某商业地产项目运营诊断报告

郁森国际购物中心运营诊断报告 项目概况项 目 概 述“郁 森 国 际 ”位 于 水 秀 城 市 花 园 四 期 南 侧 ， 在 整 个 城 市 花 园 布 局 中 居中 心 位 置 ， 总 建 面 积 7 万 平 方 米 ， 其 中 南 公 建 5 万 平 方 米 ， 北 公 建 2 万 平 方 米 。 “郁 森 国 际 ”规 划 包 括 大 型 超 市 , 百 货 服 饰 ， 邻 里 中 心 ， 娱 乐天 地 ， 运 动 商 城 ， 美 食 广 场 ， 风 情 主 题 街 等 。南 公 建 各 楼 层 功 能 定 位 如 下 ： 地 下 一 层 ： 大 型 超 市地 上 一 层 ： 大 型 超 市 、 闲 趣 小 百 货 、 邻 里 中 心主 题 风 情 街 、 商 场中 庭地 上 二 层 ： 品 茶 室 、 休 闲 水 吧 、 特 色 专 卖 区地 上 三 层 ：康 体 健 身 馆 、流 行 饰 品 屋 、大 型 娱 乐 广 场 休 闲 运 动 城 、亲 子 乐 园地 上 四 层 ： 美 食 广 场 、 主 题 餐 厅1 、 主 题 餐 厅2郁 森 国 际 购 物 中 心 于2 0 0 8 年1 月6 日 开 业 ， 目 前 招 商 情 况 与 项 目预 期 存 在 差 距 。郁森国际购物中心运营诊断报告 项目swo t 分析项 目swot分 析优 势 分 析1. 规 模 ： 郁 森 国 际 购 物 中 心 的 整 体 规 模 在 我 市 居 前 列 ， 比 较 容 易 形 成 规模 效 应 。 本 项 目 在 占 地 面 积 、 建 筑 面 积 方 面 ， 都 有 独 到 优 势 ， 依 托 福山 新 城 区 转 移 的 发 展 机 遇 ，从 长 远 看 郁 森 国 际 购 物 中 心 发 展 潜 力 巨 大 。2. 位 置 ： 地 处 福 山 区 ， 为 芝 罘 区 、 烟 台 经 济 技 术 开 发 区 、 福 山 区 三 区 交界 之 处 。雄 据 通 往 芝 罘 区 、烟 台 经 济 技 术 开 发 区 、蓬 莱 市 的 咽 喉 要 地 。红 旗 路 隧 道 全 线 贯 通 ， 8 分 钟 可 直 抵 市 中 心 。3. 政 府 政 策 ： 本 项 目 无 论 在 占 地 、 建 筑 面 积 还 是 在 投 资 等 等 方 面 ， 都 是福 山 及 至 烟 台 市 规 模 较 大 商 业 地 产 项 目 。 在 烟 台 市 城 市 发 展 规 划 中 ，已 明 确 提 出 “打 造 以 郁 森 国 际 购 物 中 心 为 代 表 的 福 山 商 圈 ”。烟 台 市 、精品资料福 山 区 两 级 政 府 在 各 方 面 都 给 予 了 很 大 的 政 策 支 持 。 对 于 本 项 目 ， 这也 是 很 重 要 的 一 个 卖 点4. 商 业 功 能 ： 本 项 目 共 有 五 层 空 间 可 利 用 ， 每 层 面 积 大 ， 分 割 容 易 ， 在使 用 方 面 是 其 他 同 类 产 品 难 以 比 拟 的 。 灵 活 的 空 间 设 计 为 项 目 运 作 提供 了 较 大 的 自 由 度 。5. 交 通 ： 本 项 目 位 置 地 处 天 府 商 业 街 中 心 ， 四 周 路 面 开 阔 ， 道 路 两 端 均可 于 交 通 干 线 相 对 接 。 目 前 ， 正 在 运 作 市 内 公 交 车 开 通 至 水 秀 购 物 中心 事 宜 ， 线 路 开 通 后 交 通 会 变 得 更 加 方 便 。6 绿 化 和 环 境 ： 政 府 已 计 划 对 天 府 街 进 行 整 体 改 造 ， 改 造 后 路 面 将 更 加宽 阔 ， 同 时 会 拥 有 更 多 的 绿 地 ， 郁 森 国 际 购 物 中 心 周 围 的 景 观 将 变 得更 加 优 美 。