我国房地产金融风险分析及对策探讨-2

我国房地产金融风险管理及对策分析我国房地产金融风险管理及对策分析 内容摘要内容摘要 近几年来房地产业发展对国民经济贡献突出 正确 认识房地产金融风险对于房地产业和金融系统的稳定运行具有重要 意义 本文通过对我国房地产金融风险的主要表现和成因的分析 提出了化解房地产金融风险的对策 关键词关键词 房地产金融 风险 防范 房地产业在国民经济中起着越来越重要的作用 逐渐成为了国 民经济的支柱产业之一 由于房地产业本身的特点 在房地产的开 发经营中存在着各种各样的风险其中 房地产金融风险不仅影响着 房地产业和房地产金融业的稳定发展 对整个金融业和国民经济的 稳定和发展也至关重要 因此有必要对房地产金融风险及其化解风 险的对策进行分析 一 房地产金融风险概述 一 房地产金融和房地产金融风险的概念 房地产金融 指以房地产业为特定对象 围绕房地产的消费的 产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分 它包括为房地产 业的房地产开发建设交易经营等活动服务的 房地产业金融 和为 居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的 住宅金融 两个 主要部分 从服务内容上划分 它包括房地产资金融通房地产资金 转账结算房地产保险房地产信托等业务 其中又以房地产资金融通 业务为主 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集 融通 清算等金融服务活动中 由于各种事先无法预料 即不确定 因素的 影响 使银行的实际收益与预期收益发生背离 从而蒙受经济损失 的可能性 房地产金融风险不仅包括单项业务 单个金融机构面临 的风险 也包括整个房地产金融体系的风险 房地产业本身是一个 高投入 高利润的产业 先天就具备高风险性 金融业介入房地产 业之后 如果支持过度 容易引起信用膨胀问题 从而诱发危机 二 房地产金融风险的分类 1 政策风险 在我国社会主义现代化的建设步伐中 房地产业 已经成为我国国民经济的重要支柱产业 因为其占据着特殊的地位 所以成为我国宏观调控的重点产业 一方面 伴随着政府对宏观调 控政策的不断变化 房地产金融市场环境也随之发生变化 进而影 响这整个房地产业的发展 另一方面 我国的房地产业在不同的区 域都有着各自的特点 所以我国中央的宏观调控难以和地方政策相 一致 这在房地产的监管方面就容易产生很多不利影响 因此是我 国的房地产金融业存在着巨大的风险 而在你有些地方盲目片面的 追求 GDP 的增长 而无视中央政策的调控 这就使政策风险进一步 的恶化 正因为如此 国家或者各地政府为调控房地产业所采取的 一些政策措施 也就成为了我国房地产金融风险产生的一个因素 2 流动性风险 它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转 换为现金的其他资产 以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求 的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过 快 贷款比例失调 又存在经营管理能力较弱 资产质量恶化的状况 将面临流动性风险一种是原发性的 即资产结构中的中长期贷款比重 过高 现金和国库券等不足以应付提款需要 又缺乏及时融入现金的 手段和渠道 导致流动性不足 另一种是继发性的 是由信用风险带 动的流动性风险 房地产金融中多以房地产作借款的抵押物 当借款 人不能按期还款时 贷款银行要处分抵押房地产从中求偿 如果卖不 掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要 也会形成流动性风险 3 资产结构风险 由于房地产资金融通中资产结构通常以中长 期贷款为主 如果金融部门的负债结构中以活期存款为主 就可能形 成流动性风险 如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存 款等来源较稳定的成分 结构风险就能缩小 4 资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款 逾期不还的无力偿 还的和无法追索的等 较多 贷款银行就面临效益差的风险 房地产金 融中的资产质量风险与借款人信用有关 与宏观经济形势有关 也与 具体的贷款业务处理 如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房 地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等 有关 5 