安徽天紫大酒店项目可研报告.doc

目 录 第一章 总论 3 1 1 项目概述 3 1 2 编制的依据和原则 4 1 3 研究范围和研究工作过程简述 5 1 4 研究结论与建议 7 第二章 项目建设背景及必要性 8 2 1 项目建设背景 8 2 2 项目建设的必要性 12 第三章 需求分析及规模 17 3 1 桐城市旅游市场简析 17 3 2 桐城市星级酒店市场简析 19 3 3 需求预测 19 第四章 现状概况及建设条件 22 4 1 工程地点的自然条件 22 4 2 社会经济概况 22 4 3 地质 地震 气象及水文 23 4 4 自然条件对建设项目的影响 23 4 5 场址选择 24 第五章 工程建设方案 25 5 1 建设指导思想及原则 25 5 2 设计方案 26 5 3 公用工程及辅助工程方案 35 第六章 环境保护及安全卫生 43 6 1 环境保护 43 6 2 安全卫生 44 第七章 节能 节水 46 7 1 节能措施 46 7 2 节电措施 49 7 3 节水措施 50 7 4 项目运营期间的节能措施 51 7 5 节能效果分析 51 2 75 第八章 组织结构与劳动定员 53 8 1 组织结构 53 8 2 劳动定员 53 8 3 人员来源及培训 54 第九章 建设工期和进度安排 55 9 1 建设工期 55 9 2 进度安排 55 第十章 工程招投标 56 10 1 概述 56 10 2 发包方式 56 10 3 招标组织形式 57 10 4 招标方式 57 第十一章 投资估算与资金筹措 60 11 1 估算依据及说明 60 11 2 资金筹措 63 第十二章 经营方式与营销策略 65 12 1 经营方式 65 12 2 营销策略 65 第十三章 财务评价 69 13 1 财务评价依据及说明 69 13 2 营业收入 69 13 3 经营成本测算 70 13 4 财务分析 71 13 5 财务评价指标 71 13 6 不确定性分析 72 13 7 财务评价结论 72 13 8 社会效益分析 73 13 9 主要经济指标 73 第十四章 结论与建议 74 14 1 结论 74 14 2 建议 74 3 75 第一章第一章 总论总论 1 1 项目概述 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 安徽天紫大酒店项目 1 1 21 1 2 项目建设地址项目建设地址 安徽省桐城市沪蓉高速公路桐城出口处东侧 1 1 31 1 3 项目建设单位项目建设单位 安徽天紫大酒店有限公司 1 1 41 1 4 项目编制单位项目编制单位 六安市工程咨询院 1 1 51 1 5 项目法人及简况项目法人及简况 安徽天紫大酒店有限公司由厦门天紫投资有限公司与安徽天红集团 共同投资创建 注册资金为人民币壹亿元整 公司经营房地产开发销售 和物业管理服务等 公司立业之初就立足于高起点严要求 深怀 鼎立 安徽 宏达华厦 的志向 全力实现 追求卓越品质 创造美丽家园 的目标 公司秉承以诚取信的办事原则 热忱为社会服务 用真诚态度 和负责精神实现企业和客户共赢 企业领导者在创建公司的同时积极倡 导建立知识型 学习型 创造型的员工队伍为公司的发展提供智力保障 公司的发展目标是 组建优秀团队 打造名牌产品 做成优势企业 为 提高人民的物质文化生活和社会经济发展做贡献 1 1 61 1 6 项目建设内容与规模项目建设内容与规模 4 75 安徽天紫大酒店占地约 70 亩 总建筑面积为 87447 平方米 其中 酒店建筑面积 62100 平方米 酒店裙楼建筑面积 14905 平方米 酒店高 级会所 1100 平方米 后勤服务建筑面积 2000 平方米 酒店地下室面积 3507 平方米 酒店裙房地下室面积 3835 平方米 项目总投资 31683 57 万元 项目建设期 1 5 年 1 1 71 1 7 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 安徽天紫大酒店项目总投资估算 31683 57 万元 其中建安工程费 用 25627 万元 设备及工器具购置费 280 万元 工程建设其他费用 2125 万元 预备费 2243 万元 贷款利息 1408 57 万元 资金筹措为申请银行贷款 22000 万元 建设单位自筹 9683 57 万元 1 2 编制的依据和原则 1 2 11 2 1 编制依据编制依据 1 中华人民共和国城市规划法 2 城市规划编制办法 3 城市居住区规划设计规范 4 星级酒店设计规范 5 JK 19 03 地块规划设计条件 桐城市住房和城乡建设局提供 6 国家和安徽省 桐城市相关设计规范 规定 5 75 7 桐城市 2012 年政府工作报告 8 桐城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 1 2 21 2 2 编制原则编制原则 1 展示桐城门户的标志性形象 本项目基地位于安徽省桐城市沪蓉高速公路桐城出口处东侧 项目 基地西北侧的交通环岛联系了对外的高速公路 省道 以及进入城区的 迎宾大道 鉴于该地块是对外公路交通进入城区的重要门户 设计时在 临街角设计中突出标志性形象 采用了新古典主义的造型手法凸显其 精严雅洁 的桐城文化灵魂 2 生态性 设计中注重生态设计 于每一块用块内均布置精心设计的大片集中 绿化景观 手法新颖 各具特色 形成地块景观标志 设计中强调人的 可参与性 大到一片绿地 小到一处雕塑 