7 配 套 ： 水 电 及 其 他 配 套 设 施 完 善 ， 有 人 行 直 梯2 部 ， 自 动 扶 梯4 部 ， 观 光 梯2 部 ， 楼 梯1 4 部 。 主 通 道 宽 度4. 5 米 ， 次 通 道2. 5 米 。 有 免 费停 车 场 及 地 下 停 车 场 ， 解 除 业 主 后 顾 之 忧 。8 物 业 ： 郁 森 国 际 购 物 中 心 物 业 由 天 府 威 格 斯 商 业 经 营 管 理 有 限 公 司 全程 打 理 ， 该 物 业 公 司 由 烟 台 市 福 山 天 府 房 地 开 发 有 限 公 司 与 威 格 斯 物业 顾 问 （ 上 海 ） 有 限 公 司 联 合 成 立 ， 集 中 双 方 公 司 之 优 势 ， 是 当 地 品牌 与 国 际 品 牌 的 战 略 结 合 ， 将 为 业 主 营 造 高 档 、 统 一 、 规 范 、 舒 适 之购 物 中 心 。9 装 修 ： 外 部 装 修 豪 华 、 大 气 ， 内 部 装 修 简 约 、 美 观 ， 充 分 考 虑 到 业 主需 求 ， 使 业 主 既 可 以 直 接 入 住 ， 也 可 根 据 各 自 需 求 进 行 重 新 装 饰 与 布局 。1 0 升 值 空 间 ： 以 天 府 商 业 街 为 核 的 福 山 商 圈 日 益 发 展 成 熟 ， 郁 森 国 际购 物 中 心 必 将 寸 土 寸 多 ， 升 值 空 间 巨 大 。劣 势 分 析1 项 目 规 划 预 期 与 市 场 环 境 存 在 差 距 。 项 目 基 本 定 位 是 不 存 在 问 题 的 ， 体 现 出 决 策 者 的 战 略 前 瞻 意 识 ， 但 作 为 一 个 战 略 性 的 决 策 ， 应 因 地 制宜 ， 因 时 制 宜 ， 分 布 推 进 ， 稳 步 实 施 ， 不 能 急 于 求 成 ， 一 蹴 而 就 ， 否则 便 会 欲 速 则 不 达 。 以 本 项 目 为 例 ， 在 市 场 环 境 尚 不 成 熟 的 情 况 下 ， 便 急 于 打 出 精 品 百 货 、 高 端 品 牌 的 卖 点 ， 其 效 果 可 想 而 知 。2 目 标 消 费 者 定 位 混 乱 。整 个 项 目 是 按 业 态 分 布 进 行 定 位 的 ，市 场 定 位是 全 年 龄 段 、 全 客 层 的 家 庭 式 购 物 、 休 闲 消 费 ， 兼 顾 旅 游 者 的 观 光 消费 。 而 实 际 上 ， 定 位 过 宽 相 当 于 无 定 位 ， 郁 森 国 际 购 物 中 心 的 定 位 过于 笼 统 ， 甚 至 存 在 矛 盾 ， 比 如 二 层 定 位 是 精 品 百 货 ， 其 消 费 群 体 应 是有 较 高 购 买 力 人 群 ， 而 其 它 楼 层 又 面 向 青 年 人 及 普 通 大 众 。3 楼 层 整 体 功 能 布 局 及 各 楼 层 内 部 功 能 布 局 不 尽 合 理 。表 现 在 ：整 体 功能 划 分 及 各 楼 层 内 部 功 能 界 定 不 清 晰 ， 没 有 充 分 顾 及 消 费 者 的 消 费 心理 及 消 费 习 惯 。 而 做 为 一 个 一 站 式 购 物 、 娱 乐 及 餐 饮 中 心 ， 如 果 连 消费 者 都 感 觉 “乱 ”， 足 以 说 明 在 功 能 设 计 上 是 存 在 问 题 的 。4 没 有 建 立 清 晰 、 高 效 的 商 业 运 营 模 式 。 商 业 地 产 项 目 要 想 取 得 成 功 ， 必 须 以 商 业 思 维 作 为 主 导 ，建 立 一 套 具 有 核 心 竞 争 力 的 商 业 运 营 模 式 ， 这 种 模 式 必 须 基 于 项 目 本 身 实 际 而 产 生 ， 不 能 生 搬 硬 套 。5 缺 少 一 支 分 工 明 确 、各 负 其 责 的 商 业 运 营 团 队 。