【小组作业】“营改增”对房地产业的财务影响及对策研究.docx

目录一绪论2研究背景2研究意义2研究方法2二 “营改增”对房地产业财务报表及其指标的影响分析3对资产负债表3对利润表3对现金流量表4对房地产企业财务核算方式5对房地产企业财务工作人员业务水平5三政策建议及房地产业应对策略5创造良好的纳税环境。5进行合理的税收筹划5加强发票管理6提高会计人员的业务素质6合理选择合作企业6完善资本结构，提高自身的经济效益。6“营改增”对房地产业的财务影响及对策研究一绪论研究背景自2012年1月“营改增”实施以来，试点地区由点到面再到全国，试点行业陆续涉及到“3+7”(交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业)，按照2016年3月5日两会政府报告的内容，可以知道原定于2015年下半年开展的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业的“营改增”，都向后延期至2016年5月1日执行，其原因在于（1）建筑业、房地产等不动产较多的领域，增值税进项抵扣范围还需要进一步明确。（2）进行“营改增”改革后，原本由地税部门征收的营业税转变成为由国税部门征收的增值税，这将改变原本的征收格局，国税部门工作量将大大增加，人力资源的约束给“营改增”顺利推行带来了一定的阻碍。（3）“营改增”实施后，如此大的减税规模，将会对财政带来不小压力。研究意义本文拟根据现行政策，对房地产企业“营改增”前后的财务指标的变化进行综合分析，从而加深对“营改增”的理解，增加对税务会计这门课程的兴趣。研究方法一、文献研究法准备前期，搜集大量关于“营改增”对财务的影响的研究文献，并对文献进行整理、归纳，了解“营改增”的研究现状。二、财务分析法本文对房地产企业“营改增”的研究是从营业利润率、资产负债率、现金流量结构比率、资产总额四个指标，查阅样本房地产上市公司所公开的财务报表数据，分析税改对三大财务报表的理论影响以及对企业在财务管理的影响。二 “营改增”对房地产业财务报表及其指标的影响分析理论分析对资产负债表从资产负债表和资产负债率来看， “营改增”实施后，增值税进项税额将从固定资产原值中扣除，其入账金额相较“营改增”前有所减少，因而，“营改增”后，房地产企业固定资产的净值就下降。其入账价值随之下降，造成企业资产总额下降。从负债方面看，“营改增”后，房地产企业将不再缴纳营业税，“应交税费”中将不再有“应交营业税”，而“应交增值税”一项金额会因销售不动产改征增值税而较税改前大幅度提高。假设税改后，房地产企业所承担的总税负保持不变，由于企业资产总额的减少，会使得其资产负债率提高，企业的债务风险增大。综上，资产总额应下降，资产负债率应上升。对利润表从利润表来看，营业税属于价内税，“营改增”后征收的增值税属于价外税。“营改增”后“主营业务收入”中是不含税收入（扣除增值税），就会导致利润表里的营业收入有所减少。房地产企业的营业成本主要由项目开发成本构成，而开发成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费(以下简称“建安工程费”)、基础设施费、公共配套设施费、借款费用、开发间接费，其中土地成本和建安工程费是占比最重的两项。房地产企业通常将建安工程、基础设施工程、公共配套设施工程外包给建筑施工企业，因此建筑业是房地产业重要的上游企业，也是“营改增”试点行业。建筑企业中大多数劳务工来自于零散的农民或建筑劳务公司，或是无法取得增值税专用发票，或是劳务公司将税负转嫁给建筑企业。因此，“营改增”都会导致建筑企业成本增加，税负加重，而增加部分势必会转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的相关成本上升。综上，营业利润率应下降。下表为企业模拟经营的利润表变化情况，作为参考。对现金流量表 现金流量表以收付实现制为计量基础，房地产企业实行“营改增”将对经营活动、投资活动、筹资活动产生不同程度的影响。 