均意在人与环境的有机结合 通过错落有致的布局 满足了良好的通风要求 3 融合性 讲求人与环境的融合 建筑与整体规划布局的融合 商业 游憩行 为的融合 建筑与绿化 水环境的融合 4 科技性 注重以科技为先导 加强市政基础设施的合理化规划 注重物业管 理与安全 6 75 1 3 研究范围和研究工作过程简述 1 3 11 3 1 研究范围研究范围 结合桐城市的经济发展水平与客观实际 本可研报告的研究工作的 范围如下 1 项目提出的背景及建设的必要性 2 需求分析及规模 3 现状概况及建设条件 4 工程建设方案 5 环境保护及安全卫生 6 节能 节水 7 组织结构与劳动定员 8 建设工期和进度安排 9 工程招投标 10 投资估算与资金筹措 11 经营方式与营销策略 12 财务评价 13 可行性研究结论与建议 1 3 21 3 2 研究工作过程简述研究工作过程简述 受安徽天紫大酒店有限公司委托 项目编制单位对本项目进行可行 性研究 通过深入细致的调研 实地踏勘等工作 结合城市总体规划及 旅游发展规划 充分注意到桐城市社会经济发展的现状 并在此基础上 7 75 进行资料分析与整理 技术论证 方案比较 投资估算 经济分析 提 出本项目的可行性研究报告 1 4 研究结论与建议 1 1 研究结论 研究结论 1 在全面分析市场 准确经营定位 提高服务水平的前提下 项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益 项目的社会效益主要表 现在 首先 为桐城市旅游经济增加了亮点 提高了城市形象 其次 增加了安徽省和桐城市的税收 第三 可为社会提供工作岗位 帮助政 府分忧解难 第四 为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献 2 在产生社会效益的同时 投资方也将伴随着项目的开发建设 而赢得一定的经济效益 一是可以通过经济获得利润 逐步收回投资 二是带动当地一批相关联产业 三是五星级酒店的建成必将推进桐城市 酒店业经营水平 服务水平及总体经济效益的逐步提高 3 项目风险大小投资决定于论证是否科学 建设期间以及运营 过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等 随着城市的发展 高 档酒店数量还会增加 一般来说 有条件的客户将希望在声誉 服务一 流的酒店住宿 因此 坚持经营特色 较为满意的住宿率 从敏感性分 析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性 2 2 建议 建议 8 75 从建设项目的诸多方面的研究情况表明 本项目的投资开发切实可 行 建议有关部门对该项目的建设给予大力支持 为该项目的建设营造 一个宽松的外部环境 以吸引更多的外商来桐城投资兴业 9 75 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2 1 项目建设背景 桐城市位于安徽省中部偏西南 长江北岸 大别山东麓 东邻庐江 枞阳两县 西连潜山县 北接舒城县 南抵怀宁县和安庆市 总面积 1472 平方千米 总人口 75 万人 2008 年 市政府驻文昌街道 地势 西北高东南低 山地 丘陵 平原呈阶梯分布 大沙 挂车 龙眠 孔 城四河汇注菜子湖 经枞阳闸注入长江 北亚热带湿润季风气候 年均 气温 15 9 年降水量 1241 毫米 矿藏丰富 动植物物种繁多 是国 家商品粮基地 2010 年 中国最具投资价值文化旅游名城 根据 桐城市旅游十二五规划 到 2012 年底 创建为国家级历史 文化名城 国家级非物质文化遗产 2 个 国家级重点文物保护单位 2 个 国家级 AAAA 旅游景区 2 个 国家级 AAA 旅游景区 3 个 省级最佳旅游 乡镇 1 个 省级优秀旅游乡镇 2 个 五星级旅游饭店 1 家 四星级旅游 饭店 2 家 五星级旅游餐馆 1 家 四星级旅游餐馆 2 家 五星级 农家 乐 1 家 四星级 农家乐 2 家 实现年接待游客达 130 万人次 旅 游综合收入达 15 亿元 到 十二五 末 即 2015 年底 创建国家级 非物质文化遗产 3 个 国家级重点文物保护单位 4 个 国家级 AAAA 旅 游景区 4 个 国家级 AAA 旅游景区 5 个 省级最佳旅游乡镇 2 个 省级 优秀旅游乡镇 3 个 五星级旅游饭店 2 家 四星级旅游饭店 5 家 五星 级旅游餐馆 2 家 四星级旅游餐馆 5 家 五星级 农家乐 2 家 四星 级 农家乐 5 家 实现年接待游客达 200 万人次 旅游综合收入达 30 10 75 亿元 努力把桐城市建成集区域性观光 休闲 教育 度假 娱乐为一 体的综合旅游目的地 成为我省乃至全国重要的文化旅游目的地 2 1 12 1 1 桐城市自然条件概况桐城市自然条件概况 1 地质地貌 抵天柱而枕龙眠 牵大江而引枞川 桐城地势自西北向东南 山地 丘陵 平原依次呈阶梯型分布 西北部山区为大别山东麓余脉 层峦叠嶂 中部丘陵扇面展开 东南部平原土地肥沃 良田万顷 2 水文条件 桐城境内河道交织 形成大沙河 挂车河 龙眠河 孔城河四大水 系 汇入菜子湖 经枞阳闸注入长江 地表径流量年均 8 5 亿立方米 地下水总量约 1 3 亿立方米 3 气候特征 桐城属亚热带湿润气候区 气候温和 雨水充沛 四季分明 无霜 期较长 适宜农作物生长 年平均气温 15 9 年平均降水量 1241 3 毫米 年平均日照时数 1988 4 小时 日照百分率 45 