房地产培训专辑之房地产开发项目策划决策和可行性研究

房地产开发 （ 48学时） 工程管理专业 华中科技大学文华学院 第三章 房地产开发项目策划决策和 可行性研究 房地产开发项目策划决策和可行性研究是为决策者提供最终决策的依据，为项目达到目标奠定基础。 一个房地产项目的设想的提出，都有其特定的政治、经济或社会背景。从简单而抽象的建设意图产生，至具体复杂的工程建成，期间每一环节每一过程的活动内容、方式及其所要求达到的预期目标，都离不开计划的指导，而计划的前提就是行动方案的策划与决策。 第一节 房地产开发项目策划 第二节 房地产投资决策与方法 第三节 房地产投资不确定性分析 第四节 房地产开发项目的可行性研究 第五节 房地产市场研究 第六节 房地产开发项目经济效益评价 什么是策划？ 策划就是筹划或谋划 策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。 第一节 房地产开发项目策划 策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划 策划者要尽可能多地掌据各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息，包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料，寻找出问题的实质和主要矛盾，再进行策划。 策划具有明确的目的性 策划一定要围绕既定的目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。 策划可以比较与选择方案 针对某一个目标，可以拟定多个策划方案。人们对多个策划人案可以权衡比较，扬长避短，选择最合理、最科学的一种方案。 即策划是 预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做 上述策划的涵义包括如下几层意思： 地产开发项目策划概述 概念： 房地产开发项目策划是把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 房地产开发项目策划的主要作用： A、构思项目系统框架 主要任务是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统。 B、奠定项目决策基础理论 C、指导项目管理工作 房地产项目策划的原则 创新原则 房地产项目策划成功的关键 主题新、概念新；手段新、方法新 以人为本原则 注重人文关怀、人文情感和人文历史，建立项目自己的个性，促进产品和企业品牌的形成 整合原则 策划上的灵感与创意一定要结合总的目标市场，强调策划的优化组合，包括房地产产品功能组合、项目资源组合、信息组合等。 目策划的内容和依据 项目策划分为项目总体策划和项目局部策划。 项目总体策划：指在项目前期立项过程中所进行的全面策划； 项目局部策划：对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。 根据策划工作的对象和性质不同，策划的内容、依据和深度要求也不一样。 1、项目构思策划 项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。 项目构想策划的主要内容是： A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容； B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析； C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。 D、其他 项目策划的内容和依据 2、项目实施策划 即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。 A、项目组织策划 大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。 项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。 B、项目融资策划 融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。 项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。 项目策划的内容和依据 3、项目目标策划 确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标 （投资省、质量高、周期短） 的总体综合优化 ,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。 项目目标策划包括： 项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定； 总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。 项目策划的内容和依据 4、项目管理策划 项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。 