房地产产业发展现状(柳州).doc

房地产产业发展现状（柳州）关于：行业规模，人力状况，营业状况，房价趋势数据来源：统计局，住建部，建设部，财经网时间范围：08年10年结论: 近年来,柳州的楼市也随着全国的楼市出现波动,地价与房价是息息相关的.房价影响着地价, 而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势. 所以近期国家宏观调控力度不断加大, 土地市场不仅受到房地产市场走势的影响,国家的宏观调控也是极其关键的.由于种种因素的影响,开发商的融资渠道变窄 ,而近期柳州市的土地价格也得到了理性回归,只有小规模土地还受热捧. 就以近来柳州市出让的阳和新区 B-5 商业办公地块来看,其价格为 86 万元/亩左右,柳州的土地价格还是比较合理的.但是柳州是一个土地资源相对稀缺的城市之一,所以柳州是的土地资源还需要不断地研究,合理的规划与调配.近几年来,柳州市的房地产发展迅速,为本市的经济和社会做出了巨大的贡献.随着国家有关政策的不断调整以及受国际金融危机的等等各种因素的影响, 柳州市的房地产市场也随全国的房地产市场经历了较大幅度的波动,房地产市场从价量齐升逐渐转向价升量跌,成交量连续几月下滑,而且价格也不稳定.在市场观望情绪逐渐积累,政府二套房贷政策作出微调的情况以及有关保障性住房的不断完善1.1 研究背景1.1.1 柳州市房产市场发展现状分析 2008年：受世界金融危机等因素的影响，2008年下半年起广西房地产开发经营持续走低，房地产开发投资增速持续放缓，销售面积增速同比下降，开发到位资金增速放慢，空置面积增多，2008年全区房地产市场形势运行情况如下：(一)房地产投资增幅减慢，沿海城市增速较快。2008年以来，全区房地产开发投资增幅持续减缓，2008年房地产开发投资完成621.64亿元，比上年增长15.9%，增速比上年和2008年1-9月分别回落29和3.4个百分点，低于广西全社会固定资产投资增速11.3个百分点。其中：住宅投资425.09亿元，同比增长20.2%，占总投资的68.4%，比上年提高2.5个百分点;商业营业用房50.96亿元，比上年增长2%;办公楼4.7亿元，比上年下降46.5%;其他房屋14.09亿元，比上年增长13.7%。另外，随着下半年经济适用房项目的陆续开工，全区经济适用住房投资增速比上年有所增长，同比增长9.4%，比上年提高27.4个百分点。在全国31个省、市、自治区中全区房地产投资总量排第20位，增速排第25位。投资热点继续向沿海城市转移。受北部湾发展规划获国家批准实施的利好带动，北部湾沿海地区成房地产投资热点。2008年，防城港、北海、钦州沿海3市房地产投资增速均位于全区前列，分别比上年增长78%、62.2%、43.4%。(二)土地购置与开发面积增速下降，房屋施工面积增速减慢。2008年，全区房地产公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度大幅度下滑。2008年全区购置土地面积1431.19万平方米，由上年增长71.1%转为降23.3%;完成开发土地面积662.48万平方米，比上年下降11.6%，增速比上年下滑30.8个百分点，土地购置热情的减退，主要是由于开发商对市场预期较为谨慎。2008年，全区商品房施工面积6933.34万平方米，增长15%，比上年和2008年1-9月分别回落13.1和4个百分点;其中本年新开工面积211.6万平方米，增长1.2%，比上年和2008年1-9月分别回落22.1和13.7个百分点;房屋竣工面积1206.09万平方米，由去年增长15.8%转为下降8.1%。(三)商品房销售市场持续低迷，房屋空置面积增加。2008年全区商品房销售面积1734.47万平方米，由上年增长34.2%转为下降14%;销售额490.59亿元，由上年增长55.2%为下降4.2%。从商品房销售结构看，全区商品房销售仍以期房为主，其中期房销售1374.34万平方米，销售额404.44亿元，增速分别上年比下降11.8%和1.9%，占全区商品房销售面积和销售额的比重分别为79.2%和82.4%。从商品房销售结构看，商品住宅仍是全区商品房销售的主体，2008年全区商品住宅销售1605.65万平方米，销售额423.87亿元，分别上年比下降13.2%和4.2%，占全区商品房销售面积和销售额的比重分别为92.6%和86.4%。商品房销售平均价格2828元/平方米，同比增长10.4%，比上年和2008年1-9月分别下滑5.2和4个百分点;其中住宅平均售价2633元/平方米，同比增长10.4%，比上年和2008年1-9月分别下滑5.7和5.1个百分点。