4 动植物与矿产资源 桐城境内野生动植物和矿产资源丰富 被国家列为珍稀保护野生动 物的有金钱豹等 13 种 珍稀树种有银杏等 7 种 药用动植物种类繁多 有 735 个品种 矿产资源以非金属为主 金属次之 主要有石墨 花岗 石 大理石 河沙等 2 1 22 1 2 桐城市社会经济发展状况桐城市社会经济发展状况 11 75 2011 年 全市实现地区生产总值 170 亿元 比 2006 年翻了一番 年均增长 15 5 财政收入 15 7 亿元 是 2006 年 3 8 倍 年均增长 30 3 固定资产投资 160 亿元 是 2006 年 4 8 倍 年均增长 36 9 社会消费品零售总额 46 亿元 是 2006 年 2 5 倍 年均增长 19 8 三 次产业比由 2006 年的 22 6 46 6 30 8 调整为 15 55 30 1 工业转型升级力度加大 工业总产值达 380 亿元 是 2006 年 5 倍 年均增长 37 9 工业规模迅速壮大 规模企业总数达到 297 家 其中年销售收入超亿元 70 家 超 10 亿元 2 家 11 家企业税收过千万 元 规模以上工业完成总产值 284 亿元 年均增长 43 2 实现增加值 75 亿元 年均增长 39 5 产业结构不断优化 包装印刷 机械制造 家纺服装等支柱产业做大做强 硅基新材料 先进设备制造 环保节能 生物食品等新兴产业快速兴起 五年累计完成工业投入 300 亿元 技改 投资 215 亿元 组织实施千万元以上项目 260 项 十强企业加速转型 盛运环保 黄梅酒业 欧耐橡塑 顺驰电缆 丹凤池窑 华猫钢构 霞 珍玻璃 扬帆机电等项目建成投产 鸿润家纺 白兔湖动力等产业园建 设扎实推进 与央企对接取得突破 中建材与恒昌集团共同投资 12 亿 元建设光电玻璃产业园 品牌建设继续加强 拥有中国驰名商标 6 件 中国名牌产品 1 件 国家高新技术企业 11 家 高新技术产品 21 个 新 渡 金神 范岗 吕亭成为省级产业集群专业镇 大关镇被命名为 全 国农产品加工创业基地 成为 中国包装优秀产业基地 中国输送 12 75 机名城 中国刷业城 金光集团荣获 中国内燃机工业百年成就奖 2 农业产业结构不断优化 农业总产值达 36 亿元 是 2006 年 1 3 倍 粮食生产连续 8 年丰产丰收 粮食总产达 40 1 万吨 先后 3 次荣获 全国粮食生产先进县 市 称号 农业产业化进程加快 粮 油 畜牧 水产三大主导产业和茶叶 棉茧 园林三大特色产业基本形 成 新增国家级龙头企业 1 家 省级 7 家 安庆市级 25 家 建成绿色 水稻标准化基地 31 6 万亩 花卉苗木基地 1 6 万亩 渔业名特优新品 种养殖基地 9 万亩 畜牧业标准化养殖小区 20 个 农机化水平再上台 阶 农机总动力达 45 8 万千瓦 土地流转规范有序 流转面积达 20 万 亩 农业基础设施逐步完善 牯牛背水库和 21 座小型水库除险加固工 程全面完工 大沙河流域整治工程稳步实施 耕地保护和土地保障发展 能力持续加强 实施国家和省级土地开发整理项目 6 个 建设规模 6 8 万亩 城乡建设用地增减挂钩项目 9 批次 面积 9000 亩 荣获 全国 基本农田保护工作先进单位 称号 3 服务业水平加速提升 实现服务业增加值 37 亿元 是 2006 年 1 7 倍 年均增长 10 9 商贸流通业发展提速 顺安物流园全面建成 桐城商贸城 居巢路美食一条街 新市街商贸集中区规划建设 万村 千乡市场工程 新网工程 积极推进 家电 汽车 摩托车下乡和家 电以旧换新工作扎实开展 累计销售产品 16 万台件 兑现财政资金 4800 万元 对外经贸稳步发展 自营进出口企业达 187 家 外贸进出 13 75 口总额达 1 38 亿美元 年均增长 18 文化旅游工作取得新成效 孔 城老街旅游度假区试开放 中国桐城派文化博物馆 投子山文化园 玉 雕文化产业园等启动建设 嬉子湖生态旅游区 桐城文庙 六尺巷分别 成为国家 4A 和 3A 级景区 嬉子湖镇成为省级最佳旅游乡镇 跻身中国 最具投资价值文化旅游名城 2 2 项目建设的必要性 1 是发展三产 构建现代经济的客观要求 发展三产 是现代化经济的要求 关注第三产业已经成为经济增长 的第一推动力的新现象 必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是 第三产业内部结构升级优化的重要标志 积极采取措施推进第二产业的 迅速发展 县区要进一步发展 实现 二次创业 离不开一 二 三 产的协调发展 力争使第三产业的贡献达到 三分天下有其一 第三 产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征 在中国都市地区和旅游城 市 休闲已成为一种主流时尚文化 并相应产生多种市场需求 在旅游 业和娱乐业基础上发展起来休闲经济 形成了地区新的经济增长点 2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到 39 2 开始迈入小康水 平的门槛 2003 年我国人均 GDP 首次突破 1000 美元 旅游休闲进入了 一个急剧扩张期 假日经济 就是一种突出表现 很多城市的经济增 长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业 桐城市区域基础设施系统比较完善 对外开放度大 经济基础好 产业结构层次较高 经济发展总体水平处于全省较领先地位 