中级财务会计新PPT课件

1 中级财务会计 投资性房地产 2 近10年来的房价上涨 北京办公物业租用成本全年平均达到每平方尺130美元 一平方米约合10 7平方尺 位列全球第五 高于纽约丶悉尼和巴黎 3 投资性房地产 用于赚取租金或增值收益的房地产 称为投资性房地产 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权 4 投资性房地产的特征 1 投资性房地产是一种经营性活动 2 投资性房地产在用途 状态 目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3 投资性房地产有两种后续计量模式 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 只有在满足特定条件的情况下 即有确凿证据表明其公允价值可以持续可靠的取得 才可以采用公允价值计量 5 投资性房地产的范围 1 已出租的土地使用权P1562 持有并准备增值后转让的土地使用权3 已出租的建筑物自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产 6 投资性房地产的确认和初始计量 确认的条件 1 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 2 该投资性房地产的成本能够可靠计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式 取得时应当按照成本进行初始计量 7 外购的投资性房地产 公允价值模式计量的企业 应当在 投资性房地产 科目下设置 成本 和 公允价值变动 两个明细科目 外购的房地产只有在购入的同时开始出租 才能直接确认为投资性房地产 如果购入时尚未对外出租 则应先确认为固定资产 直至对外出租时 再从固定资产机转为投资性房地产 例P159 8 自行建造的投资性房地产 自行建造的房地产 成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成 P159例P159 9 投资性房地产的后续计量 成本模式 采用成本模式计量的 应当对其所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量 按照固定资产的有关规定按月计提折旧 或者按照无形资产的有关规定按月摊销 经减值测试后发生减值的 应当计提减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产 其减值损失在以后的会计期间不得转回 例p160 10 投资性房地产的后续计量 公允价值模式 采用公允价值模式计量的条件1 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2 企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 公允价值计量模式进行后续计量的 不需要计提折旧或摊销 应当以资产负债表日的公允价值计量 公允价值的变动计入当期损益 例P161 11 开发成本 科目 开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费 环境绿化费和外管网等全部费用 明细科目包括土地费用 前期费用 工程费等 12 习题 1 甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用 已确定为投资性房地产 采用成本模式进行后续计量 假设这栋办公楼的成本为1800万元 按照直线法计提折旧 使用寿命为20年 预计净残值为零 按照经营租赁合同约定 乙企业每月支付甲企业租金8万元 当年12月 这栋办公楼发生减值 经减值测试 其可收回金额为1200万元 此时办公楼的账面价值为1500万元 以前未计提减值准备 会计处理 1 计提折旧2 确认租金3 计提减值准备 13 解答 1 借 其他业务成本75000贷 投资性房地产累计折旧750002 借 银行存款 或其他应收款 80000贷 其他业务收入800003 借 资产减值损失3000000贷 投资性房地产减值准备3000000 14 习题 甲公司是从事房地产开发经营的企业 2008年8月 甲公司和乙公司签订租赁协议 约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙企业使用 租赁期为10年 当年10月1日 该写字楼开发完成并开始起租 写字楼的造价为9000万元 2008年12月31日 该写字楼的公允价值为9200万元 假设甲公司采用公允价值计量模式 会计处理 1 开发完写字楼并出租2 调整为公允价值 15 解答 1 借 投资性房地产 成本90000000贷 开发成本900000002 借 投资性房地产 公允价值变动2000000贷 公允价值变动损益2000000 16 习题 1 企业对投资性房地产采用成本模式计量 2008年1月5日 企业购入房屋准备用于对外出租 2008年2月25日 与客户签订了房屋租赁协议 租赁期开始日为2008年3月1日 房屋购买成本为380万元 预计净残值为20万元 预计使用年限为20年 采用直线法计提折旧 2008年度企业对该房屋计提的折旧额为 D A 13 5万元B 15万元C 16 5万元D 18万元 17 习题 企业对投资性房地产采用成本模式计量 企业的一幢作为投资性房地产的建筑物原始价值10000万元 预计净残值500万元 预计使用20年 采用直线法计提折旧 在第四年年末 计提减值准备200万元 该投资性房地产第四年年末的帐面价值为 C A 7800万元B 7900万元C 8000万元D 8100万元 18 投资性房地产后续计量模式的变更 计量模式一经确定 