慈溪市场资料 (1).doc

恒厚慈溪项目市场分析报告恒厚慈溪项目市场报告宁波中田机构研展部2012年9月3日目录壹、 慈溪城市概况貳、 慈溪市场分析參、 商务合作方式壹、 慈溪城市概况1、 城市简介： 慈溪属于沪、杭、甬三大都市圈经济金三角的中心，已成为宁波北部副中心城市，区域发展优势明显。慈溪，位于东海之滨，东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里。随着2008年5月杭州湾跨海大桥的通车，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。从此慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬2小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。慈溪已成为长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心，区位和交通优势十分明显。2、行政区域：城市面积1154平方公里，管辖辖5个街道、15个镇。慈溪市总面积1154平方千米，辖5个街道、15个镇，即：浒山街道、古塘街道、白沙路街道、宗汉街道、坎墩街道、龙山镇、掌起镇、观海卫镇、附海镇、桥头镇、匡堰镇、逍林镇、新浦镇、胜山镇、横河镇、崇寿镇、庵东镇、天元镇、长河镇、周巷镇。共有48个社区、27个居委会、297个村委会，市政府驻白沙路街道三北大街655号。3、 城市人口：城市户籍人口104.15万人，外来人口95.77万人，城市的产业发展加快了外来人口的导入。2011年末全市户籍总户数42.74万户，户籍总人口104.15万人，增加2656人，其中非农人口18.97万人，比上年增加2849人，人口自然增长率为2.74。户籍总人口男女性别比为97.37:100，18周岁以下人口15.79万人，60周岁以上人口20.50万人。2011年末全市暂住人口登记在册总人数为95.77万人，增加4.3万人。4、 城市规划：城市进入了“北扩”、 “东延”、 “南调”和“中更新”的发展格局，“中更新”大大提升了城市商贸的核心功能。“北扩”即城市向北发展城市新区并与坎墩连成整体，并在北部杭州湾新区开发建设慈溪或宁波大都市区的大型产业基地及物流基地。 “东延”即依托新城大道与三灶江（新城河）改 造进一步完善城市东部新区，强化行政、文化、会展中心区功能。新城大道作为城市新的公建轴线。 “南调”即对城区南部工业、教育用地及横河镇部分村庄用地加大调整力度，结合新城大道等道路南延布置城市的居住新区。 “西控”即严格控制城区西侧的村庄与工业用地，待时机成熟时加以改造，作为农居城市化改造区域。 “中更新”即与大塘江、浒山江、赵家路江改造相结合加快旧城商贸中心的改造与更新，提升城市商贸中心功能。 5、 城市经济：经济强市，投资环境良好，居民消费能力强指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-6月GDP总值(亿元)531.51601.44624.94757.7876.16406.79同比涨幅18.06%13.16%8.20%15.60%10.40%9.50%人均GDP（元）519055843760610730648423239058同比增幅17.38%12.58%3.72%20.55%15.63%12.35%固定资产投资(亿元)182.87196.32216.08251.41302.03222.07同比涨幅10.70%7.35%10.07%16.40%33.30%53.40%社会零售总额(亿元)182.31215.09246.87289.77341.96176.14同比涨幅16.07%17.98%8.20%17.34%18%14.10%进出口总额（亿美元）50.7768.7760.90 82.02101.6848.46同比增幅25.30%16.40%-11.40%34.70%24%5.90%财政收入（亿元）75.118691104.88129.375.16同比涨幅21.13%14.50%5.81%15.30%23.30%25.20%城镇居民人均可支配收入(元）245352638528311308963412320671农村居民人均纯收入（元）1112612263135381551318260123086、 百强县市排名：经济实力在全国百强县市排名第七，位于浙江县市之首县市2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年慈溪市8777777绍兴县9888888余姚市12111111111111义乌市16121212121212宁海县74727272727272象山县80797979797979奉化市919191919191917、 居民消费力：慈溪居民消费力强劲，个性格张扬，耀富攀比心理强，高端消费群体对奢侈品消费欲望愈演愈烈据相关资料显示：在慈溪目前12万辆汽车保有量中，宝马的保有量近8000辆，而且每年还在以超过40%的速度增长。