项目策划的内容和依据 5、项目控制策划 项目控制是对项目实施系统及项目全过程的控制。 项目控制的 方向 ：项目目标； 项目控制的 方法 ：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程达到项目目标； 项目控制的基本原则是：目标控制具有健全的反馈机制的闭环控制； 基本方法是：动态控制。 项目策划的内容和依据 地产开发项目全程策划 房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 念 地产开发项目全程策划流程图 对项目的总体规划、建筑风格、景观规划等作出专业策划建议 从项目的宏观、中观和微观层面对项目的投资环境进行分析 初步市场 情况调查 确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研 初步提出总体策划思路 分析项目 潜在价值 确定核心价值体系及总体策划思路 项目目标客户群锁定及分析 项目开发主题定位及形象定位 对项目的经营方式、资金筹措和开发计划作出策划建议 可类比项目营销策略分析 确定项目营销策划总体思路及营销策略 可类比项目物业管理分析并提出策划建议 项目财务评价与综合评价 地产全程策划工作程序 初步接洽阶段 前期策划阶段 营销策划阶段 销售实施阶段 1、初步接洽阶段 项目资源条件整合及判断 宏观资料： 市场整体、片区趋势、基本行情 地段资料： 规划要点、坐标 周边资料： 交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售 发展商资料： 背景、关系、资金、技术等的实力情况 2、前期策划阶段 地块内在条件整合及价值分析 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 资源综合及定位 上述各内容汇总，初步定位或创意 依据定位针对性的市场调查 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 经济可行性分析 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 初步营销框架 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 规划、设计方案及跟踪 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 3、营销策划阶段 营销整体规划 推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 经济敏感性分析 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。 价格策略执行计划 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。 物业管理准备工作计划 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和 标准 物业管理模式的融合。 销售准备工作计划 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算 项目包装执行计划 视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位等的设计和制作计划安排及费用预算。 广告宣传炒作计划 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。 销售活动规划及策划 开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。 装修套餐 售后装修和装修按揭服务。 4、销售实施阶段 销售培训 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。 执行修正 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。 置业锦囊 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。 第二节 房地产开发项目投资决策与方法 1、房地产投资决策的含义 策与房地产投资决策 决策： 就是对需要处理的事情作出策略上的决定。 投资决策 ： 就是围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助于现代化的分析手段和方法，通过定性的推理判断和定时的分析计算，对各种投资方案进行选择的过程。 构成一个房地产投资决策问题，必须有： 明确的决策目标； 有两个以上可供选择和比较的决策方案； 有评价方案优劣的标准； 真实反映客观实际的数据资料。 一、房地产投资决策概述 地产投资策略 房地产投资策略： 为房地产投资决策而事先安排的计划 内容包括： 预备进行何种房地产投资； 准备采用何种筹资方式； 如何合理使用资金； 如何确定投资方式； 如何确定经营方式等。 