黄山房地产住宅需求深度调查白皮书.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除黄山房地产住宅需求深度调查白皮书前言由黄山市房地产管理局发文组织，黄山日报协助实施的黄山房地产住宅需求深度调查，在5月68日即房交会期间成功进行。调查的方法主要采用房交会期间实地问卷调查，调查的内容主要是收集黄山本地潜在购房者的需求变化信息，调查的主要目的是将调查结果提供于房地产开发企业和政府机构决策参考使用，同时也作为普通购房者之购房参考。本次调查分为两个部分：公寓和别墅，其中公寓部分共调查客户347个，真实有效问卷为304份；别墅排屋部分共调查客户132个，真实有效问卷为116份。本次调查由杭州盛道品牌营销机构承办实施，黄山西湖投资发展有限公司全程赞助。现形成黄山房地产住宅需求深度调查白皮书之公寓和别墅排屋两篇调查报告，现将报告内容分两部分发布。第 一 部 分公寓篇一、黄山市民对于房产大势的看法1、 购房者眼中黄山房产市场现状从本次调研中看出，广大黄山购房者对黄山房产市场看法还是比较积极的。认为正常的人群占到一半左右，即使有部分人认为有泡沫，也不认为黄山房产市场泡沫并不是到了危险的地步。虽然有41的人群认为不太正常，有一定泡沫，但这一数据相比于国内其他城市更高的泡沫比例已经具有了肯定的意义。2、 购房者是否看好黄山房产前景从房产发展前景的追问中可以看出人们看好黄山房产前景的比例相当高，为67。这个直接的问题更能说明购房者对黄山房产发展的信心。3、 购房者对黄山未来3年内房价走势的看法上面关于黄山房产市场的分析从这个问题的回答上也可以得到佐证。一半以上的人认为黄山房产在未来三年内会稳步上涨。三分之一多的人认为会比较平稳。这两者相加就已经达到90。从这里看出，至少在购房者眼中黄山房产市场还是健康的有上升潜力的。4、 购房者看好黄山哪种类型的物业在被问到哪种类型物业发展前景会比较好的时候，黄山购房者认为首先是普通公寓，这一比例高达60。此外景观别墅与旅游休闲地产也一定程度被看好。二、黄山购房者的住房现状1、 现有住房的性质本次调研中反映，黄山购房者现有住房中以商品房占有最大比例。其次为房改房，房改房人群比例达到四分之一左右，这个人群将会是商品房后续销售的一个主要人群，他们的换房意愿会相对比较强烈。2、 购房者现有住房的面积分布黄山购房者现有住房面积以小面积为主。居住在80方及以下房子的人群比例高达50以上。而100120这个现在购房者主力需求的户型面积则很少，这也从侧面反映出市场对于这个面积物业的需求比较饥渴。3、 购房者目前住房的户型结构黄山购房者目前住房结构中多为二室一厅，三居室这个主流居住户型比例明显偏低。这也反映出市场会有三居室户型物业的较大需求。4、 对现有住房的满意程度很明显，黄山市民对于现有住房是不太满意的。60以上的人群不满意现在的住房，存在一个比较强烈的换房欲望，在具有了一定的购房能力后，市场未来的需求力量会比较强。5、 目前购房的主要意图目前黄山公寓购房者购房主要为首次购房与改善居住质量的二次置业人群。二次置业者很明显是不满意现有住房需要改善居住条件，或者是为了家人而购置。首次购房人群主要可能是由以前老房改房、福利房人群购置商品房或者是年轻人的一次置业。考虑到本次调查对象主要是黄山本地购房者，故投资人群比例相对较小。6、 购房区域选择倾向在购房板块区域选择上，世纪广场附近的市政区块最被黄山购房者看好。其次则为江南新城附近板块与老街、商贸城板块。三、关于产品1、 建筑类型与国内其他地方不同的是，黄山购房者对于小高层的接受程度很高。甚至这个比例超过了对多层的接受度，说明除去了价格影响，消费者对小高层等高端物业的内在向往。