上海商务楼市场分析.ppt

1 经济地位国内地位上海已经成为中国经济发展的龙头 根据中国社科院发布的 中国城市竞争力调查报告 上海在城市综合竞争力 资本力和科技力的排名中 均居全国首位 为了更好的利用上海的资源 许多外省市企业把总部迁入上海 或在上海设立分部 增加了上海商务楼市场的需求 国际地位随着经济的发展 上海市的国际地位也得到不断的提升 上海市政府的近期目标是将上海发展成为集国际金融中心 国际经济中心 国际航运中心等为一体的国际大都市 上海已成为跨国公司投资中国的首选地 越来越多的跨国公司开始入驻上海或扩大原有机构 促进了商务楼市场需求的增长 第 章上海市甲级商务楼投资环境研究上海市综合经济环境研究 2 相关经济指标国民收入总值 GDP 上海市的GDP已经连续11年保持两位数的增长 持续 平稳 有序的经济发展增强了外商的投资信心 为商务楼市场带来了更多的潜在客户和需求 外商直接投资 FDI 上海市吸收的外商直接投资额连年上升 2002年合同吸收外资额达到105 76亿美元 为历史最高水平 世界 财富 500强企业中已有256家跨国公司在上海投资 许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在上海 促进了商务楼市场的发展 第 章上海市甲级商务楼投资环境研究 3 发展机遇加入WTO中国加入WTO后 涉足新经济的工业以及电讯 银行 证券 保险 专业服务 贸易行业等主要受惠行业将成为商务楼的主要客户 从而带动商务楼市场需求的增长 召开APEC会议亚洲和太平洋地区经济会议在上海的召开 提高了上海的知名度 给商务楼市场带来更多新的需求 比如 微软和惠普与上海分别签订协议 将它们在上海的技术中心升级为世界级的全球技术中心 把上海的研发中心提升为全球研发基地 从而需要扩展大量的办公面积 目前 上海累计APEC成员的投资项目达20 000多个 共设立外资金融机构代表处和商务代表处7 000多个 第 章上海市甲级商务楼投资环境研究 4 三区两路 概况上海市目前发展商务楼的重点地区可以归纳为 三区两路 即小陆家嘴金融贸易区 虹桥开发区 徐家汇地区和南京西路 淮海路 其中 南京西路 淮海路和小陆家嘴是中央商务区 小陆家嘴金融贸易区浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务区 现有500多栋高档写字楼 汇聚了证券 期货 产权 房地产 人才等要素市场 130多家中外金融机构 包括60多家外资金融机构 4 000多家贸易或中介服务机构 汇丰大厦 招商局大厦 证券大厦 中国保险大厦等的入驻率均超过90 目前 环球金融中心已经复工 招商银行大楼也已签约启动 第 章上海市甲级商务楼投资环境研究上海市发展甲级商务楼的重点地区研究 5 三区两路 概况虹桥开发区虹桥开发区成立至今已10年 是上海最早开发的商务区 是长宁区的重点商圈 目前 该地区拥有18幢涉外商住楼 2 000多家商务机构入住 包括虹桥友谊商城 万都中心商场 上海城购物中心的虹桥购物三角区 东部以虹桥 银河宾馆 太平洋 扬子江饭店 虹桥迎宾 樱花渡假村等为主的宾馆三角区 西部则是世贸商城 国际展览中心 吉盛伟邦的会展三角区 徐家汇徐家汇范围北至淮海路 东到岳阳路 枫林路 南至中山环路 西到凯旋路 过去徐家汇商圈以商业为主 高档写字楼不多 按照 世界级城市副中心 的规划 除已启动的12万平方米的港汇商务楼外 徐家汇还将建设大宇基地 广元路基地 新上海国际商城 太平洋广场二期等高等级商务楼 第 章上海市甲级商务楼投资环境研究 6 三区两路 概况南京西路南京路地区现有甲 乙级商用及专用办公楼36幢 办公总建筑面积115 5万平方米 其中 甲级写字楼8幢 梅龙镇广场 中信泰富广场 恒隆广场等三栋相邻的甲级写字楼构成了南京西路 金三角 以高品质 高租金 高出租率而著称 静安区将在南京西路划出地块 