利率风险 如果存款利率上升 或者贷款利率下降 或存贷款 利率同向变动但利率差缩小 都可能带来经营效益方面的风险房地产 资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长 在长时期中利率变化越频 越大 利率风险也就更大 6 通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利 率 在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数 就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大 因为后者往往随通货膨胀而上浮 如果贷款利率固定而存款利率浮动 银 行的通货膨胀风险就更大 房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险 也较大 7 其它风险 房地产金融中还有其他风险 如经营管理不善导 致经济效益下降甚至亏损的风险 业务操作中其他失误 计算错误拼 写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等 带来的 操作风险 业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险 国 家政策变动的风险 房地产资金转账结算中的风险 房地产保险中 的风险房地产信托中的风险等 二 我国房地产金融风险的现状 一 我国房地产金融面临的主要风险 1 房地产市场的金融风险过度集中在银行 银行信贷成为房地 产资金供给的主要渠道 甚至是唯一渠道 商业银行基本参与了房 地产开发的全过程 从土地储备贷款 房地产开发贷款 流动资金 贷款到消费者按揭贷款等 使银行业存在过多的结构性风险 根据 中国人民银行的统计数据 房地产企业的土地购置和开发资金超过 60 是直接或间接来自于银行系统 一方面 较低的融资成本与贷款 门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营 这在增加 企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险 另一方面 部 分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险 一旦房地产泡沫 破裂 房地产价格下跌 作为抵押物的房地产将会大幅度贬值 2 房地产企业及个人贷款违约风险 在房地产市场运行中 由 于房地产开发企业商品房销售困难 资金周转不灵或经营不善 亏 损严重甚至破产倒闭而无力还款 借款的消费者失业 收入减少 死亡等原因导致无力还款等都会给金融市场带来风险 开发商为了谋 取高额利润 通过非法渠道获取销售许可证 与关系人合伙制造假按 揭骗取银行贷款 然后将贷款挪作他用 导致抵押物得不到落实 甚至发生开发商在骗取银行贷款后携款潜逃 在个人住房贷款业务中 由于我国个人资信体系不完善 贷款期限长等较多不确定因素都可能 引发信用违约风险 3 国家宏观调控力度不够 相应的法律法规不够健全 对于我 国房地产金融存在的风险 国家进行宏观调控没有一个连续性 一直 都是在房地产金融风险出现问题很大的时候进行宏观调控 没有随时 进行房地产金融风险的监控 与此同时 对于房地产金融风险的相 关法律法规没有建立 没有建立专门的房地产金融风险管理法在法 律法规方面不够健全 4 商业银行发放房地产贷款存在操作风险 房地产业近几年的 持续高增长速度和高额的收益 吸引了银行信贷资金的大量进入 而有些房地产企业的恶意拖欠又使得银行不惜违规操作或放松信贷 条件 从而进入恶性循环 另外 还存在银行贷前审经办人员风险 意识不到位 审查流于形式 客户资料不能全面而连续 使商业银 行缺少相关的风险预警机制 二 我国房地产金融风险的成因分析 1 房地产企业自有资金不足 资金来源主要依靠银行贷款 目 前银行资金至少占房地产企业资产总额 70 房地产企业的土地购 置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷 当市场出现 波动 房地产开发商 尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断 裂而导致还款困难 房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变 成了商业银行的信贷风险 最后损失的将是商业银行的利益 目前 房地产开发贷款基本都以抵押形式发放 银行对抵押物价值确定的 主要依据于交易价格和评估机构的评估价格 交易价格由于信息不 对称性的存在不确定性 由于国内房地产价格评估起步较晚 评估 