但还应该看到，高层公寓在目前的黄山还是存在一个接受度低的尴尬。2、 内部空间结构对平层的接受度与其他城市相比没有多少差别，仍是主流。而对于复式、跃层与错层的接受程度，黄山购房者明显比较高。这些新的物业形态可以成为市场供应的参考。3、 户型偏好同前面对现有住房户型的调研相呼应，黄山购房者对于三居室户型的需求处于非常饥渴的状态，尤其是三室二厅这个户型。这个也说明了黄山房产市场正在向居住的舒适型转变。4、 房屋面积及功能分配从下图看出，黄山市民比较接受的户型面积为120方左右的房子。以下的数据可以作为户型设计时的一个参照。5、 车库的需要有将近一半人表示需要车库。6、 车库价格的接受情况在购买车库的人群中，车库价格的接受范围主要在25万之间，当然8万这个价格也有相当一批人接受。四、关于房产价格1、 三个总价人群接受程度的对比在价格分析时，为了避免购房者报价偏低的问题，引入了价格承受弹性系数的概念，询问了消费者3个价格，其中有点贵的价格可能会更接近购房者的实际购买力。从下图中反映出一个情况，就是黄山购房者对价格最敏感的点在20万上，这个点也是人们接受度比较高的总价点，购房的主力都集中在20-30万之间。这个价格段是人们比较敏感而又可能会买的区域。2、 三个单价人群接受程度对比在单价上同上的分析，接受都比较高的点是2000元/平方。而20002500元这个单价则是有接受风险的区域。3、 随价格变动人群变化情况人们对总价的接受是随价格提高而下降的。下图以5万作为一个段，可以看出1520万这个总价提高的过程，人们接受比例变化最小。而2025万总价提高的过程购房者比例较小最大。这个价格段是购房者的心里门槛。过了这个价格段，人群比例随总价提高变小的速度减小。到35万以上人们对于总价的提高已经不是很敏感了。这也反映一部分有钱人的心态。单价相应总价的心理接受门槛，单价上的门槛也就是随单价提高人群减少最多的区域为20002200这个段。这个价格段需要谨慎。4、 付款方式公寓楼购房者多选择按揭付款的购买方式，但一次付清的客户比例也有15%。5、 首付及按揭付款黄山购房者多选择815万的首付款。其中以10万首付选择的人群最多。而按揭月还款额黄山市民多选择1000元/月。其次为15002000元/月。6、 物业管理费用预算在物管费用上，黄山购房者多接受0.30.5元/月/平方。选择1元/月/平方的人群比例也不小。这可以作为高端物业物管费用的参考。五、媒体习惯1、 信任的信息渠道房交会是黄山购房者最信任的信息渠道。其次是售楼处，电视与楼盘现场。由此看来房展会对于黄山市场的促进作用不可小视。2、 侧重了解的信息人们通过不同信息渠道侧重了解的信息主要还是房子的价格。当然地段、升值潜力等也是购房者考虑的因素。3、电台收听习惯被访者中有60没有这方面的习惯。有收听习惯的人群相对均匀的分布在黄山人民广播电台与交通旅游台。迹象表明，交通旅游台的成长更快。4、报纸习惯黄山日报与新安晚报是购房者看的最多的两分报纸。六、购房者特征1、 购房者年龄分布本次访问人群中，被访者以2039岁人群为主，4549岁人群也占有相当比例。2、 购房者职业本次调研反映出，黄山购房者以企事业单位职工及管理人员为主。其次为政府公务员与个体、私人经营业主。3、 购房者家庭收入状况购房者收入多在310万之间，这个收入人群是购房者的中坚人群。其中3-5万元的家庭占到37.3%，10万元以上的公寓购房者比例就明显降低4、 不同收入人群面积需求如下图，100方及以下的房子的主力消费人群为年收入3万以下的购房者。120方户型的房子则是所有不同收入人群最喜欢的，其中310万的人群为最。另外一个特点就是收入高端的人群对大面积的户型特别喜欢。有三分之一的年收入10万以上人群喜欢150方及以上的面积。5、 不同收入