再添170万平方米的高品位商业商务面积 淮海中路淮海中路商务区集中在西藏路 成都路高架一段 一公里不到的地区集中了二十栋写字楼 主要的甲级写字楼有瑞安广场 香港广场 中环广场 力宝广场以及香港新世界大厦等 形成了一个商务黄金区 黄浦区正在兴建的甲级写字楼有 世茂国际广场 明天广场 莱福士广场 新天地 二期建成后 该地段将成为浦西规模最大的中央商务区 第 章上海市甲级商务楼投资环境研究 7 行业发展潜力研究商务楼行业的发展与外部经济情况息息相关 经济越繁荣 企业发展越好 对商务楼的需求就越高 就上海目前的情况而言 GDP的持续增长 经济和国际地位的不断提升带来商务楼的强劲需求 越来越多的跨国企业的入驻 外省市企业的迁入和本地企业的扩展 都表明商务楼市场的潜力无限 行业利润研究商务楼开发的平均净利润率约为15 左右 最高可达到30 以上 一幢40层的供出租的甲级商务楼的资金回收期通常为12 15年 第 章上海市甲级商务楼市场研究行业发展机会研究 8 行业进入壁垒分析资金开发商务楼需要大量的资金 一幢高度约为200米 40层左右 的甲级商务楼每平方米的建筑工程造价约为8 500元 而一幢300米以上的超高甲级商务楼每平方米的建筑工程造价则达到10 000元以上 而且 商务楼的建设周期较长 资金回收慢 这些都要求开发商具有强大的资金实力 技术为满足高技术含量的全球化经济的需求 现代商务楼必须配备高科技的楼宇 通讯 消防 保安系统 并能进行智能化的运作和管理 这些都要求开发商拥有先进技术或能够借助其他的技术资源 市场商务楼客源的形成需要一段时间 开发商能否在尽量短的时间内招揽到足够的客户 较大影响商务楼的人气和利润收入 甚至盈亏情况 第 章上海市甲级商务楼市场研究 9 甲级商务楼的供应量截止到2003年6月份 上海市甲级商务楼的总供应量达到336万平方米 但还不能完全满足市场的强劲需求 另外 处于浦西的淮海路 南京西路等中心地段的商务楼的剩余租用面积都较小 2002年至2003年上半年甲级商务楼各季度的总供应量如下表所示 表2 12002年至2003年上半年甲级商务楼的供应量 单位 平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究上海市甲级商务楼市场基本情况 10 甲级商务楼的分布情况上海市的甲级商务楼汇集在以南京西路 淮海路 陆家嘴 虹桥 徐家汇及人民广场为中心的六大商业圈内 以及部分副中心城区内 如中山公园 浦东竹园商业区等 其中 陆家嘴的甲级商务楼建筑面积约占总供应量的31 长宁区占21 黄浦区占17 静安区占13 卢湾区占12 徐汇区占6 甲级商务楼的分布有一个明显特征 同一地区的商务楼 其租户所从事的行业往往相同或相关 如陆家嘴地区商务楼的租户以金融业为主 南京西路和淮海中路商务楼的租户则以咨询业和服务业为主 这种分布情况带来行业的积聚效应 即由于产业在空间上的集中与协作 租户可以获得某些外部经济效应 如共享信息和基础设施从而减少运作成本等 第 章上海市甲级商务楼市场研究 11 甲级商务楼的供应量变化上海甲级商务楼的供应量于1997年达到最高峰 受亚洲金融危机的影响 1998年新建的商务楼面积大幅度下降 由于上海市政府自1997年起控制商务楼用地的审批 再加上近年来世界经济形势下滑 开发商变得更加理性和谨慎 使得近几年甲级商务楼的新增供应量始终有限 1996 2002年甲级商务楼的新增供应量变化见图1 1 图2 11996 2002年甲级商务楼的新增供应量 单位 万平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 12 甲级商务楼的吸纳量由于商务楼的吸纳量受市场经济状况等各种因素影响较大 具体吸纳量在不同时段间的波动比较强烈 2002年至2003年上半年各季度的吸纳量如下表所示 表2 22002年至2003年上半年甲级商务楼的吸纳量 单位 