机构未能通过充分竞争而形成品牌信誉 评估机构的评估价格不能 完全真实反映抵押物的价值 另外土地资产价格本身也波动频繁 这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险 2 房地产投资增长过快 市场难以及时消化 在最近的几年中 房地产的开发投资金额逐年翻番 而开工的面积和销售跟不上投资 的增长速度 这样就造成了大量房产的积压和大量的土地闲置现象 这些都为房地产金融的稳定造成不良影响 现在有很多人们热衷于 炒房地产 房价的上涨有一定的理论界限 超过这一界限就会形 成经济泡沫 进而会产生房地产泡沫经济 泡沫经济一旦破灭 受 损失的不但有开发商 建筑企业和广大消费者 还有损失的最终承 担者金融机构 3 房地产市场混乱 房地产金融业务的外部环境欠佳 一是政 府相关部门对国有土地难以进行有效的计划管理 导致土地资源无 法优化配置 一直以来 我国土地资源实施协议出让的制度 这种 制度很容易发生房地产管理的政府人员和房地产商相互勾结的行为 二是信用缺失严重 在房地产金融市场 有很多的主体信用缺失这对 房地产金融市场影响极坏 在现实中也经常发生骗贷等不法行为 这些行为严重的阻碍了房地产业和房地产金融的健康发展 三是是 房地产资金投向结构不合理 商品房库存量居高不下 经济适用房 的开发建设比例与我国现阶段居民收入结构相比 比例明显偏低 三 防范房地产金融风险的措施 一 实行融资渠道多元化 积极推动房地产贷款证券化 当前 我国房地产融资渠道仍然比较单一 房地产企业的资金 来源仍以银行贷款为主 我们必须尽快建立多元化房地产融资机制 将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款 房地产信托 住房资 产证券化等多种融资渠道模式 以构建房地产业多元化融资体系 这是化解房地产金融风险的必由之路 具体可以考虑以下几个手段 一是发展房地产业基金 二是培育和发展住房抵押二级市场 试行 住房抵押贷款证券化 三是在防范风险的前提下 积极引导外资进 入国内房地产市场 四是积极稳妥地发展住房公积金贷款 房地产 融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向 通过 对直接融资的制度化创新设计 从而在根本上防范银行的风险 二 商业银行自身应加强管理 提高风险防范能力 要提高银行的防风险能力 就要求银行在从事金融业务活动时 信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识 认真 做好贷前调查 贷前审查 贷后管理工作 及时分析信贷业务的客 户风险和经营风险 研究信贷风险防范措施 银行在贷款发放前 根据借款人及项目的相关资料 做好审查评估工作 重点对借款人 的信用状况和还款能力 项目的可行性和抗风险能力进行审查 贷 前审查评估工作要到企业内部查阅相关资料并到现场勘察 贷款发 放后 要对借款人资信情况和贷款项目进展情况进行跟踪调查 及 时掌握企业和项目的相关动态 严控发放资金的使用情况 以防资 金挪用影响项目或企业的正常运转 商业银行要建立和完善房地产 市场分析 预测体系 建立和扩大房地产市场信息来源 及时关注 房地产市场的发展变化情况 提高对房地产市场发展形势的分析预 测能力 同时加强产业政策研究 制定适应产业政策的房地产信贷 政策 提高商业银行风险防范能力 三 加强国家的宏观调控和引导 加大中央银行的监管力度 对于国家而言 房地产金融市场的稳定具有重要的作用 国家 必须加强对房地产金融市场的宏观调控 有效控制房地产金融风险 引导房地产金融机构有序竞争 保证房地产金融市场的健康发展 中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析 提高自身研究判 断的准确性 建立房地产风险预警体系 实行房地产市场信息披露 制度 及时发出预报 果断采取相应措施 对金融机构进行调控和 引导 加大监管力度 四 完善房地产金融的法律环境 确定房地产金融的法律地位 同时要建立健全有关房地产金融 的法律法规 创造有利于房地产金融业务发展的良好环境 根据国 内外的实际情况 制定适合房地产金融市场不断发展的政策 法规 保证房地产金融市场的健康发展 有效控制房地产金融风险 五 建立个人及房地产企业信用制度 健全信息传递机制 针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎 不充分 信 息不对称等现象 逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度 以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束 有效避免信 息