与此同时，2008年全区商品房屋空置面积212.1万平方米，比上年增长40.69万平方米，增速由去年下降23.4%转为增长22.3%。(四)资金来源增速缓慢，资金约束进一步加剧。2008年全区房地产开发到位资金675.64亿元，比上年增长5.7%，增速比上年和2008年1-9月分别下滑43.9和7.8个百分点，从2008年3月起连续10个月低于房地产投资增速，差距从3月份的6.9个百分点扩大到全年的10.2个百分点，资金来源增速的下滑，将进一步的制约全区房地产的平稳发展。下滑原因主要是销售不理想，资金回笼不畅，2008年全区房地产企业资金来源中来自购房者的定金及预付款153.34亿元，同比下降13.8%。在房地产资金来源中，自筹资金251.55亿元，比上年增长14.2%，所占比重由上年的34.5%上升到37.2%，其中企业自有资金176.95亿元，比上年增长13.5%;国内贷款128.14亿元，比上年增长16.5%，所占比重由上年同期的17.2%上升到19%;利用外资4.89亿元，比上年增长206%，所占比重由上年同期的0.3%上升到0.7%。2009年：去年受国际金融危机以及国内宏观环境的影响,政府也相继出台了以系列的房产新政,全国房市也起伏不定,让人琢磨不透.那么柳州市今年的房地产市场以及未来的走向如何?去年虽然受到 众多因素的影响,但是柳州市的房地产业仍然保持了稳步,健康发展的态势,全市共有 78 家房地 产企业建设商品房,在建开发点 90 个,而且房地产投资成倍的增加,这给柳州的房地产业加快发 展创造了良好的条件.以下是柳州今年 1-10 月份柳州市房地产开发投资的情况. 1-10 月,柳州市房地产投资加速增长,房地产在建项目施工规模继续扩大. 一,房地产开发投资加速增长.房地产开发投资完成 92.43 亿元,同比增长 27.3%.从投资 用途看,商品住宅仍占主导地位,商品住宅累计完成投资 48.31 亿元,同比增长 5.2%,占房地产 开发投资的 52.26%. 二,商品房建设规模继续扩大全市商品房施工面积 1150.66 万平方米,同比增长 49.2%.其 中:住宅 908 万平方米,同比增长 44.3%;商业营业用房 116.72 万平方米;同比增长 66.1%. 三,商品房销售持续活跃 商品房销售面积 207.27 万平方米,同比增长 30% ,其中,住宅销售面积 194.58 万平方米,同比 增长 31.5%.商品房销售额 67.08 亿元,同比增长 43.9%,其中,住宅销售额 58.55 亿元,同比增 长 43.3%. 柳州市的房地产投资保持了良好的增长势头,不仅如此全市近年来各项固定资产的投资规模 也是逐年的扩大,增加.这事龙城的一大喜讯,将有利于作为本市经济支柱之一的房地产业平稳快 速的增长. 2010年：一、房地产开发投资完成情况1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%；房屋竣工面积4.20亿平方米，增长11.4%，其中，住宅竣工面积3.40亿平方米，增长9.0%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。10月当月，房屋新开工面积1.23亿平方米，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091万平方米，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万平方米，增长16.1%；土地购置面积3695万平方米，增长41.0%，土地购置费896亿元，增长50.2%。二、商品房销售情况1-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。三、房地产开发企业资金来源情况1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；利用外资539亿元，增长43.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。在其他资金中，定金及预收款13950亿元，增长18.7%；个人按揭贷款7102亿元，增长15.2%。四、70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。五、全国房地产开发景气指数10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。