经济集聚 14 75 和辐射功能日益增强 安徽天紫大酒店的建设 不仅完善桐城市的服务 流通体系 适应了产业结构的调整需要 而且对整个安徽省的服务流通 体系的改善都将产生积极作用 必将推动桐城市第三产业的发展 本区 位于华东地区腹地 长三角西南部 是通往风景胜地杭州 黄山 九华 山 齐云山 太平湖的重要门户 合理开发利用当地和周边地区的旅游 资源 进一步增强桐城在安徽省的经济增长功能 鉴于桐城市良好的区 位优势 商业战略地位 地方经济的快速发展 建设本项目具有客观必 要性 2 是中国社会发展的需要 根据联合国 国民核算年鉴 对美国 日本 韩国等 17 个国家和 地区人均 GDP3000 美元之前的一个发展阶段进行分析 居民消费结构变 化呈现以下特点 一是食品支出占全部支出的比重即恩格尔系数明显下 降 由 40 84 下降到 32 67 二是衣着类 家庭设备及服务类支出 比重逐步下降 三是交通 通讯 文化 娱乐 教育 居住 度假 出 国旅行等其他消费比重迅速上升 值得注意的是 随着人均 GDP 水平的提高 居民对住房 轿车的需 求呈快速增长趋势 根据联合国相关资料 人均 GDP800 8000 美元之 间为房地产业的起步和快速上升阶段 只有当人均 GDP 达到 13000 美元 以上时 房地产业才步入下降阶段 据对 45 个不同收入水平国家或地 区的资料分析 人均 GDP 在 3000 5000 美元之间 大部分国家的小汽 15 75 车千人拥有水平为 100 辆左右 并一直呈上升趋势 在人均 GDP 达到 25000 30000 美元后 在政策实行适当控制后才出现下降趋势 2011 年中国人均 GDP 超过 5500 美元 大中城市和长三角 珠三角 环渤海经济圈以及沿海地区 人均 GDP 甚至超过了 10000 美元 中国社 会进入全面转型的发展阶段 国民消费向享受型 发展型快速转变 本 项目处于极佳的交通区位 拥有良好的生态环境 恰逢其时 3 是桐城市加快旅游发展的需要 目前 桐城市旅游基础设施存在诸多问题 一是交通设施建设不顺 畅 旅游景区可达性不足 各景区之间联系松散 各景区之间联系松散 不能形成有效的旅游线路 难以整体开发 互相促进 二是旅游接待设 施不完善 接待能力与旅游需求之间矛盾较大 旅游接待设施建设水平 不高 旅游集散中心建设远远落后于旅游的发展速度 三是其他旅游基 础设施要素发展不完备 除旅游交通及接待以外 旅游业的其他要素 如高规格的商务会议中心 餐饮 娱乐和购物等 发展缓慢 不能有效 延长旅游产业链条 缺乏具有特色的餐饮 娱乐及购物品种和场所 根据桐城市旅游发展规划 十二五 期间 把服务业发展作为转 型升级的重要途径 科学制定发展规划 组织实施重点项目 不断壮大 现代服务业发展规模 激发消费潜力 繁荣桐城市场 整合旅游资源 打造旅游精品 做好 桐城市旅游发展总体规划 修编工作 编制 桐 城市文化旅游产业发展规划 建成孔城老街旅游度假区和仙龙湖山水 园并对外开放 推进投子山文化园建设 完成宰相府恢复方案 借力引 16 75 智推动旅游品牌的高端策划与营销 加强旅游资源宣传推介 提升桐城 旅游品牌影响力 开通合肥至桐城旅游直通车 广泛吸引外地客源 力 争全年接待游客 200 万人次 实现旅游综合收入 30 亿元 为适应旅游者不同兴趣和爱好 建立满足旅游者游 购 娱需求的 旅游基础设施 如商务会议中心 游乐中心 网球场 游泳池等 增加 各种服务设施和开展多种服务项目 能满足旅游者多方面的需求 也能 增加旅游企业的经济收入 因此 本项目的建设是桐城市加快旅游基础 设施的建设的需要 为桐城市的旅游发展作出一部分贡献 4 是城市副中心建设的需要 十一五 期间 是桐城市经济黄金发展期 到 2011 年 全市实 现地区生产总值 170 亿元 比 2006 年翻了一番 年均增长 15 5 财 政收入 15 7 亿元 是 2006 年 3 8 倍 年均增长 30 3 固定资产投资 160 亿元 是 2006 年 4 8 倍 年均增长 36 9 社会消费品零售总额 46 亿元 是 2006 年 2 5 倍 年均增长 19 8 桐城市国民经济和社会 发展 十二五 规划纲要 提出 坚持 东拓南延 发展思路 加快老 城区 市经济开发区 孔城镇区在内的主城区建设 重点加强主城区内 的东部新城建设 打造集政务新区 教育园区 商务办公 娱乐休闲 生活居住为一体的城市综合功能区 加快建设 滨水城市 围绕打造 国家级历史文化名城 加强老城区历史文化遗址保护 注重东部新城街 区和标志性建筑物设计 体现城市建筑历史文化内涵 加强园林绿化与 17 75 环境美化 重点推进龙眠河综合整治 市区主干道绿化亮化等工程 提 升城市品位 增强城市魅力 安徽天紫大酒店桐城市区东南部 紧邻合安高速 交通便利 本地 块北靠龙腾路 西临高速公路收费站 东南向与合安高速公路相接 工 程竣工后将成为桐城市区标志性建筑 为桐城市构建市域副中心发展迈 出的坚实的一步 综上所述 本项目建设是实施桐城市城市总体规划 桐城市旅游发 展规划的需求 是桐城市城市建设的重要组成部分 该项目完成后 将 提高桐城市的旅游基础设施水平 同时将扩大内需 带动相关产业发展 增加劳动就业 提高国民收入 该工程项目建成以后 必将产生良好的 社会效益和经济效益 18 75 第三章第三章 需求分析及规模需求分析及规模 3 1 桐城市旅游市场简析 以桐城文化为主要特征的桐城市旅游资源十分丰富 旅游资源点多 达 86 处 其中人文类旅游资源 60 处 占 72 5 