房地产投资决策的 基本要素 ： 决策者 ： 即投资的主体，是具有资金和投资决策权的法人； 决策目标 ： 就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出； 决策变量 ： 指决策者可能采取的各种行动方案，各种方案可以由决策者自己决定； 状态变量 ： 指决策者所面临的各种自然状态，许多状态包括各种不确定性因素。 投资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的不确定性因素加深认识，并利用科学的分析方法分析不不确定因素变化对房地产投资可能带来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进行。 地产投资决策的基本要素 2、房地产投资决策的程序 确定决策目标： 投资决策的前提和基础； 根据决策目标在决策中的地位和重要程序，一般将其分为三类：即必须达到的目标、希望完成的目标和不予重视的目标。 拟订决策方案： 拟订多个可行的备选方案，可行方案或备选方案即具备实施条件，能够实现决策目标的各种途径或方式； 从项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算，财务上是否盈利等。 优选决策方案： 对方案进行比较、分析和评价，即可行方案的优选； 优选方案的关键之一： 掌握方案的选择标准，即以什么样的标准来衡量各可行方案的优劣 优选方案的关键之二： 优选方法的实际运用 执行决策方案： 执行者对决策方案的理解程度和遇到风险时的应变能力是决策能否顺利执行的关键。 建立健全的检查制度和程序，注意信息的反馈，以便于工作了解决策执行的进度和实施结果，确保实施结果与决策期望的一致性。 房地产投资决策的程序 二 、房地产投资决策方法 性分析方法 1、经验判断法 是利用一般房地产投资的经验积累进行投资判断，被普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。 这种方法直观易懂，但分析不深入，只能作一些直观的表面性的描述。 2、创造工程法 这一方法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。 包括畅谈会法、综摄法、形态方案法和主观概率法。 定性分析方法和定量分析方法 量分析法 定量分析法：是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而作出科学的决策。 在决策分析中常用的定量分析方法有三大类： 确定型决策法 风险型决策法 不确定型决策法 （一）确定型决策法 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。 确定型决策法 单纯选优法 模型选优法 相对法 绝对法 净收益法、净现值法、净年值法、现值成本法和年成本法 内部收益法、效益费用比法、净现值收益率法 线性规划、多元回归、模糊数学综合判定法 1、单纯选优法 单纯选优法： 根据已掌握的每一方案的每一确切结果进行比较，直接选出最优方案的决策法。 单纯选优法又分为 绝对法 和 相对法 （ 1）绝对法 指以房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资决策方案的优劣或是否可取。 主要包括净收益法、净现值法、净年值法、现值成本法和年成本法。 A、净收益法 指房地产投资全过程中总收入扣除总成本的余额。若余额或净收益大于零，则方案可行；若等于或小于零，则不可取。 由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的房地产投资决策。 B、净现值法 净现值（ 是根据房地产业或不同房地产投资类型的基准收益率或假定的贴现率，将项目计算期内各年的净效益（等于效益减去费用）折算到建设起点（期初）的现值之和。它是反映房地产投资项目在计算期内获利能力的动态评价指标。其计算公式为： n （ t（ 1+i） -t t=0 净现值； 发生在第 i 年的效益或费用； n 计算期； i 基准收益率或设定的贴现率 若 ，则说明决策方案可行，且净现值越大，方案越优；若 ，则该方案不能实现预期收益，故不可行。 （ 2）相对法 指以效益和费用的比率来评价和比较房地产投资项目并决策方案的优劣及是否可取的经济分析方法。 包括内部收益法、效益费用比法、净现值收益率法。 A、内部收益率法 内部收益率（ 使得项目计算期内，各年净现值金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。其表达式为： n （ t（ 1+ 0 t=0 一般来说，经济内部收益率大于或等于社会贴现率的项目应被认为是可以考虑的项目。 B、效益费用比法 效益费用比法是指投资过程中所有效益流的现值与所有成本流的现值之比，即： n n B/C= 1+i） 1+i） -t t=0 t=0 B 效益流现值； C 成本流现值； B/C 效益费用比； t 投资经营年数； n 项目经济寿命； i 基准收益率或年贴现率。 若 B/C 1，则说明入不敷出，不宜投资； B/C1，则可能投资，且越大越优。 2、模型选优法 模型选优法指运用数学模型来解决在一定的约束条件下，如何实现效益最大或花费最小的技术经济问题。 