物业项目强电系统管理办法电梯操作、保养规程.doc

物业项目强电系统管理办法：电梯操作、保养规程物业项目强电系统管理办法：电梯操作、保养规程提要：巡视监控工程组当职人员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。巡视监控的主要内容：a）线引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高精品物业管理条例物业项目强电系统管理办法：电梯操作、保养规程二.电梯操作、保养规程目的规范电梯运行管理，维修保养工作，确保电梯良好运行。适用范围适用于本公司辖区内项目管理处电梯的运行管理，维修保养。职责范围工程处经理负责检查电梯运行管理工作的实施情况。工程处经理负责审核，并检查维修保养工作的实施情况。工程组主管负责电梯运作管理的组织实施。工程组主管负责制定设施年度维修保养计划，并具体组织实施维修保养工作。电梯管理员具体负责电梯的日常运行管理维修保养。程序要点巡视监控工程组当职人员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。巡视监控的主要内容：a）线引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高，线引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动。b）减速箱是否需要加注润滑油，油色，油位是否正常，连轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动。c）指示仪表，指示灯是否正确，各继电器，接触动作是否正常，有无异常声响。d）变压器，电阻器，电抗器温度是否正常，有无过热现象。e）制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污。f）曳引轮，曳引绳，限速器，机械选层器，测速机等运行是否正常，有无异常声响。g）通讯设备是否畅通灵敏，指示牌是否完好，盘车手轮，开闸板手等橡胶工具是否已放在制定位置。h）轿箱照明灯是否正常，厅外轿内指层，指令及指示灯是否正常。i）厅门及轿门踏板是否清洁干净。j）轿箱对重导靴油盅油量是否足够。k）电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化。l）开门关门有无异常，轿箱内应急灯是否可靠。m）底坑限速器，张紧装置，开关和碰铁距离是否异常。n）补偿链是否有异响。o）底坑有无积水或脏物。巡视过程中入发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决并汇报项目经理。异常情况处置发生火灾的处置：a）楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动”消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏散乘客迅速离开轿箱。b）井道内发生火灾时，电梯管理员立即停梯，疏导乘客迅速离开轿箱，切断电源，用干粉灭火器控制火势蔓延。电梯浸水的处置：a）当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二楼以上，断开电梯总电源。b）当楼层发生水淹或浸水时，应将轿箱停于进水层站的上一层，断开电梯总开关。c）当底坑，井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。d）对湿水电梯应进行除湿处理，试梯后正常才能投入正式运行。停电，故障造成电梯困人时，按应急情况处理规程处理。电梯机房管理非值班人员不得进入机房，若领导检查有工程组主管陪同。机房内禁止存放易燃易爆或危险品，机房内应配备手提式灭火器，禁止吸烟。每周打扫一次机房卫生。机房应当做到随时上锁，不允许私配钥匙。交接班要求接班人远颖准时接班。接班人应认真听取交班人交代，并查看交接班记录表确认后签名。维修保养设施年度维修保养计划表的制定。每年的12月5日之前由项目管理处工程组主管组织电梯管理员一起研究、制定设施年度维修保养计划表上报公司工程处经理审批。制定设施年度维修保养计划表的原则是：a）电梯使用的频度。b）电梯运行状况。c）合理时间。设施年度维修保养计划表的内容：a）维修保养项目及内容。b）备品备件计划。c）具体实施维修保养时间d）预计费用。电梯管理员进行电梯维修保养时应按设施年度维修保养计划表进行。电梯维修保养安全操作维修保养前的安全准备工作：a）在电梯基站门口处放置”检修停用”标牌。b）关好厅门，不好关厅门时，用合适的护栅拦住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或井道。c）有人在轿顶做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。检修过程中的安全注意事项：a）给转动部位加油，清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。b）人在轿顶工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净以防滑倒。c）人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢系住钢丝绳并应注意整个身体位于轿厢外框尺寸之内，防止其他部件碰伤，并且轿内检修人员开梯时，要交待和配合好，未经许可不准开动电梯。d）禁止在井道内和轿顶上吸烟。e）检修电器部件时尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全物业项目强电系统管理办法：电梯操作、保养规程提要：巡视监控工程组当职人员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。巡视监控的主要内容：a）线引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高精品物业管理条例切断电源的情况操作时应于防触电，并应由监护人，必备工具和材料，特别应注意电梯突然起动运作。f）使用的手灯必须采用带护手的、电压36伏以下的安全灯，最好使用手电筒。电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，大、中型修理由外委完成。每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑。检查曳引电动机，减速箱有无异常响声。检查曳引电动机和减速箱联轴器性圈有无损件。检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑的好，动作是否灵活无阻碍。门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮，张紧轮措应无异常磨损。检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整。检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻。清洁控制柜内各元器件，检查接触器，继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无灯火，熔焊、积碳现象，如有则进行整修。检查机械选层器钢带有无断裂，开裂和扭曲现象如有则应更换。清除轿门，各厅门导轨的灰尘、油垢。检查自动门传动机构，安全触板转动机构是否正常，要求门口距厅门地板5-8mm。每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。每次电梯维修保养时间不允许超过8小时。电梯管理员应将上述维修保养工作，清晰、完整、规范的记录在设施日常保养表内。电梯因维修保养等