自然资源 26 处 占 27 5 在人文景观中 城墙遗址 陵墓寺庙 碑刻雕塑 楼阁亭台 石桥古木 老街旧巷等文物遗存星罗棋布 目不暇接 在自然景观中 灵山秀泉 江河湖库 名崖古瀑等独具特色 遍及四野 卷帙浩繁的文 献及众多民间传说 黄梅戏曲 民俗风情尤具特色 深厚的文化底蕴 丰富的文化遗存和突出的区位优势是发展桐城旅游业得天独厚的有利条 件 桐城的旅游资源主要分布在 一带三区 一带 指桐城文化旅 游带 包括市区丰富的文化景观 龙眠山景区的人文山水景观和孔城古 镇的老街民俗景观 三区 指嬉子湖湿地生态旅游区 青草的三道 岩幽谷飞瀑旅游区和大关的古洞岩古战场遗址旅游区 目前桐城市拥有两个国家 3A 级旅游景区 1 个国家 2A 级旅游景区 1 家四星级旅游饭店 1 家三星级旅游饭店 1 家全国工业旅游示范点 6 家国内旅行社 5 家省级旅游商品生产企业 2008 年度 全市实现旅 游接待人数 50 38 万人次 旅游总收入 11 37 亿元 占全市国民生产总 值的 12 7 位列全省旅游经济综合排名第十九位 成为省及安庆市旅 游工作的优秀单位 19 75 重点旅游景区可以概括为 11211 工程 即 一城 一山 两湖 一街 一谷 一城 指桐城市区 主要有桐城文庙 六尺巷两点和龙眠河 桐城 老街 东大街 北大街 南大街 两线 一山 指龙眠山景区 主要景点有大龙井 碾玉峡 观音崖 湄笔 泉 璎珞崖 绕云梯冲 披雪瀑等自然景观和文和园 赐金园 双溪草 堂 龙眠山庄 投子山等历史名胜 两湖 指嬉子湖和仙龙湖 嬉子湖主要有湿地景观游览带和湿地景 观游憩区 松山田园度假区 水上观赏游览区 渔乡风情体验区 仙龙 湖主要有环湖景观带和入口服务区 休闲娱乐区 水上游览区 休闲度 假区 景观抚育区 一街 指孔城老街 主要有古镇度假区 滨水休闲区 观光游览区 商务会议区 综合服务区 一谷 指三道岩 主要有滨河景观带和幽谷飞瀑区 滨水休闲区 乡村生活区和湖滨养生区 2 客房出租率 客房出租率高于同行业水平 桐城市酒店市场的平均出租率为 85 目前呈持续上升发展的趋势 3 经营价格情况 桐城市星级酒店客房平均价 4 星级客房平均价 460 元 间 天 3 星级客房平均价 320 元 间 天 快捷酒店客房平均价 200 元 间 天 20 75 桐城市在 2005 年 2006 年 2007 年和 2008 年处于酒店建设的高潮期 在这四年间新建和改造的酒店星级较高 规模较大 因此对酒店整体房 价的提升作用较大 4 国际会议中心 目前桐城市还没有专业的 高规格的国际会议中心 仅仅依靠几家 酒店 宾馆的会议室是远远不能满足国内外商务会议客流的需要 因此 本项目的建设将填补相关空白 3 2 桐城市星级酒店市场简析 一是高星级酒店的经营比重仍是大头 虽然利润的绝对额和利润率 在下降 但经营比重在酒店行业是仍拔头筹 二是商务酒店的比重量继续增加 三是高星级酒店入住率高 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响 他们 凭借着在信息收集和客房预订 宣传促销与管理 培训等多方面优势 使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业 3 3 需求预测 桐城市酒店业的客源主要有以下几个方面 1 安徽省 长三角 内客源 长三角 经济区的迅速崛起和安徽省实施 东向发展战略 将对 全省旅游业发展产生带动作用 以上海为龙头的长三角地区 既是一个 世界性的大都市圈 也是一个世界级的重要客源地 长三角地区拥有 21 75 8200 万人口 人均 GDP 已达到 6000 美元 按照西方发达国家的经验 人均 GDP 达到 3000 7000 美元 国内旅游人口的比例超过 30 按这 个比例 长三角内部每年就有 2000 多万旅游人口 随着长三角地区人 均 GDP 向 10000 美元跨越 不仅观光旅游还将迅速发展 休闲度假旅游 也将被越来越多的人青睐 旅游的市场需求将实现一个新的飞跃 预计 长三角经济区 2011 年的 GDP 将达到 1 5 万亿美元 该地区的迅速崛起 必将形成巨大的旅游消费能力 并对桐城市旅游业的发展产生极大带动 作用 2 国内客源 旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点 旅游消费正成 为一种时尚 以旅游 娱乐 休闲为明显特征的新经济走势强劲 其中 起龙头作用的是旅游 国民经济发展势头良好 中国旅游业将进入需求全面提升提速的时 期 随着小康社会进程的稳步推进 我国人均消费水平将持续增长 消 费方式将发生重大变化 居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服 务消费并重的轨道 旅游将是消费升级的主要受益行业之一 中国已从 一个单纯的旅游接待国发展成为出入境旅游都已具备相当规模的旅游目 的地国家和旅游客源输出国 并已形成了世界上最大的国内旅游市场 根据桐城市 十二五 旅游产业振兴规划 2012 年桐城市接待国内 旅游者为 160 万人次 2015 年将达到 200 万人次 庞大的游客量 为 安徽天紫大酒店提供可靠且稳定的客源 22 75 3 商务客商及节庆活动带来的客源 目前桐城市 三资企业 已达 100 多家 主要是与港澳台商合作 这些客商势必带来可观的境外商务客源 据统计桐城去台人员 7000 余 人 加上第二 三代人数已达 3 万人左右 也形成了较大的境外客源市 场 