京郊部分案例PPT课件

上 广 深三市最远的项目距离主城区不超过70公里 可参照性不强 上海 深圳 广州 北京 最远距离的案例70公里 最远距离的案例60公里 最远距离的案例35公里 最远距离的案例100公里 案例分析 北京别墅市场近远郊圈层中 本项目到城区车行距离有140公里 而多数项目车行距离在100公里以内 华亚琉森湖庄园 泊爱蓝岛 观唐云鼎 恒大金碧天下 东方夏威夷 龙熙顺景 挪威的森林 鸿坤 罗纳河谷 潮白河孔雀城 天鹅堡悦湖 山水醉 华银天鹅湖 富力丹麦小镇 永定河孔雀城 一渡新新小镇 绿洲湾8号 原乡美利坚 八达岭孔雀城 清凉盛景 君山高尔夫 首创澜茵山 纳帕溪墅 北京院子 柏林顿海郡 旭辉十九城邦 R 60km R 100km R 40km 四季御景湾 玫瑰庄园 翠金湖美墅岛 幸福和语墅 美庐庄园 尚水淳品 近郊板块与城市距离在40km以内 板块第一居所属性高于远郊板块 60KM以外项目基本属于第二居所 北京目前在售项目逐渐向车行距离60KM到100KM过渡的阶段 100KM以上项目稀少 案例分析 选取北京周边100公里左右性质类似项目 相同车程距离的项目在河北涞水雄县白洋淀温泉城 周边配套成熟 主要吸引当地客户 一度新新小镇 华银天鹅湖 蓟县玉龙湾度假山谷距离较远 车行距离100公里左右 案例分析 案例借鉴 从项目打造模式来看 远郊项目多以休闲度假 养老 运动度假为主题 案例借鉴 度假养老社区 休闲度假社区 生态宜居社区 复合型文化城 运动度假社区 运动度假社区 结合自身项目特性和开发策略筛选相似案例 选取一度新新小镇 华银天鹅湖 玉龙湾养生度假区作为典型案例研究 一渡新新小镇 位于北京西南85公里处十渡风景区 有较好的山水资源 自建18洞高尔夫和酒店配套 西六环 营业面积近20000平米 山景住宿区 饕餮美食区 休憩娱乐区 商务会客区 温泉SPA水疗中心 资源条件 紧邻有拒马河 北侧有山体资源 距离十渡风景区约15公里区位交通 现阶段从京石六环外琉璃河出口上琉陶路行驶16公里 交通不便 未来京石二高速开通后高速至本项目约6公里项目概况 占地约3000亩别墅用地与1600亩高尔夫用地 总建面25万平米 容积率0 35 绿化率58 物业包括独栋 双拼产品项目配套 18洞高尔夫球场 度假酒店 规划由温泉会所 占地1663亩 18洞国际标准 业主享有买别墅送高尔夫会籍 优惠30万左右 一渡假日酒店 一渡新新高尔夫俱乐部 典型案例 一渡新新小镇 项目一二期依托较好资源主推中大面积的纯独栋 2011年随市场环境和资源变化在三期产品上减小面积 一期 2010年5月入市 依推出158栋美式独栋产品 主力320 390平 依托拒马河水景资源 实现成功销售 二期拥有高尔夫强势资源 2011年5月推出53栋大面积英式独栋产品 主力600 800平米 截至目前去化约50 三期A区2011年7月向山体方向开发 独栋产品面积跨度较大 270 510平不等 大户型去化不佳 2012年10月入市三期C区推出270 280平小独栋和200 230平双拼产品 典型案例 一渡新新小镇 前期大户型产品客户以圈层为主 后续由于区域价值支撑不足 高价值产品去化遇阻 最终依托新推小面积产品实现突破 项目一期2010年中旬入市 基本售罄价 二期面积大总价高 但因为紧邻高尔夫资源 景观效果非常好 客户也是比较认可的 到了2011年市场变化后三期推出的大独栋卖得不好 后来调整了产品 面积缩小后降低总价 销售要比之前好一些 项目前期大户型产品客户很多都是老板的朋友 但后续产品圈层资源型客户少了 后期产品资源又比较差 所以就卖得很慢 主要还是客户对区域价值不认可 这边跟密云别墅还是不能比的 总价太高客户是不认的 一渡新新小镇销售经理访谈 一渡新新小镇各期销售情况 典型案例 案例 一渡新新小镇 项目借鉴及启示 区位优势 距离北京市区不到100公里 紧邻十渡世界地质公园 