慈溪目前已有2家宝马4S店，豪车市场发展迅速，国产宝马和进口宝马的销量比例为1.5：1，远超于宁波的3：1。按12年户籍人口104.15万测算每约130个慈溪人口中,开着一辆宝马车。城市概况小结：慈溪城市地位快速上升，成为沪、杭、甬三大都市圈经济金三角的中心；中更新”规划大大提升了城市商贸的核心功能，城中心面临升级；经济强市，居民消费能力强劲，投资环境良好。贰、慈溪市场分析1、 宏观市场：20111年开始受“禁购令”的影响住房投资和改善性需求受限，楼市成交量有所下滑，但城市经济实力雄厚，居民消费力强，未来房地产市场发展前景依然较好。指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-6月房地产开发投资（亿元）17.1425.1733.4545.4582.5769.58同比涨幅-20.10%46.90%32.90%60.70%81.70%98.60%商品房销售额（亿元）37.0722.7551.96130.6388.3538.09同比涨幅82.90%-38.60%128.40%151.40%-32.40%-7.10%商品房销售面积（万方）67.1335.8365.67111.8889.8633.29同比涨幅50.60%-46.60%83.30%74.40%-19.70%-9.53%2、 土地市场： 土地成交情况：土地供应量加大，房地产整体开发水平较高 各类用地成交情况：以住宅和商住用地成交为主，未来住宅市场将面临供应压力。 典型地块成交情况：慈溪地王频现，土地价格快速上涨。地块名称面积(亩)用途容积率()起始价位(万/亩)成交总价(万)楼面价(元/M2)成交地价(万/亩)竞得单位交易时间太屺2#-A地块120.1住宅2666.0813600084931132.34金地置业2010-8-20文化商务区5#地块97.89住宅2.27817.26161000108681644.73恒元置业2010-8-20慈土储（城区）29#-A地块68.48住宅2.5576.07394503456576.07恒泰置业2010-9-17文化商务区17-B#地块91.26住宅2.51314.9515200099941665.6恒元置业2010-10-9慈土储（城南）R-11地块81.34商住2.5651.59615004537756.09绿城房产2011-5-27景观大道4#地块12.64商住2.51815.03103004871815.03恒泰置业2012-2-8前应路南1#地块246.6住宅1.8500568004172500恒厚实业2012-7-18前应路南2#地块500668004170500恒厚实业2012-7-183、 住宅市场： 住宅成交情况 2012年上半年各区住宅成交情况区域成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）套均面积（）成交均价（元/）宗汉街道57282863.384316.47144.8710175.37浒山街道20634215.8472275.08166.121123.28观海卫镇13614402.7113241.95105.99194.07坎墩街道10918408.8829277.65168.8915904.09龙山镇9224617.2322226.48267.589028.83古塘街道459281.2818199.88206.2519609.23白沙街道295547.226833.69191.2812319.12周巷镇283049.152285.16108.97494.41胜山镇203054.261499.42152.714909.26长河镇151545.54896.55103.045800.91逍林镇155171.783199.81344.796187.05桥头镇101122.67695.74112.276197.22横河镇8952.761272.27119.113353.47掌起镇7758.09543.66108.37171.5杭州湾新区4360.05232.9090.016468.48崇寿镇2151.83106.1675.926992合计1298205502.59257102.86158.3212511 2012年上半年住宅成交排行旁排序项目名称成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）套均面积（）成交均价（元/）1梵石双囍花园16127624.8126896.65171.589736.412白金湾12718338.6117674.88144.49638.073柏顿公馆11113306.312823.07119.889636.844天赐家园10910911.558424.44100.117720.665嘉润购物中心969916.119803.47103.299886.416香湖丹堤9224617.2322226.48267.589028.837金地鸿悦8413684.423243.91162.9116985.78绿城慈园7012876.5134455.18183.9526758.179金