桐城市每年都要举办大型的节庆活动和承办一些野外运动赛事 这 些商务及节庆活动每年带来可观的客源 23 75 第四章第四章 现状概况及建设条件现状概况及建设条件 4 1 工程地点的自然条件 桐城位于安徽省中部偏西南 地处长江经济协作区腹地 1996 年 撤县设市 现辖 2 个省级经济开发区 12 个镇和 3 个街道 全市总人 口 75 万 地势自西北向东南 山地 丘陵 平原依次呈阶梯分布 属 亚热带气候区 气候温和 雨水充沛 四季分明 宜林 宜农 宜牧 宜渔 境内矿藏丰富 初步探明的有石墨 矾 花岗石 大理石 铜 铁等 10 余种 受国家保护的珍稀动物有金钱豹 穿山甲 水灵猫 水 獭 江豚 白鹤 巨晰等 珍稀植物有银杏 金钱松 鹅掌楸 杜仲等 药用植物多达 200 余种 4 2 社会经济概况 桐城企业以民营经济为主体 目前 全市共有中小企业 1 万多家 20 家企业名列安徽省民营企业 200 强排序中 7 家企业进入全省乡镇企 业 50 强 市内已形成六大主导行业 一是以金光公司 华祥集团为代 表的汽车 农机零配件加工制造业 其中 金光公司是全国最大的凸轮 轴生产基地 市场占有率达到 40 二是以鸿润集团 霞珍集团为代表 的羽绒制品加工业 其中鸿润集团是全国最大的出口羽绒被生产基地 市场份额占 22 三是以丹凤集团为代表的建材化工业 其中丹凤集团 是全国最大玻纤生产基地 市场份额占到 30 以上 四是以双永公司 京天集团为代表的包装印刷业 桐城已成为全国四大包装印刷基地之一 24 75 五是以攀登集团 新瑞集团为代表的输送机械制造业 六是以玉桐公司 经华公司为代表的制刷制盖业 桐城交通区位优越 邮电通讯方便快捷 公共设施配套齐全 城市 功能和品位不断提升 市区设立了全省唯一省级民营经济开发区 总规 划面积 10 平方公里 已建成面积 4 平方公里 入区企业 90 家 完成税 收 4400 万元 与此同时 市内以合安路为轴线串接着 12 个乡镇工业园 区 形成了百里工业走廊 4 3 地质 地震 气象及水文 桐城市位于长江北岸 大别山东麓 东邻庐江 枞阳两县 西连潜 山县 北接舒城县 南抵怀宁县和安庆市 总面积 1472 平方千米 总 人口 75 万人 2008 年 市政府驻文昌街道 地势西北高东南低 山 地 丘陵 平原呈阶梯分布 大沙 挂车 龙眠 孔城四河汇注菜子湖 经枞阳闸注入长江 北亚热带湿润季风气候 年均气温 15 9 年降 水量 1241 毫米 矿藏丰富 动植物物种繁多 是国家商品粮基地 2010 年 中国最具投资价值文化旅游名城 地震 地层主要有古生代石碳系 中生代地层多被第四纪松散层覆 盖 岩石多支离破碎 裂隙溶洞发育 透水性强 地下水丰富 桐城市 地处基本地震裂度 7 度区 4 4 自然条件对建设项目的影响 4 4 14 4 1 对工程方案的影响对工程方案的影响 25 75 桐城市位于安徽省西南部 市区以丘陵地形为主 且大部分地区工 程地质条件较好 具有良好的建设条件 自然条件对工程方案影响比较 小 在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件 进行多方案比较 做到安全 经济 适用 美观 4 4 24 4 2 对施工条件的影响对施工条件的影响 桐城市四季分明 气候温和 雨量适中 光照充足 无霜期长 自 然条件总体来说有利于施工 但是 部分年份也有水灾 旱涝现象 冬 季轻冻 对工程施工稍有影响 4 4 34 4 3 对工程造价的影响对工程造价的影响 桐城市交通便利 建筑材料资源较为丰富 无需通过长途运输 水 泥 砂石等主要材料来源充足且运距较短 这样可以大大降低工程造价 桐城市地震基本烈度为 7 度 对重要的项目和地质条件与地层构造 特别复杂的地带要进行必要的地震危险性分析 并采取相应的抗震措施 这样 可能会使工程造价略有上升 4 5 场址选择 本项目规划地块位于桐城市区东南部 紧邻合安高速 交通便利 经龙腾路向西可至桐城城市中心 由合安高速向北通至合肥 本地块北 靠龙腾路 西临高速公路收费站 东南向与合安高速公路相接 总用地 面积约 70 亩 26 75 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 5 1 建设指导思想及原则 5 1 15 1 1 设计原则设计原则 本项目的建设应重点遵循以下几个原则 1 展示桐城门户的标志性形象 本项目基地位于安徽省桐城市沪蓉高速公路桐城出口处东侧 项目 基地西北侧的交通环岛联系了对外的高速公路 省道 以及进入城区的 迎宾大道 鉴于该地块是对外公路交通进入城区的重要门户 设计时在 临街角设计中突出标志性形象 采用了新古典主义的造型手法凸显其 精严雅洁 的桐城文化灵魂 2 生态性 设计中注重生态设计 于每一块用块内均布置精心设计的大片集中 绿化景观 手法新颖 各具特色 形成地块景观标志 设计中强调人的 可参与性 大到一片绿地 小到一处雕塑 均意在人与环境的有机结合 通过错落有致的布局 满足了良好的通风要求 3 融合性 讲求人与环境的融合 建筑与整体规划布局的融合 商业 游憩行 为的融合 建筑与绿化 水环境的融合 4 科技性 注重以科技为先导 加强市政基础设施的合理化规划 注重物业管 理与安全 27 75 5 1 25 1 2 设计规范及依据设计规范及依据 1 建筑设计防火规范 2 高层建筑设计防火规范 3 旅馆建筑设计规范 4 办公建筑设计规范 5 商场设计规范 及其它相关规范 6 其他国家及地方相关规范 5 2 设计方案 