一 个 成 功 的 商 业 运 营团 队 必 须 做 到 熟 练 操 作 品 牌 营 造 、 商 场 营 运 、 策 划 推 广 、 商 铺 管 理 、租 赁 管 理 、 工 程 技 术 、 物 业 管 理 、 资 金 运 作 、 信 息 系 统 、 法 律 事 务 、人 力 资 源 等 多 方 面 的 核 心 业 务 。6 推 广 工 作 不 力 ，市 场 启 动 有 难 度 ，影 响 业 主 信 心 。对 于 任 何 一 个 项 目 ，7 如 果 前 期 缺 乏 有 力 的 推 广 ， 都 是 很 难 汇 聚 人 气 的 ， 而 对 于 商 家 来 说 ， 短 期 内 不 赚 钱 是 可 以 理 解 的 ， 但 如 果 超 过 半 年 仍 不 赚 钱 ， 他 们 就 会 离开 会 考 虑 离 开 。8 交 通 问 题 。交 通 问 题 包 括 两 部 份 ：一 是 市 内 公 交 线 路 ，必 须 确 保 两 条以 下 公 交 线 路 能 够 到 达 ，否 则 站 在 消 费 者 角 度 考 虑 ，是 很 难 被 接 受 的 ； 二 是 地 下 停 车 场 必 须 方 便 停 车 ， 且 进 出 空 间 要 足 够 宽 阔 ， 因 为 停 车 问题 现 已 成 为 许 多 消 费 者 关 注 的 重 要 问 题 之 一 。9 缺 乏 “统 一 性 ”。 目 前 ，在 郁 森 国 际 购 物 中 心 ，基 本 上 感 受 不 到 “统 一 性 ” 带 来 的 视 觉 冲 击 以 及 由 此 产 生 的 心 理 认 同 。而 对 于 一 个 商 业 项 目 来 说 ， 由 内 及 处 的 “统 一 性 ”是 彰 显 商 业 定 位 及 综 合 实 力 的 重 要 手 段 。机 会 分 析1. 福 山 旧 城 区 、 福 山 高 新 技 术 产 业 区 和 烟 台 市 开 发 区 三 足 鼎 立 ， 郁 森 国际 购 物 中 心 位 居 核 心 ， 这 一 有 利 商 业 布 局 将 给 郁 森 国 际 带 来 强 有 力 的消 费 支 撑 。2. 郁 森 国 际 购 物 中 心 周 围 的 中 高 档 小 区 住 户 是 郁 森 国 际 重 要 的 目 标 客 户群 ， 随 着 他 们 的 不 断 入 住 ， 郁 森 国 际 的 核 心 商 圈 日 益 形 成 。3. 随 着 经 济 的 快 速 发 展 ， 市 民 生 活 水 平 不 断 提 高 ， 闲 暇 时 间 也 不 断 增 多 ， 一 家 老 少 在 郁 森 国 际 聚 会 ， 孩 子 到 属 于 自 己 的 儿 童 乐 园 中 去 玩 ， 年 青 人去 寻 找 适 合 自 己 的 文 化 休 闲 娱 乐 活 动 ， 家 庭 主 妇 们 可 以 去 购 物 或 健 身 美容 ， 男 士 们 则 可 以 去 娱 乐 或 交 际 场 所 轻 松 一 下 ， 各 得 其 所 ， 各 得 其 乐 ，这 种 将 吃 、 喝 、 玩 、 乐 、 购 等 元 素 融 合 为 一 体 的 消 费 模 式 将 会 越 来 越 受到 欢 迎 。4. 随 着 中 国 奢 侈 品 消 费 逐 年 升 温 ， 带 动 起 中 高 收 入 阶 层 对 于 奢 侈 品 消 费 的强 烈 需 求 。 部 分 国 际 顶 级 奢 侈 品 牌 进 驻 郁 森 国 际 后 ， 依 托 有 力 的 品 牌 推广 及 灵 活 的 价 格 策 略 ， 相 信 一 定 能 够 引 爆 这 一 需 求 点 。5. 烟 台 有 着 丰 富 的 旅 游 资 源 ， 福 山 也 正 在 逐 步 加 大 旅 游 开 发 力 度 ， 而 郁 森国 际 集 餐 饮 、 娱 乐 、 购 物 、 旅 游 和 文 化 等 于 一 体 ， 相 信 在 吸 引 流 动 消 费客 户 的 同 时 ， 其 自 身 也 会 开 发 成 当 地 旅 游 的 一 大 亮 点 。