1.1.2 柳州市房产市场问题分析2008年：由于全区的房地产企业规模小，实力弱，融资渠道少，受市场低迷形势的影响，资金压力较大，部分企业生存面临困境，全区房地产市场出现了一些问题：一是住房供给出现下滑趋势。统计表明，房地产开发投资、资金来源增速下滑，建设用地流拍现象的出现，无不说明住房供给趋于下滑。二是市场交易持续低迷，开发商对市场信心不足。三是企业资金回笼困难，部分企业生存面临困境等问题。三、采取有效措施，促进全区房地产开发市场健康发展2009年：近几年以来柳州市房地产市场总的来说,在供给和需求上大幅增加,加大了住房保障力度,整 个发展形式是好的.但不可否认,在全国大趋势下,由于发展过快,也产生了一些不利的方面.主要 表现在下面几点. (1) 持续上涨的住房价格 受全国总体经济环境的影响,柳州市今年来房地产价格不断地飙升,今年创历年来最高点.受 外部金融危机,国内宏观经济以及国家有关宏观调控下,全国房地产尤其是深圳,上海这样一线城 市进入了有价无市的时调整期,甚至当深圳下降 1000 多元,上海房价跌破万元时,而柳州市的房 价仍处于观望阶段.房价涨幅过大,还隐含着大起大落的祸患,不利于房地产市场的持续健康 发展,也不利于本市经济,社会等各项事业的健康发展.如何有效控制房价上涨的幅度,是亟需解 决的重要难题. (2)房价收入比过高 目前国际上通行的房价收入比的范围应在 1:31:6 之间,而柳州市的房价收入比高于远高 于此,所以大多数中低收入的人群,他们甚至一辈子的工作收入也买不起一套房子.另外,在目前 国内社保体系不是很健全的情况下,这些属于工薪阶层人,占据了柳州市居民的绝大部分,他们很 难买到经济适用房,购买商品房经济上又承受不了.如何解决这部分人的住房问题,是关系到柳州 市大多数居民生活质量的关键. (3)产品供应结构不尽合理 近年来,柳州市住房消费面积较大,但是空置面积也较多,且经济适用房,限价房以及廉租房 的开工面积还是占较小的比列.而有大部分的人买商品房力不从心,买经济适用房又不够格,但他 们对住房的需求却是很旺盛的,所以如何解决夹心层居民的尴尬问题,如何构造柳州市房地产 的供应结构,是有待解决的重要问题之一. (4)房地产市场上的逐利现象明显 首先对房地产开发商而言,以最小的投入获得最大的利润是房地产开发最现实的目的.我国房 地产开发的平均利润率要远高出其他行业, 也远高于国同行业平均利润, 由此引起了大量的的问题. 房价涨过快也和这有这密切的联系所以如何对房地产市场上的投机等逐利行为的打击, 是目前能否 控制房价的重要方面. (5)房地产市场发展不均衡 首先是区域发展不均衡性.柳州市作为全国的大城市,面积较广阔,各区经济发展不平衡,房 地产建设情况也有先有后.这种区域发展不均衡不仅表在市区和郊区发展水平不同,而且即使是同 样是市区,也因为位置的不同,发展情况也不一样. 其次是柳州市房地产市场的产品发展不均衡. 这主要表现在需求量大的量的经济适用房供应量 相对较少. 最后,柳州市房地产市场的一级,二级,三级市场发展也出现不均衡.对柳州来说,一级,二 级市场比较活跃,三级市场(也即二手房市场)在近几年也得到较快的发展,但不均衡现行还需要很 大的改进3.2 柳州房地产市场分析3.2.1 柳州市房地产市场的供求分析2009 年以来,随着中央各项政策效应的进一步显现,柳州市房地产开发市场出现回暖迹象,房 地产开发投资稳定增长,施工规模有所扩大,企业资金压力有所缓解.1-6 月,柳州市房地产开发 投资完成 44.97 亿元,比上年同期增长 3.6%.从投资用途看,商品住宅仍占主导地位,商品住宅累 计完成投资 26.81 亿元,同比增长 8.8%,占房地产开发投资的 59.6%.为贯彻落实国家促进房地产 市场健康发展的精神,柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施,大力地推动了全市改制企 业职工危旧房改造和经济适用房的投资.1-6 月,柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资 9.42 亿元,同比增长 19.28 倍,占房地产投资的 20.95%.1-6 月,柳州市房屋施工面积 877.35 万平 方米,同比增长 24.6%.其中,住宅施工面积 713.84 万平方米,增长 23%;办公楼施工面积 18.33 万平方米,增长 64.4%;商业营业用房施工面积 79.52 万平方米,增长 20.7%;经济适用房施工面 积 54.91 万平方米,增长 88.1%.