下水堵塞所带来的思考.docx

下水堵塞所带来的思考闻永胜下面所列举的二个有关下水所引发的质量事故案例是我亲身经历过的，我把它们整理出来和大家分享。整个事情的处理过程以及事故发生的前因后果所带给我的经验教训印象深刻，同时也带给我很多思考，这些反思可能会对从事这一行业的工程技术人员、管理人员、物业服务人员、施工企业甚至用户会有所帮助，能避免一些不必要的纠纷。案例一 由于下水管道堵塞，从楼上下来的污水直接从一楼的下水口外溢，整个房间灌满了有近10厘米深的污水，局部近半米高墙面的墙皮剥落，可以说整个房间内臭气熏天狼藉一片。正好该户要卖房带客户来看房，才发现下水堵了，幸好该户还没有装修。在接到物业的维修电话后第一时间赶到现场，经查看现场，初步判断应该是一楼排出管到污水井之间的这段管道出现堵塞。根据规定室内和室外管道的划分是按距离外墙面1.5米来划分的，在无法准确判断出是在哪一段管道出现堵塞时，立刻联系室内和室外排水的施工单位，先安排室外排水的人员进行疏通。施工人员进行一番疏通后没有任何效果，但可以肯定问题不是出在室外，应该在室内，而且应该是在靠近立管根部的一段管道上，并且堵塞较为严重。在疏通无效的情况下，立刻安排室内施工人员在靠近立管根部的位置，室内和室外同时挖开。等把管道挖开后，打开一看，立管的根部被一大块砂浆块堵得严严实实。找到事故的原因需要安排施工单位来维修，下水管重新接上，室内外的地面恢复，室内污染的墙面铲掉重新刮腻子，维修就会发生费用，这笔费用谁来承担？这就需要划清责任。这水泥块究竟是用户装修造成的还是施工单位施工时留下的？在当时谁也给不出一个准确结论，要不就是装修人员在湿作业时不注意水泥砂子顺着下水口流到立管根部引起淤积，要不就是装修人员故意往下水道倾倒装修垃圾造成，还有一种可能就是施工单位施工时造成的。在装修户和施工单位都无法举证对方责任或己方无任何责任的情况下，双方各担责一半，可能相对较为公平，但考虑当时楼上大多数用户已经装修，如果让这些装修客户来分担，尤其是从客户腰包掏钱肯定是个特别耗精力耗时间的事情，而且容易激化和客户之间的矛盾。当然这个损失建设单位不可能会承担，最终的解决办法就是借口施工单位拿不出充分证据证明自己无责，只有强压着施工单位负责维修并承担相应费用，说实话这样解决问题对施工单位不算公平，好在被淹的客户是公司的关系户，索赔就免了，要不然这事处理起来是非常棘手的。案例二 同样是由于下水管道堵塞引起的纠纷。3楼的住户反映卫生间地漏出现污水外溢。经现场了解，一楼的下水一直在正常使用，三楼以上的住户下水都未出现异常，二楼的下水也曾出现外溢，但是后来把家里的下水口都给封死了。据二楼住户反映，在下水出问题后，二楼曾经找人进行过疏通，疏通一次外溢情况就轻一些，但过几天又会变严重，反复几次之后一直没能彻底解决问题，本想去一楼疏通，但一楼就是不让，因为一楼的下水一直正常未受影响，二楼住户一气之下把自家的下水口都给封堵上，这样就出现3楼下水外溢。在查看室内室外情况后，又发现新的问题，室内排出的下水也没有排入污水井，井内的排出口是干的。根据现场情况，经分析后判断室内造成堵塞应该在一楼和二楼的排水横支管之间的立管上，底层的排出管要么在某处断开要么出现破损，污水都漏到地下去了。在作出基本判断后，先安排施工单位对管道进行疏通，由于二楼只是做的简装，立管也没有包起来，所以从二楼疏通，也采取了各种手段，包括把二楼的立管打开进行疏通，但始终没能彻底解决问题。在多次的尝试都失败后，最终下定决心打开一楼的立管，同时顺着立管根部挖出排出管，才能找到出问题的症结所在。但在和一楼住户协商时却遇到麻烦，一楼坚决拒绝从她家打开立管，一是因为她家立管被磁砖包死并且已经入住，二是由于装修和二楼住户产生纠纷心中有气。后经多次做工作包括请居委会人员出面做说服工作，一楼才勉强同意谈。由于责任认定不清，谈的时候还是要求楼上住户都能到场，所以让物业联系楼上住户，楼上住户要么工作忙抽不出时间，要么自己家未装修跟自己没有关系，要么认为出现堵塞和自己家的装修没有关系，楼上住户不是很配合，导致协调会迟迟开不起来。