常见方法包括线性规划、多元回归、模糊数学综合判定法 （二）风险型决策法 所谓风险型决策，自然状况是可变的，不论选择哪一种方案都要承担相应的风险，只是取决于概率和效益值，故风险型决策亦称随机型决策或统计型决策。 风险型决策应具备： 决策人可以在两个以上的行动方案中加以选择； 存在两个或两个以上的不以决策人主观意志为转移的自然状态； 决策人希望达到一个明确的目标； 可以计算出在不同自然状态下，不同行动方案的损失期望值； 决策人虽然不能对可能出现的几种自然状态作出肯定的判断，但是决策人可以根据统计数据的概率来加以预测或估算。 有四种方法： 最大概率法、期望值法、决策树法、正态分布图像法 1、期望值法 期望值法就是计算出每一个行动方案的损益期望值后再进行比较。最大的损益期望值即最优方案。 其一般结构形式为：设 A=.,决定的行动方案；P=.,相应自然状态的概率，且 m （ 1 j=1 若设 行动方案的损益期望值为： m E(= Pj j=1 而最优方案为 A=(A) 实际计算时，必须考虑净损益期望值并最后确定最优方案。 期望值法举例 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案： 小面积开发。方案 000万，方案 000万。两者建设经营期限均为 4年。根据市场预测房屋需求量的概率及两个方案的年损益值 (万元 )如下表所示。试问选用何种方案收益大？ 方案 需求量高（ 0%） 需求量低（ 0%） A 2000 900 600 E(A)=2000*70%+(30%*420（万元） E(B)=900*70%+600*30%*440（万元） 即 E(B)E(A) 2、决策树法 决策树法： 实际上也是利用期望值进行选择决策方案的一种方法，只不过是把某个含风险的投资方法未来发展状况的可能性和可能的结果所做的估计和预测用树状图形表示出来。 决策树由四个元素构成： 决策点： 用符号表示。从它引出的分枝叫方案分枝，方案分枝数表示行动方案数。 状态点： 用符号表示。其上下方的数字表示方案的期望值，从它引出的分枝叫状态分枝，每条分枝上面都写明自然状态下所发生的概率，状态分枝数反映可能出现的自然状态； 结果点： 用符号表示。它边上的数字是每个行动方案在相应自然状态下的损益值； 分枝： 用符号 表示。 决策树法举例 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案： 小规模开发。方案 5000万，方案 0000万。两者建设经营期限均为 6年。根据市场预测房屋需求量的概率及两个方案的年损益值 (万元 )如下表所示。 方案 需求量高 需求量低 A 5300 3000 1000 其中建设经营期分为前 2年和后 4年两个阶段。根据市场调查预测，前 2年房屋需求量较高的概率为 果前 2年市场需求量较高，则后 4年需求量高的概率为 果前 2年市场需求量较低，则后4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？ （三）不确定型决策 不确定型决策 ：指未来事件是否发生不肯定，而且也无法估计未来各种可能情况的概率，这种决策目前很难借助于定量分析，主要取决于决策者的主观判断，也叫做主观概率法。 借助于定量分析决策时，可用乐观法（大中取大法）、悲观法（小中取大法）和后悔值法（大中取小法）。 1、乐观法：基本思想就是对客观情况总是抱着乐观态度的，又称冒险型决策法。 一般情况下适用于对投资充满信心、经济实力较强、勇于承担风险的决策者； 2、悲观法：又称保守方法。对投资持慎重态度的决策者多采用该方法。 3、后悔值法：介于前两者之间的决策者多采用后悔值法。 乐观法 /悲观法决策表 方案 自然状态 最大损益值 (万元 ) 最小损益值 （万元） 甲 乙 丙 丁 A 300 400 500 600 600 300 B 100 300 500 800 800 100 C 400 600 200 600 600 200 D 200 400 500 700 700 200 最大损益值中的最大值 800 - 最小损益值中的最大值 - 300 后悔值法决策表 方案 自然状态 最大后悔值 (万元 ) 甲 乙 丙 丁 A 100 200 0 200 200 B 300 300 0 0 300 C 0 0 300 400 400 D 200 200 0 100 200 最大后悔值中的最小值 200 第三节 房地产投资不确定性分析 房地产投资不确定性分析就是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法 通过分析不确定性因素对房地产投资项目可能造成的影响，从而分析可能出现的风险，进一步确认房地产投资在财务、经济上的可行性 不确定性分析主要包括 盈亏平衡分析 、 敏感性分析 和 风险分析 （一）盈亏平衡分析 产品销售利润 =产品销售收入 产品销售成本 销售税金产品销售收入 税率 产品销售收入 =产品销售量 产品单位价格 产品销售税金 产品销售成本 =单位 变动成本 产品销售量 +固定成本 盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过分析产品产量、盈利和成本之间的关系，找出盈亏在产量、单价、成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，这个临界点称为盈亏平衡点（ 收入 f（销量）；成本 f（销量） 当收入成本时的销售量，称之为（以销售量表示的）盈亏平衡点 , 盈亏平衡分析 当它们间呈线性函数关系时则认为它们间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之为非线性盈亏平衡关系。 