房地产开发试题.doc

房地产概念 可开发的土地及地上定着物建筑物包括物质实体和依托与物质上的权益房地产开发概念按照城市整体建设规划和社会经济发展的要求在国有土地上，进行基础设施建设并转让房地产开发项目或销售出租商品房的行为房地产开放四阶段 1可行性研究阶段（市场研究，开发场地选择 拟定开放项目 经济社会环境效益评价（开发公司合作对象，咨询部门）2项目报批与前期工作（立项，申请购置开放场地（市规划局，国土局，房管局，发改委） 委托规划设计（规划勘察设计单位，规划局） 筹集开放资金（有关金融机构） 申领建设工程规划许可证（规划局） 拆迁安置清场（住户派出所有关管理部门）3建设实施 （招标投标发包项目（建管部门，施工企业）施工准备，现场“三通一平”（施工企业） 施工的组织管理与控制（工程部门监理公司） 竣工验收，交付使用（规划局，房管局，工程质量管理部门）4销售，出租和服务阶段（制定销售租赁计划，宣传广告（传媒机构） 商品房销售签约公证付款（建委，建行，物价局，签约双方公证部门） 小区管理经营服务（物业管理公司，居委会，派出所，工商局）五证齐全 1国有土地使用权证2用地规划许可证3工程规划许可证4施工许可证5预售许可证房地产开发模式1多元化开发模式（混业开发 综合项目开发 纵向一体化开发）2专业化开发模式（特定物业类型开发 特定业务领域开发 服务集成式开发）3网络经济环境下的房地产开发(开发企业经营管理信息化变革，开发企业结构调整及优化)直接投资 开发投资和置业投资（概念 投资者直接进行房地产开发或购买房地产并实施者）间接投资 购买地产企业股票或债券，购买房地产信托公司股份，购买住房抵押支持证券（概念 投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为）房地产投资风险种类 按投资者对风险的可控性分 系统风险和个别风险按投资实施阶段分 投资前期风险，开发建议风险，经营风险，管理风险系统风险 是对房地产投资市场内所有项目均产生影响，投资者无法控制的风险（政治风险，政策风险，变现风险）个别风险 是对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险（收益现金流风险，未来经营费用风险，资本价值风险，比较风险，时间风险，持有期风险）风险的应对 1回避2转移（保险转移，合同转移，财务转移）3控制（决策控制，市场导向控制，投资组合控制（项目类型分析组合，时间分布组合，地区分布组合） 房地产市场类型 1按市场层次分一二三四级 2 按用途分1住宅市场2工业厂房及仓储市场3写字楼市场4商场及店铺市场5特殊用途房地产市场6土地市场房地产一级市场 土地使用权转让市场房地产二级市场 土地转让新建商品房租售市场房地产三级市场 存量房地产交易市场房地产四级市场 房地产相关的证券保险市场 房地产市场特征 1房地产市场的系统性和开放性2房地产市场的不完全竞争性完全竞争市场 1足够的买家和卖家2市场上同质（不满足）3资源完全自由流动4市场信息安全畅通居住区布局结构 三级布局（居住区，居住小区，住宅组团）房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析1外墙周长系数=建筑物外墙周长/建筑面积 （越小造价越低，影响因素 1平面形状2进深和宽度）2 平面系数3 层高4 层数5单元组合6结构形式住宅开发区规划方案的综合经济因素分析 1容积率2建筑密度3建筑间距4户室比常用住宅类型 1点式住宅2条件住宅3错层式住宅4跃层式住宅5复式住宅6退台式建筑建筑密度=建筑基底面积/总用地面积户室比 某户型套数在总套数中占的比例居住用地70年，工业用地五十年，教育科技文化卫生体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年生地 生地有两种形式1未经任何投资建设的自然地，它基本属于农村土地2虽经过建设投资，但不能满足现实建设需要的城市土地熟地 经过了开发方案的选择 规划与设计 场地平整 附属构筑物及基础设施建设阶段的土地房开发用地的取得方式 1出让2转让土地使用权出让 指国家或其代表（省市县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为可行性研究概念 在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究对各种建设方案，技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性 技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程可行性研究的作用 1为投资决策提供依据2作为资金筹措的依据3作为编制设计的依据4作为有关部门签订协议合同的依据5作为申请建设执照的依据可行性研究内容 1市场调查2规划设计方案3经济评价可行性研究阶段划分 1机会研究2初步可行性研究3详细可行性研究4项目评价投资因素分析 1内部影响因素 2外部因素（宏观因素（包括人口 经济 政策 法规 信息 社会 文化）微观因素（1地段位置与技术因素2基础设施与公共因素3邻里影响4规划控制5其他）市场调查的步骤 1明确目标2制定研究计划3组织实施计划4分析和处理信息5提出研究报告市场细分的概念 在市场调查基础上根据消费者需要与愿望，购买行为以及购买习惯等方面的明显差异性将某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程市场细分的评估因素 1细分市场的规模和发展潜力2细分市场结构的吸引力3开发企业的目标及基本能力总投资构成 1土地费用2前期工程费3建设安装工程费4基础设施建设费5公共设施配套建设费6开发间接费用7开发期税费8其他费用9不可预见费用10管理费用11销售费用12财务费用收益获取方式 1出售（是指开发企业将其投资开发的项目或商品房转让或销售给需求者以求得项目收益的行为）2出租（指房地产开发企业作为出租人将其投资开发的房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为）3营业（开发酒店，商场，旅游，娱乐类收益性房地产，开发企业可采取直接经营收益性房地产的方式，即营业方式来回收投资并赚取利润）房地产代理的方式 1独家销售权代理2开发企业与代理机构独售代理权3联合代理4其他房地产