对经营活动的影响在实际中，预售管理模式被大多数房地产开发企业所采取，这就使得房地产开发企业要在预售收入的当期以 5%的税率缴纳营业税，产生一定的现金流出。而“营改增”后，如果企业还以预售的方式进行销售，预售取得收入后就必须预先缴纳 11%的增值税税款，而项目公司对其开发成本中的工程款、材料款会延期支付，这就造成项目公司无法及时取得增值税专用发票，即在获得进项可抵扣前先缴纳了增值税销项税额，从而增加了企业的税负，加大了经营活动现金流出。 对筹资活动的影响“营改增”改革完成时，金融保险业也将缴纳增值税，较之前征收营业税时增加的税负或将通过提高利率等形式转嫁到贷款企业，房地产企业为筹资而支付的现金流出可能会加大。综上，现金流量结构比率应增大。实证分析我们通过对15家房地产业上市公司20102016年公布数据分析，得到如下折线图。【在Excel中查看12张年报数据分析图】由图可知，理论分析有一定的可信度。但影响企业经营的因素远不止上文提到的部分，且房地产业“营改增”进行不过半年，指标变化可能还不是很明显，理论与实际的偏差可以理解。这需要再过几年，“营改增”在房地产业的改革成果更加成熟之后，我们才能得到更为可靠的数据。对房地产企业财务核算方式首先是会计科目方面的变化，营业税是按应税营业收入的全额计税,而增值税则采用的是差额征税,其应缴税款金额应当等于销项税与进项税差额。营改增后房地产企业会计核算必将増加十余个増值税税收核算相关科目，大大增加了房地产涉税的会计处理难度。其次是会计处理上的变化，分为购进业务处理上的变化和销售时的变化。对于能够取得增值税专用发票的购进支出，核算时应单独将专用发票上记载的进项税额计入应交税费应交增值税下设的进项税额专栏,发票总金额减去增值税额后的余额计入成本。销售时，在”营改增前,房地产开发企业应就其收取的购房款按照5%的营业税税率全额计征营业税,而在营改増之后,企业实际收取的购房款为增值税含税价,此时应当换算成不含増值税的价格后按照11%的增值税税率计征销项税。对房地产企业财务工作人员业务水平税收的征管体制方面，以前营业税的一套征管体制己经不能适应增值税的需要，房地产开发企业将面临税收申报地点、申报期限、申报方式、申报资料、增值税专用发票管理等一系列变化。申报地点方面，“营改增”试点改革前，原来的房地产企业都是缴纳营业税，归地税局所管，在工程所在地缴纳，财务人员不接触增值税的纳税实务工作。但是“营改增”之后，是在企业机构所在地的税务机关申报纳税。申报期限方面，改革前营业税制下是按次、按月相结合缴纳税款。而改征增值税后是按次还是按月、按季等未定，或需主管税务机关核定。这就需要企业在“营改增”后及时掌握增值税相关信息，对增值税申报情况有初步的了解，防止涉税风险。三政策建议及房地产企业应对策略创造良好的纳税环境。企业要加强与地方税务和国家税务机关的联系，实时关注企业纳税的相关信息，避免 偷税的行为，遵守国家的税收政策，为企业创造良好的纳税环境。进行合理的税收筹划首先，针对纳税对象的不同特征，计算增值税的应纳税额；其次，根据不同纳税对象增值税应纳税额的多少，来申请纳税的对象，当然要申请对企业增值税少的对象，以减轻税收负担；最后，要了解税收的变化及每年税收的差距，为税收的筹划做好准备。在条件允许的情况下，企业有必要设立单独的税务部门或税务会计，进行增值税的发票管理、进销管理、税务筹划等。加强发票管理由于增值税的可抵扣性，一般纳税人必须开具增值税专用发票，所以在增值税发票管理上需要实行专人专管以保证发票能够合法、合理使用。对增值税发票的开具流程需要做好合理的规范，严格执行发 票管理的各项规章制度，不得将发票随意放置、丢失、借出、拆本使用、撕毁。对开具好的发票需及时登记并定期核查。提高会计人员的业务素质1) 深入熟悉“营改增”相关信息2) 重视增值税专用发票，提高专业技能3) 正确确认计税基数和税率4) 根据营改增详细考量项目,必要时进行修改优化合理选择合作企业作为房地产企业的上游企业建筑施工企业，在营改增后，建筑施工企业的核算复杂性明显增强，有取得增值税专用发票可以抵扣的，有不能抵扣的，一些建筑施工企业为了降低建筑成本便投机取巧购买小规模纳税人或个体工商户的材料或人力，而陷入营改增的误区，所以房地产企