平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 13 甲级商务楼的吸纳量变化1996 2002甲级商务楼的吸纳量变化图2 21996 2002年甲级商务楼的吸纳量 单位 万平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 14 甲级商务楼的空置率随着市场需求的日益强劲 上海市甲级商务楼的空置率不断下降 到2003年已降到10 以下 与香港和纽约基本持平 其中 南京西路的空置率最低 只有6 其次是小陆家嘴和浦东其他地区 为8 淮海中路由于新世界大厦刚刚上市 空置率暂时保持在18 5 而非中央商务区的空置率都在10 12 之间 2002年至2003年上半年甲级商务楼各季度的空置面积和空置率如下表所示 表2 32002年至2003年上半年甲级商务楼的空置面积和空置率 单位 平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 15 甲级商务楼的空置率变化上海市甲级商务楼的空置率自1997年后就呈不断下降的趋势 图2 31996 2002年甲级商务楼的空置率 第 章上海市甲级商务楼市场研究 16 总体情况一直以来 上海市甲级商务楼市场是以租为主的 从开发商方面来看甲级商务楼的开发商大多来自香港 台湾以及东南亚 资金实力比较强 追求更大的远期收益 另外 如果将商务楼部分出租 部分出售 由于买主和租户遵守的物业管理条例不同 对物业管理的要求也很难统一 使得物业管理的质量得不到保证 容易造成楼盘贬值 所以多采用只租不售的策略 从客户方面来看甲级商务楼的客户中外资企业占73 而外企很少自置写字楼 一般以租为主 一方面是因为2003年3月以前外资企业没有购买商务楼的权限 另一方面 租用商务楼可方便外企根据企业发展策略扩充 迁移或撤销办公地点 第 章上海市甲级商务楼市场研究上海市甲级商务楼租赁市场 17 甲级商务楼出租面积按行业分类的比例上海甲级商务楼的租户中 以从事专业咨询 制造及工程业和高科技行业的为主 其租用面积分别占整体租用面积的20 18 和17 图2 4甲级商务楼出租面积按行业分类 第 章上海市甲级商务楼市场研究 18 甲级商务楼出租面积按地区分类的比例中资企业的租用面积所占比例从2001年的8 上升到27 可见 租用甲级商务楼的中资企业大量增加 包括许多外省市企业到上海设立总部 分支机构等 以及私营企业的入驻 租用商务楼的外资企业主要来自于美国 加拿大 欧洲 日本和香港 图2 5甲级商务楼出租面积按地区分类 第 章上海市甲级商务楼市场研究 19 甲级商务楼的平均租金2003年第二季度 上海市甲级商务楼的平均租金为0 65美元 平方米 天 各中心地区的租金情况和出租率见下图 图2 6上海市主要地区甲级商务楼的平均租金和出租率美元 平方米 天 第 章上海市甲级商务楼市场研究 20 甲级商务楼的租金变化 1 上海甲级商务楼市场起步于90年代初 1996年末1997年初房地产泡沫破灭 亚洲金融危机造成世界经济下滑 再加上国内的通货紧缩政策 使得市场需求严重减少 租金大幅度下降 直到1999年年初才日趋稳定 并且从2000年年中开始攀升 从2000年第2季度到2001年年底 主要商业区的商务楼租金均经历了持续近一年半时间的快速上涨 增幅达21 平均租金水平达到0 63美元 平方米 天 出租率达到85 从2001年起 上海甲级商务楼的租金就趋于平稳 从2001年第二季度到2002年第二季度都保持在0 63美元 平方米 天左右 第三季度略微下降 但第四季度又马上回升到0 62美元 平方米 天 与此同时 出租率继续上扬 2002年底上升到88 1 在强劲需求的拉动下 2003年租金比上年增长了7 达到0 67美元 平方米 天 出租率上升到90 以上 第二季度又略微下降到0 65美元 平方米 天 出租率达到91 第 章上海市甲级商务楼市场研究 