投资分析作业(财务测算).doc

投资估算（一）土地费用：126139万元1土地价款“XX”项目土地由成都XX房地产公司于2009年7月24日通过公开拍卖取得。根据企业提供的国有建设用地使用权出让合同，项目出让土地面积43682.22平方米，拍卖成交价1860万元/亩，拍卖成交总额121873万元。2土地契税按成都市收费标准，土地契税按出让金的3%计算，为3656万元。3土地交易手续费按成都市收费标准，“XX”项目土地交易手续费共约610万元。所以，“保利中心”项目土地费用共约126139万元。（二）前期工程费：2177万元房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测、工程咨询，以及场地平整费等阶段的费用支出。1总平设计、建筑工程设计费：根据成都市类似工程情况并结合项目业主的具体情况，按建筑面积每平方米35元计算，共计13818万元。2规划可研费、地勘、测量、打井降水费：根据成都市类似工程情况并结合项目业主的具体情况，按每平方米（建筑面积）4元计算，共计158万元。3环境景观设计费：根据成都市类似工程情况，按5元/平方米计算，共计198万元。4临时设施费：按成都市类似工程情况，按每平方米（建筑面积）5元计算，共计198万元。5临时用水用电费：按成都市类似工程及项目的具体情况，按50万元计算。6场地平整费：按成都市类似工程及项目的具体情况，按每平方米（用地面积）20元计算，共计87万元。7防空地下室设计费：按成都市类似工程及项目的具体情况，按100万元计算。以上合计2177万元。（三）基础设施及公共配套设施建设费：6514万元房地产项目基础及公共配套设施建设费主要包括项目小区供水、供电、供气、光纤、工程费用，及小区配套设施、小区道路、环境绿化等费用支出，本次评估按类似工程估算，共计6514万元。详见下表：序号项目金额单位工程量标准（元/单位）估算说明1供水工程1188平方米396022.9330类似项目2供气工程1584平方米396022.9340类似项目3供电工程1980平方米396022.9350类似项目4光纤电视396平方米396022.9310类似项目5小区配套设施792平方米396022.9320类似项目6小区道路、地面停车场492平方米24582.62 200类似项目7小区园林景观工程82平方米2717.26300类似项目合 计6514（四）报建费：6951万元房地产项目投资估算中项目所负担各种税费主要包括：城市基础设施配套费、文物勘探发掘费、工程定额测定费、建设工程质量监督费、新建房屋白蚊预防费、异地绿化建设费、防空地下室异地建设费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金等费用。根据成都市政策及本项目的具体情况，本项目防空地下室建设费可以免。所以，本项目报建费为6951万元。序号项目金额工程量（平方米）标准（元/平方米）1特大城市市政基础设施配套费6336.00396022.93160.002文物勘探发掘费119.00396022.933.003工程定额测定费48.00396022.931.204建设工程质量监督费32.00396022.930.805新建房屋白蚁防治费59.00396022.931.506防空地下室易地建设费396022.9325.007异地绿化建设费119.00396022.9338新型墙体材料专项基金198.00396022.9359散装水泥专项基金40.00396022.931合计6951.00396022.93175.5（五）建筑安装工程费：119051万元建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。通过对成都市高层电梯住宅、公寓、写字楼、商业用房土建成本并本项目特点进行分析，本项目各建筑安装工程费各分项部分造价如下：序号项目投资额技术经济指标单位工程量单位指标一地下室工程22873.00万平方米8.79742600二高层住宅楼19631.0010.06757719501土建工程12081.00万平方米10.06757712002装饰工程3524.00万平方米10.0675773503给排水工程604.00万平方米10.067577604强电工程805.00万平方米10.067577805弱电工程503.00万平方米10.067577506消防工程403.00万平方米10.067577407外墙保温1510.00万平方米10.0675771508室外工程201.00万平方米10.06757720三写字楼35700.001035701土建工程16000.00万平方米1016002装饰工程5000.00万平方米105003给排水工程600.00万平方米10604强电工程1500.00万平方米101505弱电工程500.00万平方米10506消防工程400.00万平方米10407外墙保温1500.00万平方米101508幕墙工程10000.00万平方米1010009室外工程200.00万平方米1020四LOFT24272.008.79385627601土建工程15829.00万平方米8.79385618002装饰工程4397.00万平方米8.7938565003给排水工程704.00万平方米8.793856804强电工程1055.00万平方米8.7938561205弱电工程440.00万平方米8.793856506消防工程352.00万平方米8.793856407外墙保温1319.00万平方米8.7938561508室内精装修0.00万平方米8.7938569室外工程176.00万平方米8.79385620五商业用房4194.000.97746642901土建工程1759.00万平方米0.97746618002装饰工程489.00万平方米0.9774665003给排水工程78.00万平方米0.977466804强电工程147.00万平方米0.9774661505弱电工程49.00万平方米0.977466506消防工程39.00万平方米0.977466407外墙保温147.00万平方米0.9774661508外墙石材工程1466.00万平方米0.97746615009室外工程20.00万平方米0.97746620六设备设施10701.0039.602293 270 1住宅电梯工程805.00万平方米10.067577802写字楼中央空调工程8000.00万平方米108003写字楼电梯工程1500.00万平方米101504发电机396.00万平方米39.60229310七配套设施用房462.00万平方米0.1543000八架空层避难所1218.00万平方米0.8120341500九合计119051.00万平方米39.602293 3006（六）其它费用：792万元其它费用主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、承包管理费、合同公证费、工程监理费、施工执照费、工程质量监督费、竣工图编制费、工程保险费等。