【毕业学位论文】（Word原稿）南京市房地产景气循环研究-统计学

南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 1 南京市 房地产景气循环研究 摘要 经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施等的空间需求，从而带来了房地产市场的 兴起 ，从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。 因此，运用科学的方法对房地产的运行状态 进行分析就 显 得尤为重要。 文章采取定性与定量相结合的方法，描述南京市房地产景气循环的轨迹，判断南京市房地产目前所处的景气空间以及发展趋势。 首先 ， 对景气分析的相关理论和方法 进行 介绍 ； 然后 ， 根据 南京市 19952 个 与 房地产 业 相关指标进行 单指标的 景气分析 ；最后，运 用 扩散指数 研究南京市房地产的景 气循环状况 。 关键字 房地产 扩散指数 循环波动 景气指数 of or of so of of is by it is to of a of s of s 12 of to on 京财经大学 本科 毕业论文（设计） 2 一 、 问题的提出 1. 研究 背景 及必要性 当今世界上 许多经济发达的国家和地区，房地产业己经成为经济繁荣的基本支撑点 。1990 年以来，我国的房地产市场 同样 有了飞速的发展，十几年间已经成为我国国民经济的重要支柱产业 。 而 房地产业在发展过程中，会表现出循环性的波动，即房地产经济从景气滑 向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程 1。房地产市场的大幅波动，或者不健康发展将会给整个国民经济造成很大的损失。对房地产的景气 循环进行分析和研究，能够为房地产持续健康发展提供较强的理论指导， 政府 部门 可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为 2， 这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。 2. 研究状况 外景气分析发展历程 （ 1）哈佛指数 1917年，哈佛大学 为研 究景气监测，专门设立了“经济调查委员会”，该委员会广泛搜集 美国 1875年 的经济统计资料，编制了“美国商情指数” （ 即哈佛指数 ） 。哈佛指数的出现对景气指数的发展产生了重大影响，其构造思想和方法纷纷为许多国家所效仿。但是，这种景气指数却未能正确预示震撼资本主义世界的 1929 年大危机的来临从而遭到沉重的失败 3。 （ 2） 扩散指数 哈佛指数失败后，美国全国经济研究所 （ 继续了景气监测的研究。进行了新的景气监测系统的建立工作。这个系统由先行、同步和滞后三种指标构成，以客观经济综合南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 3 状态为测度对象，采 用了多指数信息综合方法 扩散指数 （ 。 （ 3） 合成指数法 由于 50年代中期美国经济开始高速增长，仅用扩散指数很难适应， 出现了景气系统的另一基本方法 合成指数 （ ， 从而弥补了扩散指数的不足， 从此 ， 国景气分析研究状况 中国是在 80 年代中期开始这方面研究的，由于整个八十年代我国经济波动比较大，为了能够对经济进行宏观调控，我国开始重视对景气循环的研究。房地产方面，南开大学经济研究所的何国钊、曹振良、李 展 （ 1996） 利用商品房价格等 8 项指标，按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析 1981 年 8。谭刚 （ 2001） 在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等 6类共 16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征 9。 