21 甲级商务楼的租金变化 2 1996 2003年第一季度甲级商务楼的租金变化及趋势详见图2 7 图2 71996 2003年第一季度甲级商务楼的租金 单位 美元 平方米 天 第 章上海市甲级商务楼市场研究 22 甲级商务楼内商铺的租金水平上海甲级商务楼内商铺的租金一般要高于办公区域的租金 甲级商务楼内的商铺租金为该商务楼办公面积的租金的2 3倍 具体根据商铺情况上下浮动 影响租金变化的因素包括 商铺实际使用的公用面积的大小由于商铺租户对于商务楼内的走廊 大厅等公用场地的使用率要比其他租户高 在分摊的公用面积不变的情况下 就必须适当的调高单位面积的租金 商务楼所处地区的人气相对旺盛的人气将给商铺带来更大的利润 租金也将高于其他地区的商铺租金 商务楼对于商铺功能的考虑为了提高楼宇品质 商务楼需要选择不同行业的商铺租户 以使商务楼得到的服务更加全面 如果商铺的功能比较符合商务楼的需求 租金也将稍低一些 第 章上海市甲级商务楼市场研究 23 总体情况从2003年起 甲级商务楼市场出现由租转买的趋势 销售市场日趋活跃 从开发商方面来看近两年来 大量不具备房地产运作经验的投资公司 或仅有住宅开发经验的房地产企业介入商务楼开发市场 而这部分开发商以国内资金为主 考虑到资金实力 投资回报率和风险 其85 的开发项目都采用短期投入并快速收回资金的模式 开发商的多样化使得市场上争取短期回报的开发项目增多 另外 海外开发商为了加大投资力度 考虑出售部分写字楼物业以回笼资金 分散风险 因此 市场上出售型的商务楼越来越多 从客户方面来看甲级商务楼的租金水平不断上涨 同时银行利率较低 让各企业 特别是一些金融机构 投资机构和贸易公司认为投资甲级商务楼有利可图 于是纷纷转租为买 同时 2003年3月1日开始实施的上海市非居住用房内外销并轨政策对甲级商务楼销售市场也起到了一定的促进作用 第 章上海市甲级商务楼市场研究上海市甲级商务楼销售市场 24 甲级商务楼的销售价格2003年以前 甲级商务楼中可供出售的较少 几个主要楼盘的销售价格见表2 4 随着企业购买商务楼的需求加强 市场上逐渐出现了一些 全出售型 甲级商务楼 如银晨数码大厦和京银大厦 表2 4主要几个甲级商务楼的销售价格 单位 美元 平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 25 甲级商务楼的销售价格变化上海甲级商务楼销售价格的变化与租金变化基本一致 其中 陆家嘴地区的甲级商务楼售价在这两年中上涨较快 2003年第二季度的平均售价已达到2 400美元 平方米 仅次于淮海路 2002年至2003年上半年上海甲级商务楼的平均售价如下表所示 表2 52002年至2003年上半年甲级商务楼的平均售价 单位 美元 平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 26 供应量 吸纳量与空置率分析1997年 上海甲级商务楼市场达到供应量的高峰 大大超过吸纳量 使得空置率也达到最高点 超过40 后来 随着市场需求的回升 吸纳量逐渐赶上供应量 并于2000年远远超出 从而空置率一直保持快速下降的趋势 图2 8上海市甲级商务楼的新增供应量 吸纳量和空置率 单位 万平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究综合分析 27 供求关系分析1996 1997年的房产泡沫中 上海市新建了大量甲级商务楼 新增供应量很大 而亚洲金融危机爆发等因素造成新增的需求量很小 导致供应量远远超出需求量 空置率接近60 从1998年起 甲级商务楼每年的新增供应量开始保持较低水平 而新增需求量随着上海经济的高速增长逐年上升 直到2000年出现市场需求量远高于供给量的局面 2001年和2002年 外滩中心 万都中心等几个大型商务楼相继上市 从而供应量增长的幅度超过需求量的增长幅度 