合计按成都市行业数据为每平方米（建筑面积）20元估算。（七）不可预见费：5953万元不可预见费是指在投资估算中难以预料的工程费用。本次测算按成都市房地产业平均水平并结合项目实际情况，按建筑安装工程费的5%考虑。（八）管理费用：5953万元管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本次测算按建筑安装工程费的5%考虑。（九）财务费用：23085万元财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。企业计划向银行贷款180000万元，年利率按经营行计划的5.13%(按1-3年期银行贷款基准利率下浮5%)，期限3年。本次评估考虑到贷款分期发放，分期收回，按全部贷款额计2.5年期利息。（十）销售费用：13342万元销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用、专设销售机构的各项费用、以及提取的专项维修基金。本次根据项目情况，按销售收入的3%测算。第五章 项目财务效益分析一、项目财务效益预测经测算，项目建设经营期总利润总额、税后利润、销售利润率分别为： 静态效益指标表 序号指标名称单位数值1销售收入万元256203.12项目总投资万元143968.263利润总额万元112234.844净利润万元93716.095总投资利润率%77.966总投资净利润率%65.097销售利润率%43.818销售净利润率%36.58二、项目财务现金流量分析经过评估测算，在设定折现率为12%的情况下，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：序号项 目数值1项目投资财务内部收益率72.11%2项目投资财务净现值（万元）69108.563项目投资回收期（年）静态2.134项目投资回收期（年）动态2.26三、项目偿债能力评估项目还款资金来源于由销售商品房而引起的现金流入，经测算项目全部借款偿还期为2.50年，项目投资财务内部收益率为72.11%，综合偿债备付率为2.60，利息备付率为10.77，表明项目偿债有较大保证。四、项目不确定性分析（一）盈亏平衡分析因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点： 开发成本+管理费用+财务费用 盈亏平衡点 1-(税费率+销售费率)销售单价项目可销售面积为391989.84平方米，经济评价采用的平均售价为6536元/平方米。通过计算当销售面积达到230177.67平方米时或销售面积达到建筑面积的58.72%就可收回投资；或在全部销售的情况下其平均销售单价为3588元/平方米时，项目达到盈亏平衡。项目盈亏平衡点73.76%,安全边际26.24%，表明项目经营处于较安全状态。盈亏平衡分析表项 目售价盈亏平衡状态销售量盈亏平衡状态可销售面积(平方米)售价(元/平方米)可销售面积(平方米)售价(元/平方米)基本方案391989.846536391989.846536盈亏平衡点391989.843588230177.676536保本作业率(%)54.9058.72安全边际率(%)45.1041.28（二）单因素敏感性分析本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。从评估表“项目敏感性分析表”可以看出，项目对销售价格、开发成本相对敏感，项目销售收入提高或降低10%，项目所得税后财务净现值将增加或减少约27.65%；项目总投资提高或降低10%，项目所得税后财务净现值将减少或增加约17.65%。分析表明项目有较强的抗风险能力。详见下表：敏感性分析（多因素同时变动） 因素变动 财务指标基本方案销售收入建设投资经营成本0.00%0.00%0.00%内部收益率72.11%72.11%净现值(单位：万元)69,108.5669,108.56静态投资回收期2.13年2.13年动态投资回收期2.26年2.26年敏感性分析表 敏感性分析（单个因素变动5%）项目基本方案销售收入建设投资经营成本5%-5%5%-5%5%-5%内部收益率72.11%81.10%63.31%63.73%81.58%72.11%72.11%净现值(单位：万元)69,108.5678,662.7759,554.3463,009.7775,207.3569,108.5669,108.56静态投资回收期2.13年2.06年2.22年2.21年2.06年2.13年2.13年动态投资回收期2.26年2.17年2.37年2.36年2.17年2.26年2.26年敏感性分析（单个因素变动10%）项 目基本方案销售收入建设投资经营成本10%-10%10%-10%10%-10%内部收益率72.11%90.31%54.71%56.26%92.39%72.11%72.11%净现值(单位：万元)69,108.5688,216.9950,000.1256,910.9781,306.1469,108.5669,108.56静态投资回收期2.13年2.00年2.31年2.29年1.98年2.13年2.13年动态投资回收期2.26年2.09年2.48年2.46年2.08年2.26年2.26年九、项目售价及销售1本次评估结合该项目的开发周期及所处地理位置的实际情况，采用市场比较法对本项目高层住宅、商业用房、车库的售价进行预测。评估人员通过对本地块周边楼盘销售均价为6500-7500元/平米左右，其中目前品质较高的中海国际社区观园均价在7500元/平米左右。目前区域在售物业的销售速度基本都在70套/月以上，项目开盘认购率均在60%以上，销售情况较好。所以，本次评估对本项目电梯住宅均价取7000元/平方米。LOFT办公带有公寓、酒店的特性，但由于其使用性质为商业，使用年限仅40年，正常情况下其售价应低于同类住宅。但本项目LOFT办公由于层高为5.2米，可隔成2层以提高使用效益，将有一定的使用效率溢价。本次评估经综合分析后，对LOFT办公销售单价取7500元/平方米（建筑面积）。区域目前商铺售价较低，考虑到整体收益，建议项目开发到中后期开始出售商铺，一层销售均价预计可达到15000-20000元/平米，二层可达到8000-12000元/平米。对商业的平均销售单价取12000元/平米。地下停车位销售单价取10万元/个。2预测的项目销售收入项 目 收 入 测 算 表序号项目名称建筑面积(m2)售 价(元/m2)销售金额(万元)1高层住宅152559.997000106791.992LOFT 132536.83750099402.623商业20773.741200024928.494地下车位86119.28（2508个）10（万元/个）250805合计256203十、销售期的确定根据本项目实