二 、 预备知识 本章将集中介绍房地产景气循环分析时用到的理论方法 。 1 方法介绍 景气是经济景 气的简称 ， 是指在生产周期中出现的生产增长、商业活跃、市场繁荣 就业增加等现象 。景气分析就是用数学方法合成一组景气指数 （ 领先指数、同步指数、滞后指数 ） ，并将它们作为测定和分析经济波动的综合尺度，再利用先行指数预测经济周期波动的转折点，以达到预警的目的。 论文 在做 景气实证分析时，分以下几步： （ l） 单指标循环波动分析。 经济周期波动中包含长期趋势、循环波动、季节波动和随机波动四种因素，但是只有南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 4 循环波动才是与经济波动本质相一致的，所以要将其他三种因素剔除，将循环波动的值分离出来，从而使各指标序列比较稳定地反映循环波动。本文采用传统的循环波动测定方法 剩余法，对各个指标进行循环波动的测定。 （ 2） 指标分类 计算扩散指数时，需要对 指标 进行 分 类，因为指标波动所反映的经济现象的特征，既有内容上的不同，也有时间上的差别。从总体经济活动变动的时间顺序来看，有些指标在经济变动前就表现出变动的征兆，有些指标与经济运行大体同步变动，还有一些指标则在经济运行变动之后才表现出类似的特征，这就需要将指标分为三类：领先指标，同步指标，滞后指标， 然后分别计算各类指标的扩散指数。 （ 3） 多指标循环分析 根据循环波动值序列，编制景气指数 散指数”来描述南京市市房地产的景气情况 并进行分析。 最后 部分 ： 文章总结及研究展望。 2. 扩散指数 绍 景气循环分析时，直接利 用某一个指标的发展变化情况很难推断出整个房地产运行的方向与趋势 ，通常情况下是有些指标保持原来水平，有些指标上升，有些指标下降， 这就产生如何来决定整个经济向哪个方向变动的难题。 为了从总体上反映所有指标的综合变化情况，可以通过编制 一个复合指数 散指数 （ 称 ”来反映预测对象的综合变化趋势。 义与计算 ： 扩散指数 （ 简称 同 ） 又称扩张率，是扩散指标 与半扩散指标之和占指标总数的加权百分比值。 即 南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 5 0数属于该类指标的指标总 期出现扩散指标的个数 第一步 ： 首先消除原始序列中季节变动、长期趋势和不规则变动影响，从而使各指标序列比较稳定地反映循环波动，然后计算各指标环比发展速度。 第二步 ： 确定示性函数 。 示 性 函数 通过比较增长率的大小来确定函数 I 的数值， 具体方法：将每个指标各年距环比发展速度与其比较基期的发展速度相比，若当期 值大，则为扩张，此时 I =1； 若当期 值小，则为收缩，此时 I =0； 若两者基本相等，则 I = 第三步 ： 将这些指标升降应得的数值相加，即得出“扩张的指标数”，即在 第四步 ： 以扩张指标数除以全部指标数，即得扩散指数 （ 。 扩散指数有两个主要作 用，其一是用于景气判断，其二是用于确定转折点。 （ 1） 依据扩散指数数列可以对经济景气状况，也就是经济波动状况进行分析 ，将扩散指数数列的波动分解成四个阶段， 如图 1所示 。 南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 6 图 1 扩散指数景气分析图 第一，当 0时，经济运行中的力量对比又一次发生重大转折，上升的指标数小于下降的指标数，经济系数正面临全面收 缩的阶段，经济形势又进入一个新的不景气空间。 综上所述，扩散指数的循环变化过程反映的是 经济总体从不景气到景气再到不景气的变化特点 。 3. 指标分类与选取 标 分类 南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 7 通常扩散指数是分别就领先指标、同步指标、滞后指标分别计算的，即领先扩散指数（ 、同步扩散指数 （ 、滞后扩散指数 （ ，简称为 ： 领先指数 （ 、同步指数 （ 、滞后指数 （ 。 