土地一级开发政策及现状简述200712

土地一级开发政策及现状简述 二 目 录 一、土地一级开发的定义 二、土地一级开发项目的提出和确定 三、土地一级开发实施模式 四、我市土地一级开发现状 五、土地一级开发项目管理流程 六、土地一级开发项目招投标及实施方案 七、土地一级开发资金问题 一、 土地一级开发的定义 根据 北京市土地储备和一级开发暂行办法 （京国土市 2005540号），土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 二、土地一级开发项目的提出和确定 请看下面一组数字： 2004年至今，首创置业拿下了怀柔新城的土地一级开发权，天津泰达公司拿下了顺义区温榆河生态走廊 4、 5个平方公里的土地一级开发权，鲁能集团拿下了顺义新城 5、 6个平方公里的土地一级开发权，珠江地产、上海复地共同拿下了通州区马驹桥镇 2000亩土地一级开发权。 一级开发的地在哪儿？ 一级开发项目从哪儿来？ 由谁来做一级开发？ 企业为什么要做一级开发？ 先是找地，要找符合两个规划的地 : 城市总体规划 土地利用总体规划 项目提出： 原土地所有者或使用者、区（县）政府、 乡（镇）政府都可以提出项目。 目确定：要上 “ 两会 ” 国土局） 国土局、市规划委、市发改委、市建委） 政府储备土地和入市交易土地联席会：确定项目的实施主体。 企业为什么要做一级开发？ 大公司：为了取得二级开发权，同时增加土地储备，为公司上市做准备； 上市公司：为了取得二级开发权，同时增加公司业绩 ,股市上赚钱； 中（小）公司： “ 曲线拿地 ” ，目的很明确，就是为了取得二级开发权，力争通过做完一级开发取得二级开发权。 当前土地市场上 “ 地王 ” 频频出现，中（小）公司在土地市场公开拿地基本无望。 “ 曲线拿地 ” 的手段也许不符合市场规则，但也无可厚非，不过是商人逐利的本性流露而已。 “曲线拿地 ” 是 “ 上有政策、下有对策 ” 。 一级开发商为了二级拿到地，可以说是奇招迭出：如在土地上设置障碍， “ 净地不净 ” ；提出苛刻的付款条件；或在合同中规定一些苛刻的附加条款等。迫使其他开发商退出。 但是如果做完一级还是没拿到地怎么办？那就要在一级开发中把成本做大，把利润提前挣出来。 序号 时间 拿地开发商 地块位置 地块总价 总建筑面积 1 力地产 广渠门外东五厂 130万 2 驰地产 大兴黄村1号地 44万 3 京归谷园 东北旺西二旗 39万 4 京华润 清河毛纺厂 70万 5 辰实业 温泉镇 23万 历年北京土地公开交易 “ 地王 ” ： 企业参与土地一级开发对取得二级开发权到底能够获得多大优势？ 企业通过一级开发，对地块盈亏平衡点及项目内幕情况了解更清楚，比其他企业更具有信息优势，容易取得二级开发权； 如果参与土地一级开发，就相当于对这个地块进行了一次深刻的前期调研，也就是说在土地入市之前的调研工作在一级开发过程中就已经完成了，容易对将来的二级市场作出较准确的判断； 企业通过一级开发与政府密切合作，相互磨合 ,容易和政府有关部门形成一定的默契，有利于取得二级开发权。 三、土地一级开发实施模式 政府主导型： 即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。 重庆：九个国有控股集团分别代表政府实施土地一级开发，九个集团拥有土地储备和土地一级开发权利，包括实施城市建设、高速公路、高等级公路、水务、水利投资、地产开发、其他投资等等的土地储备和一级开发。 北京 : 北京市土地储备和一级开发暂行办法 规定： “ 土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。 ” 与重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例。因此，北京土地一级开发主要为企业参与型。 北京市土地一级开发的原则 : 政府主导，市场运作，企业参与，市区县联手。 所 谓 “ 政府主导 ” 是指由政府制定土地储备开发计划、土地供应计划，政府确定一级开发项目，政府授权、招标一级开发主体，政府监督一级开发项目实施，政府验收一级开发项目直至土地入市交易。 所谓 “ 市场运作 ” 是指一级开发的每个环节都采取市场运作的方法。包括招标确定一级开发主体，以及征地、拆迁、市政工程都要采取市场化方式运作。 所谓 “ 企业参与 ” 就是要充分发挥企业在人才、资金、管理等方面的经验和优势，积极参与土地一级开发。 所谓“市区县联手”是指区县政府相对市政府有自己的优势，特别在征地拆迁方面，乡镇政府和村委会更是具有得天独厚的优势，所以说土地一级开发离不开地方政府和基层组织的支持。 北京市土地储备中心的体会是： 规划是基础，资金是关键，政府是后盾，拆迁是难点。 北京： 一级开发利润：储备中心投资，委托开发商组织实施的项目，取一级开发成本的 2%；开发商投资并组织实施的项目，取一级开发成本的 8%。 市土地储备中心做中心城区的土地一级开发，大型企业做近郊区土地一级开发，中（小）企业做远郊区土地一级开发。 只让国有企业参与一级开发，一级开发企业利润为不高于土地纯收益的 70%，市（县）政府收益不低于土地纯收益的 30%。 四、我市土地一级开发现状 2002年 12月，我市出台了 北京市土地一级开发管理暂行办法 （京国土房管出20021100号），但由于种种原因，执行力度不够。 在北京市推行土地储备制度后，曾经认为土地一级开发是政府行为，政府在垄断土地供应的同时，要垄断土地一级开发。因此，土地储备机构不仅要作为主体办理一级开发项目前期各种手续，而且要负责筹资投资和具体实施。