商业地产三大运营模式.doc

各类型业态商户倾向运营方式分析一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于运营方式的选择上。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在运营方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的运营方式。因此，不同的业态商户会选取不同的运营方式，而不同的运营方式也适合不同的商业业态。商业项目的运营方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一、商业项目运营方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。其特点为：、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的运营方式已成为当今商业项目的主导趋势。近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。例如：翠微百货、王府井百货等。纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。翠微百货在其最新的项目-翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的运营方式。购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同-是否拥有自主经营的权利。每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。在自主经营权的这一方面，纯租金的运营方式明显显示出其绝对优势。由于具备自主经营权，品牌商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以与其它品牌的打折时间区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，使打折促销活动真正起到其应有的作用。纯租金的收取方式一般比较简单，主要是根据租售面积大小来决定租金的多少。而收取的租金普遍都在签订合同的期间内就已经讨论决定的，在租约合同到期内，租金水平一定，直到租约合同到期，需要签订下一期合同时才会调整租金水平。这种运营方式，对于商业项目本身、商业项目内的商铺两方面来说操作方式比较简单，执行力比较强，不易产生纠纷等情况，因此，在当代的新型社区商业、步行街、购物中心等，主要以纯租金的运营方式运营。2、纯扣点按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。其特点为：、提高品牌知名度选择纯扣点的商户主要以刚刚起步的新品牌为主，其市场份额和影响力还处于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的租金模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险，与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度与会随之上升，最终达到不依托商场就可独立吸引顾客的程度。、降低运营成本采用纯扣点的运营方式对降低成本比较有利。在商业项目采取纯扣点收缴租金的运营方式下，其对商业项目内部的品牌商户就负有一定的宣传推广责任。随之商业项目内部各商户的营业额增加，商业项目经营收益也会增加，因此，商业项目会承担部分宣传推广工作，加大商业项目整体知名度以及商户品牌知名度。这对于商业项目内部的商户来说，不但可以提高品牌知名度，又可以减少运营成本，故新品牌选择纯扣点这种运营方式，可大大促进商铺经营的各项发展。根据各类业态的不同，扣点数也尽不同，同时品牌度的大小也会导致扣点数的不同。例如：化妆品，一般的都在20个点以上，服装和床上用品会超过39个点，而名牌商品的扣点数一般会相对较低，商场会因该商品给自己带来的利润和知名度而制定扣点比例。相较于纯租金的运营方式，纯扣点的运营方式处理起来比较复杂，因此，我司主要以举例来说明纯扣点的运营以及执行过程。例：以某商场搞“买300送200”的促销活动为例。商场和供应商的基本经营信息如下：商场和供应商以扣点的方式联合经营商场平均扣点率为25%供应商从生产商进货的价格为3折那么在这次活动中商、供两家的利润产生情况是这样的，顾客花了300元钱而买走了500元的商品，就商场而言，只有300元的现金收入；对供应商来说，实际上是卖了500元的货。先算商场的收入，为了保证与平常的收入相同，商场不能按照平常25%的扣点返款给供应商，那么该如何计算呢？如下：30025%75（由于商场实际收入现金300元，商场所得收入应为75元）50075%375（如若依旧以25%的扣点返款给供应商，金额应为375元，这样的话商场损失严重，故而在促销期间要提高扣点）30075225（商场欲保持75元的收入，则当返还供应商225元）122550055%（所以，商场当将扣点提至55%才能维持应有收入）再给供应商算算，商品进货价格为售价的3折，即30%，再减去日常经营的基本费用大约10%，如果按前所述商场再扣掉55%，那么供应商的利润为：130%10%55%5%5%的利润实在是太可怜，当然，在作返劵促销的时候商场也会主动承担一部分，比如，将扣点调到50%，供应商此时就能剩利润10%。如果销售量提高一定程度，双方还是可以赚钱的。3、扣点加租金扣点与租金相结合的收缴租金方式，这种方式的应用比例较小，偏向这种运营方式的品牌商户其主要目的是降低整体租金，减少运营成本。在商业市场上，对于品牌发展相对成熟的，市场占有量很高的品牌才会选择扣点加租金组合的这种运营方式。例如：肯德基、麦当劳、凌志旗下的服