使得供应量和需求量基本持平 2002年以后 从目前在建项目的情况来看 预计新增供应量有限 而上海GDP的持续增长 中国加入WTO的利好消息等将促使每年的新增需求量继续上升 所以 近两年内上海甲级商务楼市场将出现供不应求的局面 第 章上海市甲级商务楼市场研究 28 供求关系分析图2 91996 2002上海市甲级商务楼供需对比 供应量大于需求量 需求量大于供给量 第 章上海市甲级商务楼市场研究 29 影响价格变化的主要因素供求关系这是影响价格的最重要 最直接的因素 如果一定时期内市场供应量有限 但需求势头强劲 将促使租金呈现上升趋势 上海甲级商务楼历年的供求关系和租金水平对比如下 图2 10供求关系和租金水平分析 单位 万平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 30 影响价格变化的主要因素经济环境经济环境是间接影响市场价格的外在因素 一个地区的经济发展情况 体现在GDP或FDI的增长等方面 以及在全国和国际上的经济地位 较大影响其对跨国公司和国内企业的吸引力 从而影响该地区商务楼的市场需求 进而影响价格水平 区位优势区位优势是影响商务楼价格的首要的内在因素 是否拥有区位优势 包括交通的便利程度和行业积聚效应的大小等 将影响商务楼价格的高低 楼宇品质楼宇品质是影响商务楼价格的固有的内在因素 其重要性仅次于区位优势 商务楼的智能化 人性化程度越高 服务越到位 定价也就越高 第 章上海市甲级商务楼市场研究 31 客户需求变化研究 1 客户类型外资机构这类客户是吸纳上海甲级商务楼的主力 目前 已有44个国家和地区的778家企业及国际组织在沪设立代表机构 国内的一些金融 投资和贸易机构这类客户也占据一定的市场 民营企业近几年来 民营企业对甲级商务楼的需求越来越强 他们不仅通过在上海设立总部或销售处来扩展企业业务 提升企业形象 更将商务楼作为一项资产投资 上海本地企业随着上海企业综合实力提高 对企业形象也更为重视 大批上海本地企业纷纷通过扩租 搬迁等方式 寻求更为高档 宽松的办公环境 上海企业在上海甲级写字楼客户中占了1 3 第 章上海市甲级商务楼市场研究 32 客户需求变化研究 2 所需面积从商务楼的供给来看 由于浦西的甲级商务楼出租率基本上均达到90 以上 较难租到租用面积较大的商务楼 而浦东虽然相继有新楼盘推出 但还不能完全满足市场上对租用面积较大的商务楼的强大需求 从租户方面来看 较多租用甲级商务楼的金融机构 律师事务所 保险公司等 都偏好剩余租用面积较大的商务楼 如太平洋安泰人寿保险公司在上海国际贸易大厦租下了5个楼层 另外 随着国内业务的扩大 一部分跨国公司和国内企业为扩充办公面积 纷纷寻找租用面积较大的商务楼 如微软公司为在上海成立全球技术中心 合并所有在沪办事处 从美罗大厦搬迁至淮海路附近 成交单元超过1万平方米 第 章上海市甲级商务楼市场研究 33 客户需求变化研究 3 楼宇品质随着经济的全球化和技术含量增加 一些在建筑质量 物业管理 通讯设施等各方面均达到国际标准的智能化高档甲级商务楼受到客户的欢迎 这类商务楼不仅启用完善先进的5A智能系统 实现楼宇 办公 通讯 消防 保安自动化 通常还设有GPRS WLAN无线宽频上网服务 被称为第四代商务楼 这代商务楼强调以客户需求为中心 旨在提供低成本 高效率的商务平台 提倡人性化的沟通与交流 注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高 引导智能化 强化绿色环保办公理念 以及满足全球经济一体化的需要 从而达到国际化商务社区的标准 由租转买从2003年起 部分企业开始从租用甲级商务楼转变为购买商务楼 商务楼买卖市场开始活跃 市场上出现的一部分 全出售型 甲级商务楼 如京银大厦 银晨数码大厦等 都取得了很好的销售业绩 第 章上海市甲级商务楼市场研究 34 