本文运用 时差相关分析法 探讨指标的分类，其基本思路 ： 若两个时间序列在时间上存在相关性，它们之间的相关程度必定在某一时差上达到最大 ， 求出这个最大相关系数所具有的时差，就可判定两序列的时差关系。 标的选取 根据宏观经济指标体系的特性、设计的原则 性 以及房地产市场的特征，对指标进行选取、分 类， 本文 从房地产活动的全过程出发，结合数据的可靠性和可获得性 原则，选取 下列指标作为房地产发展的 指标体系。 房 地产直接指标体系 ： 房地产开发投资完成额 （ 亿元 ） 、施工房屋面积 （ 万平方米 ） 、房屋竣工面积 （ 万平方米 ） 、商品房销售价格 （ 元 /平方米 ） 、商品房销售面积 （ 万平方米 ） 、商品房销售额 （ 亿元 ） 、全国房地产投资 （ 亿元 ） 。 房地产间接指标体系 ： 城市年末金融机构贷款余额 （ 亿元 ） 、财政支出 （ 亿元 ） 、全社会固 定 资产投资完成额 （ 亿元 ） 、社会消费品零售总额 （ 亿元 ） 、工业增加值 （ 亿元 ） 、 亿元 ） 。 4. 循环波的测定 要取得能正确分析景气循环波动规律的真实数据，必须对原始统计数据进行处理，消除原始序列的季节波动、不规则波动和 长期趋势诸因素，最后得到循环波动值，然后再计算增长率 ， 用这个增长率进行扩散指数分析才比较科学、合理。 （ 1）长期趋势的测定 。 趋势测定的方法 有很多，最常用的是最小平方法，其中心思想是对原有时间序列进行分 的基础上，根据原序列发展趋势的类型，通过数学方法， 拟合 一条理想的趋势线，使得这条趋势线与原时间序列达到最优 拟合 。作为理想的趋势线必须满南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 8 足最基本的要求，即原有序列的实际数值与趋势线的估计数值的离差平方和为最小。 （ 2） 根据长期趋势的测定方法，计算原时间序列对应的趋势值 （ 即长期趋势 T ） ，并用无季节变动数列 （注 ： 本文研究采用的是年度数据，所以在研究中可以不考虑季节 因素 ） ，求出循环变动与不规则变动的综合值。 即 ： 循环变动和不规则变动的综合值 = * 上式中 ， C 为循环变差 ， T 为趋势值 ， I 为不规则变差 。 （ 3） 对循环变动与不规则变动的综合值进行移动平均，以消除不规则变动，残余值即为循环波 动值。即 ： 循环波动值 )( ， 移动平均 ） 的简写。 三 、 南京市房地产景气实证分析 1. 原始数据选取 本文以南京市房地产为实证研究对象，以 1995附录 1）为基础，分析其景气循环状况。 指标的时间序列中包含着四种波动要素 ： 长期趋势 （ T ） 、季节波动 （ S ） 、循环波动 （ C ）和 不规则波动 （ I ） ，只有循环波动才是与经济波动本质相一致的形态，所以 必须 除去指标数据中的长期趋势、季节波动和不规则波动因素的影响。 2. 长期趋势调整 想要揭示现象发展的长期趋势，就要对原来的动态序列进行统计处理，也就是进行长期趋势测定。通常情况下用最小平方法进行趋势测定。 一般地，常见的趋势线模型有下列几种 :直线趋势线、指数趋势线、二次抛物线趋势线，另外还有 S 曲线等，至于所拟和的趋势线是直线型还是曲线型要根据现象发展变化的特点而定，实际分析中往往要经过多次模拟试算才能够确定。作为实际数据的拟合曲线，模型的拟合优度的高低是我们考虑的标准。 南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 9 以施工房屋面积这一指标为类，在做趋势模型拟合时，指标动态序列服从二次 抛物线的分析结果如图 2（软件操作结果）所示： y 1995： 2006 2 3 2趋势模拟操作结果 首先， 根据 拟合优度的值（ 数值足够大 ） ， 判断模型可取，即，施工房屋面积的动态序列可以拟合成二次抛物线 的模型。 其次，确定模型的趋势方程， 通常情况下，二次抛物线的模型表示为 2210 t 其中 ，0b、 1b 、 2b 分别为待估参数，此模型中， 通过 上图， 可以直观的得出待估参数0b、 1b 、2b 的 拟 合 值 从 而 得 出 此 抛 物 线 的 趋 势 模 型 6 7 t 。 