色港湾498606.814250.47175.6516557.2210绿城慈溪玫瑰园478787.2618123.21186.9620624.4211保利滨湖天地349140.2114686.55268.8316068.0712尚南华庭343438.442703.68101.137863.113维科太子湾276820.0514611.79252.5921424.7614枫华富地花园242340.913459.2297.5414777.2315胜地名苑203054.261499.41152.714909.256116丰泽湾公寓192044.411454.79107.67115.917317清和花苑192232.622133.89117.519557.773118锦江名苑131209.59676.5193.055592.853619金水湾花园121841.232166.28153.4411765.37520越溪梅园124010.821415.82334.243530 2012年上半年住宅成交均价排行旁排序项目名称成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）套均面积（）成交均价（元/）1绿城慈园7012876.534455.18183.9526758.22文鼎星苑185.9186.9185.91230003恒元悦府21066.431068.43533.22219794维科太子湾276820.0514611.79252.5921424.85绿城慈溪玫瑰园478787.2618123.21186.9620624.46伊顿庄园1375.82376.82375.82178287东方明珠城1129.23130.23129.23174118美域花苑6747.41753.41124.57173709金地鸿悦8413684.423243.91162.9116985.710金色港湾498606.814250.47175.6516557.211保利滨湖天地349140.2114686.55268.8316068.112壹品苑31160.961163.96386.9915366.513华润凯旋门91998.652007.65222.0714916.114浅水湾1447.59448.59447.591483215枫华富地花园242340.912364.9197.5414777.216大观璟园6511.32517.3285.2214645.617银桂苑1136.14137.14136.141443518橡树湾5934.3939.30186.8614346.119慈溪财富中心101873.591883.59187.3613889.920天怡嘉苑8952.76960.76119.113353.5 住宅各面积段成交情况 住宅各面积段成交价格情况 住宅项目分布叁、商务合作建议本次合作书内容主要针对于宁波恒厚实业有限公司（以下简称甲方）的前应路南1#、2#住宅地块项目（以下简称本项目）而度身制定。一、 合作方式：乙方为本项目提供以下基本服务：1、 前期市场调研2、 前期定位建议3、 规划及产品设计任务书附：营销代理服务二、 乙方日常工作内容：1、 每二周一次的例会参与；2、 完成并按时提交各工作节点的工作报告；3、 完成甲方布置的各项前期服务工作；4、 参与甲方召集的与规划、景观公司等第三方的工作会议，并提出建议；5、 定期提供市场周报/月报/年报（周报在第二周星期三提供，月报在第二月10日前提供）；6、 定期提供市场竞争项目的销售进度报告。三、 服务费用：1、 前期服务费：120万元，若本项目乙方为全案销售代理，前期服务费的50%可以在乙方提取的销售佣金中扣除（扣除方式在销售代理合同中约定）；l 合同签订后一周内，甲方支付25万元作为首付款；l 前期市场调研报告完成后一周内，支付25万元；l 项目定位报告完成后一周内，支付25万元；l 项目规划及产品设计任务书完成后一周内，支付25万元；l 项目规划扩初方案报批并通过后一周内，支付20万元；附：前期策划服务（签定前期服务策划合同后提供服务）第一部分：市场调研报告1. 宏观形势研判u 宏观形势分析u 宏观调控政策u 宏观趋势预测2. 宁波房地产市场分析u 宁波总体社会及经济发展概况u 宁波房地产市场总体分析u 宁波房地产各片区分析u 宁波土地市场分析u 宁波房地产未来总体市场变动趋势预测分析3. 同质化市场分析u 同类型楼盘调查分析（在售、已售、未售）u 经典楼盘调查分析u 项目比较分析总结4. 区域市场分析u 区域总体市场分析u 区域板块现状分析 u 区域板块发展及趋势分析u 区域市场政策动态及对本项目影响5. 竞争对手分析u 竞争住宅项目扫描u 竞争市场案例选择（含潜在对手）u 竞争供应量的分析u 竞争对手的市场定位趋向u 竞争市场产品研究及分析u 竞争对手营销情报收集u 竞争市场价格动态分析u 竞争市场客户来源分析u 竞争市场消费倾向分析6. 宁波房地产客户市场需求分析u 对住宅物业类型的需求分析u 对住宅物业不同户型的选择分析u 对住宅物业不同价位的承受能力分析u 对住宅物业档次的需求分析u 对住宅物