市场价格结构分类根据对上海市各个地区共130家甲级商务楼盘进行的调查 上海甲级商务楼的租金水平主要集中在以下几个层次上 低于0 4美元 平方米 天这部分商务楼基本上处于非中心地段 或者建成较早 虽具有区位优势 但楼宇品质落后于现代平均水平 0 4 0 55美元 平方米 天大部分甲级写字楼的租金集中在这个水平上 约占总体甲级写字楼的50 0 6 0 85美元 平方米 天在甲级写字楼中 楼宇品质较高和交通可达性较强的部分的租金要达到0 6美元 平方米 天以上 如中区广场的租金为0 6美元 平方米 天 香港广场为0 6 0 65美元 平方米 天 中环广场为0 75美元 平方米 天 这部分商务楼约占30 高于0 9美元 平方米 天这部分商务楼属于甲级商务楼中的高档品 占9 如金茂大厦 汇丰大厦 上海国际贸易中心等 第 章上海市甲级商务楼市场研究 35 相关的产业政策及其影响上海市的相关政策2003年3月1日 上海市非居住用房内外销并轨政策开始实施 在买卖商务楼时原有的涉外许可证制被取消 这使得商务楼的销售市场扩大 开发和买卖商务楼都更加便利 促使更多开发商投资可供出售的商务楼 新的税收政策出台 对商用房产的租赁收入在原来5 营业税的基础上加收12 的房产税和20 的所得税 导致房产商出租商务楼的收益下降 并有可能低于出售收入 促使房产商愿意出售而不是仅仅出租商务楼 商务楼销售市场日益活跃 陆家嘴金融贸易区的相关政策陆家嘴金融贸易区享有特殊的金融和贸易政策 这些政策在吸引了金融 贸易机构入住方面发挥了重要作用 陆家嘴为国内率先允许外资银行经营人民币业务的地区 外资或中外合资的保险公司经批准可以在区内开展各种保险业务 中外合资的外贸公司将获准在区内经营 允许符合条件的中国对外贸易公司和拥有外贸经营权的企业在区内设立子公司 在具备条件以后 经中国人民银行审批 在陆家嘴注册的外资金融机构可以在浦西和外高桥保税区区内设立分支机构 可以在浦东新区再设立若干家外贸和中外合资保险机构 第 章上海市甲级商务楼市场研究前景预测 36 市场前景预测 1 预计市场供应量近两年内市场总供应量不会出现大幅上升 预计2003年和2004年甲级商务楼的年均新增供应量为244 000平方米 仅为前五年年均新增供应量的一半 所以 2005年以前甲级商务楼的供应量不会大幅上升 其中 2003年上市的主要项目有西藏路上的来福士广场 供应面积87 000平方米 云南路上的海通证券大厦 供应面积为48 000平方米 陆家嘴的震旦国际大厦 供应面积为80 000平方米 以及新天地二期 为67 000平方米 预计2004年上市的项目包括新昌路的天安中心 供应面积为36 534平方米 长乐路的世纪商贸广场 为85 350平方米和陆家嘴的上海银行大厦 为85 000平方米 大量新的甲级商务楼的供应将集中在2005年以后 受良好的市场需求驱动 房产商纷纷计划新项目或扩展原有项目 并都在近两年内开始动工 比如港汇广场二期 总建筑面积达94 940平方米 环球金融中心 总建筑面积达330 000平方米 还有新鸿基在浦东刚刚启动的项目 总建筑面积达到418 000等预计至2007年新推出的甲级商务楼累计约为410万平方米 上海甲级商务楼的总供应量在2007年将赶上新加坡和香港 达到750万平方米左右 第 章上海市甲级商务楼市场研究 37 市场前景预测 2 预计市场吸纳量预计2003年的吸纳量为69万平方米 2004年为77万平方米 2005年以后 预计供应量将出现大幅度上升 而需求将保持强劲趋势 所以吸纳量将仍然维持在高水平 空置率变化趋势2003年初 甲级商务楼的新增供给量有限 而市场需求强劲 导致空置率达到历史低水平 下降到10 以下 预计2005年后将有港汇广场二期 环球金融中心等大量新楼盘供应 但同时需求也保持旺盛的趋势 预计空置率将保持在10 15 左右 第 章上海市甲级商务楼市场研究 38 市场前景预测 3 租金变化趋势近两年内 由于甲级商务楼