大连房地产市场调研-1.doc

最新：2011年1月2月大连房地产市场月报大连房地产区域划分说明 明拓好旺角地产研究中心依据二级市场中大连各区域房地产市场目前现状及发展态势，又结合好旺角三级市场商圈分布和管控模式，将大连市区按方位划分为5大区，即：中心城区、东部城区、北部城区、西部城区和南部城区，在大区的划分之下，细度划分为26个小区域。 区域所在版块驱动因素客群特点区域价值地理区域中心人民广场行政区城市中心，拥有政治属性，商业属性，商务属性的城市复合区域新进客群高端，旧房客群伴的拆迁，搬出效应明显。城市核心，改造规划重点区域，行业稳定性与抗跌性强，升值潜力与同周边区域抬高性升值特点。北至东方路；西至华北路，西部大通到一线；南到胜利路南侧，东至中山路与友好街交汇以西。西安路商业区新开路南务区大坊成熟区春柳城市过渡区梭鱼湾新区东部青泥洼商业区目前为城市一级商业，商务区；成熟居住区为特点，以规划利好为基础。以资源性海景与山体等自然资源资源为依托，典型中段宜居区，以及新兴高端市场。宜居标签与发展潜力为代表，形成以商业，商务为产业支撑，资源型地块形成高端住宅区域构成架构。北至疏港路，西至希望广场，南至虎滩湾，东至东港新区。东部南商业区东港新兴区传统宜居区宜居滨海新区北部泉水居住区交通规划与商业崛起目前中低端科群为主，随区域经济属性进一步增强，中高端客群进入明显。二级商业中心的确立，配合区域经济规划与交通规划，将形成城市人口重点承担区。北至后盐，西至西北路，南至东方路，东至大盐村海滨。南关岭枢纽区椒金山居住区华南商业区西部旅顺北路规划区产业带动，价格吸引目前中低端客群为主，大东沟与体育新城的建设，区域客群吸纳力较强。产业新兴区区域，重要人口承载区北至单大高速路，西至鞍子山，由家村一线，冬至西北路，南至西山水库。体育新城区机场新区西山新兴区马兰承接区锦绣居住区头道沟区南部泛星海区产业规模性带动，景观资源性发展。客群中高端，形成明显的软件产业带动客群与海景高端客群。产业的成熟与不断规划发展，区域吸引强劲，以自然景观优势明显，形成产业标签与高端标签。东至西部通道，西至龙王塘，南至海滨，东至马兰河。软件一期成熟区软件二期成熟区旅顺南路产业区【明拓视点】 抢购潮来去匆匆，小阳春虚晃一枪，筑高回低，大势难改 2011年1月26日，新“国八条”落地，2月间，各地方纷纷草拟细则，这一期间，热闹的抢购潮在各地方轮番上演，犹如一场大戏，你方唱罢他登场。 3月1日大连限购细则在万众瞩目中诞生。相对于大连细则难产，楼市却逆市飘红，大连的抢购潮就此上演。参照历史规律，以往单从抑制需求的调控政策，市场效用有限，即使金融杠杆进一步收紧、购房次数进一步限制、购房条件进一步严苛，如果仍在调整需求的层面，其市场反馈仍将日趋疲软，毕竟，“堵枪眼”总不是个好办法。 但是从本次调控的声音讲，对于另一只手即保障房的运行决心却是空前未有，如果保障房的运行能按照预期、即使是打个折扣之下，那么本次调控政策时效将会更加持久，从而形成“大禹治水”式的疏导型调整，这样才能触及到房市的根本，“空调”的恶帽子也有望在本次调控中摘掉。 两拳齐发的效用需要时间，不止是“十二五”，它应该需要更长的时间，那么，现有的抑制政策就不会松动，将会成为一种常态，其实，这样的常态早就开始了，只是保障房这只拳头始终没打出来。依照目前的情况看来，2011年将会是中国楼市政策调整方向的定调年，因为在这一年，终于找到了正确的方向，能否落实，要看中央与地方的博弈了，不妨设想下，未来的财政制度或其他方面，将会出现重大的变革，毕竟，标本兼治才是正道。 