周边环境优美 适宜养老度假客群居住 社区配套 项目将养生休闲配套与旅游度假地产进行无限结合 打造多样化运动设施满足客户需求 产品设计 项目一期临水 四期小户型产品入市 控制总价 并配建部分休闲设施 18洞高尔夫 五星级度假酒店 带动产品去化 营销手段 项目前期依靠圈层资源消化产品 于此同时 在行业内打造知名度 后期在借助五星级度假酒店 向区域旅游客户传播项目信息 华银天鹅湖 位于河北涞水 项目地块远眺太行山 紧依天鹅湖 尽享丰富的山景 水景资源的旅游地产大盘项目 典型项目 资源条件 项目位于房山地址公园内 有近2000亩水体资源 山体资源丰富 区位交通 现阶段到北京市中心需1小时50分钟 京石第二高速开通后 可缩短至40分钟 项目概况 项目位于河北涞水 总占地56平方公里 着力打造占地3249亩的天鹅湖镇 占地35平方公里的云海谷旅游城和4 7公里科技创业园区镇 其中天鹅湖镇建面325万平 容积率1 3 物业类型有公寓 洋房 联排 叠拼 独栋项目配套 会所 社区医院 风情商业街 啤酒广场 环湖餐厅 会议中心 商务酒店 假日酒店等 区位图 天鹅湖 天鹅湖及山体资源 山体资源 华银天鹅湖 规划打造一座集生态人居 旅游度假 商务会议 休闲娱乐于一体的复合型重镇 首开区选择了湖景与山景资源极佳的天鹅湖金海岸 典型项目 项目整体规划图 项目一期规划图 项目分四期开发一期依托天鹅湖开发 着力打造天鹅湖小镇 涉及物业包括别墅 高岑及商业街 二期依托山体资源 三期依托擅自资源 主力打造旅游度假产品如主题乐园和度假村 四期依托山体及水资源着力打造创业园区镇 目前在有主题科技创业园 薰衣草园 玫瑰园等生态主题公园 华银天鹅湖 首开区产品别墅为主且配套打造齐全 提升项目整体品质与档次 大面积附加赠送空间 提产品品质 别墅销售好于公寓 北京客户度假需求为主 典型项目 销售情况 项目2009年6月入市 别墅产品的销售略好于公寓洋房产品 客户 基本为北京客户 二次置业 看重项目周边良好的自然资源和景观 多为满足休闲度假之需 全款居多 华银天鹅湖 规划 项目以区域整体旅游度假休闲的宏观规划 奠定了发展的基调 首开区规划在山景与湖景资源最丰富的区域充分满足了休闲度假之需 景观 项目充分利用周边丰富的自然资源 结合自身打造 形成山高水阔树绿鸟鸣的优美景观 对客户形成强大的吸引力 产品 形成了别墅 洋房 高层公寓的复合多元化产品 同时在户型方面着重打造 凸显亮点 既满足高端客户 也兼顾普通客户需求 配套 沿湖打造的配套集群化 特色化 形成休闲度假产业带 典型项目 项目借鉴及启示 案例借鉴 玉龙湾养生度假区西距北京110公里 是以运动度假模式打造的典型案例 项目概况 案例借鉴 玉龙湾具备一定的资源条件 后续通过大量休闲度假设施的打造 形成了兼备养生度假和长期居住功能的大型居住社区 自然资源玉龙湾位于燕山余脉 是罕见的全围合自然山谷形态 拥有原生山林 坡地和湖水旅游资源盘山风景区 国家5A级景区 中国十五大名胜之一 于桥水库 翠屏湖 距玉龙湾5公里 国家重点大型水库之一 流域面积2060平方千米 夏季避暑 冬季滑冰 是京东知名旅游胜地 生态园 距玉龙湾5公里 总规模1 2万亩 集现代农业 新民居建设和生态旅游于一体 休闲度假设施五星级酒店顶级滑雪场 高尔夫球场露天温泉SPA汽车运动场 房车露营地 自行车运动场 卡丁车俱乐部禅修基地 养生度假属性 长期居住属性 交通配套紧邻102国道 与京平高速 津蓟京津 京哈高速 京哈二高速 建设中 相连接商业配套风情商业街国际顶级会所教育配套花园新村幼儿园分园杨各庄中心小学蓟县翠屏山中学 医疗配套运动康复疗养中心休闲配套足球场 篮球场 网球场 羽毛球场 门球场等各球类运动场所水上娱乐项目 功能互补 案例借鉴 玉龙湾有着丰富的旅游地产形态 多样化的国内外建筑风情和度假体验 能满足不同品位 不同年龄人群的度假和投资需求 企业会所 