威 胁 分 析1. 烟 台 市 民 已 形 成 相 对 稳 定 的 购 物 习 惯 。 目 前 ， 烟 台 市 民 购 物 地 点 高 度 集中 在 南 大 街 及 附 近 商 业 街 ， 引 导 市 民 改 变 消 费 习 惯 需 要 经 历 一 段 相 对 艰难 的 市 场 培 育 期 。2. 烟 台 市 商 业 地 产 开 发 升 温 ， 新 开 发 及 正 在 开 发 的 商 业 地 产 势 必 加 入 到 分割 市 场 空 间 行 列 ， 成 为 郁 森 国 际 强 有 力 的 竞 争 者 。 莱 山 区 七 月 开 业 的 佳世 客 以 及 市 中 心 在 建 的 阳 光 1 0 0 商 业 地 产 都 是 郁 森 国 际 的 直 接 竞 争 者 。3. 政 府 规 划 将 天 府 街 建 成 商 业 街 ， 即 将 在 商 业 街 上 建 成 的 商 业 单 体 一 方 面会 凝 聚 人 气 ， 有 利 于 整 体 商 圈 的 形 成 ， 另 一 方 面 ， 个 性 化 的 商 业 单 体 也会 对 郁 森 国 际 消 费 群 产 生 分 流 的 负 效 应 ， 以 “替 代 品 ”身 份 与 郁 森 国 际 瓜分 市 场 。4. 作 为 郁 森 国 际 的 最 核 心 商 圈 ， 福 山 地 区 居 民 整 体 收 入 水 平 不 高 ， 消 费 不活 跃 ， 市 场 培 育 期 将 会 比 较 长 。郁森国际购物中心运营诊断报告 项目建议项 目 建 议1. 要 具 有 魅 力 和 独 特 性定 位 是 商 业 房 地 产 的 脊 梁 骨 ， 没 有 主 题 定 位 的 商 业 房 地 产 就 好 比 人没 有 了 魂 。 商 业 的 成 功 与 否 并 不 是 通 过 规 模 多 大 来 衡 量 的 ， 即 它 成 功 的关 键 并 不 在 于 让 消 费 者 感 觉 “有 多 大 ”， 而 是 要 让 这 一 多 业 态 的 综 合 体 体 现出 鲜 明 的 “定 位 ”和 独 特 的 魅 力 。商 业 房 地 产 模 式 定 位 模 型 包 括 三 部 份 内 容 ： 做 什 么 ？ 如 何 做 ？ 在 哪里 做 ？ 对 于 郁 森 国 际 购 物 中 心 来 说 ， 已 不 涉 及 在 哪 里 做 的 问 题 了 ， 当 务之 急 是 首 先 要 确 定 做 什 么 和 怎 么 做 。主 题 定 位 是 为 了 创 造 产 品 的 差 异 化 。有 了 鲜 明 主 题 定 位 的 房 地 产 ， 才 能 起 到 三 方 面 积 极 的 作 用 。 一 是 可 以 了解 自 己 的 特 色 和 项 目 鲜 明 地 个 性 ， 将 自 己 和 众 多 商 业 房 地 产 区 分 开 来 。二 是 才 能 起 到 聚 众 效 果 。 三 是 锁 定 目 标 消 费 群 体 。 功 能 组 合 定 位 也 称 为“综 合 性 定 位 ”。 综 合 性 定 位 是 指 融 合 多 种 功 能 业 态 ， 以 一 站 式 服 务 为 顾 客创 造 方 便 的 策 略 。 商 业 房 地 产 的 功 能 定 位 的 其 中 一 个 重 要 原 则 就 是 “错 位经 营 ， 优 势 互 补 ”， 使 商 业 房 地 产 中 的 几 个 功 能 模 块 产 生 协 同 效 应 ， 而 不是 几 个 功 能 模 块 的 简 单 垒 加 。2. 对 目 标 消 费 者 进 行 清 晰 定 位目 标 消 费 者 定 位 要 解 决 的 问 题 为 ： 在 研 究 消 费 者 购 买 能 力 、 年 龄 结构 、 性 别 比 例 、 职 业 特 征 、 分 布 区 域 、 消 费 偏 好 、 消 费 习 惯 、 消 费 动 机 、消 费 倾 向 、 消 费 潜 力 等 的 基 础 上 ， 按 分 类 特 征 ， 确 定 消 费 者 构 成 。 