因恐慌而形成的楼市小阳春是“伪小阳春”，形成了一个较为突兀的成交起点，随着地方政策执行的落实，楼市将逐步进入低迷，筑坝虽高，亦将必然性回低。 2011全年供求两不旺，成交量相对下跌，价格相对上升，大连楼市基本面不变。 【报告导读】 【土地市场】 土地市场苏醒，告别4个月休眠首度放量供给 大连细则中，明确表示“商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量”，预示着今年的土地政策仍为宽松。同时，庞大的保障房建设费用也将依赖于土地财政。 开发企业拿地谨慎，已取得地块均以底价成交，以往高溢价、多轮竞价的局面将在本年度暂时告一段落。 近期土地市场主要数据： 截止2011年2月底，大连市区总土地放量76.70万，成交量相对低迷仅成交15.35万。 成交4宗居住用地均位于高新园区，其中2宗被中海地产旗下项目公司东豊有限公司摘得；其中一幅地成交楼面价达3957元/，高于万达近期在该区域取得大高（2010）-54号地，区域地价基数被进一步推高。 【二级市场】 恐慌购房成短线支撑主力，求供比小幅回升，成交价格涨幅趋缓。 大连限购细则落地执行前，市场出现抢购潮，价格稳定。 限购，便是限制需求，这种方式对不对，抢购潮的形成就是对其最直接的讽刺，同去年929新政一样，限购细则面世前，部分客户恐失去购房资格集中入市，形成了一个非常规性的成交高峰，高峰过后，重新归于沉寂，限购如闸门一般，封锁了滔滔的洪流，试问：洪水猛于兽，一时之势岂非长远之计？ 在这道闸门的另一端，主要体现为作为商品房供应方的地产商们集体哑火，纷纷调整既定的销售策略，行事谨慎，而作为需求方的购房者，绝对量遭到削减，余下的多倾向于中低价位的产品，成就了此类型楼盘的相对稳定成交量，也就是说，购房者的指向性更加明确，市场中非此类型的楼盘将会受到市场的考验和甄选。在这个考验和甄选的过程中，个别的楼盘也会适时出现较为引人眼球的促销或是另类的降价，相比较而言，没有老客户顾虑的未售项目，其销售策略会更加灵活，可参考2008年年底的市场局面。 近期市场主要表现： 1月春节前传统淡季导致成交下降，但2月春节假期结束后政策性影响促使市场出现恐慌性购房。2月大连市区成交量出现增长，同比增长47.98%。价格同比增幅趋缓，从1月9.4%下降为6.6%。 1-2月仅有金色年华公馆项目开盘，万科魅力之城、软景E居、香水湾等10个项目加推，供给放量有限。 3月份大连地方限购细则出台，成交量下滑不可避免，受到购房条件限制影响，刚性需求客群支撑市场导致中低端产品成交量增加，结构性价格下探压力增强。 【三级市场】 限购政策促动短期抢购潮，营业税全额征收加速市场紧缩。 营业税全额征收促“售转租”房源增多，报盘量下滑明显，成交价格相对坚挺。1月成交量同比上升18%，环比上升11%；2月成交量同比上升139%，环比下降4%。 2011年开年成交量平稳，1、2月成交量同比均呈上升态势，2月环比小幅下滑。价格则仍以同比20%以上速度增长，但环比幅度停滞，表现为2月成交价格仅环比上升1.7%。 2011年，大连三级市场的开局是灰色的，虽有成交量同比的高企，但仍难掩预期中的下行之势，打压政策的不断升级，买卖双方都进入了清苦的观望季，大市难行，一隅也休得偏安，另加之直接的调控措施即1月28日大连市地税局下达的5年内存量房转让需缴纳全额征收营业税的通知，直接打压次新房成交预期，从而使三级市场成交量出现下行趋势。 【营销市场】 开发商操作谨慎，营销动作频次少规模小 受春节节点以及行业调控影响，客户看低心理愈浓，开发商谨慎入市，本期营销市场冷淡开市。