5 2 15 2 1 场地现状场地现状 规划地块位于桐城市区东南部 紧邻合安高速 交通便利 经龙腾 路向西可至桐城城市中心 由合安高速向北通至合肥 本地块北靠龙腾 路 西临高速公路收费站 东南向与合安高速公路相接 总用地面积约 70 亩 具体位置如图 5 1 所示 28 75 图 5 1 项目区域图 5 2 25 2 2 总平面布置及功能要求总平面布置及功能要求 安徽天紫大酒店占地约 70 亩 总建筑面积为 87447 平方米 其中 酒店建筑面积 62100 平方米 酒店裙楼建筑面积 14905 平方米 酒店高 级会所 1100 平方米 后勤服务建筑面积 2000 平方米 酒店地下室面积 3507 平方米 酒店裙房地下室面积 3835 平方米 效果图见图 5 2 图 5 3 29 75 图 5 2 项目效果图 图 5 3 项目效果图 1 功能分区 30 75 本规划以人为中心 以整体社会效益 经济效益与环境效益三者统 一为基准点 着意规划高品质的酒店和商业环境 以及优质的生态环境 为居民塑造都市中自然优美 卫生安全的怡然栖息之地 1 规划思路 强调全区建设的整体性 包括功能布局 酒店和 商业布局 道路系统 绿化系统与市政基础设施 统一规划 形成统一 整体 2 规划结构 酒店区总体框架结构依据地形特征设计为向心式布局 总体特征为 一心 二轴 模式 一心 通过新环东路与龙腾路交口雕塑向东南延伸 在地块西北角 形成大尺寸市民广场 并于广场设置主题雕塑 广场绿化及景观采用环 状发散布置 强化了广场的向心性 二轴 是指酒店主楼及裙楼均为弧形建筑且指向交口市民广场 两 建筑体量高度在对比中达到了统一 强化了整个酒店的整体性 2 道路 本规划为开放式布局 主要车行入口设北侧龙腾路和西侧高速路 酒店区打破常规道路系统布局 在满足使用及消防需求的前提下 尽量 利用广场来实现行车功能 酒店及裙楼均设置环道满足消防要求 门前 广场充分考虑市民的休憩休闲 集中设置停车区域 通过绿化铺装自然 形成道路指示 避免了简单设置道路通向建筑物的呆板 3 景观特色 31 75 强调系统性与生态性 结合整体布局规划 以大面积广场绿地和 线性的商业绿地广场主轴为设计重点 以居住区小品绿化为主要布置形 式 结合步行系统规划有机联系 1 景观视线设计 设计中充分考虑了景观视觉分析 在道路交口处 景观区及景观节 点营造视觉焦点 强调视觉轴线 并多处运用借景 对景等手法来烘托 环境氛围 2 绿化 考虑种植的四季性与丰富性 多个疏密有致 各具特色的主题植物 群落 烘托不同设计主题 创造景观的鲜明个性 3 环境设备 根据主题布局并考虑其功能性与观赏性的结合 4 经济技术指标 安徽天紫大酒店经济技术指标见表 5 1 表 5 1 安徽天紫大酒店经济技术指标表 编号项目名称数量 一酒店区地上 1酒店 A 楼36710 2酒店 B 楼25390 3酒店区商场14905 4酒店高级会所1100 5后勤服务建筑面积2000 小计80105 二地下建筑面积 不计入容积率 32 75 1酒店地下室面积3507 2酒店裙楼地下室面积3835 小计7342 三合计87447 5 2 35 2 3 建筑设计方案建筑设计方案 1 立面构思 本项目形象在设计中包含了三个层次 首先 充分表现出酒店建筑 现代性的特征 其次 表达出一种独特的建筑特征 第三 激活顾客光 临的情感 带来认同感 增加酒店的附加值 在建筑设计上强调建筑挺拔简洁的现代建筑形象的基础上 尤其是 加强了建筑整体的竖向线条的设计 酒店立面采用新古典主义的设计手 法 外立面使用仿石材涂料 整体采用三段式造型 给人古典的美感同 时又具有尊贵的气息 外立面局部采用玻璃幕墙和简化的线角 从而使 酒店外观不失现代感 酒店整体设计古典而又庄重 力求符合新世纪五 星级酒店的尊贵气质 1 高层酒店 22 层 90 米 2 多层大型商业 5 层 23 5 米 2 平面功能 本次设计中酒店主体建筑面积 61800 平方米 配套附楼 商业楼 建筑面积 15380 平方米 1 主楼一层南向设置主入口大堂和总服务台 总服务台北侧布 置 6 部电梯和公共卫生间 一层布置了精品商店 大堂吧和服务设施 33 75 另通过一层大堂可以直接通达风味餐厅和全日制餐厅 建筑层高 5 1 米 2 主楼二层布置了咖啡休闲区和宴会厅 以及各类会议区和包 厢 共 6 个中型会议厅和 5 个中型包厢 二层层高 4 5 米 3 主楼三层东翼布置了 5 个中型包厢和 2 个大型宴会包厢 三 楼西翼布置了 2 个小会议室和 1 个中型会议室 面向三楼电梯厅的裙房 位置设计了 500 人规模的大型多功能厅以及配套的贵宾接待室 三层高 为 4 5 米 4 主楼四层主要为休闲娱乐区 布置了健身中心和各种活动室 层高 4 5 米 5 主楼五层主要为 SPA 水疗休闲区 层高 4 5 米 6 主楼六至十八层均为客房 层高均为 3 6 米 标准间 312 间 7 主楼十九至二十层均为行政套房区 层高均为 3 6 米 设各 行政单间 8 间 行政套房 16 套 总统套房 1 套 8 主楼二十一层为行政酒廊 层高 4 5 米 9 主楼二十二层为设备层 层高 4 2 米 屋顶女儿墙采用透空片墙 以遮挡屋顶空调冷却塔 同时成为外立 面三段式构成的顶部造型 10 地下一层为水泵房和消防水池 变配电间 锅炉房 冷冻机 房 地下车库停车 36 辆 34 75 3 建筑特征 1 建筑材料 建筑材料的选取应符合国家有关规定 优先选用节能 环保型建筑 材料 2 装修标准 建筑的装修以环保 