同样的方法与原则，可以得出其他指标的趋势模拟曲线 ，具体如表 1所示 。 表 1 指标长期趋势模型 指标 趋势模型 长期趋势方程 房地产开发投资 )10( 4 施工房屋面积 二次抛物线 6 7 t 房屋竣工面积 )6 8 5 9 1 8 9 )10( 4 商品房销售价格 )9 8 3 4 1 )10( 5 商品房销售面积 )7 1 3 9 5 2 28 9 5 1 )10( 4 商品房销售额 指数曲线 融机构贷款余额 二次抛物线 3 固定资产投资完成 指数曲线 京财经大学 本科 毕业论文（设计） 10 指标 趋势模型 长期趋势方程 社会消费品零售总额 二次抛物线 2 工业增加值 二次抛物线 1 7 财政支出 指数 曲线 )2 1 5 8 3 1 5 次抛物线 全国房地产开发投资 指数 曲线 据模型计算 各指标 长期趋势拟合值 ，具体如表 2所示。 表 2 各个指标长期 拟合 值 年份 商品房销 售面积 金融机构贷款余额 财政支出 工业增加 值 地产开 发投资 全国房地 产开发投资 1995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 表 年份 固定资产 投资 施工房屋 面积 房屋竣工 面积 商品房销售 价格 商品房销 售额 社会消费品零 售总额 1995 996 997 998 999 000 京财经大学 本科 毕业论文（设计） 11 2001 002 003 004 005 006 了长期趋势的 拟合 值，就 可以将长期趋势 T 从原时间序列 Y 中剔除， 得到 新的时间序列 ： 上式中 ， C 为循环变差 ， T 为趋势值 ， I 为不规则变差 . 消除了趋势因素的时间序列中仍含有不规则变动 因素 （ I ） 、循环变动因素 （ C ） ，所以还需要剔除不规则变动 I ，才能求得循环波动序列 C 。 对于不规则变动的调整采用三项移动平均法，即 ： 4/)*2(11 1995年 )： 3/)*2( 211 末项 （ 2006年） ： 3/)2(181518 用上述的三项移动平均法在时间序列 Y中消除了不规则变动工之后，就可以得到循环变动的相对值 C ： 。 调整后得到的 12 个指标的循环波动值 ，如 表 4 所示。 表 3 指标循环波动值 年份 商品房销 售面积 房地产开 发投资 施工房屋 面积 房屋竣工 面积 商品房销 售价格 商品房销 售额 全国房地产 开发投资 1995 996 997 998 999 000 001 002 京财经大学 本科 毕业论文（设计） 12 2003 004 005 006 表 年份 金融机构贷 款余额 财政支出 工业增加值 定资产投 资 社会消费品 零售总额 1995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 2005 006 . 指标分类 以 1995年的循环变动值为基期， 取 j=1（ 即滞后一年，也就是 后一年的数据比前一年 ） ，计算各个标的环比增长率 ，具体如表 5所示。 表 4 各个指标环比增长率 年份 商品房销售 面积 房地产开发 投资 施工房屋面 积 房屋竣工面 积 商品房销售 价格 商品房销售 额 1995 996 997 998 999 000 001 京财经大学 本科 毕业论文（设计） 13 2002 003 004 005 006 表 年份 金融机构贷 款余额 财政支出 工业增加值 定资产 投资 社会消费品零售 总额 1995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 过循环变动值的增长率， 可以很容易地判断各个指标在某个时点 上是上升还是下降的状态 。但是这些指标的波动和房地 产市场的波动并不是同步的， 存在着一个时间顺序上的差异 。 指标变动与房地产变动在时间关系上存在着这样三种关系，需把指标分为三类 ：领先指标 ， 同步指标和滞后指标 。 