媒体投放接近停滞，线上推广延续2010年底萎缩情况持续沉寂，以春节为契机，线下活动更加受开发商及客户的欢迎。 近期主要数据表现： 1-2月报广投放出现了大幅下降的情况，1月投放数量环比下降92%；2月环比下降47%。 1月份媒体投放费用135万元，环比下降89，2月份媒体投放费用59万元，环比下降56%。 两月内共13个楼盘投入29次报广，总投放金额193万元。节日及调控的影响，使报广投入项目、频次、费用均进入12月统计周期以来最低点。第一章 宏观市场 一政策法规 国务院出台的楼市调控新国八条是中国近几年房地产调控最严厉的政策组合，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策的延续，又是进一步对房地产管控的细化。 本次行业政策从税收政策、信贷政策、土地政策、限购政策、行政问责制、供应结构等多方面进行调控，这也是有史以来涉及方面最多的一个综合性的调控。 二市场动态 1. 国家出台货币近期措施 政策名称颁布日期实施日期颁布单位调控目的中国央行宣布自2011年1月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率2011-1-182011-1-20央行日益严重的通胀压力，同时缓解国内长期负利率所带来的不利影响中国央行宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率2011-2-82011-2-9央行中国央行宣布自2011年2月24日起上调金融机构人民币存贷款基准利率2011-2-222011-24央行货币政策实际已由2010年的适度宽松向转为稳健，市场资金面趋紧。 2011年仅仅过去2个月，准备金上调2次，加息1次，可见国家对货币实行紧缩和稳健政策的决心。 2. 企业信息动态 万科五盘联城 势动大连 五盘分别为：万科朗润园、万科天麓、万科溪之谷、万科魅力之城、万科海港城。 2011，大连万科全面谋定甘井子区，携万科朗润园、万科天麓两大产品全新面世，全力打造美学建筑社区、森林珍稀别墅。届时，万科将在甘井子区多点开花，万科溪之谷、万科魅力之城将和两大新品一起，掀起大连北部置业的高潮。 去年万科摘得普湾新区建筑面积达125万平米的中心土地，2011年，该区域北方区域建海景楼盘样板。万科海港城项目位于普湾新区内湾核心，建筑面积达到125万平米，规划教育、商业、餐饮等多种配套，是普湾新区一号作品。 2011年亿达集团，大连生态科技创新城年内重点项目完成投资超过100亿元 今年甘井子区“两城四区”计划安排的重点项目总投资超过2000亿元，计划完成投资440亿元，将在打造总部经济、现代服务业、装备制造业和高科技产业四大产业集群中起到主力军作用。 大连生态科技创新城作为我市未来发展创新产业和吸引创新人才的重要载体，重点项目达36个，计划年内重点项目完成投资超过100亿元，将加快生态科技创新城核心起步区、砬子山国际商务城、北方生态慧谷建设进度；开工建设大东沟五星级酒店、连城数控等现代服务业、高科技产业项目，加快推进“三新工程”、联想未来城、美罗生物等项目。 大连远洋地产开年营销联手百度引爆新春 百度搜“红包”圆梦百万海景房 受到中国亿万网民广泛关注的百度春节搜红包活动业已收官，这也是大连远洋开启2011年营销活动的第一炮，由远洋地产独家赞助的活动终极大奖价值百万的“红星海世界观”海景房的交房仪式在大连隆重举办。