不得随意变更满足采用公允价值模式的条件时 可以转为公允价值模式已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转换为成本模式 P161例 19 习题 2007年 甲企业将一栋写字楼对外出租 采用成本模式进行后续计量 2009年2月1日 假设甲企业持有的投资性房地产满足公允价值模式条件 价企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量 2009年2月1日 该写字楼的原价为9000万元 已计提折旧270万元 账面价值为8730万元 公允价值为9500万元 甲企业按净利润的10 计提盈余公积 会计处理 20 解答 借 投资性房地产 成本95 000 000投资性房地产累计折旧2 700 000贷 投资性房地产的90 000 000利润分配 未分配利润6 930 000盈余公积770 000 21 投资性房地产的后续支出 投资性房地产的后续支出 是指以确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能相关的各种支出 后续支出中 如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能 从而导致流入企业的经济利益超过了原先的估计 应计入投资性房地产的成本 后续支出中 如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能 不可能导致流入企业的经济利益超过原有的估计 应当在发生时计入当期损益 22 资本化的后续支出 企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发 如果开发活动完成后仍作为投资性房地产 再开发期间不计提折旧或摊销 例P163 23 费用化的后续支出 不能满足投资性房地产确认条件的 应当作为费用化的后续支出 于发生时计入当期损益 例p163借 其他业务成本贷 银行存款 24 投资性房地产与非投资性房地产的转换 房地产的转换形式包括 自用房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为存货 25 自用房地产转换为投资性房地产 1 转换为成本模式计量的投资性房地产 仅是会计处理的帐户名称发生变化 P164例2 转换为公允价值模式计量的投资性房地产 公允价值原账面价值 计入资本公积 处置时 将其计入处置的当期损益P165例 26 作为存货的房地产转换为投资性房地产 1 转换为成本模式计量的投资性房地产 按该项存货在转换日的账面价值 作为投资性房地产的入账价值例p1652 转换为公允价值模式计量的投资性房地产公允价值原账面价值 计入资本公积 处置时 将其计入处置的当期损益P166 27 投资性房地产转换为自用房地产 1 成本模式计量投资性房地产转换为自用 仅是会计处理的帐户名称发生变化 P166例2 公允价值模式计量的投资性房地产转为自用 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值P166例 28 投资性房地产转换为存货 1 以成本模式计量的投资性房地产 以转换日的账面价值作为存货的价值例P1672 公允价值模式计量的投资性房地产 以转换日的公允价值作为存货的价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 例P167 29 习题 2008年 月 甲企业打算搬迁至新建办公楼 由于原办公楼处于商业繁华地段 甲企业准备将其出租 以赚取租金收入 2008年10月30日 甲企业完成了搬迁工作 原办公楼停止自用 并与乙企业签订了租赁协议 将原办公楼租赁给乙企业使用 租赁期开始日为2008年10月30日 2008年10月30日 该办公楼原价为 亿元 已计提折旧14250万元 公允价值为35000万元 假设企业采用公允价值计量模式 30 解答 借 投资性房地产 成本350 000 000公允价值变动损益75 000 000累计折旧142 500 000贷 固定资产500 000 000 31 投资性房地产的处置 投资性房地产的帐面价值成本模式计量 成本 累计折旧 减值公允价值模式计量 成本 累计公允价值变动处置收入 账面价值 相关税费 处置损益 32 处置投资性房地产的会计处理 使用 其他业务收入 和 其他业务成本 两个账户 与固定资产处置比较处置投资性房地产的帐面价值计入其他业务成本 累计公允价值变动和原计入资本公积的金额也转入其他业务成本 例P1688 17例P1688 18 33 公允价值变动损益 公允价值变动损益 因公允价值的变动而引发的损失或是收益 由于新的会计制度引入了 公允价值计量 观念 新增加了一个一级科目 也是新利润表上的项目 公允价值变动收益 填列依据 该账户是属于 损益类帐户 其借方核算因公允价值变动而形成的损失金额和贷方发生额的转出额 贷方核算因公允价值变动而形成的收益金额和借方发生额的转出额 34 习题 1 企业的投资性房地产采用公允价值模式计量 下列各项中 不影响当期损益的是 A A 存货 房地产开发企业 转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额B 存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额C 持有期间 资产负债表日公允价值大于账面价值的差额D 持有期间 资产负债表日公允价值小于帐面价值的差额 35 习题 2 采用公允价值模式进行后续计量的企业 关于投资性房地产的会计处理 下列说法中正确的是 D A 应当按照规定计提折旧或者进行摊销B 持有期间公允价值高于账面价值的差额计入资本公积C 持有期间公允价值低于账面价