采用时差相关分析法进行指标分类时， （ 1） 选择一个重要的能够敏感的反映当前经济活动的经济指标作为基准指标 ；（ 2） 其他被选择指标在时间上相对基准指标前后移动单位时间 （ 月、季度或者年 ） ；（ 3） 对移动的这些序列和基准指标求相关系数 ； （ 4） 根据相关系 数大小确定指标的分类。本文选择了房地产开发投资为基准指标 ， 该指标是当期房地产市场波动的直接反映， 因为一般来说，在复苏与繁荣阶段，房地产开发投资热度升高，投资额南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 14 随之增加 ;在危机和萧条阶段，投资热度下降，投资额减少。 选取 基准指标后，按照公式 ： n li in li li 2)( )()(/)()( 计算各指标和基准指标 （ 房地产开发投资额 ） 的相关系数。 上式中 ， x， y 为经过调整的指标的增长率序列， X 为被选择指标， Y 为基准指标， L 表示时间序列的时差，取整数，示新的有时差的 时间序列 。 在计算时差相关系数时， 取 2，即 2， 0， 1， 2。 不同时差下的相关系数见 下 表。由 下 表可以把 12个指标分为三类 ： 若 L=2 时相关系数最大，这样的指标为领先指标。 若 L=l， 0时相关系数最大，这样的指标为同步指标。 若 L=时相关系数最大，这样的指标为滞后指标。 通过定量分析，得到指标分类的结果见 表 5 表 5 指标分类结果 指标 L=0 L=1 L=2 取值 指标分 类 金融机构贷款余额 领先 财政支出 领先 商品房销售面积 同步 商品房销售价 同步 1 同步 固定资产投资 1 同步 房屋竣工面积 同步 商品房销 1 同步 南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 15 指标 L=0 L=1 L=2 取值 指标分 类 售额 工业增加值 2 滞后 施工房屋面积 2 滞后 社会消费品零售总额 2 滞后 领先指标 ： 金融机构贷款余额、财政支出 同步指标 ： 房地产投资、 品房销售面积、商品房销售价格固定资产投资、房屋竣工面积、商品房销售额 滞后指标 ： 工业增加值、施工房屋面积、社会消费品零售总额 4景气分析 本文采用扩散指数来 做 景气分析。 具体方 法： 期出现扩张的指标个数 /属于该类指标的指标总数 用公式表示为： 001 100 表 6 领先指数 年份 金融机构贷款余额 财 政支出 额 领先指数 增长率 I 增长率 I 1995 - 1996 997 998 999 000 001 京财经大学 本科 毕业论文（设计） 16 2002 003 004 005 006 7 同步指数 年份 I 商品房销售面积 地产投资 固定资产投资 房屋竣工面积 商品房销售价格 商品房销售额 同步指数 1995 - - - - 1996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 8 滞后指数 年份 I 业增加值 施工房屋面积 社会消费品 零售总额 滞后指数 1995 - - 1996 997 998 999 000 001 002 003 京财经大学 本科 毕业论文（设计） 17 2004 005 006 . 南京市房地产景气空间分析 根据各类扩散指数的特性与作用，对扩散指数结果进行分析。 三类指标空间 走势 如图 3所示： 图 3指数对比分析图 步指数 房地产的同步指数可以用来 刻画 房地产经济的运行轨迹，确定总体房地产经济所处的景气空间，它是房地产当代运行态势分析的重要变量。 分析同步指数曲线走势 ， 1995 年到2006 年间， 南京房地产经历了景气 不景气 景气的状态变化，最后的景气状态从 1999年开始，一直持续到了 2006 年。 2006 年南京房地产依然处于景气阶段，但是从景气指数来看， 2006年南京市的房地产景气指数下划状态。 