活动牵动中国亿万网民，社会影响力空前，为远洋下一步营销策略垫定了良好的基础。 第二章 楼市观察 一、土地市场分析 1、 市场综述 在2010年9月巨幅放量成交后，经过4个月休眠首度增量供给。 2、成交分析 高新区再次成为土地成交热点区域，本期成交7宗全部位于高新区。 1月大连市区土地零成交。 2月大连土地成交居住用地4宗，成交面积14.88万。 a)土地结构 1-2月成交7宗，其中4宗为居住用地。 1-2月成交土地均位于南部高新区，其中居住类用地成交4宗，受供地区域及供地结构影响，工业及办公用地占比有所增加。 b)土地规模 居住用地成交面积体量较小，最大1宗仅5.9万。 本期土地成交规模上，1-5万体量成交占比达72%。南部高新区土地1-2月挂牌成交宗数较多，但地块用地面积均未超过10万，成交体量较小。 c)价格分析 南部高新区单宗楼面价再创新高，成交楼面价达3957元/。 2月成交的4宗居住用地均位于南部高新区，楼面均价为3448元/。2010年11月万达进驻高新区取得七贤路东侧1宗土地楼面价达3683元/，拉高了区域地价。此次成交4宗土地均位于七贤路附近，虽然其中1宗楼面价仅2515元/，但中海地产旗下项目公司摘得用地面积最大1宗的楼面价达3957元/；因此，促成本月成交楼面价达3448元/。 d)土地溢价率及流标率 1-2月无溢价地块、无流拍地块 政策频出，房地产开发企业拿地谨慎，近期大连土地均为底价成交。 土地市场受政策影响深化，部分房企持币观望。 大连土地交易近期仍未见流拍现象。二、二级市场分析 1、市场综述 1-2月市场供给减少，2月因政策恐慌而造成了成交量的上扬。 1月春节前传统淡季导致成交下降，但2月春节假期结束后政策性影响促使市场出现恐慌性购房，成交量出现增长，同比增长47.98%；价格同比增幅趋缓，从1月9.4%下降为2月6.6% 1-2月仅有金色年华公馆项目开盘，万科魅力之城、软景E居、香水湾等10个项目加推，呈现区域性供给放量导致成交上扬。 3月份大连地方限购细则出台，成交量下滑不可避免，受到购房条件限制影响，客群质量面临分化。基于刚性需求支撑导致中低端产品成交增加，结构性价格下探压力增强。 2、市场供求分析 供应整体平稳，增量趋缓，下行几率较小，成交量则处于下行通道。 1月份供给环比下降1%，同比下降2%。成交环比下降61%，同比下降53%。 2月份供给环比下降12%，同比上升3%。成交环比上涨15%，同比上涨48%。 1月是春节前市场传统销售淡季，成交量出现萎缩，求供比仅为0.11。 2月受地方性限购政策即将出台影响，部分政策边缘性客户抢购促使供求比回升达到0.15。 随着大连地方性调控政策出台并实施将进一步压制需求，促使客群量减少，同时受年度供应起始阶段影响供给将会小幅增加，后市供求比将出现降低。 3、市场价格分析 低价项目成交量上升促使整体成交均价小幅回落，供求比反弹。 2月受政策影响，限购令压制的边缘客户出现抢购现象，促使求供比回升，同时低单价、低总价刚性需求成交增加，使得2月房地产市场均价出现小幅下滑。 从历史规律看，当求供比接近0.1时成交均价将会小幅下滑，从而带动需求回升。目前受政策影响求供比变化波动加大，短期看政策未对价格产生明显压制影响，但对市场成交影响明显。 4、市场产品分析 1月传统淡季，刚性需求支撑市场，中小套型产品成交增量明显。 本月市场刚性需求客户成交量占比增加，中小套型备受关注。 受公寓产品集中推盘影响，本月50-70产品，单价10000-12000元/的一室中小套型产品成交占比明显增加。 2月对于大连限购细则的预期和产品供给影响，本月二室产品重归市场主力。 