特 别要 解 决 两 大 问 题 ： 一 是 清 晰 界 定 主 体 消 费 者 ； 二 是 清 晰 界 定 第 一 商 圈 。主 体 消 费 者 可 理 解 为 6 0 % 的 消 费 者 ，这 部 份 消 费 者 来 自 哪 里 ? 这 是 目 标 消费 者 定 位 首 先 要 解 决 的 问 题 ， 也 是 项 目 后 期 成 功 经 营 的 最 根 本 的 前 提 。主 体 消 费 者 判 断 失 误 ， 将 直 接 导 致 项 目 的 巨 大 风 险 ； 第 一 商 圈 可 理 解 为6 0 % 的 消 费 者 来 自 这 一 区 域 ， 第 一 商 圈 定 界 定 不 准 ， 同 样 会 导 致 项 目 运作 出 现 较 大 问 题 。3. 对 各 楼 层 业 态 布 局 进 行 科 学 分 配 与 调 整地 下 一 层 至 地 上 四 层 ， 每 层 基 本 功 能 定 位 是 什 么 ， 每 层 内 部 业 态 如何 细 分 ， 这 种 功 能 定 位 及 细 分 方 式 是 否 符 合 整 体 的 主 体 定 位 ， 是 否 符 合消 费 者 消 费 习 惯 。 在 业 态 布 局 方 面 ， 有 两 点 值 得 予 以 关 注 ：尽 可 能 引 进 符 合 项 目 地 实 际 需 要 的 新 业 态 ，以 造 成 对 原 有 业 态 的强 烈 冲 击 ， 颠 覆 旧 有 商 业 格 局 ； 同 时 ， 所 确 定 的 业 态 必 须 有 足 够大 的 规 模 ，形 成 规 模 上 的 强 势 地 位 ，将 项 目 打 造 成 新 的 商 业 中 心 ； 要 有 主 流 业 态 和 核 心 店 ，保 证 项 目 开 业 后 对 周 边 商 业 物 业 形 成 竞争 态 势 ， 销 售 力 强 ， 以 吸 引 人 气 ， 积 聚 商 气 ； 但 又 强 调 多 业 态 经营 ，以 使 各 业 态 之 间 优 势 互 补 ，降 低 整 体 经 营 成 本 ，提 高 利 润 率 ， 预 防 风 险 。4. 重 视 控 制 高 中 低 档 品 牌 的 比 例即 使 在 北 京 、 上 海 这 样 一 线 城 市 的 消 费 者 中 ， 重 视 高 端 品 牌 的 消 费者 比 例 也 是 很 少 的 ， 所 以 作 为 一 个 超 级 大 型 商 业 设 施 ， 相 对 高 端 的 品 牌 ， 引 入 的 比 例 要 进 行 控 制 ， 应 当 更 加 重 视 实 惠 、 质 量 以 及 服 务 。 同 时 赢 得高 端 消 费 者 的 青 睐 也 需 要 时 间 。 如 果 一 味 追 求 高 档 ， 将 会 导 致 人 气 极 低 。为 此 ， 一 是 项 目 品 牌 的 业 态 分 布 要 全 ， 能 满 足 消 费 者 一 站 式 消 费 的 需 要 ； 二 是 高 、 中 档 次 的 品 牌 相 结 合 ， 价 格 定 位 适 当 地 考 虑 消 费 者 的 实 际 消 费能 力 。具 体 到 郁 森 国 际 这 一 项 目 ， 建 立 摒 弃 “高 端 品 牌 ”， 引 入 o u t l e t s 。 奥 特莱 斯 是 专 门 销 售 名 牌 过 季 、 下 架 、 断 码 商 品 的 商 店 组 合 ， 折 扣 可 以 低 至七 折 以 下 ， 被 称 为 “品 牌 厂 家 直 销 购 物 中 心 ”。 美 国 的 奥 特 莱 斯 购 物 中 心 一般 位 于 市 郊 。 值 得 一 提 的 是 ， 美 国 奥 特 莱 斯 绝 大 多 数 商 品 属 于 品 质 一 流的 当 季 商 品 ， 断 码 、 过 季 商 品 仅 占 整 个 奥 特 莱 斯 商 品 的 1 5 % 以 下 。奥 特 莱 斯 能 在 远 离 城 市 的 地 带 吸 引 大 量 的 顾 客 群 体 ， 必 定 有 它 独 特 的 优势 。 