项目融资模式在土地收购储备中的创新研究——以武汉市为例.doc

项目融资模式在土地收购储备中的创新研究以武汉市为例安徽农业科学,JournalofAnhuiAsri.Sci.2007.35(2):560561责任编辑曹淑华责任校对胡剑胜项目融资模式在土地收购储备中的创新研究以武汉市为例郑文娟1,冯科2(1.中国地质大学资源学院,湖北武汉43o074;2.浙江大学公共管理学院,浙江杭州31o027)摘要以武汉市为例分析了BT,TOT,ABS,PPP等融资模式在土地收购储备过程中的应用,并对其可行性和存在的障碍进行了简单的探讨.结果表明:项目融资模式基本可以解决土地储备制度中出现的问题.关键词土地收购储备;项目融资中图分类号F301.2文献标识码A文章编号05176611(2007)O20056002ResearchofPmiectFinancingModelsInLandReserveZHENGWen-juanetal(FacultyofResources,ChinaUniversityofGeoscienees.Wuhan.Hubei430074)AbstractInChinathefinancingchanne1oflandreservewastoosingle,andthecostaswellastheriskoffinancingwastoohish.Therefore.howtoraisemoneythroughmorechannelsandsolvethefundsbottleneckprobleminlandreservewerecrucia1.TakingWuhanas/inexample.themodelsofprojectfinancingwereanalyzed.andthefeasibilityandobstacleinlandreserveprocesswerediscussed.KeywordsI舢dreserve;Projectfinancing在土地收购储备的众多环节中,资金的筹集与运作可谓其成功的关键.因此笔者以武汉市为例,就现行的城市土地收购储备制度中融资模式的局限性,可行性以及项目融资在城市土地储备中的创新等问题进行了探讨.1现行城市土地收购储备制度中融资模式的局限性分析1.1融资渠道过于单一.融资风险较高商业银行贷款是我国土地储备机构运营资金的主要方式.据统计在土地储备中各类银行贷款约占总投资的7O%9O%,若遇过量抵押,收购土地积压,房地产市场波动,政策调整等都会给土地储备机构及各银行带来较大的风险.1.2融资成本较大.银行贷款期限较短由于城市土地收购储备资金贷款额度巨大,贷款利率较高,造成储备中心财务负担较大.此外,我国商业银行的土地储备贷款期限一般为2年左右,而城市土地的收购储备从征收到出让需要一段较长的时间,因此使用商业银行这一短期资金来进行土地长期融资本身就有矛盾性,一旦矛盾激发就会影响土地一级市场的正常运行.可见现有的融资机制并不能满足土地储备机制的需要,通过金融创新寻求合适的土地储备机制运行的融资方式意义重大.2项目融资在城市土地收购储备中应用的可行性2.l聚集社会闲散资金为土地储备融资提供资金保障据武汉市情统计,2005年武汉市金融机构存款达4084.95亿元,比上年增长16.3%.充分利用社会闲散资金,鼓励合法投资,可为土地储备提供有效的资金来源,同时可以分散风险,有利于项目融资.2.2房地产市场稳步上升为土地储备融资提供安全保证房地产市场景气与否直接影响土地一级市场的正常运行.从国家统计的2004年第1季度全国房价和地价上涨超过10%的城市来看,其中两者均没有武汉,这说明武汉市相对于其他城市房地产市场发展尚处于相对平稳的,良性的状态,这为土地储备融资提供了较好的安全保证.3项目融资在城市土地储备中应用的创新项目融资是指为了建设一个新项目,收购一个现有项作者简介郑文娟(1982一).女,山西阳泉人.硕士研究生,研究方向:土地资源管理.收稿日期2006.lOi0目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资活动的统称.