求4岗位职责5岗位职责明确、全面、具体可行5管理和服务目标指标5目标明确、指标全面、可行具体6服务标准5标准明确，符合服务等级要求，可行7规章制度5全面、可行8员工培训3内容全面、可行，服务管理服务需要9物业承接查验2规定明确，流程清楚10业主入住和装修管理2流程清楚可行，制度明确11服务规范和服务流程6规范全面、明确、流程清楚，满足要求12服务质量监控3监控制度全面，方法措施得当13投诉处理2制度明确、流程清楚14特色服务3特色明显，可行15精神文明建设2方案可行，能起到良好效果16突发事件处置预案4预案全面、可操作性强17档案管理2制度明确、流程清楚18物资器材工具设备配置2配置合理、满足需要 19费用测算8测算科学、合理、正确、符合实际需求20优惠条件1可行合计70（二）评标得分判定标准一、商务部分标准分值；30分1. 投标报价；5分最接近限价标准或标底价3分、次接近1-2分、高于标底废标2企业荣誉；3分部级3分、省级2分、市级1分、无荣誉0分提供原件证明，查证最近二年内的3质量、环境、安全体系认证；3分提供原件，通过认证1分、无认证0分4项目经理综合考评；4分提供原件、符合并满足需求4分、不满足2分、不符合0分5相关管理人员综合考评；4分提供原件、符合并满足 4分、不满足1分、不符合0分6企业市场业绩；3分市场拥有率2个以上2分、1个1分、无0分提供近二年的在管同类项目管理合同文本原件 7、对投标项目综合认识和定位；3分认识、定位准确且符合实际4分、存在偏差或不全面1-2分、无认识0 分8企业综合评定；2分综合1-9条内容满分2分、一般1-0分9投标答辩；3分思路清晰、专业性强、语言精干、准确到位2分、思路模糊、专业性差、准确性差0分二、技术部分标准分值 70分1物业服务内容 3分内容全面、符合项目实际情况3分、个别漏项2分、多数漏项1分，全部缺项0分。2物业组织结构 2分架构合理、符合实际2分；不够合理1分析 不合理0分3岗位人员配置及分工 5分人员配置满足项目实际工作需求、分工合理5分、基本符合或满足3-4分、只有部分符合2-1分、不符合或不合理0分4岗位职责 5分 职责全面、可行、符合项目实际工作需求5分、基本可行4-3分、只有部分可行2-1分、全部缺项0分5管理和服务目标指标 5分管理和服务目标指标全面、具体、可行、符合实际需求6分，大部分可行5-4分、部分可行、有漏项3-2分、极少数可行，大多漏项1分，无目标值0分6服务标准 5分 标准明确、具体、全面，符合并满足项目实际需求6分；有标准，但内容不够具体、详细5-3分；有漏项，标准低于项目实际要求2-1分、标准不明确或无标准0分。7规章制度 5分 全面、具体、可行6分；全面但内容不够具体4-3分；有漏项、不具体2-1分，无制度或全部不可行0分。8. 员工培训 3分 培训体系完善，内容具体、可行2分，有内容不具体或漏项1分，无内容0分。9. 物业承接查验 2分 职责明确、内容全面、流程清楚2分；职责、内容不够全面，流程不够清楚1分；无规定或不可行0分。10. 业主入住和装修管理 2分制度明确、内容全面、流程清楚2分；、不够全面，不够清楚1分；无规定或不可行0分。11. 服务规范和服务流程6分规范和流程全面，明确、具体、可行5分，全面，但不够具体4-3分；不全面、不具体，缺项、漏项较多2-1分，无规范和流程或不可行0分。12. 服务质量监控 3分 监控机制、制度全面、可行3分；不够全面、具体2-1分；无监控机制制度0分。13投诉处理 2分规定明确、流程清楚、可行2分，规定不够清楚、方法不够适当1分， 无规定和处理流程及方法0分。14. 特色服务 3分内容具体、可行3分；不具体2-1分；不可行或无特色服务0分。15. 精神文明建设 2分 具体、可行2分，不具体1分；不可行或无内容0分。16. 突发事件处置预案 4分 预案全面、具体、可行4分；全面但不具体3-2分；缺项1分；不可行或无预案0分17. 档案管理 2分制度明确、具体、可行2分、基本明确、可行1分、无管理要求或不可行0分。18. 物资器材工具设备等配置 2分 满足需求，配置合理、质量可靠2分，配置不全面1分；配置基本不合理或无配置0分。 19. 成本费用测算 8分成本费用测算符合有关法规要求和行业惯例，符合市场价值规律，符合项目管理和服务等级质量标准要求，测算准确、合理、全面、无漏项，核算无误8分；基本合理、准确7-5分；有1-3项缺项、漏项、不准确4-2分；有3项以上缺项、漏项或不合理、不准确或总体计算错误1-0分；无测算0分。20. 优惠条件 1分有优惠条件，且可行1分，无条件或不可行0分。 六、 招标项目说明一、项目名称： 二、项目概况：1项目地点：2建筑面积：（招标项目经济技术指标）3使用性质：4项目配套设备、设施：5物业管理用房七、 物业服务内容 1物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；2公共绿化的维护；3. 公共区域环境卫生的维护；4. 公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；5. 业主服务需求和投诉的处理;6. 服务过程中应急事件的处置；7. 物业服务费用收支管理；8. 物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；9. 物业维修、更新、改造费用的账务管理；10. 物业服务档案和物业档案的保管；11. 其他物业管理事项。 八、物业服务标准和物业费测算依据一、招标人可参照山东省地方标准物业服务规范（DB37/T1997.1-1997.7）相应部分，确定招标项目物业