考虑到楼上已入住用户的急迫心情，最后决定把没有装修的用户排除在外，其它装修的用户实在不能参加必须委托其它的住户代为参加，而且对达成的协议必须执行。经过一番努力，第一次协调会终于开了起来。我们的条件是检修工作尽量在当天完成，最晚二天时间，施工时安排一名施工人员和一名管理人员在现场，其它无关人员不要进入现场，一是确保住户的财产安全，二是减少人员的来回走动对住户的打扰，破坏的装修照原样回复，检修时造成其它物品损坏原价赔偿。一楼住户对我方提出条件立马给否了，并提出自己的条件，先拿贰万块钱押金放她那，破坏的装修她自己来恢复，发生的费用从押金中扣，客厅到卫生间要铺上垫子，进出不能碰地板，拿东西不能碰墙面等等，提出一堆较为苛刻的要求，如果违反她有权从押金中扣。很显然对一楼提出的这些条件，我方觉得很难操作，也不想在后期有关损失的赔偿上再纠缠不清。出于尽快解决问题的诚意，我方提出一个折中方案，押金壹万元，由楼上住户和施工单位各拿一半，押金放在物业处，再签订一个协议，对有可能造成的损失进行约定。但折中方案也没有被一楼住户所接受，第一次协调会没有达成任何协议。后来又多次协调一楼住户，希望她能考虑一下日后的邻里关系，动之以情，同时也晓知以理，告诉她如果维修不能尽快进行，不是单单影响楼上住户的正常生活那么简单，严重的是整个污水由于排不出去，全部渗到地下，会让楼的基础泡在水里，尤其这栋楼是强夯基础，会影响整栋楼的结构安全，而且时间一长，污水渗不下去，积在楼板下，臭气肯定会返到一楼来，也会影响她家的正常生活，但她就是不为所动，丝毫没有要让步的意思。面对这样一个蛮不讲理住户，可能诉讼是最好的解决办法，但说实话走诉讼不仅耗精力财力，而且不会在短时间内解决问题，所以权衡再三后还是放弃诉讼想法，此事先暂缓一下，看看会不会出现新的转机。在过了一周左右时间，事情有了转机，她主动找来要协商维修的事，倒不是她的良心发现，正如我们分析的那样，她家出现臭气外溢情况，并且越来越严重。本来想晒晒她，让她也体会一下楼上住户的心情，但考虑到楼上住户的急迫心情，而且一直很担心整栋楼的结构安全，所以就没和她多计较，不过维修的条件没有按她的意见办，而是按我方的意见办，维修后恢复原样。在达成协议后，施工单位立刻开始破拆。造成事故的原因很快就找到，室内堵塞是在二楼排水支管三通的下方处横着一根木头，而地下部分管道漏水是因为有一处破损。室内立管上的木头很难判断是当时施工留下的，还是住户装修留下的，只有让施工单位和住户各承担一半责任，至于地下管道的破损，虽然破损有可能是住户在疏通的时候造成的，但从挖出管道破损的截面处看不出新旧来，而且施工单位也拿不出证据来证明自己没有责任，所以最后判定地下管道的破损由施工单位来承担责任。由于施工单位在破拆的时候就很注意，造成的损失不大，考虑到楼上住户的情绪，所以最后维修费用和卫生间重新贴砖的费用由施工单位承担了。以上二个案例较为常见，而且带有一定典型性，之所以不厌其烦地将整个事件前因后果及处理过程叙述一遍，是想针对事件发生的各个环节分析管理上出现的漏洞，希望能完善相关管理环节，做到有据可依。相比较结构安全，下水堵塞真不能算什么大事，但一旦遇上，无论是对客服人员还是对用户本身来说，处理起来都耗时间耗精力，所以有必要从制度的角度堵塞管理上的漏洞。针对以上问题，我提出几点建议。首先，在做排水系统的通水和通球试验时，如果已经确定了物业公司，应该协调物业公司作为第三方安排人员来参与试验，或者是邀请业主代表来参与功能试验，并在验收资料上签字；其次，排水试验合格后立即安排施工单位专人封堵下水口，并拍照存档；第三，交房入伙单上增加排水试验一项，既可以检查排水情况，同时也可以查看防水的质量情况，防水也是易产生纠纷一项内容；第四，合同中应该增加一项内容，告之客户装修时应如何做好下水的防护；第五，排水干管至室外检查井的一段管道宜由室内施工单位来做，在出现质量问题时，避免相互扯皮推诿；第六，物业合同中应该告之客户在装修时应保留检修口，尤其是一楼和顶楼的检修口，针对客户野蛮装修造成下水堵塞的解决办法相关约定；第七，协调物业人员，经常对客户装修情况进行巡视，以便及