奥 特 莱 斯 的 优 势 之 一 是 名 牌 商 品 。 奥 特 莱 斯 的 商 品 多 是 名 牌 下 架 商品 、 过 季 商 品 及 断 码 商 品 。 这 些 全 新 商 品 ， 由 高 档 专 卖 店 或 商 场 下 架 后直 接 转 到 奥 特 莱 斯 销 售 。 奥 特 莱 斯 的 另 一 个 优 势 是 购 物 环 境 。 每 一 个 奥特 莱 斯 中 心 的 购 物 面 积 都 很 大 ， 以 美 国 为 例 ， 奥 特 莱 斯 中 心 的 面 积 由 一万 平 方 米 到 十 几 万 平 方 米 都 有 。 而 每 一 个 购 物 中 心 都 有 自 己 的 特 点 和 环境 ， 有 配 套 的 服 务 设 计 和 便 捷 的 交 通 ， 因 此 成 为 人 们 购 物 休 闲 的 理 想 场所 。 奥 特 莱 斯 最 大 的 优 势 是 令 人 心 动 的 商 品 价 格 ， 奥 特 莱 斯 的 商 品 与 市中 心 的 百 货 商 场 比 较 ， 同 样 的 商 品 在 价 格 上 普 遍 低6 0 % ， 甚 至 更 多 。奥 特 莱 斯 之 所 以 受 到 如 此 热 捧 ， 主 要 原 因 是 由 于 它 的 良 好 的 市 场 表现 和 广 阔 的 市 场 空 间 。 以 北 京 燕 莎 奥 特 莱 斯 为 例 ， 该 店 于 2 0 0 2 年 开 业 ， 目 前 营 业 额 已 经 从 最 初 的3 亿 元 发 展 到2 0 0 6 年 的94 亿 元 ，年 度 效 益增 长 率 高 达4 0 % ， 日 均 客 流 量 达 三 万 人 次 。 而 且 ， 北 京 燕 莎 奥 特 莱 斯 选址 于 典 型 的 非 传 统 商 业 区 域 ， 开 业 时 周 边 还 没 有 住 宅 ， 人 烟 稀 少 ， 但 就是 在 这 种 位 置 ， 奥 特 莱 斯 展 现 出 了 旺 盛 的 生 命 力 。 因 此 ， 奥 特 莱 斯 在 整体 表 现 平 平 的 现 有 商 业 中 ， 由 于 其 新 颖 性 、 辐 射 力 、 盈 利 性 而 散 发 出 惹眼 的 光 环 ， 受 到 市 场 的 热 捧 是 情 理 中 的 事 。5. 建 立 自 身 的 商 业 模 式 。说 到 底 ， 商 业 模 式 就 是 关 于 做 什 么 ， 如 何 做 ， 怎 样 赚 钱 的 问 题 ， 其实 质 是 一 种 创 新 形 式 。 它 包 括 ：价 值 主 张 ： 能 给 消 费 者 提 供 何 种 价 值 （ 包 括 价 格 、 方 便 性 、 购 物 环境 、 服 务 质 量 、 全 新 体 验 等 ）。消 费 者 目 标 群 体 ： 公 司 所 瞄 准 的 消 费 者 群 体 。分 销 渠 道 ： 如 何 开 拓 市 场 。客 户 关 系 ： 公 司 同 其 消 费 者 群 体 之 间 所 建 立 的 联 系 。价 值 配 置 ： 资 源 和 活 动 的 配 置 。精品资料核 心 能 力 ： 公 司 执 行 其 商 业 模 式 所 需 的 能 力 和 资 格 。合 作 伙 伴 网 络 ： 公 司 同 其 他 公 司 之 间 为 有 效 地 提 供 价 值 并 实 现 其 商业 化 而 形 成 的 合 作 关 系 网 络 。6. 变 招 商 为 选 商招 商 是 一 个 过 程 ， 是 商 业 地 产 的 一 种 手 法 、 形 式 ， 选 商 才 是 真 正 的结 果 ， 怎 么 选 择 你 需 要 的 品 牌 、 经 营 商 家 ， 符 合 你 之 前 制 订 的 商 业 规 划 、商 业 定 位 ， 这 是 一 个 核 心 。 片 面 把 招 商 交 给 中 介 ， 自 己 不 管 ， 忽 略 运 营团 队 的 介 入 ， 这 是 很 多 开 发 商 存 在 的