七月份客群对限购政策持续执行预期，导致部分抢购者放弃过渡型一室产品，转而购买二室产品。 从2月成交结构看，成交单价依然集中于10000-12000元/之间，但成交面积区间较1月明显增长，70-90满足居住功能的二室产品为当月成交主力。 5、市场客群分析 1月自住客群为成交主体，价格仍是第一决策要素。 自住客户是目前大政策背景下市场成交主力。 价格要素仍占首位，但产品要素占比上涨，自住客户对产品的功能性需求关注增加。 2月限外政策，迫使非本地户籍购房者匆匆入市。 目前市场以刚性需求客群为主，“国八条”新政中限外政策促使大连市场外地户籍购房者在地方细则未出台前出手置业，成交占比增加。 地方限购政策多地未确定执行时间，限购政策对已购房者未来改善性需求存在压制，因此2月功能型二室产品成交量增长。三、三级市场分析 1、市场综述 营业税全额征收促“售转租”房源增多，报盘量下滑明显，成交平稳。 1月同比上升18%，环比上升11%，2月同比上升139%，环比下降4%。 2011年开年成交量平稳，1、2月成交量同比均呈上升态势，2月环比小幅下滑。价格则仍以同比20%以上速度增长，但环比幅度停滞，表现为2月成交价格仅环比上升1.7%。 2011年，新一轮的调控紧缩影响，无疑给三级市场定下了冷色基调。尤其1月28日大连市地税局下达的5年内存量房转让，全额征收营业税的通知，使三级市场成交量增幅减缓，买卖双方观望情绪浓重。 随着“国八条”地方细则的出台及实施，未来一年内，三级市场将难再现“火爆”。 2、市场供求分析 2.1报盘量分析 报盘量下降明显，惜售心态加重。 1、2月报盘量连续下滑，1月报盘量5497套，环比下降29%，同比下滑15%，2月报盘量是3873套，环比下降29%，同比下降9%。 报盘量的降低除了受到春节假期的影响，全额营业税影响购房成本增加，房主对未来预期的不确定，惜售心态加重，致使部分房源由售转租； 部分改善型业主担心将来难以买到合意的房屋或贷款困难，暂停售房改善计划，从而导致房源供应量减少了三成左右，报盘量降低明显。 2.2成交量分析 成交量平稳，增幅减缓。 1、2月成交量同比上升，2月环比略有下滑。1月成交2453套，同比上升18%，环比上升11%。2月成交2342套，同比上升139%，环比下降4%。 新“国八条”的出台和加息政策进一步提高了购房门槛，加息及首付比例提高的资金压力对于首套或第二套改善型住房的客户带来心理担忧，由原来的决心购买变为慎重考虑，因此，2月成交量略有下滑。 3、市场价格分析 3.1、报盘均价分析 报盘均价环比仍有微涨，卖方均未主动降价报盘。 营业税恢复全额征收、限购制约的双重政策影响下，三级市场买卖双方均存在观望情绪，因此报盘均价稳定。1月份报盘均价14119元/，环比上升了0.77%，同比上升28%；2月报盘均价11523元/，环比上升1%，同比上升22%。 3.2、成交均价分析 成交均价环比下行，涨幅趋缓。 1、2月成交均价依然稳健上行，但增幅趋缓。1月份成交均价为11330元/平方米，环比上升5%，同比上升21%；2月份均价为11523元/平方米，环比上涨1.7%，同比上升22%。虽然税收及政策等多重负面因素影响，但需求仍在，价格依然保持稳定，但涨幅趋缓。 4、成交结构分析 刚性需求支撑三级市场成交，30-70平方米小两室户型为成交热点。 1、2月三级市场由刚性需求支撑。30-70房屋两月来成交量持续上升，成为成交热点。 1月份30-70成交274套,占总成交套数的50%；2月30-70成交296套，占总成交套数的67%。 