成都郫县项目08年8月开盘营销策略案.doc

成都郫县项目08年8月开盘营销策略案目录第一篇 市场研究篇一、现行宏观政策分析.51、国家房产宏观政策环境分析51.1、相关政策分析51.2、新政对现行市场的影响81.3、08年市场走势及拐点预判9二、07年度成都商品房宏观市场现状及走势分析101、07年成都房地产市场分析（含郊区）101.1、07年成都商品房市场供应及销售走势分析101.2、07年成都商品房区域价格比较分析131.3、07年成都购房群体构成状况141.4、07年成都二手房市场状况152. 成都宏观房产市场核心状况小结15三、 郫县宏观市场分析171、郫县城市概况172、郫县区域远景规划183、郫县城区的房地产市场203.1郫县房产优劣势分析203.2郫县房产现状分析21四、犀浦宏观市场分析231、区位分析232、区域基础设施及经济243、区域前景分析25五、犀浦房产市场271、犀浦房地产市场概述272、犀浦房产市场依托元素282.1、生活机能（详见生活机能图）282.2、交通机能293、犀浦板块房产市场竞品楼盘323.1 犀浦城区房产市场323.2犀浦城区及交大板块竞品楼盘分析354、犀浦相邻板块房产市场414.1 、犀浦相邻板块概况414.2、红光板块竞品楼盘434.3、高新西区竞品楼盘505、犀浦市场小结545.1、目前市场的特点545.2、发现空白点54六、犀浦商业市场状况55第二篇 项目分析篇一、项目地块地理坐标位置及地理条件561、项目地理位置562、项目地理条件56二、项目地块基本情况描述57三、项目地块相邻关系分析581、项目周边近邻关系582、项目所在板块相邻关系59四、项目地块经济技术指标分析59五、项目地块周边交通机能分析601、项目周边邻近交通机能分析602、项目板块交通机能分析61六、项目地块周边生活机能分析621、 项目周边邻近生活机能分析622、项目周边板块生活机能分析62七、项目地块周边远景规划651、本项目区域规划652、项目周边规划66八、小结67第三篇 项目定位篇一、目标客源定位681、主流目标客源692、次主流目标客源693、辅助目标客源694目标客户具象化描述694.1 客户区域特征694.2客户职业特征694.3客户职务特征694.4客户年龄特征704.5客户收入特征704.6客户家庭特征704.7客户教育特征704.8客户习性特征70二、目标客源需求分析701、客户的生活方式702、客户的置业动机703、客户的户型及总价需求落点714、客户的付款方式特点715、客户的装修标准需求716、客户的生活配套需求717、客户的建筑风格需求71三、市场定位72四、产品定位731、项目核心定位732、项目形象定位733、建筑形态734、户型配比745、户型设计建议746、总平布局757、建筑风格及外建议立面表现788、景观风格及打造79五、项目整体SWOT分析81六、市场竞争定位821、市场竞争格局822、竞争定位82七、经营战略定位831、依据参考因素832、经营战略定位83第四篇 项目整合营销策略篇一、项目总体营销策略841、总体指导思想842、入市时机852.1、入市时机评估依据852.2项目入市时机86二、开发节奏及价格定位871、销售策略总体思路872、预计开发销售周期873、项目市场销售周期884、价格定位88三、整合推广策略901、推广思路902、推广概念903、推广主题914、案名建议915、推广通路设计926、形象包装926.1、工地包装926.2、销售中心937、分阶段推售策略957.1、市场预热期957.2、蓄水期957.3、开盘期977.4、一期销售987.5、二期销售98三、广告策略991、广告诉求992、媒体概况及分析研究992.1、视觉媒体1002.2、听觉媒体1002.3、视听两用媒体1012.4、手机直告101四、媒体策略1011、广告市场分析1011.1、犀浦及周边板块1011.2、成都及周边区域1022、媒体选择1022.1户外媒体1022.2、电视广告1032.3、手机短信1032.4、报纸广告1032.5、公关活动1033、媒体组合策略104五、开盘前推广策略1051、时间节点安排1052、推广目