土地估价案例与报告精讲班第12讲作业卷.doc

名称：土地估价案例与报告精讲班第12讲作业卷开始时间：2011-8-29 11:55:00结束时间：答题时间：150分钟耗时：总分：124通过分数：74姓名：成绩：0标准题得分：0手工题得分：0评分方式：自动是否通过：未通过评语：详 细 情 况窗体顶端一、单选题:1、以下关于租赁价格的描述不正确的是（）。A承租土地使用权价格与土地使用权价格可能相等。B承租土地使用权的价格就是完全的市场价格。C承租土地使用权价格一般会低于完全市场价格。D租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。A B C D 你的答案： 标准答案： b 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：租赁价格我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。2、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的选用（）估价方法。A至少一种B至少两种C两种以上（不含两种）D越多越好A B C D 你的答案： 标准答案： b 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。3、农地综合区片价属于（）。A课税价格B公示价格C买卖价格D租赁价格A B C D 你的答案： 标准答案： b 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。4、具有投资开发或在开发潜力的商业用地的估价最常选用（）作为其中的一种估价方法。A长期趋势法B公成本逼近法C收益还原法D剩余法A B C D 你的答案： 标准答案： c 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：收益性房地产的估价，应选用收益还原法作为其中的一种估价方法。商业用地为收益性房地产。5、利用剩余法确定土地的最近利用方式不包括（）。A基础设施情况B土地的用途C建筑物容积率D土地覆盖率A B C D 你的答案： 标准答案： a 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：剩余法(假设开发法)主要技术参数确定中应注意的问题通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。6、企业改制上市所需要的评估结果的价格类型是（）。A清算价格B租赁价格C买卖价格D抵押价格A B C D 你的答案： 标准答案： c 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：买卖价格是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价入股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。7、评估综合用地不宜选用的估价方法是（）A收益还原法B成本逼近法C剩余法D市场比较法A B C D 你的答案： 标准答案： b 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。8、确定估价对象的价格时，如各种方法求得地价相差不超过( )，则可以选用简单算术平均值作为待估宗地的最终价格。A30一35B20一25C10一15D5以下A B C D 你的答案： 标准答案： b 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20一25)，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。二、多选题:9、国有土地使用权出让有( )方式。A拍卖B挂牌C置换D补偿E招标 A B C D E 你的答案： 标准答案： a, b, e 本题分数： 5.64 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：常见的土地估价目的主要有：以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估。10、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是( )A商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。B居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。C估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(不含两种)进行估价。D工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。E评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法。 A B C D E 你的答案： 标准答案： a, d 本题分数： 5.64 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法；工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法；综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(含两种)进行估价。11、下列运用市场比较法应注意的事项，正确的是( )A住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。B商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。C工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小。D在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同。E因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近。 A B C D E 你的答案： 标准答案： b, c, e 本题分数： 5.64 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。(2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。12、收益还原法主要技术参数确定中应注意( )A收益的确定不是客观收益，而采用的实际收益。B利息需要计人总费用。C企业经营生产过程中的副产品销售收益应计人收益。D先确定费用的构成，再考虑收益方式。E收益应该是长期可固定取得的收益和安全可靠的收益。 A B C D E 你的答案： 标准答案： c, e 本题分数： 5.64 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；C未明确收益内涵、取得收益的方式；D忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；E.未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。(2)总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用；B确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；C.将利息计入总费用中。(3)说明纯收益的测算依据和方法。(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定；三、判断题:13、以转让为目的的划拨土地使用权评估不应包括土地使用出让金。（）对 错你的答案： 错误 标准答案： 正确 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：根据城镇土地估价规程，划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格，故划拨土地使用权价格等于出让土地使用权价格减去土地使用权出让金。14、以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中应包括土地使用权出让金。（）对 错你的答案： 错误 标准答案： 错误 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：根据城镇土地估价规程，划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格，故划拨土地使用权价格等于出让土地使用权价格减去土地使用权出让金。15、招标、拍卖地价一定比协议地价低。（）对 错你的答案： 错误 标准答案： 错误 本题分数： 2.82 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解析：招标、拍卖地价一般比协议地价高。四、简答题:16、各种常见土地估价目的下主要原则如何确定？你的答案： 标准答案： 关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。本题分数： 14.09 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分 解析：17、剩余法(假设开发法)主要技术参数确定中应注意哪些问题？你的答案： 标准答案： (1)通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。(2)明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。(3)对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。本题分数： 14.09 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分 解析：18、评估说明价格需要遵循保守原则？ 你的答案： 标准答案： 清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则。本题分数： 14.09 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分 解析：19、征收价格要考虑什么因