盈亏平衡分析 为了简化分析步骤，设定一定的假定条件 销售收入和生产总成本费用是房地产开发面积 （ 产品产量 ）的线性函数； 产品销售量和生产量相等； 产品固定成本和单位销售价格在产品租售期保持不变； 同时开发几种不同类型房地产产品时 ， 应将之组合折算成一种产品； 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据； 产品的结构类型不变。 盈亏平衡分析 线性方法 如能达到盈亏平衡 ， 则： y1=有： 所以： 所以用房地产产量表示的盈亏平衡点计算公式是： 21加费单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价年固定总成本B EP 盈亏平衡分析 单方边际收益 （ P V t） ：单位产品售价扣除单位产品销售税金和可变成本的余额 。 它表示每产销一平方米建筑面积所获的可用来补偿固定费用的数额 。 盈亏平衡模型的实质就是开发项目产销建筑面积多大时 ， 总边际收益 （ 单方边际收益 建筑面积 ） 能抵消固定费用总额 。 如能抵消 ， 说明这个开发建筑面积是开发项目的保本量 ， 企业不盈不亏 。 盈亏平衡分析 用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点 （ 用生产能力利用率表示的盈亏平衡点 （ 销售税率产量产量单位可变成本年固定成本1 P 1%1 0 0 p %100%100%100 00 年销售税金及附加费年可变成本年销售收入 年固定总成本用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点 （ 用单位变动成本表示 （ 在变动成本不确定时常用 ） 加费单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价年固定总成本单位产品售价P%1 0 0 s 盈亏平衡分析 盈亏平衡点的值无论是用产 （ 销 ） 量表示 ， 还是用价格表示 ， 或用生产能力利用率和销售收入来表示 ， 均为越低越好 。 当项目达到较低产量就可以保本； 盈利区大 ， 亏损区小 ， 项目能取得较好的经济效益； 项目生命力强 ， 有较高的竞争能力； 项目的抗风险能力大 。 这一方法只能对项目的风险作定性分析 ， 而无法定量测度其风险的大小 ， 即对项目的风险只能进行程度上的描述 ， 这是盈亏平衡分析在技术上的局限性 。 盈亏平衡分析 实际中更一般的是非线性的： 市场竞争激烈，产品增加但销售减少； 为了消化积压而降价、打折等； 因大宗采购而得到优惠价格； 支付工人加班工资； 利用新技术、新管理手段等 盈亏平衡分析 产量 市场需求极限 销售收入 产量 固定成本 生产成本 可变成本 收入成本 产量 盈亏平衡分析 1. 某企业生产住宅建筑预制件 ， 每年生产能力为 50000件 ， 每件售价4000元 ， 固定成本 4688万元 ， 每件耗用变动成本 1356元 ， 每件销售应付税金 300元 。 计算 2. 某种配套产品 ， 年固定成本 28万元 ， 单位可变成本 80元 /件 ， 销售价格 260元 /件 ， 目前年产量为 3500件 ， 根据市场预测 ， 近几年市场需求量大 ， 市场竞争十分激烈 ， 决定降价扩销 ， 按销售量的 1 递减售价 ， 并按销售量的 1 递增单位可变成本 。 问产量在什么范围内可以盈利 ， 什么产量可以获得最大盈利 ？ （二）敏感性分析 作用 了解投资项目方案的风险根源和风险的大小 筛选出若干敏感因素 ， 这些最敏感因素集中力量研究 ，尽量减少方案的风险 淘汰风险大的方案 分析和预测项目经济效益的主要指标（如财务内部收益率、净现值、投资回收期、开发商利润等）对主要变动因素变化而发生变动的敏感性程度。 如果某因素变化幅度很小，但对项目经济效果指标的影响很大，则认为是敏感性的因素，或因素的敏感性很强。 敏感性分析 主要的敏感性因素 租金 、 售价 往往是最重要的因素 建设成本 预算与实际投入的变化 原材料 、 人工费用的市场价格变化 时间 批文 、 招标等手续的拖延 工期拖延 租售期的变化 利率 贷款利率 期望的收益率 敏感性分析 主要步骤： 选择经济评价指标 确定性分析中预测把握性不大或变化可能性大的指标 选择需要分析的不确定性因素 剔除确定性因素以及把握性大的不确定性因素 确定变量的变化范围并计算其变动幅度 根据统计资料 、 经验判断和市场调查进行综合估计 确定项目对风险因素的敏感程度 敏感性分析 1、单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其它参数保持不变。 2、多变量敏感性分析 分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评估结果的影响。 