南京市房地产除了明显的景气循环之外，其景气指数波动还存在波峰与波谷交替出现的现象，这说明不管在景气还是不景气的状态下，996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005年份扩散指数领先指数同步指数滞后指数南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 18 降，而是呈涨落相间的波浪式前进，即使在景气状态下，房地产也是曲折发展前进的。 2004年到达波峰，下一个到达的将是波谷，具体的时间同步指数无法确定， 2005年 景气指数已经开始下滑了，所以这个波谷可能是 2005 年，也可能是以后。 后指数 滞后指数可以用于检验领先和同步指数所判别的景气状态是否准确，同时还可以检验经济波动过程是否确已超过某个转折点，进入了另一景气状态。 同步指数与滞后指数波峰与波谷出现的时点有时一致，有时滞后指数要滞后同步指数 2 年左右。这个现象说明 ： 本文按照时差相关分析法划分的滞后指标是可信的。先前我们根据同步指数的走势，对于南京房地产的景气循环进行了判断，现在就可以用滞后指数来进行检验。根据图所示，1995间，滞后指数也 经历了景气 不景气 景气的转变，只不过每一个景气状态开始的时间与同步指数有所不同 ，在图上直观表现为波峰和波谷出现的位置不同 。由此 可以 认为 ：同步指数分析中对于房地产景气阶段的划分是 可信的。 先指数 根据同步指数，可以判断当前的景气状态，不能对以后的景气状况进行预测，但是领先扩散指数可以解决 这一问题，根据领先指数的走势可以预测短期未来经济总体的景气状况。 同步指数与领先指数的 空间走势对比可以得出 ： （ 1）领先指数的景气状态与同步指数的景气状态不尽相同，但是二者 的波动特征基本类似，如领先指数的波动同样经 历了景气 不景气 景气的转变， 只是时间滞后了 ，即波峰波谷出现位置存在时间上的差异， 同步指数与领先指数每一次波峰与波谷出现的时点相差 1个现象足以说明，本文用时差相关分析法对领先指标所进行的分类，结果是可信的，选定的领先指标确实是同步指标的先行者，我们根据领先质数的波动就可以判断短期内同步指数的走势。扩散指数中领先指数的作用就体现在这里。 （ 2）根据领先指数的走势预测同步指数的走势。 南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 19 领先指数从 2003 年开始未出 现大幅度波动，可以判断短期内（ 2年内）南京的房地产经济将持续当前的景气状态，不过景气指数可能不会出现大幅的上扬或下降。 四 、 结论与展望 本文 根据景气循环的原理，运用景气指数 扩散指数对南京 市的房地产运行进行了景气分析，初步建立了科学可行的南京市房地产景气状况分析体系，客观分析了南京市房地产运行的轨迹，科学评价了南京市房地产目前所处的 景 气空间以及短期内发展的趋势，整个过程总结如下 ： （ 1） 景气指标划分 本文运用时差相关分析法，将指标分成三类 ： 领先指标、同步指标、滞后 指标 。扩散指数的结果显示，对这 三类指标的划分是科学可信的。 （ 2） 景气循环及景气空间分析 1995京的房地产经历了景气 不景气 景气状态变 化。 2006年时 房地产仍然处于景气状态，但是景气指数开始景气下滑。 （ 3） 景气发展趋势预测 根据 2004们还可以预测短期内 （ 1 ，的房地产经济将持续当前的景气状态。 本文在研究过程中，不足主要表现在以下三个方面 ： （ 1） 由于条件所限，某些指标的长期数据无法获取，所以本文在进行指标的选取时受到了一定的限制，本文的扩散指数指标体系不够全面，这对景气 指数会产生影响，进而有可能影响到房地产景气状态的判断。 （ 2） 文章采用扩散指数， 无法明确的表示经济上升或者下降的程度，而只能反映上升或者下降的方向以及转折位置；虽然能预测转折点，但是无法测定转折点的具体位置 。 南京财经大学 本科 毕业论文（设计） 20 论文的创新之处主要有以下几点 ： （ 1） 采用时差相关分析法将相关的房地产、经济指标进行科学分类，根据各类指标的特性进行景气分析。 （ 2） 采用扩散指数法对成都的房地产景气循环进行分析，刻画 了 1995来房地产的运行轨迹，判断当前的景气状况。 （ 3） 采用景气分析的方法，预测短期内房地产的景气状况 。 对以后研究的