四合院 徽派大院 禅修基地 苏园 酒店式公寓 汤泉木屋 独木别墅 案例借鉴 一期在售产品为纯木独栋和酒店式公寓 全部精装修 户型面积小 总价低 纯木独栋 纯木独栋 酒店式公寓 酒店式公寓 案例借鉴 玉龙湾内有各种运动配套 可实现四季可度假 能为不同年龄人群提供酣畅的运动度假体验 顶级滑雪场 已营业 高尔夫球场 规划中 汽车运动场 规划中 房车露营地 规划中 卡丁车俱乐部 规划中 山地自行车 规划中 各类球类场所 规划中 水上项目 在建 露天温泉SPA 在建 案例借鉴 玉龙湾距京津唐三地的车程都在1小时左右 地理位置较佳 能吸引三地不同置业客户群 110公里 90公里 55公里 案例借鉴 区位优势 项目距离北京110公里 处京津塘三地1 5小时车程圈内 辐射三地 吸引养生度假人群 主题方向 项目提出全家族式度假生活理念 将养生休闲配套与旅游度假地产进行无限结合 打造多样化运动设施满足客户的养生需求 产品借鉴 项目一期小户型产品入市 控制总价 并配建部分运动设施 滑雪场今年已营业 带动产品去化 营销手段 项目前期积极做好营销 举办滑雪场开幕体验活动和国庆养生系列互动活动 全部免费对外开放 提升人气 吸引意向客户到访 项目借鉴及启示 玉龙湾 典型案例成功吸引客户的因素 打造项目强势资源 包括自然资源的开发如湖 河等 人工资源如运动场所 休闲场所等 首期启动相关配套 如商业街 医疗中心 娱乐中心等 区域的认知度的打造 区域景观或资源具备一定知名度 产品度假 兼顾投资属性 如开发紧凑面积的别墅 公寓产品 案例总结 本项目打造需要具备的条件 北京远郊度假小镇 首期提升配套水平 已具备 需具备 总结 报告内容 1 项目属性界定 3 客户需求分析 5 开发条件及目标判定 4 典型案例分析 2 北京北部低密市场分析 6 附件 天山天玺 项目居于承德市中心 地理位置优越 项目园林体系独具特色 项目案例 天山天玺 规划图 园林一角 园林一角 园林水系 天山天玺 东方比华利 花园 露台 地下室三大空间赠送 承德唯一家纯别墅项目 私密性较好 项目案例 联排 售罄 双拼 独栋 规划图 社区一角 未来城 区域内唯一百万大盘 内部配套齐全 云墅产品新颖 项目案例 酒店办公 高层及云墅 公寓及购物广场 学校及回迁房 规划图 售楼处 金色阳光 临近县政府 区域内唯一拥有低密产品项目 产品丰富 相对高端 项目案例 花墅 联排 多层及洋房 规划图 花墅 恒大金碧天下 盘山板块的首个项目 10万平米七大顶级配套设施 交通便利 自然环境丰富 社区实景 金碧天下 盘山入口 蓟平高速 蓟县板块 恒大金碧天下 位于盘山脚下 地处首都地区腹心地带 区域价值无可替代 项目以联排和双拼产品为主 面积较小 总价较低 去化速度快 项目以联排和双拼产品为主 主力面积在140 250平 主力总价在50 150万之间 整盘月均去化速度约40套 2008年10月份首期开盘 2010年6月底二期开盘 主推产品 联排388套 双拼662套价格 5 7k 总价不到180万销售情况 2009年中旬基本售完 月均70 80套 2009年中加推独栋产品 主推产品 独栋51套 补充货源价格 1 1 2万 总价250 350万销售情况 2010年年底基本售完 月均3 4套 主推产品 联排72套 叠拼225套销售价格 单价1 1 2万 总价250 350万销售情况 联排售罄挤压叠拼 2011年上半年售完 月均20套 占比83 占比85 8 蓟县板块 客户主要来自北京 以投资和旅游度假为主 低总价和配套是客户的主要关注点 除 低总价 投资标签 的高性价比和强势营销 项目热销与政策调控前的市场环境直接相关 90 都是北京客户 年龄主要在50岁以上 区位分布上以北京东部客户居多 整个项目的客户都是以投资和旅游度假为主要目的 总价敏感度应该是在200万以内 项目热销和当时整个市场环境有关 而且价格确实优势 