在政策的起步期和目前的体制、机制及人员情况下，不但工作效率较低，而且承担投资风险和违约责任的概率也很大。同时，也不利于调动各方的力量参与土地一级开发。 2005年 9月，市国土局、市规划委、市发改委、市建委联合出台了 北京市土地储备和一级开发暂行办法 （京国土市 2005540号）。 2006年 5月，市国土局出台了 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 （京国土市 2006290号），这是全国第一个推出的土地一级开发招标投标管理办法和通过公开、公平、公正的市场竞争模式确定土地一级开发实施主体的地方法规， 2006年 11月 , 市国土局发布公告，率先以公开招标方式确定土地一级开发主体。 北京天泰兴业置业发展有限公司中标北京市石景山区南宫住宅小区土地一级开发项目； 北京世纪龙泉房地产开发有限公司中标北京市门头沟新城城子地区 21 28号用地一级开发项目。 市已经和正在实施的土地一级开发项目主要包括以下五类： 58”号文历史遗留项目。 2004年年初至 2006年年底，通过联席会并由市国土局批复准予实施的土地一级开发项目共 237个，用地总面积为 11436公顷。 20042006年北京市土地一级开发项目统计表 : 开发主体 类型 项目 开发面积（公顷） 比例 企业 授权企业 66 4573 458历史遗留项目 77 1162 储备中心 市储备中心 2 794 区（县）储备 分中心 92 4907 合计 237 11436 五 确定实施主体的土地一级开发项目。 北京市国有建设用地供应办法（试行） ; 北京市土地储备和一级开发暂行办法 ; 北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图 ; 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 。 ）土地储备分中心受理： 以集体土地和区（县）属国有企业用地为主的项目。 市政府批准的重点项目； 以市属国有企业用地为主的项目。 ）属国有企业用地为主的项目 : 符合年度土地一级开发计划； 具备控制性详细规划； 土地一级开发实施方案； 区（县）国土分局、区（县）政府出具实施方案审核意见。 市政府有关批示； 符合年度土地一级开发计划 ; 具备控制性详细规划 ; 土地一级开发实施方案。 符合年度土地一级开发计划； 具备控制性详细规划； 土地一级开发实施方案； 上级主管部门的批准文件。 项目提出 初步确定 确定项目 实施主体 一级开发 组织实施 一级开发 验收审核 收购储备 入市交易 项目提出 专家 评审会 政府联席 会 招标 确定 实施 主体 授权 确定 实施 主体 规划意 见书 交评环评 用地预审 征地 农转用 房屋 拆迁 市政 建设 现场验收 签订验收 报告 收购 储备 入市 交易 实施方案 编制 北京市土地一级开发项目管理流程： 六 . 土地一级开发项目 招投标及实施方案 过编制实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。 标 ; 定中标单位 ; 招标、授权土地一级开发实施主体的重要依据。 （区、县）危保办、国有土地原土地使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的相关中介组织。 土地一级开发项目基本情况、成本测算、市场预测、开发进度等。 核心内容是成本测算。 土地一级开发成本包括：前期费用、征地费用、拆迁费用、征地拆迁不可预见费、市政基础设施建设费、财务费用、土地一级开发投资回报额、相关税费。 七、土地一级开发资金问题 土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。 融资困难是当前土地一级开发面临的主要问题。 原因在于：从事土地一级开发的企业大多数是为项目专门设立的项目公司，融资比较困难。 企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来； 企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资； 受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行 “ 121号文件 ”明确规定要 “ 严格控制土地储备贷款的发放 ” ，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大； 缺少债券、股票上市等直接融资渠道。 但是 ,土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地开发和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。 北京市土地整理储备中心正在委托清华大学房地产研究所等机构，研究土地储备基金的课题。目前，课题主要围绕制度建设搞一些研究。该课题的基本思路是通过土地二级市场回款成立一个土地储备基金，为土地一级开发时间超过两年的项目提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。 2007年 11月 19日，由国土资源部、财政部、中国人民银行出台 土地储备管理办法 （国土资发 2007277号）。 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、