通过上述土地储备中存在的局限性以及应用项目融资模式的可行性的分析表明,要保证这一制度能有效运作必须打开思路,积极思考,提出具有创新性和可行性的措施来拓展土地储备资金渠道,完善土地储备资金体系.3.1建设一移交模式(BT)BT模式是BOT(Build-OperateTranfer)的一种派生形式,即项目建成后就移交给政府,政府按协议向项目发起人支付项目总投资和合理的回报率.此形式适合任何基础设施或开发项目,特别是因安全和战略的需要必须由政府直接运营的关键设施.在这种模式里,土地储备项目的收购,土地整理,拆迁等事项由项目公司融资建设,项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场,土地储备中心向开发商发放确定利率的收益凭证,开发商可以凭借收益凭证从土地储备中心获得稳定的收益,或者土地储备中心备案后进行流转变现或者获取收益.这种模式适合那些对土地开发本身没有兴趣但对稳定的,低风险的投资感兴趣的投资者.3.2ToT(Translation.OperationTranslation)融资模式所谓TOT,就是指通过出售已建成的项目在一定期限内的现金流量而获得资金来建设新项目的一种融资方式.即融资方(政府)把已经投产运行的项目在一定期限内移交(Translation)给外资(或内资)投资商经营(ODeration),以项目在该期限内的现金流量为标准,一次性从投资商那里融得一笔资金,用于建设新的项目Ill.从TOT的实施过程可以看出TOT融资方式和我国城市中储备土地的收益方式的一致性.城市中储备土地的所有权属于政府.政府通过征收生地并进行土地初步开发形成熟地,在一级市场上转移土地的使用经营权,土地使用者使用土地时向政府或其授权人交纳出让金,政府获得资金,土地使用者获得土地经营权,在一定的特许期内(使用期限内)获得收益.在使用期限完后(如50年后),土地使用经营者向政府移交土地,政府重瓶收回土地.政府通过转让土地一次性获得的资金,可以进行下一轮土地收购储备,以此促进城市的发展.我国土地经营的市场实践表明,TOT对政府土地收购储备是一种十分有效的融资方式.3.3资产_jj目每证券模式(ABS)资产证券化(Asset-Backed.Secufitization,简称ABS)融资,是近年世界金融领域的重大35卷2期郑文娟等项目融资模式在土地收购储备中的创新研究创新之一,它是以项目所属的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行资产抵押证券(Asset-BackedSecurity)种项目融资方式121.ABS融资方式的运作本质是对筹资者信用的增级.因此,除了在境外成立SPV,发行ABS债券外,还可以考虑在中国境内运用ABS的原理,发行土地储备建设债券.该模式的运作过程为:为了筹集大量整理,开发储备土地资金而组建土地基金;土地基金发起人即土地储备机构以土地未来一定时期的现金流作为抵押,并将这一未来收益出售给证券特设机构(简称SPV).投资银行将土地证券出售给投资者,并将所得承销资金按协议转付给SPV,SPV再按购买土地的价款将资金支付给土地基金组织;土地基金组织运用筹集到的资金进行土地开发,整理.土地证券持有者可以获得地价上升的增值收益.3.4PPP(Public-Private-Partnerships)融资模式PPP即公共部门与私人企业合作模式.是指政府,营利性企业和非营利性企业以某个项目为基础而形成的相互合作关系的模式.通过这种合作模式,合作各方可以得到比单独行动更有利的结果【3】.这种模式是土地储备中心,营利性企业和非营利性企业基于某个土地储备项目而形成相互合作的关系.合作各方参与某个项目时,土地储备中心并不是把项目的责任全部转移给私人企业,而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险,共享投资收益.(上接第559页)上,考虑到其资源消耗大的特点,笔者采用万元GDP能耗和水耗来度量绿色GDP水平指标.考虑到有毒有害原料或者在生产过程中产生有毒有害的副产品都有可能对环境构成威胁,因而对以化工为主导产业的目标园区,选取万元GDP有毒有害废物产生量作为绿色GDP水平指标之一.