刚开盘的时候成交价最低的4000多的也有 项目开盘的时候酒店的立面已经出来了 6大会所确实给到了客户不少信心 恒大金碧天下策划经理访谈 客户以度假养老为主 兼投资为目的 低总价物业 投资标签 是热销关键 2011年限购政策出台前项目销售金额比例已达95 签约金额11 7亿 占总销额的67 7 签约金额4 81亿 占总销额的27 8 签约金额0 78亿 占总销额的4 5 开盘至2009年底销售1012套 金额11 7亿 2010年全年销售337套 销售金额4 8亿2011年后全年销售51套 销售金额7757千万 蓟县板块 绿地盘龙谷 国际一流 亚洲领先 中国第一的世界级复合型文化城 绿地盘龙谷 占地28平方公里 以文化产业为切入点的大型区域开发项目 盘龙谷文化城将别墅筑于山谷之中 山地之上 百米海拔作为建筑之基 依山体肌理而建 与自然有机融合 一轴 四区 文化产业轴 文化创意区 配套服务区 艺术家聚落和人才培育基地一轴 便是文化产业轴 因地就势 依托自然谷地构筑链条式文化产业带 打造名副其实的文化硅谷文化创意区 利用核心谷地多元配置各项文化主导产业 形成集影 音 艺 媒为一体的文化创意总部集群配套服务区 营造大型文化设施 高档服务设施和优美生态环境相互融合的花园社区 为这座东方文化硅谷创造世界级的服务体系艺术家聚落 独立的艺术家村 5星级艺术主题酒店 内设精品画廊 艺术品鉴中心 艺术工作室人才培育基地 集工作 生活 教育 休闲四大功能于一体的大型青年社区 构建国际一流的培训基地 艺术院校 演艺经纪机构 蓟县板块 住宅自2008年起分三期开发 以低密度别墅物业为主启动 后期推出少量大面积独栋和公寓类产品 一期磐石坊 二期漫山红墅 三期星梦工坊 蓟县板块 项目配建有大量公建 造成项目整体成本压力较大 项目整体盈利性较差 已建配套 欧洲商业小镇 艺术馆 盘龙谷国际演艺中心 国家画院创作基地 教堂待建 文化创业广场 会展中心 影视城 为了兑现早期和政府合作的承诺 绿地建设了几个大型的设施 现在也不能卖 被政府套牢了 绿地国际会展演义中心目前运营情况不好 只有那些对成本要求比较低的团体愿意在这里排练 商业街的招商难度很大 目前仅开了1万平 引奥特莱斯估计很困难 盘龙谷招商经理访谈 资金压力过大 项目盈利性差高成本投入导致对后续物业的溢价能力要求较高 蓟县板块 联排产品总价较低 受政策影响去化下降 客户主要来自企事业单位的管理层及老板 多为度假兼投资 主力联排产品总价多在150 250万 受政策调控影响 月均去化量由09年的30套下将至2012年的10套以下 单价 万元 总价 万 销售速度 套 一期 二期 三期 2009 8 2008 12 2010 5 数据来源 盘龙谷销售统计 一期 2011 1 二期 2012 8 二期 2010 4 一期 2012 7 三期 2011 5 0 5 10 15 20 30 50 100 300 300 0 4 0 6 0 8 1 0 1 2 1 4 40 三期 2012 6 调控期 200 250 客户构成 2008 2009 2010 2011 2012 蓟县板块 大面积独栋产品 总价较高 客户为海淀区和朝阳区企事业单位的管理层 主要为度假兼顾投资 或养老型客户 大面积的独栋产品主力总价在500万以上 市场接受程度欠佳 月均去化速度均在5套以下 单价 万元 总价 万 销售速度 套 数据来源 盘龙谷销售统计 二期 2012 8 二期 2010 7 二期 2011 5 0 5 10 15 20 30 100 200 500 600 0 4 0 6 0 8 1 0 1 2 1 4 40 300 400 2008 2009 2010 2011 2012 700 2011 8 三期 2012 6 三期 客户构成 蓟县板块 公寓类产品 总价较低 以支付力不足以购买别墅的养老兼度假的客户为主 公寓类于2010年5月份推出 均价5000元