大气 豪华 适用为总体原则 公共配套设施楼地面 地面采用大理石或高档地砖 卫生间采用釉 面砖 内墙面采用石材或贴高档墙纸 外墙面 外墙采用玻璃幕墙和干挂石材 天棚 轻钢龙骨吊顶及乳胶漆天棚 门窗 断热铝合金门窗 4 结构设计 1 设计依据 建筑结构设计统一标准 GB50068 2001 建筑结构荷载规 GB50009 2001 2006 版 砌体结构设计规范 GB50003 2001 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 2008 版 地下防水技术规范 GB50108 2008 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 35 75 2 基础设计参数 建筑结构的安全等级为一级 建筑结构可靠度采用的设计基准期 T 取 50 年 抗震设防烈度为 7 级 设计基本地震加速度值为 0 10g 设计地 震分组为第一组 基本风压 0 50KN 50 年 0 55KN 100 年 基本雪压 0 25KN 3 结构选型 上部结构选型 主楼拟采用钢筋混凝土框架剪力墙结构 剪力墙布置需经计算确定 裙楼及其他多层建筑采用钢筋混凝土框架结构 基础选型 由于目前还未进行地质勘探 因此基础形式只能根据 经验初定 待地质勘探后给予完善 酒店主楼采用阀板基础 商业裙楼 及其他多层建筑采用柱下独立基础 表 5 1 各使用部位楼面活荷载 荷载类别标准值 KN 办公 会议室2 0 上人屋面2 5 不上人屋面2 0 厨房 餐厅4 0 卫生间2 5 商场3 5 娱乐 健身4 0 36 75 客房 住宅卧室2 0 屋顶花园4 5 5 结构材料 混凝土 基础垫层 C15 基础底板和地下室四周侧壁采用 C35 抗渗等级为 S6 的防水砼 钢筋 HPB235 钢筋 fy 210N mm2 HRB335 钢筋 fy 300N mm2 HRB400 钢筋 fy 360N mm2 墙体材料 煤矸石烧结空心砖 5 3 公用工程及辅助工程方案 公用工程和辅助工程包括给排水系统工程 变配电系统工程 动力 照明及避雷系统工程 通信系统工程 有线电视及闭路监控系统工程 火灾自动报警及消防控制系统工程 室外管网配套系统工程等分部工程 5 3 15 3 1 给排水及消防工程给排水及消防工程 1 给排水工程 本项目用水量主要包括酒店区综合生活用水量 浇洒道路和绿地用 水量 管网漏损水量 消防用水量及未预见水量 1 酒店区综合生活用水 酒店旅客 250 400L 床 d 员工 80 100L 人 d 时变化系数为 2 2 日变化系数为 1 2 热水用水量为旅客 120 160L 床 d 员工 40 50L 人 d 时变化系数为 2 2 日变化系数为 1 2 2 浇洒道路和绿地用水 37 75 浇洒道路和绿地用水量应根据路面 绿化 气候和土壤等条件确定 浇洒道路用水可按浇洒面积 按 2 0 3 0L m2 d 计算 浇洒绿地用 水可按浇洒面积 按 1 0 3 0L m2 d 计算 3 管网漏失水量 配水管网的漏损水量宜按 1 款水量的 10 12 计算 当单位管 供水量小或供水压力高时可适当增加 本设计采用 10 数值计算 4 消防水量 根据 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 本 工程酒店区室外消防用水量应取 30L s 酒店为一类五星酒店 室内消防用水量为 30L s 火灾延续时间为 3 0h 喷淋用水量 酒店客房及商住楼部分按中 I 危险级设计 设计喷水 强度为 6L min m 商场及地下汽车库按中 II 危险级设计 设计喷水强 度为 8L min m 设计流量为 30L s 火灾延续时间为 1h 微型自动扫描灭火装置 按两组设计 设计流量为 10L s 火灾延 续时间为 1h 5 未预见用水量 未预见水量应根据水量预测时难以预见的因数的程度确定 根据实 际情况 未预见水量可按综合生活用水量 浇洒道路和绿地用水量及以 管网漏损水量之和的 8 12 考虑 本设计采用 10 数值计 38 75 6 泵房 考虑酒店管理等因素 在酒店地下室考虑设计消防泵 房 生活泵房及锅炉房 7 本工程应采用两路进水 为保证供水安全 分别从龙腾路 新环东路给水管介入两根 DN200 的引入管 方可满足本项目供水要求 2 排水 1 排水体制 采用雨 污分流制 2 污水排放 排水量 按日用水量 90 计算 排水系统 酒店内污水经化粪池处理后 排入城市市政污水管网 由城市污水处理厂统一处理 污水管径 污水管径为 DN300 DN500 3 雨水排放 雨水暴雨强度公式采用当地暴雨强度公式 重现期采用 1 5 年 排水系统 雨水采用分区收集的方式 经道路下的雨水管道收集后 就近集中汇入汽配路和五里杨路市政雨水管网 雨水管径 雨水管径为 DN300 DN800 4 管道数设 雨 污水管道覆土深度须满足 道路下不小于 0 7m 人行道 绿 化带不小于 0 6m 5 3 25 3 2 电气工程电气工程 39 75 1 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ 16 2008 低压配电设计规范 GB50054 95 建筑防雷设计规范 GB50057 94 2000 年版 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 建筑设计防火规范 GB50016 2006 2 供电工程