元炯亮制定的生态工业园指标中万元GDP能耗,水耗的取值为1.2t,160.苏卅I高新区生态工业园化工行业万元GDP综合能耗,GDP新鲜水耗的近远期指标分别为0.1t和O.O8t标煤,3,2和2.9t水.由于苏州高新区建区15年已发展成熟,而目标园区处在建设初期,在指标选取时考虑其经济发展速度,将能耗,水耗指标定位为高于苏州工业园区低于一般生态工业园的水平.根据苏州高新区2002年万元GDP有毒有害废物产生量为24.61kg,将目标园区万元GDP有毒有害废物产生量的近,远期指标定为15和1O.3.2.5环境负荷指标.虽然园区地势平坦,沿江且处于亚热带季风气候区,大气扩散条件好,但据19932002年的环境空气监测结果表明:TSP,SO,NO日均浓度均有不同程度的上升,最大幅度的是SO上升227.8%.针对空气质量追于改善的现状制定指标万元GDP废气减排率.此外,要保证长江水生物和取水口的水环境质量,保护敏感水域,选取万元GDP废水减排率.对于园区制造业产生大量工业固废,目前采取外卖给其他企业,供应商回收,自行焚烧利用,环卫部门分类回收或焚烧等处置方式.进入生产环节继续循环使用相对于焚烧只获得热量的效益显然要高多.因而选取固体废弃物焚烧处置比例作为环境负荷指标之一.参考苏州高新区万元GDP废气减排率,废水减排率分别为4%,4项目融资在城市土地储备中应用的优势在城市土地储备中应用项目融资无论对土地储备的完善发展还是对社会闲散资金的再利用都有很大优势,主要表现为:利用项目融资可以为土地储备提供资金来源,满足其资金的需求量大;可以解决以往商业贷款时期与土地储备运营时期长短矛盾的问题;利用项目融资可以实现风险隔离,不仅能化解政策风险,而且能化解项目融资的经营风险.5结语通过对BT,TOT,ABS,PPP等融资模式在土地收购储备过程中的应用的分析,基本上可以解决土地储备制度实施中的资金瓶颈问题.武汉作为我国中部城市之一,其土地市场发展较晚,随着土地市场化程度的不断提高,项目融资在土地储备中的作用会越来越明显.但在项目融资过程中仍有许多问题需要在实践中进一步探索研究.参考文献1】张极井.项目融资【M】,北京:中信出版社,1997:4.【2】燕洪涛,曲利鑫.城市土地收购储备与土地证券化融资【J1.南方国土资源(工作研究),2004:5.【3】李艳虹.我国土地储备制度的金融支持探讨【JJ.南方经济:金融研究.2004(4):5456.4】张利.周戒,范世群,等.TOT项目融资模式及其风险分析【J四川建筑科学研究,2004(2):122124.【5】陈弘.资产证券化(ABS)在大型房地产项目融资中的应用【J】.武汉大学,2004(2):106110.-+-?+一-+-+-4.-+-?-?+一3.5%,笔者将目标园区的万元GDP废气减排率定为4.5%(近期)和5%(远期),万元GDP废水减排率定为3.5%(近期)和4%(远期o2004年园区工业固废焚烧比例的现状值为28.0%,按照近期每年递减2%,远期递减1.5%估计,将工业固废焚烧处置比例近远期指标分别定为22%,1O%.4结论生态工业园区的指标体系的构建既要把握生态工业园区的共性又要反映目标园区的个性,既要从生态工业园的普遍特征出发,又要结合个体工业园区的独特性特点.笔者归纳了生态工业园区环境状况优越,积聚效应明显,生产集约高效,支持系统完善等普遍特征,分析了张家港保税区暨张家港物流园区,扬子江化学工业园区的区域定位,产业现状,资源环境等具体情况,制定出该园区体现生态工业与循环经济发展水平的指标体系.参考文献1易成栋,罗志军.中国生态工业园初探J】.中国人口?资源与环境,2002(3):113116.【2LOWE,ERNESTA.Creatingby-productresoneexchangesf0reco-industrialparksJJournalofCleanerProduction,1997(4):34-36.3】COTERP,ROSENTHALCE.Designingeeoindustrialparks;asynthesiofseineexperiences【J.JournalofCleane