房屋新开工面积 166.55 万平方米,同比下降 15.6%,其中,住宅 新开工面积 144.99 万平方米,下降 15.7%;商业营业用房新开工面积 11.59 万平方米,下降 19%; 经济适用房新开工面积 32.12 万平方米,增长 40.5%. 2009 年 1-6 月,柳州市房地产开发本年资金来源 124.73 亿元,同比增长 59.2%.其中,国内贷 款 37.7 亿元,增长 1.19 倍,占资金来源比重的 30.2%;自筹资金 36.25 亿元,增长 56.9%,占资金 来源的比重为 29.1 %;其他资金来源 34.92 亿元,增长 75.7%,占资金来源的比重为 28%.1-6 月, 柳州市商品房销售面积为 106.64 万平方米,同比增长 6.6%.其中,商品住宅销售面积为 100.52 万 平方米,增长 6.6%;办公楼销售面积为 2.63 万平方米,增长 2.45 倍;90 平方米以下住房销售面积 为 22.1 万平方米,增长 22.7%.商品房买卖成交 9385 套,同比增长 8.7%.其中:90 平方米以下住 房 3171 套,增长 37.4%,占 33.78%.1-6 月,柳州市房地产开发企业土地购置面积 103.96 万平方 米, 同比下降 31.4%, 降幅分别比 1-4 月, 月提高 17.1 和 9.8 个百分点. 1-5 完成土地开发面积 31.18 万平方米,增长 10.9%.1-6 月柳州市房地产开发投资虽然在低速稳定增长,但开发商投资信心并 未积极跟进,房屋新开工面积,本年购置土地面积继续下降,房地产开发市场回暖前景及可持续性 尚需进一步观察. 2009 年上半年减少了楼盘开盘量,致使开发量减少,从经济学上看,即使需求量不变,供应 量减少,也会使价格出现上行趋势.2009 年当中,6 月是一个分水岭,在下半年,新楼盘投放市场 量明显减少,供需矛盾会更加突出,价格上行趋势是必然的.因此,从投资而言,当前和今后一个时期,柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况,新变化,积极引导和调控房地产市场 走势,加大保障性住房建设力度,确保柳州市政策措施落实到位;要加快建设步伐,着力调整商品 房供应结构,切实增加有效供给,合理引导消费需求,进一步规范市场秩序;要进一步拓展企业融 资渠道,切实减轻企业负担,要强化舆论的正确导向,提振开发商和消费者的信心,使柳州市的房 地产供求趋于合理,推动柳州房地产开发市场健康发展.3.2.2 柳州市房地产的价格分析 今年以来,柳州市房地产开发市场运行出现积极的变化,朝着宏观调控的方向发展,开发投资 继续加快,商品房需求旺盛,房价稳定,总体运行平稳. 1-11 月柳州市房地产投资运行特点: 一,投资增长加快.受土地购置投资强力推动,全市房地产开发投资增长继续加快.房地产开 发完成投资 38.88 亿元,比上年同期增长 12.37%,其中,住宅投资 27.18 亿元,增长 2.82%,占 全部投资的比重为 69.89%;土地购置投资 10.16 亿元,增长 116%,占全部投资的 26.12%.由于 商品房建设投资增长稳定,土地费支出增减成为房地产开发投资增幅主因.土地费支出增幅仍然巨 大,且占房地产开发投资超过四分之一,仍是拉动投资增长的主力. 二, 资金到位增速加快, 供应仍然充足. 房地产开发到位资金 51.97 亿元, 比上年同期增长 8.9%, 到位资金与完成投资之比为 1.33:1,比率仍然较高,说明我市房地产开发资金供应充足.从房地 产开发三大资金来源渠道看,国内贷款到位 7.16 亿元,同比下降 23.61%,占全年资金来源的 13.77%,自筹资金到位 12.82 亿元,同比增长 45.32%,占 24.66%,其他资金来源到位 31.99 亿 元,同比增长 23.6%,占 61.57%. 三,经济适用房施工面积大幅增长,新开工面积增速平稳. 全市房地产新开工面积 171.73 万 平方米,同比增长 13.69%. 按用途分:住宅施工面积 378.35 万平方米,同比下降 24.92%,占 全部施工面积 77.54%,其中:经济适用房施工 6.81 万平方米,同比增长 122.35%,占 1.4%;办 公楼施工 8.37 万平方米,同比增长 106.1%,占 1.72%;商业用房施工 86.14 万平方米,同比下降 11.78%,占 17.65%;其他用房施工 15.1 万平方米,同比增长 11.33%,占 3.1%. 四,商品房屋销售势头仍然良好.在国家调整了人民币贷款利率,房产交易税费和在一系列房 产新政影响下,交易市场观望气氛较浓,但我市的房产交易市场仍然活跃.1-11 月,全市商品房 屋销售面积 178.1 万平方米,同比增长 24.13%.