敏感性分析 单变量敏感性分析 各因素变动对利润的影响 （ %） 原始值 10 原始值 +10 地价（ 20万 $） +润率（ 15） +设成本（ 200$/+金（ 筑面积（ 2000 业费用（ +资收益率（ 7） +感性分析 多变量敏感性分析 租金 、 成本对利润的影响 （ ） 租金 成本 30 5 0 185 00 15 30 50 感性分析 多变量敏感性分析 三项预测值法 单变量分析忽视了因素间的相互作用 ， 使结果失真 。 对于重要的 、 投资量大的项目 ， 除单变量分析外 ， 考虑多变量分析 。 三项预测值法基本思路是：对所涉及变量给出三个估计值 ， 即最乐观 、 最可能 、 最悲观的情况 ， 根据三项预测值的相互作用分析 。 若有 8个不定变量 ， 3个预测值 ， 则共有 38 6561个组合 ， 即使通过计算机辅助计算 ， 决策时也无所适从 。 因此往往按所有变量都出现最乐观 、 最可能 、 最悲观的情况 ， 计算三组最有用的结果 ，以明确利润变化范围 。 敏感性分析 最乐观 最可能 最悲观 租金上涨 7 5 3 投资收益率 7 成本上涨 6 9 贷款利率 10 13 16 工期 12 12 12 租售期 建成即租 3月后 6月后 准备期 3 3 6 土地成本 20 20 20 最乐观 最可能 最悲观 利润 266841 209444 38539 占总开发价值比率 总开发成本比率 感性分析 局限性 只能作程度上的评价 ， 而不能对其作大小测定 。 变化范围的确定是模糊的 、 人为的 ， 而没有给出这些因素发生变化的概率 ， 主观性强 ， 缺乏科学性 。 与盈亏平衡分析方法一样 ， 在多方案比较情况下其结果可作为项目选优的依据 。 但在单方案评价情况下 ， 其结果的作用仅限于对项目本身在实施过程中的风险进行评价 。 项目在整个开发周期中的敏感性是不一样的 。 一般情况下 ， 由于前期的资金流量大 ， 前期的敏感性要大于后期 。 所以 ， 当项目对资金成本增加因素特别敏感时 ， 应检查是否因为项目初期的投资额过大 ， 使资金未能充分利用 ，如有可能加以调整 ， 降低其不确定性 。 （三）风险分析 根据不确定性因素在一定范围内的随机变动 ，分析确定这种变动的概率分布和它们的期望值以及标准差 ， 进而为投资者决策提供可靠依据 。 风险的度量：各不确定结果间的差异程度或离散程度 标准差 差异程度越大 ， 表明不确定结果的综合效应越难以确定 ， 从而事件的风险就越大 风险分析 2 2 2( 1 5 % ) 0 . 2 2 0 % 0 . 5 7 0 % 0 . 3 2 8 %( 1 5 % 2 8 % ) 0 . 2 ( 2 0 % 2 8 % ) 0 . 5 ( 7 0 % 2 8 % ) 0 . 3 0 . 3 0 5 经济状况 萧条 平稳 繁荣 发生概率 资回报率 6% 15% 20% 经济状况 萧条 平稳 繁荣 发生概率 资回报率 20% 70% 高档写字楼的投资回报率预测 普通住宅的投资回报率预测 2 2 26 % 0 . 2 1 5 % 0 . 5 2 0 % 0 . 3 1 4 . 7 %( 6 % 1 4 . 7 % ) 0 . 2 ( 1 5 % 1 4 . 7 % ) 0 . 5 ( 2 0 % 1 4 . 7 % ) 0 . 3 0 . 049 经济状况 萧条 平稳 繁荣发生概率投资回报率高档写字楼的投资回报率预测经济状况 萧条 平稳 繁荣发生概率投资回报率高档写字楼的投资回报率预测风险分析 方法 解析法 数学期望值法 模拟法 ， 常用的有蒙特卡洛模拟法 在项目概率分析中 ， 一般是计算项目净现值的期望值 （ 数学期望 ） 及净现值大于或等于零时的累计概率 ， 也可以通过模拟测算项目评价指标（ 如内部收益率 ） 的概率分布 ， 为项目决策提供依据 。 只是这些不确定因素的概率分布函数一般很难用数学方法导出 ， 模拟方法求分布函数也是很复杂的事 ， 所以人们都是根据历史资料和经验主观地将概率分布确定下来的 ， 但这本身也有风险 。 风险分析 解析法 通过计算项目的净现值大于或等于零时的累计概率，用以估计项目承受风险的能力的分析方法 计算步骤 列出各种需要考虑的不确定性因素 确定各不确定因素的随机变量 分别确定各种随机变量的概率 计算各不确定因素的期望值 计算净现值的期望值，并从小到大排序 风险分析 某开发项目，其基本方案的财务净现值为 51926万元，其投资增加和租售价格下降的随机变量及概率分布如下表： （ 单位：万元） 项目 增加或下降比例 增加或减少现值 概 率 投资额 （现值84737） +40% 33895 20% 16947 10% 8474 售收入 （现值229133 ） 45827 15% 34370 10% 22913 解析法例 解题步骤： 1由于投资增加减少的净现值 : 33895*6947*474*7795(万元 ) 2销售价格下降而减少的净现值 : 45827*4370*2913*2079(万元 ) 3项目财务净现值的期望值 : 51926052(万元 ) 4净现值大于或等于零时概率的计算方法与步骤 计算各种配合比例的综合概率：如 分别用各随机事件中的某一随机变量计算净现值 如：投资增加 40%，销售 净现值为： 5192627796 计算加权净现值 将每一种组合绘出下图： 累计概率表 净现值 综合概率 累计概率 将以上计算出的各种随机时间的净现值按负值的数字大小排列，直至出现第一正值为止。