5、重点区域分析 本月重点区域 ：体育新城区泡崖 体育新城区，隶属西部区域。包括商圈：泡崖、泡崖新区、辛寨子。 1、2月三级市场成交区域集中，以刚需客群为主，成交客群的选择因素依次为价格、交通及配套。 北部区域及南部区域总体成交达到41%以上，其中，北部泡崖居住区成交量占整个成交量的11%，在整体成交量下滑的同时，泡崖1、2月份成交同比增涨22%，表现突出。 5.1、区域介绍 泡崖是大连市最大的国家安居工程示范小区，泡崖居住区经过这些年的发展，配套日益成熟，其有利的价格优势，较受刚需客户青睐。 地处甘井子城区西北部。东邻兴华街道，西与辛寨子街道毗邻，南与大连周水子国际机场接壤，北与革镇堡，南关岭街道。具体界限；自朱棋路与松江路美林园交叉处，沿沈大铁路线向西与松江路美林园交叉处，沿大连周水子机场航线北行至太子桥。总面积8.3平方公里。 项目优势：区域规划、配套成熟，房型设计合理，交通便利，单价低，大部分次新房产权过五年，交易税费低。 泡崖作为大连第一个整体规划的安居工程，配套日益完善，逐步被本市居民认可，加之城市南拓北进的发展，近几年泡崖一直是三级市场成交主力； 本区域内二级市场在售项目较少，目前以三级市场支撑市场需求； 区域内存量房户型丰富，单价低于市场均价，其价格优势非常明显。 5.2、区域整体表现 区域量价平稳，区域成交占比提升。 由于成交量的萎缩，虽然在1、2月泡崖成交套数占总体成交的11%，但1月成交量环比却下降了1%，同比下降8%。2月环比上涨2%，同比上涨84%。1、2月泡崖成交面积占总体成交面积的9%；成交均价9355元/，同比上涨17%； 由于地域位置的影响，本期泡崖成交量放大的同时，价格涨幅比低于市场同期值。 5.3、区域成交结构分析 成交以小户型刚需产品为主。 1、2月泡崖区域成交主力区间面积为50-70，主力成交价格区间为50-70万。 5.4、区域成交户型、房龄分析 成交产品以2000年左右无两税房源房为主，小二室产品占主力。 受刚性客群置业需求以及营业税政策影响，本区成交户型以小二居室为主，占比达到62%。成交房源年代以1999年-2001年为主，1999年-2001年的房源成交均价为9408元/。 5.5、区域客群分析 刚性客群占主力，购买形式以商业贷款为主。 泡崖1、2月成交套数占比达到11%，区域以相对价格优势，生活配套完善等宜居要素获得刚需客群青睐，提高了区域整体成交占比； 区域内商业贷款客群占比65%。其主要原因，一方面区域内成交的客群以刚需客为主，首付款少（公积金贷款购买存量房贷款需要四成首付款，商业贷款仅需要三成首付款），现金购买客户多为动迁户； 区域内三级市场房源出证时间基本过五年，税负相比其它区域较低； 本区各项生活配套齐全，交通便利。目前自住占到98.65%，纯投资客群比例极低； 区域内二级市场对三级市场影响较小，目前仅有和合美家一个在售楼盘。和合美家总体量521套，目前在售60套，均价9500元/，与庞大的泡崖三级市场相比，和合美家对市场的冲击几乎可以忽略。四、预计未来走势：2011年市场供求走势预测从图表中可以观察到2009年大连市整体供应量不足，但成交量势头不减;2010年一季度供应量和成交量大幅下降，而二季度、三季度和四季度无论是供应量还是成交量都转势齐升，供求基本平稳。就2010年的供求情况以及实际调研来看，2010年的商品房市场仍有一部分存量，预计在2011年会继续补充，一些项目会陆续上市;就2010年的成交趋势来看，2011年市场潜在需求持续旺盛，而政策影响