其中,现房销售面积 37.42 万平方米,同比增长 18.84%,期房销售面积 140.68 万平方米,同比增长 25.62%. 虽然受金融危机影响,全国楼市整体呈现低迷状态,但是柳州市购房者的热情丝毫不减,在售 楼盘的价格较以往有了小幅的上涨. 3.2 柳州市房地产市场空置简析 进入三季度以来,尽管商品房屋销售势头放缓,但以往积压的商品房屋销售情况好转,商品房 屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势.1-11 月商品房屋空置面积 21.56 万平方米,比上年 同期下降 51.41%.从房屋空置面积的结构看,住宅,办公楼,商业营业用房和其他用房所占比重 分别为 25.6%,0.86%,68.22%,5.32%.所以柳州市的房地产空置率还是在正常的状态下的,这 里利于柳州市的房地产能够健康,持续,快速的发展. 3.3 柳州市各区房地产市场特点及发展趋势 今年以来柳州市共有 90 个楼盘,其中 89 个楼盘在售.在售楼盘均价为 4069 元/平方米.所以 从这些数据上看,柳州市的房地产市场还是和全国的一线城市的房地产市场有一点的差距,但是根 据柳州市的经济和社会的发展情况来看,也存在着房价虚高的风险. (以上统计数据不包括下属各 县) 根据柳州市的城市发展规划,未来柳州市主要向东发展,所以现在政府的主要投入都是在于柳 东新区的建设.受此利好政策的影响,柳东新区的房地产市场的倒了较快的发展,特别是在高新片区,楼市蒸蒸日上,丝毫不受到金融危机的影响.阳光 100 广场均价已超过 4000 元/平方米,柳高 学区附近也达 4000 元/平方米左右.而鱼峰区受到地利因素的青睐,它几乎都融入了柳州向东发展 的战略之中,地产业也是大踏步向前进.所以这两个片区受到政府规划的利好,具有了房价高,发 展快的特点,未来的发展前景一片光明. 而从城中区作为柳州的经济和商业中心,房地产业的发展一直走在柳州是的前头,作为柳州市 的地产航标,其强劲的发展势头丝毫不减.特别是半岛中心城区,今年在原来柳州市人民医院旧址 上建设了西南现有在建的第一高楼柳州地王国际财富中心, 更是加快了城中区的房地产市场的 发展. 柳北区是柳州市的传统工业强区, 是柳州市拥有人口最多和面积最大的城区, 区域内盘踞柳钢, 柳化和柳电等多家大型国有企业,其经济实力无论如何都是柳州市的重点和中坚力量,其 30 多万 的人口中有相当大的部分为产业工人,消费能力和市场都是巨大的.柳北区后来居上,近年来房地 产业得到了很快的发展,而且现在柳北区的环境已经相比于以前有了极大地改善,这有力的促进了 柳北区的房地产市场的发展,冠亚.蓝湾国际,锦绣香江,和兴园等众多地产项目立 于柳北,由此可以看出柳北区的房地产市场也正在加速的向前迈进. 柳南区,人口密度大,资源相对紧缺,五菱,柳工雄据于此,随着飞鹅商圈的改造,注资,柳 南区的零售商品业大放异彩,汽车工业与零售商品业成为柳南的最大特色.占有天时地利人和的柳 南区的房地产业也插上了腾飞的翅膀,今年来房地产增长惊人,特别是商业地产方面,飞鹅商业圈 成为了柳州市的最大商业圈.壶西桥头大型高层写字楼项目,柳州市金绿洲商业中心,谷埠街国际 商城,柳州市旧机场片区商业中心等一大批商业地产正在崛起,正成为柳州市房地产市场的一大特 色. 受到政府规划政策及未来柳州发展需要等多种因素的影响, 柳州市郊及周边的所属县的房地产 市场也日趋红火. 而鹿寨县先的房地产市场尤其明显, 受柳州市向东发展的宏伟蓝图的影响下, 鹿寨县的房地产业近期是特别的活跃.相信随着柳州是经济,社会的不断发展,柳州市的房地产业 也会不断地向前迈进. 纵观整个柳州房地产业,在市政府的一纸向东发展的宏伟蓝图下,整个柳州奏着激昂的 东进序曲,而各区及周边的县份也都在这个大环境下紧张有序地,轰轰烈烈地大举开发,建设 着.各大新兴且多定位高端的或是各种保障性住房的地产项目如雨后春笋般拔地而起, 华信国 际,东郡,南亚名邸, 冠亚.蓝湾国际, 金绿洲, 锦绣香江, 清华坊 鳞次栉比,在科学发展观的正确指导下,正在壮志雄心的建设着新柳州3.3 柳州市住房消费行为分析3.3.1 居民收入水平和住房消费结构分析 柳州是作为的工业重镇,是广西的第二大城市以及重要的交通枢纽,工业总产值占到全区的 1/4 左右.而且柳州经过上世纪 90 年代企业调整后,城市生活正朝良性方向循环,城镇居民在吃, 住,行等方面消费水平提高.同时住宅市场化不断发展,两个因素让柳州购房需求高