列表并求累计概率 从上表可得 : 净现值小于零的累计概率约为 : P()= 净现值大于或等于零的累计概率为 : P()=1)= 计算出的累计概率愈接近 1,可以说明项目的风险越小 ,反之 ,说明项目的风险越大。 风险分析 数学期望值法的步骤 确定敏感因素及变化范围 将范围缩小为几个确定值 ， 并对每一值确定出现的概率 （ 关键 ） 计算数学期望值 ， 即因素的最大可能值 计算方差 、 标准差 ， 利用数学期望值和方差 、 标准差重新计算项目经济效果指标 ， 确定其变化范围 选择下一个敏感因素 ， 重复进行 风险分析 投资回收期 3 4 5 6 7 概率 数学期望值例 风险分析 蒙特卡洛模拟法 （ 统计实验法 ） 运用蒙特卡洛模拟的统计功能 ， 自动对项目评估中涉及的几个变量进行选择 、 组合 ， 无需复杂的计算 ， 可得到近似的结果 。 步骤 分析每一可变因素可能变化的范围并确定这些变化的概率分布 随机选取各随机变量的值 ， 并使选择的随机值符合各自的概率分布 重复以上步骤进行多次模拟实验 ， 即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值 第四节 房地产开发项目的可行性研究 概念 最初是美国 30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个领域，充实完善，形成系统。 对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。 市场是前提，技术是手段，核心问题是经济效益分析。 房地产项目的可行性研究是在投资决策之前对拟定开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定项目是否可行的综合研究。 行性研究概述 投资决策的依据 国家规定 ， 凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目 ， 不能列入计划 ， 不能批准设计任务书 ， 不能进行设计 。 筹集资金的依据 银行等金融机构都把可行性研究报告作为房地产开发项目申请贷款的 先决条件 ，在对可行性研究报告作全面 、 细致的分析评价后 ， 才能确定是否给予贷款 。 签订合同的依据 项目所需的建筑材料 、 协作条件以及供电 、 供水 、 供热 、 通讯及交通等方面需要与有关部门协作 ， 都需要根据可行研究报告进行协商 。 规划设计的依据 在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设计的种类、建设速度等都进行了分析和论证，确定了原则和推荐了建设方案。 实现项目决策的科学化 、 民主化 ， 减少或避免投资决策失误 ， 提高经济 、 社会 、 环境效益 。 前期性 、 预测性 、 不确定性 关于建设项目经济评价工作的若干规定 、 建设项目经济代理人方法与参数 要求各个投资主体 、 各种投资来源 、 各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的房地产开发项目 ， 原则上应按房地产开发项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价 。 A 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； B 批准的项目建议书和同等效力的文件； C 国家批准的城市总体规划、详细规划和交通等市政基础设施规划； D 自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料； E 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； F 国家所规定的经济参数和指标； G 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 行性研究的专业机构和人员构成 专业机构 前期的投资机会分析和初步可行性分析 ， 主要解决投资方向和把握机会 ， 一般有 1、 2个房地产经济专家即可 。 而详细可行性研究是全面的经济技术研究 ， 需要专门的机构或研究小组 。 一般应由专业的评估咨询机构完成 ，我国目前大多由各开发公司自己编制 ， 然后报政府计划部门审查立项 。 人员构成 注册房地产估价师 12名 造价工程师 1名 市场调查和分析人员 12名 经济分析家 1名 制作人员 12名 社会学、环境科学专家 若干名 其中： 注册房地产估价师是专业执业队伍，既要熟悉房地产专业知识，又必须熟悉财务管理和工程技术方面的知识，是研究小组的核心，它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术和财务管理的有关知识，对项目作出计算和总体评价，撰写可行性研究报告。 目可行性研究阶段 1、四个阶段 机会研究 机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。即项目建议书阶段。 项目建议书：是房地产开发企业在项目投资前对